Kotitalo-lehden uutisia

Tilaa syöte syöte Kotitalo-lehden uutisia
Taloyhtiöiden lehti
Syötteen kokonainen osoite. 25 min 54 s sitten

Oletko uusi taloyhtiön hallituksessa? Konkarit ja tulokkaat kertovat, miten työhön pääsee kiinni

Ti, 08/13/2019 - 13:49

Tamperelaisen Asunto Oy Ristikukkulan hallitukseen kaksi vuotta sitten ensikertalaisena valittu Paula Vehkala kertaa tähänastista hallitustaivaltaan tyytyväisenä.

– Olen päässyt vaikuttamaan oman taloyhtiöni asioihin. Samalla olen oppinut todella paljon uusia asioita.

Vehkalalla ei ollut aiempaa kokemusta hallitustyöskentelystä, ei edes kovin pitkää kokemusta omistusasunnossa asumisesta. Mutta koska oman taloyhtiön ja oman asuinympäristön asiat alkoivat kiinnostaa, tarjoutui hän hallitukseen.

Syksyn 2017 yhtiökokouksessa vaihtui kaikkiaan kolme Ristikukkulan hallituksen viidestä jäsenestä. Samalla hallitus nuorentui: nyt kaikki jäsenet ovat iältään kolme–nelikymppisiä. Edellisessä päättäjäjoukossa istuneet eläkeikäiset osakkaat siirtyivät taustavaikuttajiksi.

Vehkala muistaa, miten hyvin tulokkaat otettiin vastaan. Hallitus, puheenjohtaja ja isännöitsijä jakoivat tietoa auliisti. Ensimmäisissä kokouksissa käytiin läpi ajankohtaisten asioiden ohella perusasioita, kuten taloyhtiön solmimien sopimusten sisältöjä, taloyhtiön taloutta ja huollon asioita. Isännöinti valmisteli materiaalin, jota teemakokouksissa tutkittiin.

– Ne olivat maratonkokouksia – kestivät jopa kolme ja puoli tuntia, Vehkala naurahtaa.

Tämän ohella Vehkala luki kaiken, minkä löysi taloyhtiöasioita koskien ja googletti tietoa netistä. Uudet jäsenet saivat tunnukset hallituksen sähköiseen hallintokansioon, ja jokaiselle alkoi tulla kotiin Kotitalo-lehti.

Hallituksen ei tarvitse tehdä kaikkea itse − asukastoimintakunta auttaa

Asunto-osakeyhtiö Ristikukkula on tavanomaista suurempi taloyhtiö. Asuinrakennuksia on 11 kappaletta. Seitsen- ja viisikerroksisten tornitalojen lomaan sijoittuu joukko kolmikerroksisia, hissittömiä rakennuksia.

Huoneistoja on 375, asukkaita lähes 700 ja tonttiakin 6,7 hehtaaria. Suurimmillaan yhtiön asukasmäärä oli 1970-luvulla, jolloin se hipoi 1 500:tta.

– Meillä on alatalot, keskitalot ja ylätalot, hallituksen puheenjohtaja Petteri Pyrrö kertoo.

Pyrrö valittiin taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaksi kaksi vuotta sitten. Melkeinpä ensitöikseen hän toi esille, että viisihenkinen hallitus on aika kovilla, kun sen pitää päättää liki 700 asukkaan asioista.

Avuksi hallitus keksi muun muassa asukastoimikunnan. Sen toiminnan organisoimisen otti vastuulleen toinen hallituksen uusimmista jäsenistä, Maria Kuisma. Asukastoimikunta kokoontuu nyt tarpeen mukaan, keskustelee ja järjestää erilaisia tilaisuuksia. Taannoin asukastoimikunnan vapaaehtoiset muun muassa remontoivat ja uudistivat kerhotilat.

Paljon muutakin uusi hallitus on saanut aikaan. Muovijätteen kierrätys taloyhtiössä järjestettiin toimivaksi. Taloyhtiön viestintää on kehitetty entistä sujuvammaksi. Onpa taloyhtiön asukkailla oma Facebook-ryhmäkin. Eräs osakas teki jo aiemmin taloyhtiölle myös kotisivut. Ne löytyvät osoitteesta ristikukkula.fi.

Digipalveluista huolimatta perinteiset paperitiedotteet ovat edelleen pääosassa taloyhtiön viestinnässä. Tämä johtuu siitä, että noin 40 prosenttia asukkaista on yli 55-vuotiaita. Kaikilla ei ole tietokonetta, Pyrrö sanoo.

– Alkuperäisasukkaita meiltä löytyy edelleen ja useita 1970-luvulta asti yhtiössä asuneita.

Hyvä hallitus koostuu iältään ja taustoiltaan erilaisista ihmisistä

Petteri Pyrrö kertoo, että tuoreet hallitusjäsenet olivat selvästi etukäteen miettineet, mihin he haluavat panostaa ja mitä parantaa taloyhtiön toiminnassa, jos tulevat valituksi hallitukseen. Hyvänä asiana Pyrrö pitää sitäkin, että hallitustyöhön saatiin naisnäkökulmaa. Vuosien varrella Ristikukkulan hallituksissa on ollut naisjäseniä, joskin edellisessä hallituksessa istui vain miehiä.

– Usein naiset katsovat asioita hieman eri tavoin kuin miehet. Nyt asiat tulevat käsitellyiksi monipuolisemmin.

Paula Vehkala rohkaisee osaltaan sekä nuoria että naisia hakeutumaan taloyhtiöiden hallituksiin. Tietoa saa, kun sitä kysyy.

Millainen sitten on hyvä hallitusjäsen? Vehkalan mielestä hänen pitää olla oikeasti kiinnostunut taloyhtiön asioista. Hänen kannattaa kyseenalaistaa asioita terveellä tavalla ja pystyä keskustelemaan. Hänen pitää kuunnella asukkaita aidosti. Lisäksi hyvä hallitusjäsen käyttää hallitustyöskentelyyn aikaa.

Petteri Pyrrö kehuu myös kolmatta nykyhallituksen uutta jäsentä, Ville-Veikko Hirsiä. Hänellä oli jo aiempaa kokemusta taloyhtiön hallitustyöskentelystä pääkaupunkiseudulta.

– Ville-Veikolta on tullut hyviä näkökulmia muun muassa erilaisissa tilanteissa toimimiseen. Hän on hyvä lisä meidän hallitukseemme.

Usein taloyhtiön konkareilla, pitkään hallituksessa istuneilla henkilöillä, on paitsi hyviä käytännön neuvoja uusille hallitusjäsenille myös niin sanottua hiljaista tietoa taloyhtiöstä, vanhoista remonteista, pulmista ja päätöksistä. Tätä konkareiden tietotaitoa kannattaa hyödyntää.

Konkareiden tietotaitoa kannattaa hyödyntää.

Asunto-osakeyhtiö Ristikukkulan konkareista yksi on Mauno Myllykoski, joka ehti toimia hallituksen puheenjohtajana liki kymmenen vuotta. Ennen työelämästä eläköitymistään hän työskenteli parinkymmenen vuoden ajan myös isännöitsijänä. Näkemystä ja kokemusta siis riittää.

Myllykoski pitää tärkeänä hiljaisen tiedon välittämistä uusille hallitusjäsenille, jos siihen vain löytyy luontaisia foorumeita. Yhtiökokouksissa asioita voi tietenkin tuoda esille, mutta kovin suurta roolia ei kannata kokouksessa itselleen ottaa, Myllykoski pohtii.

– Sopivassa tilanteessa voi kertoa, mitä talossa on tehty, kysyä olisiko syytä nyt tehdä näin ja näin, tai kiinnittää huomiota johonkin seikkaan.

Myllykoski kertoo lähteneensä aina siitä, että niin vanhan kuin uudenkin hallitusjäsenen pitää nähdä yhteinen etu ja työskennellä avoimin mielin taloyhtiön parhaaksi, vaikka tulisikin valituksi vaalilla. Toisaalta kun hallitusjäsenten kausi alkaa olla lopuillaan, kannattaisi hallituksen myös kuulostella, onko taloyhtiössä uusia hallitustyöstä kiinnostuneita asukkaita – ehkä jopa sellaisia, joilla olisi ammattinsa puolesta sopivaa osaamista hallitustehtäviin.

– Jatkuvuutta voi turvata näinkin.

Lisäksi Myllykoski painottaa koulutuksen merkitystä – kursseille kannattaa osallistua, kun niitä on tarjolla. Niin ikään oman taloyhtiön tuntemus on tärkeää, ja korostuu sitä enemmän, mitä isommasta taloyhtiöstä on kyse.

Hallitustyöhön voi innostaa markkinoimalla ja kokouspalkkioilla

Kesällä 2017 asunto-osakeyhtiö Ristikukkulassa järjestettiin taloyhtiön valmistumisen 50-vuotisjuhla. Se sai asukkaat liikkeelle sankoin joukoin. Kirjoittipa Aamulehti tuolloin, että juhlassa juotiin 550 kupillista kahvia, asukkaiden itsensä valmistamat 20 mehulitraa, ja syötiin 375 grillimakkaran pätkää.

Hallitukseenkin on ollut yleensä riittävästi ehdokkaita tarjolla. Konkaripuheenjohtaja Mauno Myllykoski kertoo, että hallituspaikkoja on usein jaettu äänestämällä.

– Tämä johtunee paljolti siitä, että eri puolilla isoa taloyhtiötä asuvat eivät tunne toisiaan, ja haluavat siksi varmistella, että saavat omasta talostaan edustuksen hallitukseen.

Nykyinen hallituksen puheenjohtaja Petteri Pyrrö sanoo samaa: hallituspaikkoja ei ole tarvinnut erikseen markkinoida.

– Mutta voisimmehan vaikka yhtiökokouksessa kertoa hallituspestistä, mitä työ käytännössä on. Ei
se hukkaan menisi.

Asunto-osakeyhtiö Ristikukkula kuuluu niiden taloyhtiöiden joukkoon, jotka maksavat kokouspalkkioita hallituksen puheenjohtajalle ja hallitusjäsenille. Vaikka palkkio ei ole suuri, on sillä tietty motivoiva ja sitouttava vaikutuksensa, Pyrrö ja Vehkala miettivät. Pyrrö sanoo:

– Meidän yhtiössämmehän työtä on paljon ja hallituksen tuntimäärät huomattavasti suuremmat, kuin mitä palkkio varsinaisesti korvaa. Ehkä palkkiokäytäntö kertoo arvostuksestakin. Toinen puoli on, että samalla osakkaat voivat edellyttää hallituksen jäseniltä, että nämä hoitavat tehtävänsä kunnolla – ja näin täytyy ollakin.

The post Oletko uusi taloyhtiön hallituksessa? Konkarit ja tulokkaat kertovat, miten työhön pääsee kiinni appeared first on Kotitalo-lehti.

Arvon hekin ansaitsevat – muista kiittää hyvästä huollosta

Ke, 07/31/2019 - 14:51

Äskettäin vantaalaisen Isännöintitoimisto Kiipron toimitusjohtajalle Sauli Stoltille tuli vastaan tapaus, joka jäi mieleen. Hän pyysi huoltoyhtiötä tarkistamaan erään päiväkodin ilmanvaihtolaitteiston ajastusasetukset paikan päällä.

– Noin puoli tuntia sen jälkeen, kun olin tehtävän antanut, sain tarkastuksen tiedot sähköpostilla. Oli kyllä esimerkillistä toimintaa. Piti välittömästi kiittää, että olipa nopeaa ja hyvää palvelua.

Hän miettii, että tänä päivänä kiitos hyvästä työstä on yleensä se, että ei kuulu mitään.

– Minusta pitäisi muistaa kiittää enemmän. Hyvin helposti me olemme valmiita nurisemaan ja marisemaan. Kiittäminen ei kuitenkaan paljoa vaadi. Samoin jos on väärässä, pitäisi olla rohkeutta pyytää anteeksi, Stolt sanoo.

Sopimus täytyy käydä huolella läpi

Huoltoliikkeen ja taloyhtiön yhteistyö ei ole hyvän tahdon vaan sopimuksen varassa. Taloyhtiö on määritellyt, minkälaista huoltopalvelua se tarvitsee, ja huoltoliike on määritellyt sille hinnan.

– Silti silloin tällöin taloyhtiöstä kuuluu nurinaa. Silloin ei ole ymmärretty, mitä jokin tehtävä tarkoittaa ja kuuluuko se hintaan, sanoo toimitusjohtaja Toivo Korhonen Joen Isännöintipalvelusta Joensuusta.

Kiitos hyvästä työstä on yleensä se, että ei kuulu mitään.

– Isännöitsijänä voi kurkata peiliinkin: onko sopimusta riittävän hyvin ja huolella käyty läpi.
Toisaalta sisälukutaitoisiahan Suomen kansalaiset lähtökohtaisesti ovat, Korhonen miettii.

Korhosen mukaan muun muassa jääpolanteen poistosta aina joskus väännetään ja ihmetellään, kuuluuko se hintaan vai ei.

– Itse olen ottanut sellaisen linjan että kuuluu, koska silloin kun auraus tehdään riittävän taajaan, polannetta ei edes synny, Korhonen sanoo.

Huoltotarpeet muuttuvat

Jos kyse ei ole huoltoliikkeen varsinaisista laiminlyönneistä, tyytymättömyys voi olla merkki siitä, että huoltotarpeet olisi syytä päivittää.

– Kyllä minä itsekin maksan jokusen euron enemmän kun tiedän, että työ tulee tehdyksi niin kuin on sovittu. Mehän tukehtuisimme päivittäiseen arkeen, jos meillä ei olisi luotettavia kumppaneita pitämässä taloa pystyssä, Korhonen sanoo.

Oma lukunsa ovat tapaukset, joissa huoltosopimus tunnetaan, mutta sen päälle pitäisi saada ekstraa.

– Tehtävistä, jotka ylittävät sopimuksen, on oikeus veloittaa erikseen, Sauli Stolt sanoo.

Juttu on julkaistu Kotitalon numerossa 5/2016.

The post Arvon hekin ansaitsevat – muista kiittää hyvästä huollosta appeared first on Kotitalo-lehti.

Turvallinen kotikatu syntyi pienillä uudistuksilla

Ke, 07/31/2019 - 13:35

Tamperelaisella Virontörmänkadulla näyttää nyt kovin erilaiselta kuin vielä viime vuosikymmenellä. Vaikka ollaan tyypillisessä suomalaisessa, 1960–70-rakennetussa Tesoman lähiössä, tällä kadulla tunnelma on uudenlainen.

Kun risteyksestä kääntyy Virontörmänkadulle, tulijaa tervehtivät kummallakin puolella tietä kivimuurit, joissa kadun nimi on tyylikkäästi valaistuna. Kerrostalot kummallakin puolella tietä ovat tulleet esiin, kun pöheikköjä tien ja kiinteistöjen välissä on karsittu. Katse kiinnittyy aitarakennelmiin.

– Ne ovat kivikoreja. Kiviä on kerätty galvanoidusta teräksestä valmistettuihin verkkokoreihin, kertoo toimitusjohtaja Harri Järvenpää Lännen Palveluyhtiöistä.

Lännen Palveluyhtiöt isännöi Asunto-oy Virontörmänkatua. Aidat eivät ole täysin yhtenäiset, vaan kivikoriaitaa on paikallaan vain pätkiä kerrallaan. Tonteille vievillä sisääntuloaukoilla on kivikoreista tehdyt korkeammat porttirakennelmat, joissa on selkeästi merkitty katunumero sekä opaste alueen kiinteistöihin. Samanaikaisesti Tampereen kaupunki uusi kadun bussipysäkit.

Nyt ambulanssit, taksit ja pelastuslaitoksen autot löytävät helpommin perille.

Asukkailla on ollut aikaa totutella kotikatunsa uuteen ilmeeseen nyt viiden vuoden ajan.
Asunto-oy Virontörmänkatu 8:ssa asuva Jouni Santamäki kertoo, että asukkaat ovat olleet tyytyväisiä alueen siistiytymiseen.

– Vaikka kivikiukaista ovat jotkut puhuneet, hän hymyilee.

Santamäen mukaan muutos on selkiyttänyt taloyhtiöiden tontteja. Nyt ambulanssit, taksit ja pelastuslaitoksen autot löytävät helpommin perille. Aikaisemmin oikean sisääntulon hakemiseen kului aikaa, koska tonteille oli useita väyliä. Tien ja talojen välissä olevilla ei-kenenkään-mailla kasvoi näkemistä haittaavaa pöheikköä.

– Ennen Virontörmänkadun maine ei ollut parhaasta päästä, ja autoihin ja kiinteistöihin kohdistunut ilkivalta piinasi aluetta. Mielestäni ilkivalta on vähentynyt. Kukin näkee nyt missä oman taloyhtiön rajat ovat. Tulee katsottua ihmisten perään, Santamäki sanoo.

Kyse on turvallisuudesta, monella eri tavalla. Santamäki sanoo, että jopa muistiongelmasta kärsivien vanhusten on helpompi nyt löytää omaan kotiinsa, koska on selkeitä kiintopisteitä, jotka ohjaavat perille.

Suunnittelu vie rötöstelijältä tilaisuuden

Helsingin yliopiston kaupunkisosiologian professori Matti Kortteinen sanoo, että Virontörmänkadun suunnittelussa on käytetty keinoja, jotka vastaavat 1970-luvulla syntynyttä suuntausta, joka tunnetaan lyhenteellä CPTED (Crime Prevention Through Environmental Design, eli rikosten ehkäisy ympäristösuunnittelulla). Se kuulostaa dramaattiselta, mutta kyse on hyvin maalaisjärkisistä keinoista.

– Sen johtoajatus on, että unohtakaa tekijät, keskittykää tilanteisiin, koska tilanne tekee varkaan.
Se tiivistyy suppeaksi joukoksi perusjärkeviä ja yksinkertaisia suunnitteluohjeita siitä, miten julkiset ja puolijulkiset tilat pitää suunnitella ja rakentaa niin, että ne ovat turvallisia, hän sanoo.

Kortteinen havainnollistaa suuntauksen ajattelutapaa parilla esimerkillä. Kun Britteinsaarilla siirryttiin myrkyttömään kotitalouskaasuun, itsemurhien määrä putosi. Ne eivät muuttaneet muotoaan, vaan todella vähenivät. Samoin tapahtui, kun moottoripyöräilijöille säädettiin kypäräpakko: moottoripyörävarkauksien määrä suorastaan romahti, koska harvempi varas lähti liikkeelle kypärä kainalossa.

– Uhalta pitää viedä tilaisuus pois. Tätä kautta luodaan turvallinen ympäristö. Siihen kuuluu sosiaalinen aspekti siten, että on olennaista, että kadulla ja pihalla on koko ajan tarpeeksi silmiä. Se pitää ajatella jo suunnitteluvaiheessa, Kortteinen sanoo.

Oman alueen merkintä on viesti

CPTED:n ajatus on Kortteisen mukaan yksinkertaisesti se, että oma tila rajataan omaksi tilaksi.

– Rajan ei tarvitse olla panssariverkko, mutta selkeä raja. Sen yli voi päästä, siinä voi olla aukkoja, mutta on olemassa iso, selkeä, symbolinen raja. Että tuossa meidän rajamme alkaa, hän kertoo.

Ajattelu ei kuitenkaan ole juurikaan rantautunut Suomeen. Kortteinen sanoo, että on hyvä kysymys, miksi niin on käynyt. Hän arvelee, että syynä saattaa olla suomalainen sosiaalisen integraation perinne. Sen mukaan erilaisten ihmisryhmien sekoittaminen ja laittaminen yhteen ilman selviä rajoja synnyttää automaattisesti integraatiota ja vähentää häiriökäyttäytymistä.

– Minun aavistukseni on, että sosiaalisen sekoittamisen perinne on ollut Suomessa kohotettu pyhään asemaan, jota ei saa kyseenalaistaa. Muu ajattelu aiheuttaa asenteellista vastarintaa. Minusta kuitenkin on syytä kysyä, onko sekoittamisajattelu tuottanut sitä, mitä sillä on tavoiteltu, hän sanoo.

Tyylikäs kiviaita syntyi, kun galvanoidusta teräksestä valmistetut verkkokorit täytettiin kivillä. Edullinen hanke taloyhtiölle

Virontörmänkadulla projektin hermokeskus oli paikallinen huoltoyhtiö Virontörmän Lämpö Oy, joka edusti kaikkia kadun 12 taloyhtiötä ja 15 kiinteistöä. Koko projektin hinnaksi tuli lopulta 256 657 euroa, josta Euroopan Unioni myönsi ESR-rahoitusta ELY-keskuksen kautta 110 000 euroa. Tampereen kaupungin osuus oli 35 200 euroa, Virontörmän Lämmön 58 957 euroa. Kaikille taloyhtiöille jäi maksettavaa yhteensä 58 957 euroa.

– Pari-kolme tonnia maksettiin. Taloyhtiössä se meni lähes ilmoitusluontoisena asiana läpi. Todettiin, että saatiin selkeytettyä taloyhtiön alue, kun aikaisemmin oli ollut kiistaa pysäköinneistä. Nyt jokainen tietää, missä ovat omat parkkipaikat, ettei mennä toisten vieraspaikoille, Jouni Santamäki muistelee.

Alueen hintakehitys on ollut parempi verrattuna muihin lähiöihin.

Parhaillaan Virontörmänkadulla tehdään alustavia suunnitelmia kadun kiinteistöjen pihavalaistuksen kunnostamiseksi. Kadun kunnostushankkeita johtanut Harri Järvenpää kertoo, että tavoitteena on esimerkiksi uusia piha-alueiden valaistusta siten, että talot nousevat entistä paremmin esiin, ja että kulkuväylien turvallisuus edelleen paranisi. Tampereen kaupunki on näyttänyt alustavasti vihreää valoa sille, että kun valaistushanke lähtee liikkeelle, kaupunki voi uusia samalla alueen vanhentunutta katuvalaistusta.

– Alueella on katuvalaistuksia ja kevyen liikenteen valaistuksia, joista jotkut pitää joka tapauksessa uusia. Me voimme tutkia mahdollisuutta sovittaa aikatauluja yhteen tämän kanssa, eli se aikaistaisi joitain hankkeita, sanoo rakennuttajainsinööri Mika Heikkilä Tampereen kaupungilta.

Nyt jo voidaan sanoa, että turvallisuuden lisäksi Virontörmänkadun hanke on tuonut muassaan myös muuta hyvää.

– Minusta alueen hintakehitys on ollut parempi verrattuna muihin lähiöihin. Siihen on vaikuttanut myös se, että yhtiöt ovat tehneet samalla isoja korjaushankkeita. Esimerkiksi julkisivut on korjattu käytännössä kaikissa kiinteistöissä. Kohta on putkityötkin tehty, Järvenpää sanoo.

CPTED–suunnittelun pääperiaatteet:
  • Näe ja tule nähdyksi: Ympäristö suunnitellaan sellaiseksi, että se on luontaisesti ”valvovien katseiden alla”. Tilaisuus ilkivaltaan ja rikollisuuteen vähenee, jos joku todennäköisesti näkee sen. Näkemistä autetaan muun muassa esteettömillä näkymillä ja sopivalla, häikäisemättömällä valaistuksella.
  • Selkeä liikenteenohjaus: Tärkeämpää kuin pitää kutsumattomat pois omalta alueelta on ohjata liikenne sinne hallitusti. Monen kulkuväylän sijaan liikenne ohjataan alueelle yhtä reittiä keskitetysti ja selkeästi. Keinoja ovat muun muassa viitoitus, kiinteistöjen selkeä numerointi, valaistus ja aidoitus. Turvallisuus lisääntyy, kun hälytysajoneuvot osaavat helposti perille, ja vilkas kulkuliikenne lisää luontaista valvontaa.
  • Oman reviirin vahvistaminen: Rakennetun ympäristön keinoilla luodaan vaikutelma yksityisalueesta. Se ei tarkoita korkeita aitoja tai muureja, vaan oman alueen rajaamista esimerkiksi viitteellisellä katukivetyksellä, istutuksilla, aitamaisilla elementeillä tai porttirakenteilla. Se sekä auttaa asukkaita hahmottamaan omaa tilaa että viestittää tehokkaasti myös muille, että yksityisen tilan raja kulkee tässä.
  • Siisteys ja kunnossapito: Jos alueella on kuluneen näköistä rakennuskantaa ja rikkoutunutta esineistöä, se viestittää, että tilanne on vähintään hiljaisesti hyväksytty ja ettei alueesta ja sen kiinteistöistä välitetä. Kunnostetut julkisivut ja siisti yleisilme vähentävät ilkivaltaa, koska se kertoo, että täällä sellaiseen käytökseen puututaan herkästi.

Artikkeli on julkaistu Kotitalo-lehdessä 7/2016.

The post Turvallinen kotikatu syntyi pienillä uudistuksilla appeared first on Kotitalo-lehti.

Suojeltua rakennusta remontoimassa

Pe, 07/26/2019 - 15:54
Mitä rakennuksen suojelulla tarkoitetaan, yliarkkitehti Pekka Lehtinen Museovirastosta?

Rakennussuojelun tarkoituksena on säilyttää yhteistä kulttuuriperintöä. Tyypillisesti asuintaloyhtiö on suojeltu kunnan laatimassa asemakaavassa ja suojelu kohdistuu ulkoasuun, joka määrätään säilytettäväksi. Joissakin poikkeustapauksissa porrashuone voi olla suojeltu.

Mikä on taloyhtiön vastuu suojellusta rakennuksesta?

Taloyhtiöllä on vastuu omistamansa rakennuksen hyvästä hoidosta ja kunnossapidosta, eikä rakennussuojelukaan yleensä edellytä enempää velvoitteita. Tarvittaessa ohjeita antavat
maakuntamuseot tai Museovirasto.

On tärkeää, että taloyhtiössä tiedetään, mihin suojelu perustuu ja miksi rakennus on arvokas. Tietoon perustuva ylläpito turvaa kiinteistön taloudellista arvoa ja yhteistä kulttuuriperintöä. Rakennuksen historian vaiheista kannattaa laatia selvitys, ja kunnossapito- ja korjaustöissä
kannattaa käyttää kohteeseen sopivia menetelmiä ja osaajia.

Keskeiset suojeluun liittyvät lait ovat maankäyttö- ja rakennuslaki sekä rakennusperintölaki. Rakennussuojelurikkomuksesta seuraa peruuttamaton yhteisen kulttuuriperinnön vahingoittuminen tai menettäminen. Siitä voi saada sakkoa.

Mitä remontissa on otettava huomioon?

Teknisesti remontti ei välttämättä eroa paljoakaan tavallisesta kohteesta, mutta suunnittelua varten tarvitaan rakennushistoriallinen analyysi ja hankkeeseen kannattaa aina ottaa mukaan historiallisen arvokohteen korjaamiseen perehtynyt arkkitehti.

Rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet huomioidaan korjaustarpeen arvioinnissa ja korjaustapojen valinnassa, ja muutokset ja uudistaminen sovitetaan niihin. Korjausrakentamisen normien ja suojelun reunaehtojen yhteensovittaminen voi vaatia viranomaisten välistä yhteistyötä. Tärkein edellytys kohteen erityisyyden vaalimiselle on kaikkien toimijoiden välinen hyvä yhteistyö ja henki.

The post Suojeltua rakennusta remontoimassa appeared first on Kotitalo-lehti.

Millaisia asiakirjoja taloyhtiön täytyy säilyttää?

Pe, 07/26/2019 - 15:28
Millaisia asiakirjoja taloyhtiön täytyy säilyttää, lakimies Tommi Leppänen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanervasta?

Taloyhtiön toimintaan liittyy useita dokumentteja, kuten sopimukset, ostokuitit, vastikelaskelmat, tuloslaskelmat ja sen liitetiedostot, tase-erittelyt ja osakeluettelo, kokouspöytäkirjat, toimintakertomukset, talousarviot, muutostyöilmoitukset ja yhtiöjärjestys.

Materiaalista määrää muun muassa asunto-osakeyhtiölaki. Esimerkiksi vanhat
osakeluettelotiedot tulee säilyttää kymmenen vuotta uuden omistajan merkinnän jälkeen ja hallituksen pöytäkirjat taas täytyy säilyttää pysyvästi. Materiaalin arkistointi on hallituksen vastuulla, mutta harvoinpa papereita säilytetään hallituksen puheenjohtajan piirongissa. Käytännössä homman hoitaa isännöinti.

Lue lisää: Hallitus vastaa siitä, että taloyhtiön tärkeät asiakirjat pysyvät tallessa

Voiko arkisto olla täysin sähköinen?

Sähköinen arkisto on suositus ja tätä päivää. Se helpottaa huomattavasti tietojen säilyttämistä, siirtämistä ja etsimistä. Tietosuojan toteutuminen ja tietojen säilyminen esimerkiksi tulipalossa tai vesivahingossa on tärkeää varmistaa. Kaikkia vanhoja papereita ei kuitenkaan ole välttämätöntä viedä sähköiseen muotoon.

Jos isännöintiyritys vaihtuu, miten huolehditaan asiakirjojen siirrosta uuteen isännöintiyritykseen?

Isännöintisopimukseen on viisasta kirjata, miten toimitaan sopimussuhteen päättyessä. Taloyhtiöön liittyvät asiakirjat ovat pääsääntöisesti taloyhtiön omaisuutta. Sopimuksen päättyessä edellinen isännöintiyritys luovuttaa ne heti tai kohtuullisen ajan kuluessa uudelle isännöintiyritykselle.

Kaikki isännöinnin hallussa oleva tieto ei ole automaattisesti taloyhtiön omaisuutta. Esimerkiksi isännöinnin laatimien energiaselvitysten tai kunnossapito-ohjelmien omistusoikeudesta sovitaan erikseen.

Lue lisää: Kun vaihdat isännöintiyritystä, lue aiempi sopimus huolella läpi

The post Millaisia asiakirjoja taloyhtiön täytyy säilyttää? appeared first on Kotitalo-lehti.

Hallitus voi tehdä laittoman päätöksen vastoin isännöitsijän ohjeita

Pe, 07/26/2019 - 11:16
Onko isännöitsijän toimeenpantava hallituksen laiton päätös, asianajaja Petteri Kuhanen asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä?

Asunto-osakeyhtiölaissa on pätemättömän päätöksen täytäntöönpanokielto. Isännöitsijän pitää oman vastuunsa välttämiseksi kirjata eriävä mielipiteensä kokouspöytäkirjaan. Isännöitsijän on viisainta kieltäytyä toimeenpanemasta laitonta päätöstä.

Mitä tehdä, jos hallitus päättää olla poistamatta katolta katukäytävälle putoavaa jäätä?

Jos ohikulkija saa katolta jäätä päälleen ja loukkaantuu tai jopa kuolee, tilannetta ei auta isännöitsijän eriävä mielipide hallituksen pöytäkirjassa. Seurauksena isännöitsijälle voi tulla sakot tai vankilaa. Jos huoltoyhtiö on ilmoittanut, että jää on välittömästi poistettava, koska henkilövaara on olemassa, isännöitsijän on käytännössä tilattava työ, vaikka hallitus olisi eri mieltä.

Voiko isännöitsijä jatkaa taloyhtiön palveluksessa, jos pitää hallituksen päätöstä laittomana?

Esimerkiksi jäänpudotustapauksessa isännöitsijällä on kaksi vaihtoehtoa sen jälkeen, kun hän on kirjannut eriävän mielipiteensä pöytäkirjaan: joko tilata työ tai ilmoittaa lopettavansa isännöinnin.

Onko isännöitsijän tehtävä taloyhtiölle irtisanomisajan työt, jos hän on irtisanoutunut laittomuuden vuoksi?

Isännöitsijän on viisainta tehdä irtisanomisajalla välttämättömät työt. Pois ei kannata lähteä siten, että jättää kirjanpidon tekemättä ja laskut maksamatta.

Entä jos isännöitsijä ei ollut tarpeeksi selkeäsanainen päätöksen laittomuudesta?

Isännöitsijän pitää tuoda lainvastaisuus selvästi julki. Helposti tapahtuu niin, että hallitus jälkikäteen sanoo, ettei saanut isännöitsijältä riittävän selvästi tietää päätöksen laittomuudesta. Siksi on ensisijaisen tärkeää, että isännöitsijän eriävä mielipide löytyy hallituksen pöytäkirjasta.

The post Hallitus voi tehdä laittoman päätöksen vastoin isännöitsijän ohjeita appeared first on Kotitalo-lehti.

Kun vaihdat isännöintiyritystä, lue aiempi sopimus huolella läpi

Pe, 07/26/2019 - 10:59
Mitä täytyy huomioida isännöintiyritystä vaihtaessa, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén?

Ihan ensiksi kannattaa selvittää isännöintisopimuksesta irtisanomisaika- ja menettely. Isännöintipalvelujen yleisten sopimusehtojen (ISE 2007) mukaan toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisaika on kolme kuukautta, ja irtisanominen tehdään kirjallisesti. Irtisanomisaika lasketaan irtisanomisesta, ei kuukauden viimeisestä päivästä. Kaikesta tästä on kuitenkin voitu sopia toisin, joten tarkista oman sopimuksen ehdot huolella.

Millaisia ongelmia vaihdostilanteessa voi esiintyä ja miten niitä ehkäistään?

Isännöintiyritystä vaihdettaessa voi joskus esiintyä takkuilua taloyhtiön asiakirjojen luovuttamisessa tai tiedonkulussa. Ongelmat ovat vältettävissä hallituksen huolellisella etukäteisvalmistelulla sekä aktiivisella ja avoimella viestinnällä eri osapuolten välillä. On tärkeää, että hallitus jo etukäteen tunnistaa vanhan ja uuden isännöintiyrityksen järjestelmien erot sekä varautuu lisätyöhön ja kustannuksiin, joita vaihdos useimmiten aiheuttaa.

Mitä tapahtuu taloyhtiön dokumenteille?

Vanhan isännöintiyrityksen on siirrettävä hallussaan olevat paperimuotoiset asiakirjat ja tiedot kohtuullisessa ajassa taloyhtiölle tai sovittaessa uudelle yritykselle. Yleisten ehtojen mukaan isännöintiyrityksen on myös luovutettava ajantasainen kirjanpito ja talousarviovertailu – ellei omassa sopimuksessa lue toisin. Isännöintiyrityksen ei välttämättä tarvitse luopua kiinteistön tiedoista, joita se on itse jalostanut ja kerännyt. Tästä tulee kuitenkin olla sovittu isännöintisopimuksessa.

Väistyvän isännöintiyrityksen ns. ”hiljainen tieto” siirtyy parhaiten eteenpäin molempien isännöintiyritysten ja hallituksen yhteisessä keskustelussa. Isännöintiyritys ei luovuta sähköisessä muodossa olevia tiedostoja ja tietokantoja ellei asiasta ole sovittu. Jos ne luovutetaan, taloyhtiö vastaa dokumenttien siirron kustannuksista.

Lue lisää: Näin isännöinninvaihdos sujuu jouhevasti

Lue lisää: Millainen on hyvä isännöintisopimus?

The post Kun vaihdat isännöintiyritystä, lue aiempi sopimus huolella läpi appeared first on Kotitalo-lehti.

Hallitus vastaa siitä, että taloyhtiön tärkeät asiakirjat pysyvät tallessa

To, 07/25/2019 - 15:25

Kirjanpitolain säädöksissä mainitaan, että tilinpäätökset ja niihin liittyvät asiakirjat tulee säilyttää kymmenen vuotta ja kirjanpidon tositteet sekä liiketapahtumia koskeva kirjeenvaihto kuusi vuotta tilikauden päättymisen jälkeen.

– Yhtiökokousten ja hallitusten kokousten pöytäkirjat kuten myös osakkaiden muutostyöilmoitukset tulee asunto-osakeyhtiölain mukaisesti säilyttää koko taloyhtiön olemassaolon ajan, Isännöintiliiton lakiasiantuntija, vt Jaana Sallmén sanoo.

Arkistoaineisto voi olla paperisessa tai sähköisessä muodossa, kunhan arkistointi toteutetaan luotettavasti.

Sopimuspapereiden ja esimerkiksi taloyhtiön remontteja koskevan dokumentaation arkistointivelvoitetta ei lainsäädäntö edellytä. Sallmén kuitenkin suosittelee säästämään nämäkin paperit vähintään niin kauan kuin sopimuksiin liittyvät vastuuajat ovat voimassa. Vanhentumissäännöksistä tuleva kymmenen vuotta on tässäkin hyvä nyrkkisääntö.

Arkistoaineisto voi olla paperisessa tai sähköisessä muodossa, kunhan arkistointi toteutetaan luotettavasti. Sähköinen muoto edellyttää, että arkistosta on olemassa esimerkiksi toisella palvelimella säilytettävä kaksoiskappale.

– Arkistoinnin hoitaa useimmiten isännöintiyritys. Hallitus on kuitenkin vastuussa siitä, että yhtiön arkistointi on järjestetty asianmukaisesti. Esimerkiksi isännöintiyrityksen vaihdostilanteessa hallituksen tulee huolehtia, että yhtiön asiakirjat siirtyvät kokonaisuudessaan uuteen isännöintiyritykseen, Sallmén sanoo.

The post Hallitus vastaa siitä, että taloyhtiön tärkeät asiakirjat pysyvät tallessa appeared first on Kotitalo-lehti.

Kaikkea ei voi kieltää – perustele kyltit asukkaille

To, 07/25/2019 - 14:51

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö päättää yhteisten tilojen ja piha-alueiden käytöstä. Kylteillä voidaan ilmaista yhtiön tahtotilaa, Isännöintiliiton lakiasiantuntija, varatuomari Jaana Sallmén toteaa.

– Hallitus voi päättää väliaikaisten, turvallisuutta parantavien ja lain edellyttämään toimintaan ohjaavien kylttien hankinnasta. Tällaisia ovat esimerkiksi kattolumista varoittavat, valojen sammuttamisesta muistuttavat ja pelastustietä ilmaisevat kyltit.

Jos kyltti vaikuttaa merkittävästi asumiseen, siitä pitäisi päättää yhtiökokouksessa.

Kylteillä on monta tasoa aivan kuten liikennemerkeillä. Osa niistä opastaa ja osa määrittää kielletyn toiminnan. Jos kyltti vaikuttaa merkittävästi asumiseen, siitä pitäisi päättää yhtiökokouksessa. Tällaisia ovat esimerkiksi pysäköinnin ja parveketupakoinnin kieltävät kyltit. Isännöitsijä osaa neuvoa, miten päätösprosessi kannattaa hoitaa.

– Kylttien pystyttämistä pitää harkita huolella. Jos kielto on epälooginen tai kohtuuton, siitä tulee kuollut kirjain. Esimerkiksi lastenleikkien tai nurmikoilla astelun kieltäminen voi olla kohtuutonta, ja tuloksena syntyy helposti riita, Sallmén sanoo.

Lue lisää: Taloyhtiö ei voi kieltää lasten leikkimistä pihalla

Sallmén muistuttaa, että kylttejä hankittaessa tulee kuulla asukkaita ja hankintapäätöksestä tulisi tiedottaa yhtiössä perustelujen kera. Kun kyltti valmistetaan ammattilaisella, se kestää aikaa ja on uskottavan näköinen.

– Kyltin kehotusta noudatetaan paremmin, kun sen merkitys on avattu huolella ja kyltti on virallisen näköinen, Sallmén sanoo.

Lue lisää: Näin tehdään taloyhtiölle hyvät järjestyssäännöt

The post Kaikkea ei voi kieltää – perustele kyltit asukkaille appeared first on Kotitalo-lehti.

Paniikkia remontin rahoituksesta – näin pelkoja voi lieventää

To, 07/25/2019 - 14:37

Taloyhtiön kallis remontti voi olla osakkaalle järkytys. Isännöitsijä Anne Vähäkuopus Isännöinti Nasiksesta Lahdesta sanoo, että ihmisten reaktiot omalle kohdalle lankeavaa maksuosuutta kohtaan voivat olla rajujakin.

– Itkusta huutoon, ja kaikkea siltä väliltä. Toiset tyrmistyvät täysin puhumattomiksi, Vähäkuopus sanoo.

Taustalla on usein ihmisten oman talouden kiristyminen. Se on yhä tavallisempaa nyt, kun väestö ikääntyy ja yksin asuvien määrä kasvaa. Yksin asuvalla asumiskustannukset haukkaavat muutenkin ison ja yhä kasvavan osan tuloista.

Vähäkuopuksen mukaan on kuitenkin virheoletus, että remonttien vastustajat olisivat tyypillisesti eläkeläisiä. Monet ovat työikäisiä, joita pitkään piinannut talouden alavire on päässyt puraisemaan.

– Kun osakas kuulee, että hänen maksuosuutensa on 20 000 euroa, hän alkaa miettiä vain sitä, eikä mieleen ei mahdu enää muuta. Se on kuin tulikirjaimin kirjoitettu, Vähäkuopus sanoo.

Remonttien ei pitäisi tulla kenellekään yllätyksenä.

Hän kertoo leikitelleensä ajatuksella, että ihmiset saisivat vaikka jo asunnon ostovaiheessa selvityksen, josta näkisi, missä vaiheessa talon elinkaarta eri remontit todennäköisesti osuvat kohdalle.

– Tiedetäänhän lapsistakin, että eri ikäkausina he kehittyvät näin ja toimivat noin. Miksei sitten taloista, hän sanoo.

Otsikot remonttipommista harmittavat häntä, sillä remonttien ei pitäisi tulla kenellekään yllätyksenä. Näistä asioista olisi pitänyt alkaa puhua jo ajat sitten, hän sanoo.

Lue lisää: Korjausvelka kasvaa taloyhtiöissä

Pankin edustaja paikalle

Moni saattaa kokea kiusalliseksi, jos keskustelu taloyhtiön taloudesta läikkyy osakkaiden oman talouden puolelle. Aihetta ei kuitenkaan kannattaisi ujostella. Ei pidä olettaa, että kaikki ovat selvillä siitä, mitä vaihtoehtoja ja keinoja heillä on maksuosuutensa hoitamiseen. Hypoteekkiyhdistyksen asuntorahoitusjohtaja Tom Lönnroth sanoo, että pankin edustaja kannattaa kutsua esimerkiksi asukasiltaan jo siinä vaiheessa, kun remonttia ryhdytään suunnittelemaan.

– Pankin edustaja voi kertoa erilaisista rahoitusvaihtoehdoista, ja osakas voi tilaisuuden jälkeen jatkaa keskusteluja siitä, mitä ne hänen tapauksessaan tarkoittaisivat, Lönnroth sanoo.

Yhtiö voi neuvotella mahdollisimman osakasystävällisen maksuohjelman yhtiölainalle.

Pankin kanssa voi esimerkiksi neuvotella asuntolainasta, jolla hankeosuus kuitataan. Siihen voi räätälöidä itselle sopivan kuukausierän. Asuntolainan etuna on korkojen verovähennysoikeus, joka tosin on vähenemässä.

Yhtiö voi myös neuvotella mahdollisimman osakasystävällisen maksuohjelman yhtiölainalle. Lönnrothin mukaan isojen lainojen maksuaika on yleensä noin kaksikymmentä vuotta, mutta se voi olla pitempikin.

Lue lisää: Osakkaiden velkaantumista taloyhtiölainojen kautta halutaan suitsia – remonttilainojen sääntelyä ei ole tulossa

Omia konsteja senioreille

Pankit ovat heränneet räätälöimään varsinkin senioriasiakkaille tarkoitettuja keinoja taloyhtiölainojen hoitamiseen. Käänteinen asuntolaina tarkoittaa, että laina maksetaan pois vasta siinä vaiheessa, kun asunto myydään. Asunto säilyy osakkaan nimissä, se pantataan pankille, ja lainasta maksetaan laina-aikana kuukausittain vain korkoja.

Käänteinen asuntolaina tulee kyseeseen silloin, kun iäkkäällä osakkaalla on hallussaan velaton, kasvukeskuksessa sijaitseva asunto. Silloin pankkia saattaa hyvinkin kiinnostaa ostaa se siten, että myyjä voi jäädä asumaan siihen loppuiäkseen.

Kaikkia remontteja ei tarvitse tehdä samaan aikaan.

– Tai sitten voi ajatella, että on tullut aika muuttaa. Voi olla, että asunto on jäänyt liian suureksi tai se on arvokkaalla alueella. Tässä kohdassa voi ajatella, että vapauttaa asuntovarallisuutta, Lönnroth sanoo.

Ennakkosäästäminen avuksi

Taloyhtiö voi säästää remonttirahoja ennakolta. Jos varat rahastoidaan, niistä ei tarvitse maksaa veroja. Järkevämpää saattaisi kuitenkin olla, että kukin osakas säästää mahdollisuuksiensa mukaan itse tulevia remontteja varten. Korjaustarpeiden kun pitäisi olla tiedossa hyvissä ajoin.

Vähäkuopus muistuttaa, että kaikkia remontteja ei tarvitse tehdä samaan aikaan. Jos putkiremontti on välttämätön, ehkä pihaistutukset tai julkisivuremontti voivat odottaa vuoroaan. Tosin se tulee pitkällä tähtäimellä kalliimmaksi, jos samoja paikkoja auotaan moneen kertaan.

– Sekä mielenrauhan että taloyhtiön positiivisen ja sujuvan kunnossapidon kannalta onkin ensisijaisen tärkeää, että osakkaat hahmottavat, ettei taloyhtiölainan eräpäivä ole kahden viikon kuluttua. Voi olla, että se nostaa rahoitusvastiketta muutaman kympin. Siihen ihmiset jo sanovat, ettei se enää niin pahalta kuulostakaan, Vähäkuopus sanoo.

Lue lisää: Neljä tapaa rahoittaa taloyhtiön iso remontti

The post Paniikkia remontin rahoituksesta – näin pelkoja voi lieventää appeared first on Kotitalo-lehti.

Asuntokohtaisiin saunoihin panostetaan aiempaa enemmän

To, 07/25/2019 - 13:04

Robi Gripenbergin saunalla on erikoinen menneisyys: se oli ennen yksiö. Se ja toinen yksiö liitettiin asuntoon, joka oli alun perin kolmio, ja toinen yksiöistä muutettiin saunaksi. Erityistä on sekin, että Helsingin Lauttasaaressa sijaitseva, vuonna 1958 valmistunut kerrostalo on Gripenbergin isoäidin rakennuttama ja isoisän suunnittelema.

Gripenbergit uusivat kylpyhuoneen ja sen yhteydessä olevan saunan muutama vuosi sitten taloyhtiön putkiremontin yhteydessä. He harkitsivat ensin saunasta luopumista, mutta uudistivat sen mahdollista myyntiä ajatellen.

Lue lisää: 5 remonttia, joita kannattaa harkita putkiremontin yhteyteen

Tulevaisuus ehkä näyttää, mikä vaikutus saunalla on Gripenbergin asunnon jälleenmyyntiin. YIT:n Rakennus Oy:n asiakaspalvelupäällikkö Tuula Papin näkemys on, että asuntokohtaisen saunan puute ei nykyisin keskimäärin vaikuta kaupantekoon.

Vielä kymmenen vuotta sitten nekin, jotka eivät saunoneet, arvelivat saunan poistattamisen haittaavan asunnon jälleenmyyntiä. Enää tätä ei pelätä. Pappi kertoo, että asuntosaunojen rakentaminen uusiin taloihin on vähentynyt. Sijainnista ja asuntojen koosta riippuen uudiskohteen asunnoista kolmannes saatetaan rakentaa ilman saunoja, lisäksi osa ostajista poistattaa muutostöissä saunan. Samaan aikaan kuitenkin ne, jotka haluavat saunan, haluavat kunnon spa-osaston kylpy- tai poreammeineen.

Lue lisää: Taloyhtiösaunat korvaavat asuntokohtaiset saunat

Gripenbergien sauna on rakennettu yksiöön, joka on liitetty asuntoon jälkikäteen. Se uusittiin putkiremontin yhteydessä. Myös saunatrendit muuttuvat

Tyypillinen muutostyö asuntosaunassa on, että vaalea sauna sävytetään mustaksi, ruskeaksi tai harmaaksi. Uudiskohteiden ostajat haluavat usein perinteisten lauteiden tilalle lämpökäsiteltyä puuta.

– Valaistuksella voidaan vaikuttaa saunan tunnelmaan paljon. Valokuidut ovat nyt suosittuja, ja niitä sijoitetaan mielikuvituksellisesti. Aiemmin ne kiinnitettiin kattoon, nyt ne kiinnitetään lauteisiin, selkänojaan tai ylemmän lauteen alle, Pappi kertoo.

Gripenbergit suunnittelivat saunansa itse. Tila ja saunan lauteilta avautuva näkymä on heille tärkeä. Saunasta ei näe ulos, mutta seinän erikoisten lasien läpi näkee tilavaan kylpyhuoneeseen.

– Haluan ympärilleni avaruutta. Asuntokohtaiset saunat ovat usein ahdistavia koppeja, sanoo Robi Gripenberg.

Luvat ja suunnitelmat kuntoon

Jos sauna rakennetaan asuntoon jälkikäteen, kuten Gripenbergit tekivät, suunnittelussa ja rakentamisessa täytyy huomioida sekä taloyhtiön sisäiset säännöt että viranomaismääräykset, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén muistuttaa.

– Muutostyöilmoitus tehdään isännöitsijälle. Kunnasta riippuen asuntokohtaisen saunan rakentamiseen tarvitaan joko rakennuslupa, toimenpidelupa tai pelkkä ilmoitus. Rakennuslupaa haetaan taloyhtiön nimissä sen jälkeen, kun muutostyöilmoitus on hyväksytty. Osakas vastaa remontin kustannuksista, Sallmén sanoo.

Saunan teettävällä osakkaalla on rakennuttajan velvollisuudet.

Gripenbergien taloa isännöivä Tom Siljamäki Westerstråhle & Co:sta kertoo, että Gripenbergit tilasivat kylpyhuoneen suunnittelun taloyhtiön linjasaneerauksen suunnittelijalta. Saunan ja kylppärin remonttityöt he teettivät taloyhtiön urakoitsijalla. Näin vastuuasiat pysyivät selkeinä. Siljamäen mukaan asuntokohtaisen saunan rakentamiseen saa taloyhtiöltä todennäköisimmin luvan silloin, kun suunnittelu ja toteutus hoidetaan ammattimaisesti.

– Tyypillisesti sauna rakennetaan kylpyhuoneen seinän takana olevaan vaatehuoneeseen, kertoo rakennusterveyteen ja sisäilmastoon erikoistunut Tapio Rokkonen FCG Finnish Consulting Groupista.

Tällöin kuivatilasta tulee osa märkätilaa. Rokkosen mukaan on keskeistä miettiä esimerkiksi ilmanvaihto ja suunnitella, miten saunailman poisto onnistuu. Lisäksi on hyvä huomioida, että lattiakaivon rakentaminen vaatii isoja toimenpiteitä. Tärkeä asia on myös kiukaan sähköliittymän selvittäminen heti alkumetreillä. Yksivaiheisena rakennettava kolmen kilowatin tehoinen kiuas vaatii kolme kymmenen ampeerin sulaketta.

– Jos talo on rakennettu ennen vuotta 1994, purkutöitä varten tarvitaan myös asbesti- ja haitta-ainekartoitus. Vakuutusasiatkin täytyy selvittää ennen töiden aloittamista. Saunan teettävällä osakkeenomistajalla on rakennuttajan velvollisuudet. Hyvällä ennakoivalla suunnittelulla ja huolellisella työllä vältetään vesi- ja sähkövahingot, Rokkonen sanoo.

Lue lisää: Asbestilaki – miten taloyhtiössä tulee toimia?

Gripenbergit remontoivat saunan osittain siksi,
että ajattelivat asunnon jälleenmyyntiarvoa. Suihkukaapista infrapunakeidas

Saunan voi saada helpommin ja halvemmin, jos tila kylpyhuoneessa riittää nopeasti kasattavalle kylpyhuone- tai elementtisaunalle, joka on käytännössä hyvin varusteltu suihkukaappi. Se lämpiää joko sähkökiukaalla tai infrapunalämmittimellä, ja mukana on usein myös höyrytoiminta.

Elementtisauna on muusta rakenteesta irrallaan, ja vesi virtaa pesuhuoneen viemäriin kylppärin lattian päältä kulkevaa putkea pitkin. Rokkonen arvioi elementtisaunan hinnaksi noin 3 000–6 000 euroa, kun vaatehuoneeseen rakennettava sauna maksaa suunnitteluineen ja lupineen noin 12 000 euroa. Hinta riippuu muun muassa siitä, paljonko osakas tekee itse ja mitä purkutyöt, jätekustannukset ja luvat maksavat.

Myös Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén rinnastaa elementtisaunan suihkukaappiin. Ennen asennuttamista riittää muutostyöilmoituksen tekeminen taloyhtiölle, ja kaappi on osakkaan kunnossapitovastuulla. Jos taloyhtiössä tehdään esimerkiksi putkiremontti, osakas vastaa saunan purkamisesta ja uudelleen asennuttamisesta aiheutuvista kustannuksista.

Saunan lämmitys näkyy sähkölaskussa

– Saunan lämmittäminen näkyy väistämättä sähkölaskussa. Energiatehokkainta on saunoa 70–80-asteisessa saunassa. Nykyaikaiseen elämäntyyliin kuuluu nopeasti lämpiävä sauna, mikä jo sinänsä vähentää energiankulutusta, YIT:n Tuula Pappi sanoo.

Korkean, runsaasti kiviä sisältävän kiukaan löylyt kestävät pidempään kuin perinteisen kiukaan, ja nykyisin tornimaiset, lauteisiin integroidut kiukaat ovatkin suosittuja. Niistä irtoaa lämpöä vielä toiseenkin löylykierrokseen ja saunan kuivattamiseen, vaikka kiukaan sammuttaisi vilvoittelemaan lähtiessään.

Robi Gripenbergin saunassa on IKI-kiuas, jossa on paljon kiviä.

– Sitä on lämmitettävä vähintään kaksi tuntia, jotta siitä saa hyvät, pehmeät löylyt. Saunaan ei saa mennä kiireellä. Ratkaisu ei ole energiatehokas, mutta saunomme kotisaunassa korkeintaan kerran viikossa, Gripenberg perustelee.

Info: Näin vastuu jakautuu
  • Saunan pinnoitteet, lauteet ja kiuas ovat osakkaan vastuulla.
  • Osakas ostaa uuden kiukaan, jos vanha menee rikki. Kiukaan vaihdosta täytyy tehdä muutostyöilmoitus taloyhtiölle. Kiukaan asennuksen vaatimat sähkötyöt täytyy teettää ammattilaisella.
  • Asuntoon alun perin kuuluvan saunan rakenteet ja niiden kunnossapito kuuluvat taloyhtiölle. Jälkeenpäin rakennetuissa saunoissa ne kuuluvat osakkaalle.
  • Osakas vastaa rakentamansa saunan purku- ja uudelleenrakennustöistä, jos saunaa joudutaan purkamaan esimerkiksi saneerauksen yhteydessä.
  • Uudiskohteiden lisä- ja muutostöistä kannattaa vaatia rakennuttajalta lista, jonka isännöitsijä vie remonttirekisteriin. Jos uudet osakkaat kyselevät vuosien kuluttua, mitä yhtiön kuuluu korjata, vastaus löytyy rekisteristä.

Juttu on julkaistu Kotitalossa 6/2016.

The post Asuntokohtaisiin saunoihin panostetaan aiempaa enemmän appeared first on Kotitalo-lehti.

Sivut