Kotitalo-lehden uutisia

Tilaa syöte syöte Kotitalo-lehden uutisia
Taloyhtiöiden lehti
Syötteen kokonainen osoite. 24 min 58 s sitten

Asukaskin voi tehdä huoltoon vikailmoituksen yhteisistä asioista

Ma, 09/23/2019 - 16:06

Rappukäytävän lamppu on sammunut, ja käytävässä on hämärää. 

Tomera asukas tai osakas voi huoletta ottaa yhteyttä kiinteistönhuoltoon ja tehdä vikailmoituksen lampusta. Jos taloyhtiössä on käytössä kiinteistönhuolto, on yhtiön kanssa väistämättä tehty myös sopimus palvelun sisällöstä. Valtaosa tavallisista huoltotöistä sisältyy sopimukseen, ja erikoisemmat työtilaukset tulevat isännöinniltä.

– Taloyhtiön hallituksen on syytä tuntea huoltosopimuksen sisältö ainakin pääpiirteittäin. Taloyhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista huolehtii kyllä isännöinti, toteaa Myyrmäen Huollon toimitusjohtaja Mika Lehtonen.

Lue lisää: Kiinteistönhuolto on tärkeä kumppani – näin yhteistyö sujuu

Osakkaiden ja asukkaiden ei tarvitse itse muistaa, mitä huoltosopimukseen kuuluu, vaan huoltoyhtiö toimii suodattimena. Jos puutteen korjaaminen ei sisälly huoltosopimukseen, huolto on yhteydessä isännöintiin ja pyytää luvan tehtävään. 

Lue lisää: Haluan laajemman huoltosopimuksen, mitä teen?

– Isännöitsijä on viestinviejä hallituksen suuntaan niissä huolto- ja korjaustöissä, joista koituu taloyhtiölle merkittäviä kustannuksia, Lehtonen muistuttaa.

Selkeä viestintä kiinteistönhuollon tehtävistä ja osakkaiden vastuulla olevista asioista helpottaa kaikkien arkea. Taloyhtiön omista poikkeuksista, kuten yhtiöjärjestykseen kirjatuista kunnossapitovastuista, on myös hyvä muistuttaa.

Lue lisää: 10 kysymystä kiinteistönhuollosta

The post Asukaskin voi tehdä huoltoon vikailmoituksen yhteisistä asioista appeared first on Kotitalo-lehti.

Mitä tehdä, kun taloyhtiössä on pysyvästi pimeitä ikkunoita? Taantuvien alueiden erityishaasteisiin on jo ratkaisuja

Ma, 09/23/2019 - 15:44

Taantuvien alueiden heikot tulevaisuuden näkymät ja niiden vastapainona pääkaupunkiseudun alati kasvava vetovoima ovat jo tuttuja väittämiä. Kokonaiskuva ei ole silti ihan näin kahtiajakautunut, vaan monisävyisempi.

Kaupungistuminen pitää paikkansa eikä se todellakaan ole yksin suomalainen ilmiö, vaan maailmansotien jälkeen alkanut yleinen kehitys kaikkialla Euroopassa.

Suomessa kaupungistumisen haasteisiin herättiin jo 1960–70-luvuilla. Valtiovalta linjasi, että lähes koko maa halutaan pitää asuttuna ja monilukuisten pienten ja keskisuurten keskusten Suomi voimissaan. Tuo periaate mainitaan yhä useimmissa valtioneuvoston asiakirjoissa, huomauttaa aluesuunnittelun ja -politiikan professori Sami Moisio Helsingin yliopistosta.

Suomessa kaupunkivetoisuus on 1990-luvun alun jälkeen silti korostunut. Sen erityispiirre on Moision mukaan se, että meillä halutaan ylläpitää laajaa kaupunkiseutujen verkostoa. Yleisesti puhutaan 30 kaupunkiseudun Suomesta. Kaupunkiseutu tarkoittaa itse kaupungin ohella sitä ympäröiviä maaseutukuntia.

– Mielenkiintoista on, että jotkut näistä kaupunkiseuduista ovat todella hyvässä kunnossa, muutamat taas luisumassa kohti vaikeuksia. Myös ryhmän sisällä tapahtuu kiintoisaa kehitystä. Osalla on hyvä muuttovoitto mutta heikko työllisyyskehitys. Jossain taas on hyvä työllisyyskehitys ja alhainen työttömyys, mutta silti paikkakunta ei houkuttele muuttajia, Moisio sanoo.

Asuntojen arvon näkökulmasta tilanne on samanlainen. Hyvin pärjäävien kaupunkiseutujen joukossa on paikkoja, jotka eivät kiinnosta muuttajia ja joissa asuntojen arvo ei siksi nouse. Toisaalta joukkoon mahtuu myös hankalan työllisyystilanteen mutta hyvän koulutustarjonnan kaupunkeja, joissa asuntojen arvot nousevat tai eivät ainakaan laske.

Entä kun vessa maksaakin 100 000 euroa?

Taantuvien alueiden asunto-osakeyhtiöt törmäävät pahimmillaan pulmien kirjoon. Eräässä esimerkkitapauksessa yrittäjä osti liiketilan kaupungin keskustassa sijaitsevan vanhan kerrostalon kivijalasta. Muutaman vuoden kuluttua hän törmäsi yllätykseen. Vaikka yrittäjä jo maksoi liiketilastaan kaksinkertaista hoitovastiketta asuinhuoneistojen omistajiin nähden, hän sai putkiremontin jälkeen tuplalaskun tehdyistä töistä. Yhtiöjärjestyksessä luki, että myös rahoitusvastikkeen – nykyisin pääomavastikkeen – kerroin on liiketiloissa kaksi.

Yritys kaatui, ja taloyhtiön muut osakkaat joutuivat vastikkeiden maksajiksi. Arenna Oy:n Rovaniemen yksikönpäällikkö Jaana Baas havainnollistaa:

– Tuollaisessa tapauksessa yritykselle saattaa tulla sadantuhannen euron vessa. Vanhoissa liiketiloissa ei välttämättä ole varsinaista kylpyhuonetta eikä oikeata keittiötäkään.

Baas huomauttaa, että kerrostalojen pienten liiketilojen omistajat ovat tyypillisesti yksin- tai pienyrittäjiä, joiden leipä on kapea. Tuplahintainen putkiremontti ei maksa itseään takaisin koskaan, etenkin jos remontin hinta on ollut korkeampi kuin liiketilan käypä arvo. Harva myöskään haluaa ostaa liikeosaketta, joka on raskaasti velkainen.

Baasin mukaan jotkut taloyhtiöt ovat jo törmänneet siihen, että liiketiloja halutaan vain vuokrata. Vastikekertoimien kohtuullistaminen voisi auttaa taloyhtiöt ulos tästä tilanteesta. Baasin kokemuksen mukaan osakkaat suhtautuvat kohtuullistamisiin kuitenkin nihkeästi. Usein kertoimen muutos vaatisi yhtiöjärjestyksen muuttamista. Siihen taas vaaditaan kaikkien niiden osakkaiden suostumus, joiden maksuosuus kasvaisi muutoksen myötä.

Muutamien uusimpien rovaniemeläisten kerrostalojen yhtiöjärjestyksiin on kirjattu, että liikehuoneistoilla on asuinhuoneistojen tapaan vain yksinkertainen vastike. Vaikka tämä on Baasin mukaan yhä harvinaista, se voi olla merkki taloyhtiöiden viisaasta varautumisesta huonompiin aikoihin.

Ruovedellä keksitty ratkaisuja tyhjille tiloille

Pohjois-Pirkanmaalla, vajaan 4 500 asukkaan Ruovedellä, ei ole tarvinnut keskustella taloyhtiöiden liiketilojen vastikekertoimien madaltamisesta. Ei, vaikka Ruovesi lukeutuu monilla mittareilla taantuvien paikkakuntien joukkoon. Tampereelle on tunnin ajomatka, kunta kärsii muuttotappiosta ja vuokralaisia on ollut ajoittain vaikea löytää tyhjilleen jääneisiin tiloihin.

Tili- ja isännöintikeskus Tilkkeen toimitusjohtajan Armi Pystylän mukaan salaisuus piilee yhteen hiileen puhaltamisessa. Ruovedellä ollaan kekseliäitä, ja kaikki aktiiviset toimijat otetaan mukaan kuntaa kehittämään, hän sanoo.

Taloyhtiöt ovat vuokranneet tyhjiä tilojaan esimerkiksi yhdistyksille. Myös kunta on osallistunut aktiivisesti käyttömahdollisuuksien ideointiin. Yleensä tilat on saatu aina uuteen käyttöön kuukauden, parin kuluessa tyhjentymisestä.

Paikallinen pankkikin on talkoissa mukana. Se on lainoittanut taloyhtiöiden saneeraushankkeita aina tarvittaessa. Pystylän mukaan pankissa ymmärretään, ettei asuntokannan pidä antaa rapistua. Tämä tukee asuntojen arvon säilymistä paikkakunnalla, mikä taas osaltaan houkuttelee ulkopaikkakuntalaisia muuttamaan Ruovedelle. Paluumuuttajia on jo tullutkin, samoin kesäasukkaista on saatu ympäri vuoden Ruovedellä viihtyviä kuntalaisia.

Pystylä uskoo, että ehkä jo kymmenen vuoden päästä tilanne on vielä parempi. Asuminen rauhallisella maaseudulla alkaa kiinnostaa entistä enemmän kiireisiä ja stressaantuneita kaupunkilaisia. Sekään ei haittaa, jos kunnan palveluvarustus häviää kattavuudessa kaupungille – nykyisinhän useimmat erikoiskaupan tuotteet ostetaan joka tapauksessa netistä. Etätyökin yleistyy koko ajan.

Purkaminen helpottui, mutta ei tarpeeksi

Jos taloyhtiössä alkaa olla paljon pimeitä, surullisia ikkunoita – siis tyhjilleen jääneitä huoneistoja – täytyy yhtiön hallituksen käydä läpi selviytymiskeinoja alati tiheämmällä kammalla. Viime kädessä rakennuksen voi purkaa ja tontin myydä. Pulmaksi voi muodostua se, että purkaminen maksaisi liki saman kuin uuden rakentaminen.

Ja mitä purkamisesta jää osakkaille käteen? Pahimmillaan yhä velkaa. Muuttotappioalueella sijaitsevan kiinteistön tonttikaan tuskin menee kaupaksi. Tällaisten syiden takia osakkaat saattavat asua talossa niin pitkään kuin se kestää asuttavassa kunnossa välttämättömimpien korjausten turvin.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ara myöntää avustusta vuokratalojen purkamiseen,
mutta ei asunto-osakeyhtiöiden purkamiseen – ei, vaikka talo olisi niin huonokuntoinen, että terveysviranomaiset määräisivät sen asumiskieltoon.

Baasin ja Pystylän mielestä avustusmalli pitäisi ulottaa asunto-osakeyhtiöihin. Samoin olisi tarpeen pohtia, voisiko viranomaismääräyksiä keventää taantuvien alueiden taloyhtiöiden osalta. Esimerkiksi julkisivuremontissa ei vaadittaisikaan nykyisen tiukkaa talon energiatalouden kohentamista. Näin talot säilyisivät kunnossa ja asuttavina.

Jotain valtiovalta on jo tehnytkin. Taannoin lakimuutoksella helpotettiin asunto-osakeyhtiön asettamista selvitystilaan. Nyt se onnistuu tietyissä tilanteissa neljäviidesosan enemmistöllä, kun aiemmin päätökseen tarvittiin kaikkien osakkaiden suostumus. Lain mukaan ehtona on, että yhtiön vastuulla oleva kiinteistön kunnossapito tuottaa osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa, kun huomioidaan osakehuoneistojen arvo ja käytettävyys.

Koska tuomioistuimien ennakkopäätöksiä ”huomattavasta vahingosta” ei toistaiseksi ole, lain tulkinnatkin ovat väljiä. Lakimies Tommi Leppänen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä sanoo, että ensikädessä ”huomattavan vahingon” määrittelee taloyhtiö itse. Laki velvoittaa yhtiön hankkimaan riippumattoman asiantuntijan lausunnon edellytysten täyttymisestä. Viime kädessä ratkaisun pitävyys testataan oikeusasteissa.

Jos todella kurjassa kunnossa olevan rakennuksen omistava taloyhtiö sijoittaa remonttiin vaikkapa euron, mutta se vaikuttaa asuntojen myyntiarvoon vain 20 senttiä, on saneeraus Leppäsen mukaan kannattamaton. Ainakaan investointi ei ole järkevä, vaikka sillä nostettaisiinkin asuntojen käyttöarvoa. Tällaisessa tilanteessa voisi siis olla mahdollista hakea asunto-osakeyhtiö selvitystilaa ja ehkä purkaa koko kiinteistö.

Mitä jos osakas ei maksa vastiketta?

Yksittäisen osakkaan ongelmille, kuten työttömyydelle, taloyhtiö tai isännöinti ei mahda mitään. Vastikerästeihin ne voivat kuitenkin suhtautua eri tavoin. Tavallisimmin osakasta muistetaan ensin huomautuksella, kun maksuja jää rästiin. Jos osakas ei reagoi huomautukseen mitenkään eikä maksa rästiä, laittaa isännöinti summan perintään. Ripeä menettely on tehokas ja taloyhtiön talouden kannalta perusteltu, mutta valmiiksi pulmissa olevalle osakkaalle kieltämättä tyly.

Huoneiston hallintaanottomenettelyllä taloyhtiö voi turvata, ettei osakas hukkaa osakeomaisuuttaan. Hallituksen tosin kannattaa pohtia, voiko asuntoon ylipäänsä saada vuokralaista. Jos ei, hallintaanottokaan ei välttämättä kannata. Kari Taka neuvoo, että silloin taloyhtiön kannattaa hakea saatavalle tuomio käräjäoikeudelta. Kun tuomio on saatu, voidaan rästi ulosmitata osakkaalta, jos tällä on muuta omaisuutta.

– Tämä toimii lähinnä sellaisiin osakkaisiin, joiden kohdalla ei ole kyse maksukyvyn puutteesta vaan maksuhaluttomuudesta, sanoo isännöintitoimenjohtaja Kari Taka Kotkan Seudun Talokeskuksesta.

Ruoveden yhteen hiilen puhaltavassa maalaiskunnassa asiat hoidetaan toisin. Vastikerästien perintä aloitetaan aina ottamalla yhteyttä osakkaaseen.

– Haluamme vähän kuulla ihmisen elämäntilanteesta, emmekä halua saattaa häntä pahempaan ahdinkoon. Meillä perintä on viimeisiä keinoja. Toki, jos taloyhtiön muut osakkaat kokevat, että maksuajan antaminen yhdelle on heitä kohtaan väärin, on rästit tietenkin pantava perintään. Toisaalta myöhästely tulee kompensoiduksi korkojen muodossa, joten ei siinä vielä rikota tasapuolisuuden periaatetta, Armi Pystylä kertoo.

Keskusteleva linja on tuottanut tulosta. Pystylä laskee, että Tilkkeen isännöimissä taloissa on rästejä vain muutamissa ja osakkaille on jouduttu laatimaan maksusuunnitelmia harvoin.

The post Mitä tehdä, kun taloyhtiössä on pysyvästi pimeitä ikkunoita? Taantuvien alueiden erityishaasteisiin on jo ratkaisuja appeared first on Kotitalo-lehti.

Kiinteistönhuolto on tärkeä kumppani – näin yhteistyö sujuu

Ma, 09/23/2019 - 15:06

Kiinteistönhuolto on taloyhtiölle tärkeä kumppani, joka hoitaa monia arjen sujuvuuteen ja turvallisuuteenkin liittyviä asioita. Jotta huolto sujuu hyvin, täytyy siitä tehdä tarpeeksi tarkka sopimus.

Huoltosopimuksessa sovitaan huollon laajuudesta. Sopimus kattaa yleensä kaksi asiaa: huollon ja hoidon, eli niin sanotut laitostyöt, sekä ulkotyöt eli ympäristöpalvelut.

– Erilaisissa taloyhtiöissä tarvitaan erilaisia asioita ja kaikesta täytyy sopia. Esimerkiksi tasakatto, hissi ja lämmitysmuoto vaikuttavat siihen, millaisia huoltotöitä taloyhtiössä täytyy tehdä. Huoltosopimuksessa sovitaan, kuka huoltotyöt hoitaa ja milloin, Kirkkonummen Huollon toimitusjohtaja Benjam Kukko sanoo.

Tietoa myös osakkaille ja asukkaille

Jos taloyhtiössä ollaan tyytymättömiä huollon tasoon, kannattaa ensin keskustella huoltoyhtiön kanssa. Keskustelussa kannattaa käydä läpi sopimus ja tarkistaa, onko kyse esimerkiksi väärinkäsityksestä sen suhteen, mitä on sovittu. Jos huoltoyhtiöllä ja taloyhtiöllä on eri käsitys sopimuksen sisällöstä, sopimusta täytyy tarkentaa.

– Jos vaikkapa pihatöiden suhteen on epäselvyyksiä, voi avuksi olla sopimukseen lisättävä karttaliite, jossa näkyy hoidettava alue ja tontin rajat sekä lumenläjityspaikat, Kukko neuvoo.

Usein asiat hoituvat keskustelemalla. Jos kehityskeskustelukaan ei auta, voi olla, että taloyhtiö joutuu tekemään reklamaation.

Myös osakkaille ja asukkaille kannattaa kertoa, mitä sopimuksenmukaiseen huoltoon kuuluu. Huoltosopimuksen sisällöstä voi keskustella esimerkiksi yhdessä yhtiökokouksessa. Lisäksi ydinasiat kannattaa tiedottaa myös ilmoitustaululla tai taloyhtiösivuilla. Ne voi listata tiiviisti ja selkeästi vaikkapa ranskalaisin viivoin. Jos osakkaat eivät esimerkiksi tiedä, että osa töistä on rajattu sopimuksen ulkopuolelle, saattavat he turhaan valittaa asiasta huoltoyhtiöön.

– Asukkaiden tulee tietää myös huollon yhteystiedot. Kannattaa myös neuvoa, missä asioissa huoltoon otetaan yhteyttä. Jos vaikkapa hana vuotaa, kannattaa soittaa huoltoon, ei isännöitsijälle. Kun yhteydenotto menee heti oikeaan paikkaan, hoituu ongelmakin nopeammin kuntoon, Kukko sanoo.

The post Kiinteistönhuolto on tärkeä kumppani – näin yhteistyö sujuu appeared first on Kotitalo-lehti.

Lunastusmenettelystä tuli kinkkinen jopa oikeudelle

Pe, 09/20/2019 - 15:36
Tapahtumien kulku

A oli ostanut asunto-osakeyhtiön osakkeet 31.10. Seuraavana päivänä isännöitsijä oli lähettänyt osakkaille tavallisen kirjeen, jonka mukaan heillä oli oikeus lunastaa A:n ostamat osakkeet ennen lunastusajan päättymistä 1.12. B oli ilmoittanut 29.11. päivätyllä kirjeellä lunastavansa osakkeet.

Yhtiöjärjestyksen lunastuspykälän mukaan, jos hallitus ei käytä lunastusoikeutta, osakkaiden on käytettävä oikeuttaan 14 päivän kuluessa siitä, kun hallitus on tiedottanut asiasta kaikille osakkaille. Yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaille voidaan tiedottaa asiasta todisteellisesti, muun muassa kirjatulla kirjeellä.

B katsoi, ettei yhtiöjärjestyksen mukainen 14 päivän mukainen lunastusaika ollut alkanut, koska hallitus ei ollut käsitellyt asiaa eikä tehnyt päätöstä yhtiön lunastusoikeuden käyttämättä jättämisestä. Lunastusilmoitusta ei myöskään ollut lähetetty osakkaille yhtiöjärjestyksen mukaisesti vaan tavallisella kirjeellä.

A nosti asiassa kanteen ja vaati käräjäoikeutta vahvistamaan, ettei B:llä ollut oikeutta lunastaa osakkeita, koska ilmoitus lunastamisesta oli tehty yhtiöjärjestyksessä määrätyn ajan päättymisen jälkeen.

Tuomio

Yhtiöjärjestyksessä määrätty 14 päivän lunastusaika oli alkanut siitä, kun isännöitsijä oli tavallisella kirjeellä lähettänyt osakkaille tiedon lunastusmahdollisuudesta 1.11. Lunastusvaatimus oli esitetty 29.11. eli hovioikeuden mukaan liian myöhään. Sillä, että lunastusajan päättymisestä oli ilmoitettu kirjeessä virheellisesti, ei ollut asiassa merkitystä.

Oikeudellinen arviointi

Asia olisi voitu ratkaista myös toisin. Lain mukaan kuukauden määräaikaa voidaan lyhentää, mutta yhtiöjärjestyksessä oli poikettu myös lunastusajan alkamisajankohdasta. Määräystä voitaisiin kokonaisuudessaan pitää pakottavan lain vastaisena, jolloin 14 päivän määräajan sijaan tulisi soveltaa kuukauden määräaikaa. Tällöin lunastusvaatimus olisi tehty määräajassa.

The post Lunastusmenettelystä tuli kinkkinen jopa oikeudelle appeared first on Kotitalo-lehti.

Sanakirja: Hallintamuotojakauma

Pe, 09/20/2019 - 13:13

Hallintamuotojakauma tarkoittaa käytännössä asuinalueiden monimuotoista asuntotarjontaa, jonka avulla turvataan myös eri hintaisten asuntojen saatavuus. Ihanteen mukaisesti rakennuksissa on sekä pieniä että isoja asuntoja ja kaupunginosassa tai asuinalueella sekä vuokra- että omistusasuntoja.

Tarjolle pyritään saamaan aina myös välimallin asuntoja, kuten asumisoikeusasuntoja. Hallintamuotojakauma on siis kuntien kaavoittajien työkalu sosiaalisesti kestävään asuntopolitiikkaan.

Jo olemassa olevaa taloyhtiötä hallintamuotojakauma koskettaa, jos esimerkiksi suuressa taloyhtiössä ryhdytään purkavan uusrakentamisen hankkeeseen. Eli jos huoneistojen määrä kasvaa rakennettavien lisäkerrosten myötä, voi kaavoittaja sanoa sanansa siihen, minkälaisia asuntojen tulisi olla. Yleisellä tasolla hallintamuotojakauma vaikuttaa siihen, minkälainen naapurusto tai lähialue taloyhtiölle kehittyy.

The post Sanakirja: Hallintamuotojakauma appeared first on Kotitalo-lehti.

Haluan laajemman huoltosopimuksen, mitä teen?

Pe, 09/20/2019 - 12:06

Huoltosopimuksen sisältö määritellään yhteistyössä kiinteistönhuoltoyrityksen kanssa. Sopimuksen tarkemmat seikat perustuvat taloyhtiön tarpeisiin.

Varsinkin pienissä taloyhtiöissä on voitu päättää, että pihan hiekoitus, haravointi ja muut vastaavat työt hoidetaan säästösyistä osakkaiden kesken talkoilla. Jos talkootyöt näyttävät hoituvan huonosti, hiekoituksen puute aiheuttaa vaaratilanteita tai osakkaiden into on yksinkertaisesti lopahtanut, on taloyhtiön hallituksen keskusteltava huoltosopimuksen laajentamisesta. Ota siis sopimuksen päivittäminen puheeksi muun hallituksen ja isännöinnin kanssa.

Osakkailla voi olla paljonkin mielipiteitä siitä, pitääkö kiinteistönhuoltoon panostaa vai pitääkö siitä pihistää. Lähtökohtaisesti kiinteistönhuollon järjestäminen on kuitenkin taloyhtiön hallituksen tehtävä. Huoltosopimuksen laajentaminen viedään yhtiökokoukseen, jos muutokset vaikuttavat merkittävästi taloyhtiön budjettiin.

Hallituksen on syytä myös huolehtia, että kiinteistönhuoltoon liittyvistä muutoksista viestitään selkeästi osakkaille ja asukkaille.

The post Haluan laajemman huoltosopimuksen, mitä teen? appeared first on Kotitalo-lehti.

Miksi isännöinti ei vastaa pienen taloyhtiön tarjouspyyntöön?

Pe, 09/20/2019 - 12:04

Pieni taloyhtiö vie isännöinniltä saman verran aikaa ja muita resursseja kuin iso, sillä asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa sen lähes samaan hallintomalliin ja -rutiineihin kuin isot taloyhtiöt. Etenkin alkuvuosi ja kevät yhtiökokouksineen on isännöinnille todella kiireistä aikaa, ja jotta pullonkaulaa ei tule, monen isännöitsijän on helpompi hoitaa lukuisten pienten yhtiöiden sijaan hieman harvempia suuria.

Monessa pienessä yhtiössä hallitus on hyvin aktiivinen, mikä on tietenkin hyvä asia. Taloissa tapahtuu yleensä paljon, jolloin myös isännöinnillä on usein enemmän asioita vastuullaan kuin suuremmassa yhtiöissä.

Joillakin isännöintiyrityksillä on erikseen palvelupaketteja pienille yhtiöille tai ne tarjoavat kattavien digipalvelujen avulla isännöintiä huokeampaan hintaan.

Kysymykseen vastasi toimitusjohtaja Juha Kulomäki SKH-Isännöinti Oy:stä.

The post Miksi isännöinti ei vastaa pienen taloyhtiön tarjouspyyntöön? appeared first on Kotitalo-lehti.

Minkä alueiden talvikunnossapito kuuluu taloyhtiön vastuulle?

Pe, 09/20/2019 - 12:02

Taloyhtiö vastaa siitä, että kiinteistön alueella liikkuminen on turvallista sekä asukkaille että ulkopuolisille. Lumenluonti samoin kuin esimerkiksi hiekoitus kiinteistön alueella kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Talvikunnossapitoon liittyvät velvoitteet ulkoistetaan usein huoltoyhtiölle, mutta tällöinkin vastuu kiinteistön turvallisuudesta on viime kädessä taloyhtiöllä.

Katujen kunnossapito kuuluu kunnalle. Lain mukaan taloyhtiö vastaa kuitenkin tontin kohdalla olevan jalkakäytävän tai tontille johtavan kulkutien kunnossapidosta, kuten liukkauden torjunnasta, ellei kunta ole ottanut sitä vastuulleen.

Tontinomistajan eli taloyhtiön velvollisuus on myös tarvittaessa poistaa jalkakäytävälle tai sen vierelle kertyneet lumivallit sekä pitää jalkakäytävän viereinen katuoja ja sadevesikouru lumettomana ja jäättömänä.

The post Minkä alueiden talvikunnossapito kuuluu taloyhtiön vastuulle? appeared first on Kotitalo-lehti.

Finalistit valittu – pian ratkeaa, mikä on Suomen paras taloyhtiö 2019

To, 09/12/2019 - 15:49

Tänä vuonna Suomen paras taloyhtiö -kilpailussa painotetaan erityisesti taloyhtiön toimivaa ja monipuolista viestintää sekä pitkäjänteistä tulevaisuuden suunnittelua.

Parhaassa taloyhtiössä on kartoitettu osakkaiden ja asukkaiden toiveita kyselyllä. Arkiviestintä pelaa, samoin tiedonkulku erikoistilanteissa. Taloyhtiölle on laadittu myös strategia, jossa huomioidaan talous, kunnossapito ja asumisviihtyvyys.

Muun muassa näin viisi finalistia perustelevat, miksi heidän taloyhtiönsä on Suomen paras:

As Oy Sairashuoneenkatu 14, Turku

Taloyhtiömme on hyvin ja pitkäjänteisesti hoidettu osakkaita, asukkaita ja myös tiloissa työskenteleviä kuunnellen. Reagoimme nopeasti uusiin asioihin ja haasteisiin. Asioista voimme olla keskenämme eri mieltä mutta silti ne hoidetaan. Meillä on kohtuullinen vastike, hyvä talouspuskuri äkillisiä menoja varten sekä avoin ja tietoa kaikkiin suuntiin jakava kulttuuri. Brändimme on “Turvallinen ja palveleva taloyhtiö”.

As Oy Pusurikallio, Forssa

Taloyhtiön taloudellinen tila on loistava. Tähän tilanteeseen on päästy osittain muun muassa systemaattisella ja ennalta suunnitellulla talkootyöllä sekä tarkalla talouden hoidolla. Korjausvelka on hallinnassa: kaikki suuret remontit on tehty, lukuunottamatta hissin uusintaa, johon olemme varautuneet. Asukastyytyväisyys on kiitettävä ja taloyhtiömme on yksi arvostetuimmista Forssassa.

As Oy Säästöpyrstö, Vantaa

Yhtiöllämme on visio: 2028 As Oy Säästöpyrstö on yksi kaupungin arvostetuimmista asuntoyhtiöistä. Taloyhtiössä on tehty isot remontit ja meillä näkyy yhteisöllisyys. Olemme taloyhtiö, jolla on upea historia, terve ja tasapainoinen nykytila ja suunniteltu tulevaisuus. Taloyhtiössämme kaikki ovat osakkaina ja asukkaina arvokkaita sekä heidän asumisensa turvallisuus sekä tasavertainen kohtelu varmistetaan kaikessa päätöksenteossa.

Asunto-osakeyhtiö Vallilan Pienasunnot N:o 2, Helsinki

Tässä taloyhtiössä asuu kyselyn perusteella erittäin tyytyväisiä asukkaita ja ihmisten erilaiset toiveet otetaan mahdollisuuksien mukaan aina huomioon. Yhtiön toimintaa kehitetään niin, että yhtiö on Suomen paras paikka asua ja elää. Taloyhtiölle on laadittu strategia, joka nojaa ekologisuuteen ja kestävään kehitykseen.

Asunto Oy Jalkarannan-Metsä, Lahti

Meillä on aktiivinen ja osaava hallitus ja hallituksen ja isännöitsijän välinen yhteistyö on tehokasta. Taloyhtiön arvot – turvallisuus, viihtyvyys, taloudellisuus ja katkuva kehittyminen- on luotu ja käsitelty yhtiökokouksessa jo vuonna 2015 ja niitä on pidetty esillä säännöllisesti siitä lähtien. Viestintä on vahva ja monipuolista ja digitaalisia työkaluja hyödynnetään. Taloyhtiössä on panostettu turvallisuuteen, esteettömyyteen ja viihtyvyyteen.

Raadin valitsema voittaja julkistetaan 2. lokakuuta klo 15 Kiinteistömessuilla Helsingin Messukeskuksessa. Palkinnoksi voittajayhtiö saa kunniakirjan ja 1 000 euroa käytettäväksi yhteiseen kivaan.

The post Finalistit valittu – pian ratkeaa, mikä on Suomen paras taloyhtiö 2019 appeared first on Kotitalo-lehti.

Kiinteistömessuilta tietoa sähköpyörien latauksesta putkiremontteihin

Pe, 09/06/2019 - 15:52

Suunnitelmallinen kiinteistönhoito edellyttää alan ammattilaisilta ja taloyhtiöiden hallitusten jäseniltä riittävää tietoa ja osaamista. Ne auttavat hillitsemään kustannuksia sekä korjaamisen ja kunnossapidon asukkaille aiheuttamaa rasitetta.

− Taloyhtiöiden ja vuokratalojen kannalta on merkityksellistä pysyä perillä niin uusista laeista ja määräyksistä kuin myös tuotteiden ja palveluiden kehitystrendeistä. Kiinteistö 2019 -messuilla saa päivitetyn käsityksen alan kehityksestä ja eri hankkeiden tilaajien mielenmaisemasta, sanoo, Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen.

Rakennuslehden seminaari painottaa älyratkaisuja

Kiinteistö 2019 -tapahtuman avaa Rakennuslehden seminaari, jossa keskitytään erityisesti kiinteistöjen tulevaisuuden kysymyksiin. Esillä ovat erilaiset kiinteistöihin liittyvät älyratkaisut, mutta myös märkätilarakentaminen ja sisäilmakorjaukset.

Kaksipäiväisen tapahtuman muu ohjelma pureutuu uusien teknologioiden ja ajan ilmiöiden mukanaan tuomiin haasteisiin.

− Etenkin sähköpyörien säilytykseen, lataamiseen ja turvallisuuteen liittyvät kysymykset puhuttavat taloyhtiössä, ja näistä asioista on tullut jonkin verran puheluita juridiseen jäsenneuvontaamme, kertoo Kiinteistöliiton Uudenmaan aluejärjestön lakimies, varatuomari Niklas Lindberg, joka puhuu aiheesta Kiinteistömessuilla torstaina 3.10.

Messuilla on helppo tavoittaa uusia kohderyhmiä. Isännöinnin rooli kasvaa

Isännöitsijän roolina on pitää huolta siitä, että taloyhtiöiden päätökset tehdään lainmukaisesti, ja että hallitus saa riittävästi tietoa päätöksenteon tueksi. Asuinrakennuskannan vanhetessa sekä peruskorjausten tarve että isännöinnin merkitys kasvavat. Uudet tekniset ratkaisut sekä innovaatiot vaativat aivan uudenlaista osaamista ja kykyä tiedonhankintaan.  

− Ammatti-isännöitsijän rooli korostuu talotekniikan kehittyessä ja asumisen palvelujen monipuolistuessa. Aktiivinen tiedonhankinta on olennainen osa isännöitsijän työtä ja siksi messut ovat alalle tärkeitä, sanoo Isännöintiliiton asiakkuusjohtaja Aki Salo.

Kiinteistömessut järjestetään Messukeskuksessa Helsingissä 2.–3.10.2019 samaan aikaan turvallisuustapahtuma FinnSecin ja Avita Audiovisual Expon kanssa. Rekisteröidy kävijäksi maksuttomaan tapahtumaan.   

The post Kiinteistömessuilta tietoa sähköpyörien latauksesta putkiremontteihin appeared first on Kotitalo-lehti.

Osakehuoneistorekisteri etenee, suurin osa taloyhtiöistä voi odotella siirtoa rauhassa

Ke, 09/04/2019 - 14:27

Pienet omatoimitaloyhtiöt voivat siirtää osakeluettelonsa sähköiseen huoneistotietojärjestelmään jatkossa aiempaa helpommin, kun siirtoa varten tehty uusi sähköinen palvelu otetaan lokakuussa käyttöön.

Isännöintipalveluiden piirissä olevat taloyhtiöt voivat rauhassa odotella. Työkalut siirtoon ovat käytössä näillä näkymin vuoden 2020 loppupuolella.

Vanhat, ennen vuotta 2019 perustetut taloyhtiöt, ovat tähän mennessä voineet siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään vain toimittamalla tiedot Maanmittauslaitoksen asiakaspalveluun paperisella lomakkeella.

1.1.2019 jälkeen perustetut taloyhtiöt on perustettu Patentti- ja rekisterihallituksen ytj-palvelussa sähköisesti, eikä niille ole enää painettu paperisia osakekirjoja.

Maanmittauslaitoksen ylläpitämään sähköiseen huoneistotietojärjestelmään kootaan vähitellen tiedot taloyhtiöistä, osakehuoneistoista ja niiden omistajista ja panttauksista. Tietojen siirto on maksutonta, kun se tehdään vuoden 2022 loppuun mennessä. Siirron jälkeen vastuu osakeluettelon ylläpidosta siirtyy Maanmittauslaitokselle, ja taloyhtiöt ja isännöitsijät saavat osakastiedot suoraan huoneistotietojärjestelmästä.

The post Osakehuoneistorekisteri etenee, suurin osa taloyhtiöistä voi odotella siirtoa rauhassa appeared first on Kotitalo-lehti.

Suomen taloyhtiöitä johtavat konkarit – myös nuoria kaivataan mukaan

Ti, 09/03/2019 - 12:30

Suomen taloyhtiöitä johtavat korkeasti koulutetut ja pitkäjänteiset tekijät. Hallitustyötä tehdään pitkään, yleensä useita vuosia.

Miehiä on hieman naisia enemmän niin hallitusjäseninä kuin puheenjohtajinakin. Hallitukset ja puheenjohtajat ovat iän puolesta samankaltaisia joka puolella Suomea, keski-ikä lähentelee kuuttakymmentä. Suuria eroja maakuntien tai suurten kaupunkien välillä ei ole.

Nyt korjausiässä olevissa 1960-1970-luvun taloissa sekä puheenjohtajien että hallitusten keski-ikä nousee yli 60 vuoteen. Nuorimmat jäsenet ovat viime vuosina rakennetuissa uudiskohteissa, joissa keski-ikä on hieman alle 50 vuotta.

Lue lisää: Oletko uusi taloyhtiön hallituksessa? Konkarit ja tulokkaat kertovat, miten työhön pääsee kiinni

Ikä ja sukupuoli
  • 60 % hallitusten jäsenistä on miehiä.
  • 40 % hallitusten jäsenistä on naisia.
  • 74,5 % puheenjohtajista on miehiä,
  • 25,5 % puheenjohtajista on naisia.
  • Hallitusjäsenten keski-ikä on 57 vuotta.
  • Puheenjohtajien keski-ikä on 58 vuotta.
  • Nuorimmat hallitusten jäsenet: Uusimaa, keski-ikä 54 vuotta.
  • Vanhimmat hallitusten jäsenet: Etelä-Savo, keski-ikä 62 vuotta.
  • Nuorimmat puheenjohtajat: Pohjois-Pohjanmaa, keski-ikä 55 vuotta.
  • Vanhimmat puheenjohtajat: Etelä-Savo, keski-ikä 62 vuotta.
Koulutus, työ ja hallitustyö
  • 50 % on suorittanut korkeakoulututkinnon.
  • 29 % on suorittanut opistoasteen.
  • 40 % on tällä hetkellä eläkkeellä.
  • 26 % on ollut hallituksessa mukana 5-10 vuotta.
  • 94 % hallituksista valittiin yksimielisesti.
Mistä nuoria hallituksiin?

Lähes kaikki hallitukset valitaan yhtiökokouksissa yksimielisesti. Joissakin yhtiöissä tämä tarkoittaa sitä, että halukkaat ovat mukana hallitustyössä, eikä kenenkään tarvitse tulla mukaan, jos ei tahdo. Mutta joissakin yhtiöissä tämä voi tarkoittaa sitä, että sama porukka saattaa joutua olemaan mukana hallitustyössä tahtomattaan, kun uusia jäseniä ei ole hallitukseen tarjolla.

Huomattava osa hallituksen jäsenistä on eläkkeellä, ja moni kaipaa hallituksiin mukaan myös nuorempia. Mutta miten? Kenties niin taloyhtiöiden hallitustyöskentely kuin työelämäkin kaipaavat muutosta, jotta nuorilla on intoa, halua ja aikaa olla mukana päätöksenteossa. Joustavat etäkokoukset ja digitaaliset työtavat voivat olla yksi tapa saada mukaan myös työikäisiä jäseniä.

Lue lisää: 5 syytä, miksi nuoren kannattaa lähteä mukaan taloyhtiön hallitukseen

Lähteet: PRH, Asiakastieto, Kiinteistöliiton Hallituskysely 2018

The post Suomen taloyhtiöitä johtavat konkarit – myös nuoria kaivataan mukaan appeared first on Kotitalo-lehti.

Kirsi Piha: Hyvästit vanhalle johtamiskulttuurille

Pe, 08/30/2019 - 12:29
Johtava ajatus -palstalla eri toimialoilta tutut johtajat tuovat oman näkemyksensä taloyhtiön hallitustyöhön.

Päätyöni Ellun Kanojen hallituksen puheenjohtajana on tukea työntekijöitämme ja yritystämme asiakkaiden auttamisessa. Se tarkoittaa linjauksia, sparraamista ja tavoitteiden saavuttamista yhdessä.

Autamme yrityksiä muuttamaan viestintää ja yrityskulttuuria niin, että muutos vauhdittaisi myös liiketoimintaa. Hyvää viestintää syntyy luomalla hyvä ydin ja sen pohjalta tapa kommunikoida. Organisaation tulee luoda tavat vuoropuheluun ja tehdä tekoja, jotka todentavat sitä, mitä yritys haluaa kommunikoida.

Isoin haaste viestinnässä on usein yritysten kulttuurissa, joka ei perustu avoimuuteen vaan vanhan maailman tiedottamiskulttuuriin. Viestintää ajatellaan usein vain välttämättömänä pakkona. Viimeisten kymmenen vuoden aikana on tapahtunut iso muutos. Maailma on yhä nopeampi, ja organisaatiot rimpuilevat tässä läpinäkyvän kommunikaation ja vuoropuhelun maailmassa.

Sosiaalinen media on tapa olla ja kommunikoida, se mahdollistaa meille globaalin vuoropuhelun livenä koko ajan. Vuoropuhelun lisäksi erilaisuuden näkeminen voimavarana on välttämätöntä, jotta saadaan aikaan paras mahdollinen näkemys.

Taloyhtiö on hyvä esimerkki ”pakkoyhteisöstä”. Sitä muuttaa johonkin kerrostaloon, eikä naapureihin voi vaikuttaa. Tämä jos mikä on erilaisuuden hellimisen megatesti. Erilaisuutta on sekin, että naapuri tykkää pitää bileitä tai toisessa asunnossa koira haukkuu.

Viestintää ei voi koskaan olla liikaa. Kaikista ikävistä asioista kannattaa viestiä aina etukäteen ja monta kertaa.

Kuka Kirsi Piha?
  • viestintätoimisto Ellun Kanojen perustaja ja hallituksen puheenjohtaja
  • koulutukseltaan kauppatieteiden maisteri
  • aiemmin työskennellyt poliitikkona, yrityskonsulttina, median parissa sekä kirjoittanut useita teoksia, muun muassa Äitijohtaja ja Rytmihäiriö
  • asuu kerrostalossa Helsingissä
  • harrastaa lukemista, liikkumista ja jonglöörausta.

Lue myös: Anna Perho: Kiire on pohjimmiltaan laiskuutta

Lue myös: Jari Sarasvuo: Korjausvelka kasvaa huolestuttavaa tahtia

The post Kirsi Piha: Hyvästit vanhalle johtamiskulttuurille appeared first on Kotitalo-lehti.

Kokoushuone oli myymäläkäytössä, hallintaanotto ei silti onnistunut

Pe, 08/30/2019 - 10:37
Tapahtumien kulku

Kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan huoneiston A (osakkeet 1–575) käyttötarkoitus oli kokoushuoneisto ja huoneiston B (osakkeet 1101–1300) myymälä. Kiinteistöosakeyhtiö oli jo 1980-luvun puolivälissä hakenut rakennuslupaa kokoushuoneiston muuttamiseksi myyntinäyttelytilaksi, ja luvan saannin jälkeen osakkeenomistajana toimiva yhdistys oli yhdistänyt huoneistot ja vuokrannut ne. Tiloissa on toiminut ensin rakennustarvikenäyttely, sittemmin kirjakauppa ja 2000-luvun alusta lähtien askartelutarvikemyymälä.

Vuonna 2014 yhtiökokous päätti yhtäkkiä ottaa huoneiston A hallintaansa yhtiöjärjestyksen vastaisen käytön perusteella. Yhtiö perusteli hallintaanotto-oikeuttaan muun muassa sillä, että osakeryhmille numerot 1–1100 yhtiöjärjestyksessä annettu vastikevapaus oli sidottu huoneiston käyttöön kokoushuoneena. Oli yhdenvertaisuuden vastaista, että muut myymälät maksoivat jopa kaksinkertaista vastiketta.

Osakkeenomistajana toimiva yhdistys vaati käräjäoikeudessa yhtiökokouksen päätöksen julistamista pätemättömäksi, koska kiinteistöyhtiö oli hyväksynyt käyttötarkoituksen muutoksen sallimalla huoneiston A käyttämisen näyttely- ja liiketilana yli 30 vuoden ajan.

Tuomio

Äänin 5-1 Korkein oikeus katsoi, että huoneistoa oli käytetty vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää aiottua tarkoitusta. Kokonaisarvioinnissaan se piti rikkomusta kuitenkin vähäisenä, joten yhtiökokouksen päätös julistettiin pätemättömäksi. KKO kuitenkin totesi, ettei vuosienkaan yhtiöjärjestyksen vastainen käytäntö luo osakkaille poikkeavia oikeuksia tai velvollisuuksia.

Oikeudellinen arviointi

Ratkaisua on pidettävä oikeana, sillä poikkeavasta käytöstä ei aiheutunut haittaa eikä kustannuksia, kiinteistöyhtiö oli hyväksynyt muutostyöt ja yhtiö oli sietänyt huoneiston poikkeavaa käyttöä 30 vuoden ajan. KKO ei myöskään nähnyt yhteyttä käyttötarkoituksen ja tiettyjen osakeryhmien vastikkeettomuuden välillä.

The post Kokoushuone oli myymäläkäytössä, hallintaanotto ei silti onnistunut appeared first on Kotitalo-lehti.

Anna Perho: Kiire on pohjimmiltaan laiskuutta

To, 08/29/2019 - 14:19
Johtava ajatus -palstalla eri toimialoilta tutut johtajat tuovat oman näkemyksensä taloyhtiön hallitustyöhön.

Ajankäytön ongelmiin ajaa se, että aikaan suhtaudutaan kuin luonnonvoimaan eikä edes yritetä suunnitella sen käyttöä. Kolme neljäsosaa suomalaisista ajatustyöntekijöistä ei suunnittele työpäiväänsä lainkaan. Tämä johtaa siihen, että päivät kuluvat reagoidessa.

Toinen ongelma on jämäkkyyden puute. Itseohjautuvassa työkulttuurissa kukaan ei ole pomo tai äiti, joka sanoo, että nyt koneet kiinni ja nukkumaan. Esimerkiksi multitaskaaminen johtuu huonoista työtavoista, ei siitä, että meillä on mahdollisuus olla kiinni sovelluksissa 24/7.

Amerikkalainen kirjailija Tim Kreider on sanonut, että kiire on pohjimmiltaan laiskuutta. Tästä voi loukkaantua, mutta jos ihmisellä on aina kiire, hänen systeemissään on vikaa. Hän ei ole viitsinyt tai uskaltanut tehdä valintoja, vaan kuvittelee, että kaikki on yhtä tärkeää.

Ajanhallinnassa on pohjimmiltaan kysymys vastuusta ja valinnoista. Pystymme tekemään päivässä vain rajallisen määrän asioita. Jos menossa on hektinen lapsiperhevaihe, pitää ehkä miettiä, onko tämä oikea aika luottamustoimille vai odotanko muutaman vuoden.

En väitä, että priorisointi on helppoa, mutta se on välttämätöntä, jos elämää haluaa elää mieli kirkkaana.

Arvot kytkeytyvät tiiviisti ajanhallintaan. Ennen kuin ajankäyttöään voi parantaa, pitää tiedostaa, mikä elämässä on oleellista. Ajanhallinta vaatii jatkuvaa treenaamista ja luopumista. Sen hyväksyminen on vaikeaa, ja siksi moni alitajuisesti valitsee vihollisen, kiireessä elämisen. Se ei ole kivaa, mutta se on tuttua ja aivojen näkökulmasta turvallista.

Kuka Anna Perho?
  • puhuja, valmentaja, yrittäjä sekä Antisäätäjä – fiksun ajankäyttäjän opas -teoksen kirjoittaja
  • koulutukseltaan tv-tuottaja ja ratkaisukeskeinen valmentaja
  • opiskellut aiemmin aikakauslehtijournalismia ja maatalousalaa
  • asuu kerrostalossa Helsingissä
  • harrastaa lukemista, liikuntaa, avantouintia, joogaa ja koiran kanssa kävelemistä
  • lisäksi hänellä on luottamustoimi ilmaisia liikuntakerhoja lapsille tarjoavan WAU ry:n lähettiläänä.

Lue myös: Jari Sarasvuo: Korjausvelka kasvaa huolestuttavaa tahtia

The post Anna Perho: Kiire on pohjimmiltaan laiskuutta appeared first on Kotitalo-lehti.

Jari Sarasvuo: Korjausvelka kasvaa huolestuttavaa tahtia

To, 08/29/2019 - 13:46
Johtava ajatus -palstalla eri toimialoilta tutut johtajat tuovat oman näkemyksensä taloyhtiön hallitustyöhön.

Olen valmentanut paljon isännöitsijöitä, omistanut aiemmin 30 sijoitusasuntoa ja ollut omistajana mukana rakennusalan yrityksissä. Näin minulle on muodostunut kuva taloyhtiöistä.

Taloyhtiöiden korjausvelan määrä ja kasvutahti ovat huolestuttavia. Syynä on tosiasioiden välttely ja päätösten siirto myöhemmäksi. Välttämättömiä remontteja ei tehdä ajoissa. Pääkaupunkiseudulla on taloyhtiöitä, jotka mieluummin purkavat talon – siis omat kotinsa – ja myyvät tontin, koska se tulee halvemmaksi.

Välttämättömiä remontteja ei tehdä ajoissa.

Myöhemmin toteutettu, välttämätön remontti tulee kalliimmaksi, riskitaso on korkeampi ja lopputulos kärsii rakentajien laskevasta ammattitaidosta.

Varsinkin remonttien aikana kysytään hyvää johtamista. Sitä varten täytyy olla perillä taloyhtiötä koskevista asioista, kyetä tekemään ikävät, vaikeat päätökset ja viimeisenä varmistaa päätösten hyöty.

Jos taloyhtiö on onnekas, sillä on kyvykäs hallitus, joka on kiinnostunut ja osaava. Hyvä hallitus pystyy tekemään päätöksiä ajoissa, näkee vaivaa ja haluaa ajaa koko yhtiön etua.

Jos taloyhtiöllä on vähemmän onnea, sillä on ristinään ammattitaidoton hallitus. Se voi esimerkiksi erehtyä palkkaamaan huijarifirman LVI-saneerauksen tekijäksi.

Tarvittaessa isännöitsijä voi paikata huonon hallituksen jättämiä vajeita omalla asiantuntemuksellaan ja professionaalisella eetoksellaan. Silloin isännöitsijän sanomisia kannattaa totella. Ei lääkärikään määrää sairauden hoitoa ilkeyttään.

Kuka?
  • Jari Sarasvuo, yritysvalmentaja ja Mojo Mornings -aamupodcastin pitäjä
  • Koulutukseltaan kauppatieteiden ylioppilas
  • Aiemmin toiminut muun muassa radio-, tv- ja lehtitoimittajana sekä Trainers’ Housen toimitusjohtajana
  • Luottamustehtävät Trainers’ Housen ja Stronghold Sukseen hallitusten puheenjohtajana
  • Asuu omakotitalossa Kauniaisissa
  • Harrastaa jeesustelua
  • Motto: Jotka ajattelevat mottojen kautta, eivät ajattele lainkaan.

The post Jari Sarasvuo: Korjausvelka kasvaa huolestuttavaa tahtia appeared first on Kotitalo-lehti.

Suljettu pyörävarasto ei ole ainoa vaihtoehto − voisiko hollantilainen versio toimia myös Suomessa?

To, 08/22/2019 - 15:29

Kun

Verkade asuu kaupungin laidalla kahden kämppäkaverinsa kanssa. Talon jokainen asunto on kolmikerroksinen, ja sisäänkäyntejä asunnoissa on kaksi: pääsisäänkäynti toisessa kerroksessa sekä toinen ovi pohjakerroksessa samassa tasossa parkkihallin ja pyöräparkin kanssa.

Pyörän parkkeerattuaan asukas pääsee samasta kerroksesta sisään omaan kotiinsa. Autot ja pyörät parkkeerataan tilaan, joka on rajattu lukituilla porteilla. Pyöräparkkia ei ole jaettu asunnoittain, vaan se on avoin tila parkkihallin sivussa ja koostuu tavallisista pyörätelineistä.

Varkaista ei kuitenkaan tarvitse huolehtia, ainakaan samalla tavoin kuin monessa muussa amsterdamilaisessa talossa. Verkade lukitsee pyöränsä pyörävarastossa ainoastaan yhdellä lukolla kahden sijaan.

– Entisessä talossani lähempänä keskustaa ei ollut mitään paikkaa pyörille. Jokainen säilytti omaansa kadulla toivoen, ettei sitä ole varastettu seuraavaan aamuun mennessä.

Verkaden kuvailema tilanne on edelleen arkea valtaosalle amsterdamilaisista.

Unelmien pyöräparkki

Marloes Verkadelle nykyinen pyöränparkkeeraustapa on paras, jonka hän on koskaan nähnyt.

– Pidän avoimesta tilasta, koska siellä on helppo liikkua pyörän kanssa.

Suomalaisesta suljetusta pyörävarastosta Verkade ei juurikaan innostu.

­- Minusta olisi vähän hankalaa yrittää ahtaa pyörää seinillä suljettuun tilaan, esimerkiksi vajaan tai kaikille yhteiseen isompaan varastohuoneeseen.

Ainoa miinus Verkaden nykyisessä pyöräparkissa on se, että pyörätelineet on sijoitettu avoimen portaikon alle. Vesi tulee sateella portaista jonkin verran läpi, joten pyörän satula on muistettava suojata.

Lisäksi pyöräparkissa on melko vähän tilaa verrattuna asuntojen määrään. Verkaden mukaan oman pyöränsä saa silti lähes aina parkkiin, koska moni parkkeeraa pyöränsä toisen kerroksen pääsisäänkäynnin kanssa samassa tasossa olevalle terassille oman ovensa eteen tai parkkihallikerroksen oven viereen.

Pyöräparkit uusiin taloihin

Uusissa Amsterdamiin rakennettavissa kerrostaloissa tulisi kaupungin ohjeiden mukaan olla jonkinlainen säilytyspaikka pyörille, jotta kaduille jää lisää liikkumatilaa.

– Kun mietin omaa ystäväpiiriäni, ainoastaan vasta rakennetuissa taloissa asuvilla ihmisillä on pyörävarasto. Pyörävarastoja saisi mieluusti olla lisää, koska pyörät ovat ongelma Amsterdamissa, Marloes Verkade sanoo.

Kaupunki yrittää rajoittaa pyörien paljoutta myös muilla keinoilla. Se on muun muassa kieltänyt pyöräilyn ja pyörien parkkeeraamisen kaupungin keskustan ruuhkaisimmilla alueilla.

– Keskustassa on koko ajan enemmän ja enemmän alueita, joilla ei saa pyöräillä. Mutta ei Amsterdamin maine pyöräilykaupunkina ole mihinkään katoamassa, koska pyöräilymahdollisuuksia toisaalta kehitetään koko ajan lisää.

Valtion kestävän kehityksen yhtiö Motiva on julkaissut taloyhtiöille suunnatun pyöräpysäköintioppaan.

The post Suljettu pyörävarasto ei ole ainoa vaihtoehto − voisiko hollantilainen versio toimia myös Suomessa? appeared first on Kotitalo-lehti.

Virheitä korjaushankkeessa? Reklamointi ei ole riitelyä vaan taitolaji ja näin se onnistuu

Ke, 08/21/2019 - 16:15

Hallituksella olisi joskus peiliin katsomisen paikka laatuasioissa, pohtii isännöitsijä Hannaleena Kuutilo Walttari Oy:stä. Nimittäin jos hallitus haluaa vain säästää, ja vielä säästämisen päälle säästää, saa korjaushanke kehnon startin.

– Esimerkiksi huoltomaalauksista kuulen usein, että me tehdään ne itse – mitä siinä voi sattua? No, siinä voi sattua ihan mitä tahansa!

Kuutilo paaluttaa onnistuneen korjaushankkeen kolmeen kohtaan: työselostus, valvonta ja urakkasopimus. Kunnollinen työselostus on hankkeen pohja. Siinä määritellään mitä tehdään: miten maalattavat pinnat pestään, miten käsitellään ruosteiset naulankannat ja lopulta, millä pinnat maalataan.

– Ilman määreitä urakoitsija voi sutia seinään vaikka mansikkahilloa! Sitä paitsi puutteellisella työselostuksella ei saa vertailukelpoisia urakkatarjouksia, Kuutilo sanoo.

Toiseksi taloyhtiö tarvitsee ammattitaitoisen valvojan, jos korjaushanke on yhtään aidanmaalausta isompi. Isännöitsijä ei valvo, vaikka oman lajinsa ammattilainen onkin. Jos valvojaa ei palkata, voi vastuun hankkeen onnistumisesta katsoa olevan hallituksella, Kuutilo sanoo.

Kolmanneksi urakkasopimus on laadittava huolella. Samalla taloyhtiölle jää mustaa valkoisella siitä, mitä on sovittu. Riitatapauksissa papereihin on helppo vedota. Dokumentit myös nostavat jatkossa asuntojen arvoa verrattuna siihen, että korjaustyöt tehdään itse, silloin tällöin, siellä täällä, ja dokumentoimatta.

Uudet digitaaliset työtavat vähentävät virheitä

Digimaailman keinoilla voidaan parantaa korjausrakentamisen laatua ja nopeuttaa remonttien läpimenoaikaa. Siksi moni rakennusyritys modernisoi nyt toimintatapojaan vauhdilla.

Pääkaupunkiseudulla toimiva Fira Oy on digiosaamisen konkari. Linjajohtaja Sami Kokkonen kertoo, miten ennen jokaisesta korjaushankkeesta kertyi paksu pinkka paperia. Nyt työvaiheet kirjataan digitaaliseen tietokantaan. Sieltä ne ovat vaivatta tutkittavissa. Paperiakin säästyy.

– Puhumme korjaushankkeen digitaalisesta jalanjäljestä. Voimme auditoida laadun taaksepäin, näyttää mitä on tehty.

Myös läpimenoajan lyhentämisessä on vaadittu uudenlaista ajattelua. Kun tähän ei löytynyt valmista digityökalua, se tehtiin. Koodaustyön tuloksena syntyi startup-yritys SiteDrive ja tuote, jota käyttää jo yli 20 urakoitsijaa, Kokkonen kertoo.

Työnjohto ja urakoitsijat välittävät osaltaan tietoa järjestelmiin. Jokaista työvaihetta varten on oma tarkistuslistansa, ja vasta kun lista on käyty läpi ja kuitattu, pääsee seuraava urakoitsija jatkamaan työtä. Urakoitsijat viestivät keskenään myös Whatsapp-ringissä. Poikkeamailmoitukset saadaan näin nopeasti jokaisen käyttöön.

Kaiken tämän tietotekniikan hyödyntämisen myötä voi yhtiön työmaiden tilannetta tarkastella ajantasaisena tietokoneen ruudulta milloin tahansa. Viestintä urakoitsijan, taloyhtiön ja osakkaiden kesken on niin ikään olennainen korjaushankkeiden laatuasia. Fira Oy lähettää yhä viikkotiedotteita, mutta kaikki remonttitieto on luettavissa Taloinfo-portaalissakin.

Projektipäällikkö Perttu Paavola lisää, ettei henkilökohtaista palveluakaan ole unohdettu.

– Nimeämme jokaiseen remonttikohteeseen palveluinsinöörin, joka vastaa viestinnästä. Osakas ei saa missään vaiheessa tuntea, ettei hänen kysymyksiinsä tai puheluihinsa vastata.

Osakas ei saa missään vaiheessa tuntea, ettei hänen kysymyksiinsä tai puheluihinsa vastata.

Urakoissa laadusta on sovittava etukäteen

Suomen laissa ei ole urakkaa koskevaa erityislakia. Lakiin ei siis voi turvata riitatapauksessa, vaan kaikki perustuu osapuolten keskenään tekemään sopimukseen, sanoo asianajaja Aki Rosén Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.

Tavanomaista on noudattaa sopimisessa rakentamisen yleisiä sopimusehtoja. Rosén huomauttaa, että sopimusoikeudellisesti niiden katsotaan tulevan osaksi urakkasopimusta vain, jos niin sovitaan. Isot hankkeet solmitaan käytännössä aina yleisten sopimusehtojen mukaan ja asianmukaisilla lomakkeilla. Tapaa kannattaa noudattaa myös pienemmissä hankkeissa.

Rakentamisen yleiset sopimusehdot määrittävät urakoitsijan takuuajan vastuuksi kaksi vuotta siitä, kun urakka on otettu vastaan. Tuona aikana on urakoitsijan korjattava reklamoitu virhe, tai näytettävä toteen, ettei se kuulu hänen vastuulleen. Myöhemmin urakoitsija vastaa virheistä vain, jos hänen todetaan menetelleen törkeällä huolimattomuudella, tai kyse on sovitun laadunvalvonnan laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä urakkasuorituksesta.

– Joten jos urakoitsija aiheutti jonkin vian tai puutteen lievällä huolimattomuudellaan, mutta asia selviää vasta kahden vuoden takuuajan jälkeen, ei urakoitsija ole siitä enää vastuussa, Rosén täsmentää.

Urakoitsijan vastuun voi toki sopia kahta vuotta pitemmäksikin, mutta näin tehdään harvoin. Syitä on kaksi: pidennetyllä takuulla urakkatarjouksia on vaikea saada, ja jos niitä saakin, urakoitsija yleensä hinnoittelee pidennetyn vastuunsa kalliiksi.

Yleisimmin reklamoidaan työn laadusta

Entä mitä tehdä, kun korjaushankkeen lopputulos ei vaikutakaan laadukkaalta? Silloin reklamoidaan, eli kerrotaan virheistä urakoitsijalle. Tämä on syytä tehdä kirjallisesti. Rosén alleviivaa, ettei reklamaatioiden teossa pidä viivytellä, koska pahimmillaan taloyhtiö menettää oikeutensa vedota virheeseen ja lopulta joutuu korjauttamaan virheen omalla kustannuksellaan.

Jos korjauksesta on sovittu taloyhtiön ja urakoitsijan kesken, reklamoi taloyhtiö. Jos sopijaosapuolena on osakas, hän reklamoi.

Tavallisimmin reklamaatio kohdistuu työn laatuun, mutta myös materiaaleilla on takuu, muistuttaa isännöitsijä Hannaleena Kuutilo. Eräässä hänen isännöimässään talossa oli astianpesukoneen vesihanan käyttövipu katkennut lähes jokaisessa asunnossa. Rakennus oli jo yli kymmenvuotias, joten pulma ei kuulunut rakennuttajalle. Kuutilo otti yhteyttä hanavalmistajaan, joka lähettikin taloyhtiölle laatikollisen uusia käyttövipuja.

– Isännöinti osaa opastaa, millaisista asioista kannattaa reklamoida, Kuutilo sanoo.

Hän myös korostaa, että yhteistyöllä ja neuvottelemalla pääsee aina pitemmälle kuin riitelemällä.

The post Virheitä korjaushankkeessa? Reklamointi ei ole riitelyä vaan taitolaji ja näin se onnistuu appeared first on Kotitalo-lehti.

Hiiltä sitova koti − ilmastoystävällinen kerrostalo on rakennettu puusta

Ti, 08/13/2019 - 15:12

Viisikerroksisen kerrostalon korkuinen, harjakattoinen teltta erottuu maisemasta jo kaukaa. Teltan alla kohoaa rakennuttajayhtiö Bonavan massiivipuusta syntyvä kerrostalo Linnanfältin uuteen kaupunginosaan lähelle Turun keskustaa.

Bonavan projektijohtaja Timo Veijalainen kertoo, että kävi Norjassa tutustumassa puukerrostaloihin, sillä Norjassa puusta rakennetut kerrostalot ovat Suomea paljon yleisempiä.

– Se avasi silmäni. Sitä ennen suhtauduin asiaan kriittisesti, mutta Norjassa ymmärsin, että kun oikein tehdään, puu sopii materiaaliksi minne vain, hän sanoo.

Norjassa puukerrostalot tehdään kestämään vuonojen ilmastoa: kovaa merituulta, kosteutta ja paahtavaa aurinkoa. Lisäksi talot rakennetaan ilman huppua.

– On täysin mahdollista rakentaa puusta ilman sääsuojausta, mutta täällä Suomessa emme lähteneet ottamaan minkäänlaista riskiä – lähinnä, jotta ihmiset eivät hermostuisi, Veijalainen myöntää.

Kritiikki vähentynyt, rakentamisen voimakas kasvu käsillä

Suomessa puukerrostalot tekevät vasta tuloaan. Maaliskuun lopussa Suomessa laskettiin olevan 77 asuinpuukerrostaloa, joissa on yhteensä 2 098 asuntoa. Viime vuoteen verrattuna olemassa olevien puukerrostalojen määrän lasketaan kaksinkertaistuvan ensi vuoden loppuun mennessä.

Ohjelmapäällikkö Petri Heino ympäristöministeriöstä sanoo, että puukerrostaloasuntojen osuus kaikista valmistuvista asunnoista on kuitenkin vasta noin kuuden prosentin paikkeilla. Hänen mukaansa on kuitenkin nähtävissä, että kriittinen massa on ylitetty, ja tällä hetkellä eletään hetkeä juuri ennen voimakasta kasvua. Ruotsissa puukerrostalorakentamisen kulmakerroin osoittaa jo taivaaseen.

Syitä puukerrostalojen lisääntymiseen on monia. Vasta vuonna 1997 palomääräykset sallivat neljän kerroksen rakentamisen puusta entisen enintään kahden sijaan. Parissakymmenessä vuodessa osaamista on kertynyt muun muassa suunnittelijakuntaan ja rakennusvalvontaan, ja puukerrostaloille on syntynyt useampia elementtituottajia.

Heino sanoo, että puurakentamista ei rahoiteta valtion varoista. Valtio tukee vain puurakentamisen tutkimus- ja kehityshankkeita, informaation tuottamista ja levittämistä. Sen sijaan ilmastonmuutoskeskustelu on innostanut kunnat edistämään puurakentamista, ja ne ohjaavat mielellään tontteja puurakentamiselle.

– Kunnat näkevät, että puurakentamisen kautta ne myös saavat uudenlaisia toteuttajia ja uutta arkkitehtuuria. Palikat alkavat olla niin sanotusti kohdillaan, ja hankkeita lähtee helpommin liikkeelle, Heino sanoo.

Rakentamisen ongelmat vähentyneet, kun materiaalit tulleet tutummiksi

Ympäristöministeriön mukaan puukerrostaloja on tuloillaan 73 kuntaan. Eniten niitä on nousemassa Turkuun, noin 15 kappaletta. Linnanfältin kaupunginosa on puurakentamisen valtakunnallinen pilottikohde.

Rakennuttajayhtiö Bonavalla on rakenteilla viisikerroksinen Asunto Oy Turun Linnanfältin Lyhdynkantaja, johon valmistuu vuodenvaihteessa 57 asuntoa. Kantavat rakenteet ovat clt-puuta, joka tarkoittaa ristiinliimattua kuusta. Hirren paksuinen clt ei painu, kuten hirsi tekee.

Projektijohtaja Timo Veijalainen Bonavalta kertoo, että ongelmat puurakentamisessa ovat aikaisemmin syntyneet siitä, että materiaaleja ei ole tunnettu. Useimmat puulajit ovat hänen mukaansa antibakteerisia – varsinkin havupuu on sitä. Mikrobit kasvavat paremmin jopa lasilla kuin havupuun pinnalla. Puuta on myös vaikea saada kokonaan märäksi. Koivu on toista maata, sillä siinä on sokeria, xylitolia, jota mikrobit voivat käyttää ravintonaan. Bonavan kuusipuurunkoiseen taloon ei siis tarvita höyrynsulkumateriaaliksi muovia, ei edes yläpohjaan.

Kosteusominaisuuksien lisäksi puukerrostalon asunnonostajia askarruttaa paloturvallisuus. Veijalainen sanoo, että puun palaminen osataan laskea tarkasti. Se ei romahda yhtäkkiä, vaan hiiltyy ennustettavasti. Kerrostalon runkomateriaali, oli se sitten puu tai betoni, ei kuitenkaan ole tulipalon vaarallisin asia, vaan asuntojen irtaimiston palamisesta syntyvät palokaasut.

– Tästä on tulossa turvallisempi kuin perinteisesti toteutetusta betonikerrostalosta. Joka huoneessa ja parvekkeilla on automaattinen palonsammutusjärjestelmä eli sprinkleri, joka tukahduttaa palon voimakkaalla sumulla, hän kertoo.

Äänieristystä ja sisäilmaa kiitelty, hoitovastike voi olla korkea

Puukerrostalot eivät ole veljeksiä keskenään, sillä toisin kuin betonirakentamisessa, puukerrostaloissa rakennusliikkeillä on ollut mahdollisuus tehdä paljon erilaisia ratkaisuja rakennusmääräysten puitteissa.

Isännöitsijä Kari Lähde Lounais-Suomen Isännöinnistä Turusta sanoo, että puukerrostalon hoitovastike on joskus betonitaloa hieman korkeampi.

– Muun muassa sprinklerin toimintaa pitää seurata. Sen tekee Tukesin (Turvallisuus- ja kemikaalivirasto) hyväksymä toimija samaan tapaan kuin hissitkin turvatarkastetaan säännöllisin väliajoin, hän sanoo.

Ympäristöministeriön teettämä puukerrostalojen asukaskysely kahden vuoden takaa kertoo, että puukerrostalojen ilmaääneneristävyyttä pidetään erityisen hyvänä sekä pysty- että vaakasuunnassa. Myöskään koneiden ja laitteiden, kuten pyykin- ja astianpesukoneiden tai viemärien äänet eivät juuri kantautuneet talossa.

Isännöitsijä Pasi Oksanen Lakean isännöintipalveluista Seinäjoelta sanoo, että puukerrostalojen sisäilmaa on kiitelty.

– Sekä asukkaat että talossa vierailijat sen jollain lailla aistivat, että talossa on miellyttävä sisäilma, hän sanoo.

Puu kiistatta petonia ympäristöystävällisempi materiaali

Suurimmat erot betoni- ja puukerrostalojen välillä eivät kuitenkaan löydy niinkään käyttökokemuksista, vaan aivan muualta. Puu on materiaalina betonia kiistatta ympäristöystävällisempi. Maailman betoniteollisuus vastaa yksin kahdeksasta prosentista maailman hiilidioksidipäästöjä, mikä on yli kolme kertaa enemmän kuin kaikki lentoliikenteen päästöt. Sen sijaan yksi puukerrostalo voi sitoa jopa 700 henkilöauton vuosipäästön verran hiiltä.

Projektijohtaja Timo Veijalainen Bonavalta sanoo, että ympäristöystävällisyys on asia, josta asunnonostajat ovat kiinnostuneita. Se muuttaa asenteita myös rakennusteollisuudessa. Kun ostajat käyvät vierailemassa Asunto Oy Turun Linnanfältin Lyhdynkantajan rakennustyömaalla, kysymykset ja puheenaiheet vaihtuvat kerralla. Uusiutuva puumateriaali tekee vaikutuksen jopa kaiken nähneeseen ammattilaiseenkin.

– Tähän kerrostaloon käytetty puumäärä kasvaa Suomessa kymmenessä sekunnissa, Veijalainen hämmästelee.

Lähteet: Linnanfältti − Turun moderni puukaupunki. Puurakentamisen ohjelma. Ympäristöministeriö. Puuinfo. Chatham House: Making Concrete Change: Innovation in low-carbon cement and concrete. 2018.

The post Hiiltä sitova koti − ilmastoystävällinen kerrostalo on rakennettu puusta appeared first on Kotitalo-lehti.

Isännöitsijä on omaisuutesi tärkein ihmissuhde, ja siksi sen oikean valintaan kannattaa panostaa

Ti, 08/13/2019 - 14:30

Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallménin mukaan isännöinnin valitsemisessa kannattaa lähteä liikkeelle huolellisella tarvekartoituksella.

Palvelun hinnoittelu ei saa olla ainoa valintakriteeri. Esimerkiksi taloyhtiön koko, ikä ja kunto sekä osakkaiden ja asukkaiden tarpeet on huomioitava isännöitsijän valinnassa.

– Jos esimerkiksi yhtiössä on isot remontit edessä, voi olla paikallaan painottaa isännöitsijän osaamista rakentamisen johtamisessa. Jos taas yhtiön asukkaat ovat diginatiiveja, valintakriteerinä voi olla isännöintiyrityksen digitaalisten palvelujen tarjonta. Kriteeristöä pohdittaessa ja myöhemmin valintapäätöstä tehtäessä on tärkeää, että taloyhtiön koko hallitus osallistuu keskusteluun ja asioita käydään avoimesti läpi. Selkeältäkin vaikuttavia asioita pitää rohjeta tarvittaessa kyseenalaistaa, Sallmén sanoo.

Hinnoittelu ei saa olla ainoa valintakriteeri. Valintakriteerejä määriteltäessä hallituksella tulisi olla näppituntuma asukkaiden ja osakkaiden toiveista. Valintaprosessia helpottaa kummasti, jos taloyhtiön kehittämisestä on käyty avointa keskustelua ja yhtiön kehittämiseksi on laadittu selkeä strategia.

Jos taloyhtiön tavoitteet ja toiveet ovat utuiset, hallituksen kannattaa käyttää aikaa yhteisen näkemyksen kirkastamiseen. Osakkaiden ja asukkaiden toiveita voidaan kartoittaa kyselyllä. Se on helppo toteuttaa esimerkiksi yhtiökokouksen lomassa.

Vaikka isännöitsijän valintaan liittyvä kriteeristö on syytä räätälöidä taloyhtiökohtaisesti, tietyt valintakriteerit ovat luonteeltaan universaaleja.

– Viestinnällä on tärkeä rooli taloyhtiön toiminnassa. Isännöitsijää valittaessa on hyvä selvittää, miten isännöintiyritys kertoo tekemisistään ja miten asukkaat sekä osakkaat voivat olla yhteydessä isännöintiin. Hallituksen jäsenenä arvostaisin myös moderneja digitaalisia työkaluja, jotka mahdollistavat hallitukselle taloyhtiön taloudenpidon reaaliaikaisen seurannan, Sallmén toteaa.

Käytä puskaradiota, referenssejä ja isännöinnin hakupalvelua

Sopivaa isännöitsijää etsiessä on hyvä kuunnella herkällä korvalla puskaradion viestejä. Referenssejä voi myös kysyä suoraan potentiaalisilta vaikuttavilta isännöintiyrityksiltä. Erityisen hyödyllistä on selvittää, millaisia kokemuksia samanlaisessa tilanteessa olevilla taloyhtiöillä on isännöinnistä.

Yksi hyvä kanava isännöitsijän etsimiseen on Isännöintiliiton loppuvuonna lanseeraama sähköinen Hae isännöintiä -palvelu. Isännöintiliiton vt. yksikön johtaja Marianne Falck-Hvilstafeldtin mukaan palvelun kautta voi löytää ja vertailla isännöintiyrityksiä sekä lähettää niille tarjouspyyntöjä.

– Palvelun tarkennetulla haulla voi etsiä isännöintiyrityksiä, jotka pystyvät vastaamaan oman taloyhtiön tarpeisiin. Palvelun kautta jätetyssä tarjouspyynnössä on hyvä mainita osakkaiden toiveet isännöinnille. Liitteiksi kannattaa lisätä taloyhtiön yhtiöjärjestys, tilinpäätös liitteineen, isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys, Falck-Hvilstafeldt opastaa.

Tällä hetkellä Hae isännöintiä -palvelussa on noin 600 isännöintiyritystä, käytännössä kaikki Isännöintiliiton jäsenyritykset.

– Hae isännöintiä -palvelun kehittämisessä on huomioitu taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajilta saatu palaute. Sopivan isännöintiyrityksen löytämistä ja isännöintipalveluiden vertailua pidettiin vaikeana. Lisäksi tarjouspyyntöjen laadinta koettiin hankalaksi. Toivomme, että palvelumme helpottaa valintaprosessia, Falck-Hvilstafeldt sanoo.

Tarjouspyynnössä on tärkeää antaa riittävästi tietoa

Jaana Sallmén suosittelee, että taloyhtiön hallitus pyytää tarjouspyynnössään isännöintiyritystä kertomaan toimintaperiaatteistaan, palvelumallistaan, henkilöstömäärästään ja työntekijöidensä osaamistaustasta. Onko yrityksessä laskentatoimen osaamista vai hoitaako se taloyhtiöiden kirjanpidon yhteistyösopimuksin? Millainen on yrityksen tekninen osaaminen? Kuinka monta taloyhtiötä yhdellä isännöitsijällä on hoidettavanaan?

Tarjouspyynnössä on myös tärkeää antaa riittävät tiedot taloyhtiöstä. Taloyhtiön nimen ja osoitteen ohella rakennusvuosi, taloyhtiön koko, huoneistojen määrä, tehdyt ja suunnitellut korjaukset, osakkaiden toiveet ja tarpeet sekä syy uuden isännöitsijän etsimiseen ovat tärkeitä taustatietoja.

– Isännöintiyrityksiltä tulleiden tarjousten läpikäyntiin tulee varata riittävästi aikaa, sillä niiden sisällöissä ja hintojen ilmoittamistavassa on aina eroja. Jos jokin kohta tarjouksessa ei avaudu tai siinä tuntuu olevan puutteita, asiaa kannattaa reilusti kysyä. Taloyhtiön tarpeisiin parhaiten sopivien isännöintiyritysten edustajat on hyvä tavata aina kasvokkain ennen valinnan tekemistä, Sallmén sanoo.

Kun hallitus on valinnut taloyhtiön tarpeisiin parhaiten soveltuvan isännöintiyrityksen, on aika käydä sopimusneuvottelut. Kirjallisessa sopimuksessa sovitaan tarkasti isännöintipalvelun sisällöstä, laadusta, laajuudesta ja palvelun veloitusperusteista. Sallmén painottaa, että tässä vaiheessa on vielä tärkeää varmistaa, että isännöintiyrityksellä ja taloyhtiön hallituksella on yhtäläinen käsitys isännöintipalvelun kokonaisuudesta.

– Jopa isännöintisuhteen päättymiseen liittyvistä menettelyistä on muistettava sopia tässä yhteydessä, Sallmén sanoo.

Myös isännöintisopimuksen viimeistelyyn kannattaa käyttää aikaa

Selkeä sopiminen isännöintipalvelun sisällöistä on eduksi niin taloyhtiölle kuin isännöintiyrityksellekin. Fluxio Isännöinti Oy:n toimitusjohtajan Kalle Grönqvistin mielestä huolellisesti laadittu ja riittävän kattava tarjouspyyntö saa asiat oikeille urille.

– Lyhyille viesteille ja tiedusteluille on paikkansa, mutta varsinaisen tarjouspyynnön liitteenä kannattaa lähettää kattavasti tietoa taloyhtiöstä. Itse haluan selvittää ennen tarjouksen antamista taloyhtiön tilanteen tarkasti. Minusta tämä on myös isännöintiyrityksen velvollisuus. Yrityksen osaamisen on vastattava taloyhtiön tarvetta. Itse en esimerkiksi tee tarjousta, jos palvelumme ei vastaa taloyhtiön tarpeisiin, Grönqvist sanoo.

Grönqvistin mielestä isännöintiyritys voi helpottaa asiakkaiden tekemää valintaprosessia viestimällä omista palveluistaan selkeästi ja avoimesti. Hae isännöintiä -palvelusta esimerkiksi löytyy asunto-osakeyhtiölain mukaisen isännöinnin sisällön kuvaus.

– Taloyhtiö ja isännöintiyritys voivat sitten sopia, mitä lisäpalveluita taloyhtiö tarvitsee, Grönqvist vinkkaa.

Sallménin tavoin Grönqvist painottaa dialogin merkitystä isännöintisopimusta viimeisteltäessä. On esimerkiksi tärkeää käydä läpi, missä määrin taloyhtiön viestinnässä, arkistoinnissa ja taloudenpidossa hyödynnetään sähköisiä järjestelmiä. Erityisen tarkkana pitää Grönqvistin mielestä olla, kun sovitaan laskutuksesta.

– Epäselvät laskutuskäytännöt närästävät asiakkaita. Sopimusta tehtäessä on sovittava tarkasti, mitkä asiat kuuluvat peruspakettiin ja mistä veloitetaan lisäpalveluina, Grönqvist muistuttaa.

The post Isännöitsijä on omaisuutesi tärkein ihmissuhde, ja siksi sen oikean valintaan kannattaa panostaa appeared first on Kotitalo-lehti.

Sivut