Kotitalo-lehden uutisia

Kunnossapitovastuu on herättänyt keskustelua, kun Kiinteistöliitto uutisoi muuttaneensa tulkintojaan vastuunjaosta. Kiinteistöliitto on uusinut vastuunjakotaulukkonsa siten, että muun muassa pesualtaiden hajulukkojen puhdistaminen ja ilmanvaihdon suodattimien vaihto ovat nyt taloyhtiön vastuulla.

Mitä muutos tarkoittaa?

Jo aiemmin Isännöintiliitto ja monet kiinteistöjuristit ovat noudattaneet vastuunjaosta tulkintaa, jossa taloyhtiöllä on laajempi vastuu kunnossapidosta. Kiinteistöliiton tulkintamuutos on siis samassa linjassa alan muiden toimijoiden kanssa. Myös moni taloyhtiö on jo aiemmin noudattanut vastuunjakoa, jossa yhtiö hoitaa kunnossapitoa keskimääräistä laajemmin.

Miksi taloyhtiöiden pitäisi vastata kunnossapidosta laajasti?

Kyseessä on ennen kaikkea taloyhtiön keino hallita riskejä. Moni osakas ei osaa tai pysty hoitamaan esimerkiksi hajulukon puhdistusta oikein. Tekemättä jääneet tai väärin tehdyt kunnossapitotyöt voivat aiheuttaa taloyhtiölle suuren laskun. Väärin koottu hajulukko voi aiheuttaa vesivahingon, joka maksaa kerrostalossa jopa kymmeniätuhansia euroja.

Lue lisää: Asukkaat ja osakkaat eivät aina osaa hoitaa kunnossapitovastuutaan

Hallitus päättää, miten taloyhtiö käytännössä järjestää huoltotyöt. Huoltotoimet teetetään ammattilaisilla ja kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Kustannuksiin varaudutaan myös talousarviossa. Tämän ei pitäisi haitata yhtiön taloutta, sillä on edullisempaa hoitaa kunnossapitoa ennakoivasti, kuin korjata jo syntyneitä vahinkoja.

Kuka määrää kunnossapitovastuusta?

Kunnossapitovastuun määrää asunto-osakeyhtiölaki, joka määrittelee sen pähkinänkuoressa näin:

• Osakkaan vastuulla ovat huoneiston sisäosat.
• Taloyhtiö vastaa huoneistoissa olevista rakenteista ja eristeistä sekä rakennuksen perusjärjestelmistä. Perusjärjestelmiä ovat rakennuksen lämmitys-, viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö- ja käyttövesijärjestelmät.

Koska laki jättää joissakin asioissa tulkinnanvaraa, kannattaa taloyhtiöissä noudattaa kiinteistöalan ammattilaisten suosituksia. Taloyhtiöissä siis kannattaa ottaa käyttöön vastuunjako, jossa suodattimet ja hajulukot ovat yhtiön vastuulla, jos näin ei ole jo aiemmin toimittu.

Lain mukaisesta kunnossapitovastuusta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksen määräys on ensisijainen, eli jos yhtiöjärjestykseen kirjataan vaikkapa osakkaille poikkeavia ja laajoja vastuita, ei osakas voi näistä vastuistaan luistaa lakiin vedoten.

Onko vastuunjakoa nyt pakko muuttaa?

Ei ole, mutta se on suositeltavaa. Jos hajulukot ja suodattimet halutaan jättää edelleen osakkaan vastuulle, siitä kannattaa mainita yhtiöjärjestyksessä. Tästä kannattaa myös tiedottaa taloyhtiösivuilla, kaikille jaettavilla paperitiedotteilla tai ilmoitustaululla sen mukaan, mikä yhtiössä on vakiintunut tapa ja jolla tavoittaa kaikki osakkaat.

Mikäli kunnossapitotyöt halutaan tehdä talkoilla, täytyy osakkaita ja asukkaita muistuttaa säännöllisesti heidän velvollisuuksistaan. Koska ketään ei voi pakottaa talkoisiin, taloyhtiön kannattaa säännöllisesti kartoittaa huoneistot ja tilata työt hoitamatta jääneisiin asuntoihin ammattilaisilta. Nämäkin kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Omatoimiset osakkaat eivät voi saada hyvitystä tekemistään huoltotöistä.

The post Mietityttääkö uusi vastuunjakotaulukko? Näin se toimii appeared first on Kotitalo-lehti.

Tässä juttusarjassa tarkastelemme eri aiheiden kautta sitä, miltä elämä taloyhtiöissä näyttää tulevaisuudessa ja minkälaista elämä niissä oli 100 vuotta sitten.

20 vuoden kuluttua

Tilastokeskuksen mukaan lemmikkejä on jo reilusti yli 30 prosentissa kaikista talouksista ja luku kasvaa vauhdilla. Koiria on hiukan useammassa kodissa kuin kissoja. Ennusteiden mukaan on täysi syy olettaa, että trendi jatkuu myös tulevaisuudessa.

Vaikka lemmikkejä on edelleen eniten pientaloissa, niitä pidetään entistä enemmän myös taloyhtiöissä. Kaupungistumisen jatkuessa yhä useampi koira tai kissa päätyykin asumaan kerrostaloon. Tämä vaikuttaa siihen, millaiset lemmikit kasvattavat suosiotaan ja mihin suuntaan niitä jalostetaan.

Jatkossa eniten kysyntää on karvakavereilla, jotka eivät pidä pahaa ääntä, ovat sopuisia sekä ihmisten että toisten eläinten kanssa ja helppoja kouluttaa siisteiksi ja muutenkin tavoille.

100 vuotta sitten

Varsinaiset lemmikkieläimet olivat Suomessa vielä harvinaisuus, lähinnä yläluokan ja porvariston keskuuteen Englannista levinnyt muoti. Kaupunkien vauraammissa perheissä saattoi olla seurakoiria, rotukissoja tai joskus myös häkkilintuja tai -hiiriä. Työtä tekevällä köyhällä kansalla ei ollut varaa ruokkia yhtään ylimääräistä suuta, joten lemmikin pito tuskin juolahti mieleenkään.

Eläimiä oli toki kaupungissa paljonkin: ihmisasumusten luo hakeutuvia hiiriä, rottia ja siilejä, kissoja pitämässä tuholaisia kurissa, talojen takapihoilla jopa sikoja ja kanoja. Varsinkin lapset saattoivat kehittää läheiset suhteet asuinympäristönsä eläimiin, antaa niille nimiä, ruokkia ja hoivata. Niistä tuli heille melkein kuin lemmikkejä.

The post Lemmikit yleistyvät taloyhtiöissä appeared first on Kotitalo-lehti.

Tässä juttusarjassa osakas tai asukas lähettää terveisiä taloyhtiönsä hallitukselle.

Mikä asumisessa on tärkeää?

Kotitalossa pitää olla mukava ja kohtelias ilmapiiri, eli sopivassa suhteessa toleranssia ja arvostusta naapureita kohtaan. Arvostan myös sitä, että rakennus pidetään pitkäjänteisesti hyvässä kunnossa niin, että asumiskustannukset pysyvät hallinnassa.

Mitä kehittäisit taloyhtiössäsi?

Haluaisin digitaalisen viestintäkanavan. Uskon, että se auttaisi luomaan yhteisöllisyyden tunnetta. Siellä olisi kiva jakaa vinkkejä ravintoloista, lainata työkaluja, etsiä lapsen- tai koiranvahtia ja myydä huonekaluja. Toivon mukaan kanavasta ei tulisi valitusfoorumia.

Terveisesi taloyhtiön hallitukselle?

Hallitus on tehnyt erinomaista työtä taloyhtiömme korjaushankkeissa. Olen siitä kiitollinen.

Kuka?

• Nimi: Olivier Thomann
• Kaupunki: Espoo
• Taloyhtiö: Asunto Oy Pohjanrusko

The post Viestintäkanavalla voi luoda yhteisöllisyyttä appeared first on Kotitalo-lehti.

Tässä juttusarjassa tuoreet taloyhtiön hallitusjäsenet kertovat, miltä hallitustyöskentely tuntuu vasta-alkajan näkökulmasta.

”Meillä on pieni rivitaloyhtiö vuodelta 1974, ja olen toista kautta puheenjohtajana. Menin hallitukseen, koska halusin vaikuttaa asioihin ja mukaan kaivattiin nuorempia jäseniä. Iäkkäät väistyivät taka-alalle. Aluksi jännitti, mutta loppupeleissä tämä ei ollutkaan niin kauheaa.

Koen, että minulla on vastuu huolehtia kaikkien omaisuudesta. Alussa ei ollut kokemusta eikä ammattitaitoa ja oli hankala tietää, mitä pitäisi huoltaa ja tehdä. Suurena apuna on ollut isännöitsijä, jolla on tietotaitoa. Häneltä saa joko vastauksen heti tai hän sanoo, että hei en tiedä, mutta selvitän. Esimerkiksi kun meillä kuoli osakas, isännöitsijä osasi suoraan neuvoa, miten menetellään.

Kun osakkaita on paljon, myös mielipiteitä riittää. Joskus pitää luovia siinä, mitkä asiat ovat kiireisiä ja mitkä voivat odottaa. Suuria korjauksia en ole joutunut hoitamaan.

Olen ollut hyvällä fiiliksellä, tässä on tullut tosi arvokasta tietoa. Olen kokenut pestin enemmän rikkautena kuin painolastina. Nuoria kannustaisin reippaasti mukaan hallituksiin.”

The post Isännöitsijä neuvoo hallituksen vasta-alkajia appeared first on Kotitalo-lehti.

Tässä juttusarjassa kokeneet taloyhtiön hallituksen puheenjohtajat kertovat kokemuksiaan hallitustyöstä.

”Tulin hallitukseen vuoden 2016 alusta. Vanha puheenjohtaja vetäytyi, ja ihmiset ehdottivat minua. He tiesivät, että olin ollut ammattiliittoaktiivi. Pystyin panostamaan alkuun vahvasti, koska olin silloin sairauslomalla.

Yhtiössä oli tehty laastaroiden pikkukorjauksia, joten teetimme heti kuntoarvion. Jouduimme esittämään, että tehdään kolme isoa remonttia kerralla. Tätä vastustettiin kovasti, mutta kun pidimme asukasiltoja ja rummutimme aktiivisesti, niin parissa vuodessa kelkka kääntyi. Viime kevään ylimääräisessä yhtiökokouksessa ehdotus meni selkeästi läpi. Se oli puheenjohtajan urani huippuhetki. Teimme ensin kattoremontin ja energiaremontin maalämpöineen, ja nyt on käynnissä urakan kolmas vaihe eli hissit.

Olen sitä mieltä, että hallitus ei saa olla suljettu hyvävelikerho. Haluan kehittää toimintaa läpinäkyväksi ja ammattimaiseksi. Puheenjohtajan ei tarvitse olla kaikkien kaveri, mutta osakkaiden pitää olla yhdenvertaisia.

Meillä hallitus saa kuukausipalkkion. Mielestäni kaikissa taloyhtiöissä pitäisi tehdä näin. Jatkuva korvaus kannustaa puurtamaan koko ajan. Palkkio on myös oikeudenmukainen, sillä puheenjohtaja tekee paljon näkymätöntä työtä.”

Kuka?

• Nimi: Salla-Mari Nikkanen
• Paikkakunta: Tampere
• Hallitusvuodet: 3
• Taloyhtiö: Asunto Oy Säästöjurvala

The post Tamperelaisyhtiössä tehdään kolme remonttia kerralla appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiön pihassa seisoo hylätyn näköisiä pyöränraatoja. Samaan aikaan talon aktiivipyöräilijät tuskailevat puuttuvia telinepaikkoja ja liian ahdasta varastoa. Kiinteistöliiton selvityksen mukaan vain joka neljännessä taloyhtiössä pyörien säilytystilat riittävät nykyisellään hyvin.

Pyöräpysäköinnin kehittäminen ja ratkaisujen ideointi voi lähteä osakkaiden palautteesta tai hallituksen aktiivisuudesta.

–  Esimerkiksi osakas- ja asukaskyselyllä selviää, millaisia tarpeita tai puutteita pyöräpysäköinnissä ja kuinka tärkeänä asiaa pidetään, neuvoo lakimies Tommi Leppänen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.

Usein ongelmana on tilan puute. Vanhan talon pienessä ja portaikkoisessa kellarissa ei välttämättä ole laajentamisen varaa, mutta parhaassa tapauksessa esimerkiksi tyhjä kylmäkellari voi taipua tilavaksi pyörävarastoksi. Taloyhtiön yhteisten tilojen muutostöistä päätetään yhtiökokouksessa.

Ulkokatos voi olla yksi vaihtoehto, jos pyörävarkauksien riski ei ole suuri. Pyörien säilytystiloja voidaan kehittää myös isomman korjaushankkeen yhteydessä. Isännöinti toimii hallituksen asiantuntija-apuna, kun pohditaan taloyhtiölle sopivaa ratkaisua.

– Keväällä julkaistaan myös Motivan tuottama pyöräpysäköinnin opas, joka tarjoaa neuvoja taloyhtiöille, Leppänen kertoo.L

The post Ratkaisuja pyörien säilytysongelmiin taloyhtiössä appeared first on Kotitalo-lehti.

Mitä, onko meillä pyykkitupa? Viestintä kuntoon

1. Jos vain muutama asukas käyttää pyykkitupaa, ongelma voi juontaa taloyhtiön viestintään. Tietävätkö esimerkiksi uudet vuokralaiset, että talossa on yhteiseen käyttöön tarkoitettu pesulatila? Hallituksen kannattaa tiedottaa joskus itsestään selviltäkin tuntuvista asioista.
2. Tiedottaminen on harvoin turhaa. Jos pyykkituvasta ja sen oikeista käyttötavoista muistutetaan liian harvoin, asiat unohtuvat asukkaiden mielistä. Taloyhtiön hallitus tai isännöinti löytävät sopivan aikavälin tiedottamiselle yhdessä asukkaita kuunnellen.
3. Viestintää kannattaa kohdentaa. Voi riittää, että perusasiat liitetään tietopakettiin, joka jaetaan uusille osakkaille ja vuokralaisille. Lisäksi pyykkäystilan ja koneiden käyttöopastus voisi olla pysyvästi pyykkituvan seinällä.
4. Käytettäviä viestintäkanaviakin on hyvä pohtia. Paperinen tiedote jokaiseen postiluukkuun on yhä toimiva ratkaisu, ja tehokkaampi kuin tiedote porrashuoneen ilmoitustaululla. Toisaalta useimmilla on jo sähköposti ja monella taloyhtiöllä taloyhtiösivut.
5. Kannattaa myös miettiä, miten asioista kertoo. Lyhyt viesti on aina pitkää selostusta tehokkaampi. Kuvallinen viesti esimerkiksi pesulakoneen käyttöohjeessa menee paremmin perille kuin pelkkä teksti.

Tunti vai kaksi? Sovitaan vuorojärjestelmästä

1. Yhdelle pyykkivuoro on liian pitkä, toiselle liian lyhyt. Vuorojen pituudesta voidaan päättää yhtiökokouksessa, tai hallitus tekee päätöksen kuultuaan ensin osakkaita ja asukkaita.
2. Vuoroja saisi parhaiten päiväsaikaan, mutta silloin olen töissä! Vuorojen tasapuolinen jako edellyttää kompromisseja. Jokainen asukas ei voi aina saada parasta mahdollista pyykkäysaikaa.
3. Vuoroja on liian vähän asukkaiden tarpeisiin nähden. Ratkaisuna on lyhentää vuoroja tai hankkia pyykkitupaan toinen tai tehokkaampi pesukone ja ehkä toinen kuivausrumpu. Samalla vuorot kannattaa kohdentaa koneiden, ei koko pyykkituvan käyttöön. Näin pyykin läpimenoaika pesulassa nopeutuu.
4. Edellisen pyykkääjän pyykit ovat yhä narulla, kun oma vuoroni alkaa! Sujuva arki asunto-osakeyhtiössä edellyttää muiden huomioon ottamista. On kohteliasta noutaa pyykkinsä ajoissa. On kohteliaampaa käydä soittamassa naapurin ovikelloa ja pyytää häntä noutamaan pyykkinsä kuin nakella pyykit narulta kuivaushuoneen nurkkaan. Tai kuivaushuoneeseen voi hankkia pöydän tai koreja, joille naapurin pyykit voi nostaa.

Varkaita ja ilkivaltaa! Avaimet ja lukitus

1. Pyykkituvasta katoaa pyykkiä, itse en jättäisi ainakaan merkkivaatteita kuivumaan! Pulma on totta taloissa, joissa pyykkituvan ja kuivaushuoneen ovet ja mahdollisesti ulko-ovikin ovat lukitsematta, jolloin tiloihin pääsee kuka tahansa. Ensimmäinen askel turvallisuuteen on ovien lukitseminen. Tehokkaampi ratkaisu on tilan käyttäjien kulkuoikeuksien rajoittaminen esimerkiksi moderneilla lukitusratkaisuilla.
2. Kulkuoikeuksien rajoittaminen ei silti välttämättä ratkaise ilkivaltaongelmaa – voihan häirikkö olla joku talon asukkaista. Sähköisiin lukitusjärjestelmiin sisältyvät kulunvalvontaominaisuudet sen sijaan purevat aina. Kun ovi avataan, järjestelmän muistiin jää jälki eli lokitieto siitä, millä avaimella ovesta kuljettiin ja milloin.
3. Monessa taloyhtiössä asukkaat maksavat pesutuvan käytöstä vastikkeen yhteydessä tai erillisellä laskulla. Jos pyykkituvasta on pesukoneen tai kuivausrummun kylkeen liitettyjä kolikkoautomaatteja, ne kannattaa poistaa. Ilkivalta todennäköisesti vähenee, kun pyykkituvasta ei löydä enää kolikkoakaan.

Miksi meitä ei kuultu? Kysytään asioista asukkailta

1. Taloyhtiön hallitus ei voi koskaan tietää kaikkea. Onko pyykkitupamme todella toimiva? Ovatko laitteet kunnossa? Ovatko vuorot sopivan mittaisia? Onko ilkivalta ongelma? Asukkailla on asioista paras tieto, ja siitä hallituksen kannattaa ottaa selvää asukaskyselyin.
2. Erityisen tärkeää osakkaiden ja asukkaiden kuuleminen on, kun taloyhtiö suunnittelee LVIS-remonttia ja pyykkituvan uudistamista. Millaisia laitteita tarvitsemme? Millaisen pyykkituvan haluamme? Pesukoneiden pitää olla kotikoneita järeämpiä, jotta isonkin pyykin pesu käy juohevasti.
3. Jos asukaskyselyllä ei saada vastauksia tai erilaisia mielipiteitä kertyy liikaa, yhtiökokous on oikea paikka keskustella asiat läpi. Remontti- tai laitteiden hankintapäätöksiä ei pidä tehdä sormituntumalla.

Ruutuvihkosta mobiiliin? Varauskalenteri toimivaksi

1. Sinikantinen ruutuvihko ja perinteinen päiväkalenteri ovat toimineet vuosikymmeniä ja toimivat yhä pyykkituvan varauskalentereina monessa taloyhtiössä. Mutta jos varausten raapustelu paperille tuntuu aikansa eläneeltä, tarjolla on muitakin – tosin maksullisia – vaihtoehtoja.
2. Jos taloyhtiön käytössä on jo isännöinnin järjestämät taloyhtiösivut, sivujen yhteyteen integroitu pesutuvan sähköinen varauskalenteri saattaa olla näppärä ratkaisu. Hallituksen pitää kuitenkin muistaa asunto-osakeyhtiölain määrittelemä yhdenvertaisuusperiaate: palvelun on oltava kaikkien osakkaiden saatavissa, niidenkin, jotka eivät voi tai halua käyttää sähköistä kalenteria.
3. Mobiilisovelluksilla pyykkivuoron voi varata ajasta ja paikasta riippumatta. Sovelluksesta näkee myös heti, jos aiemmin varattu vuoro onkin peruttu, jolloin sen voi varata itselleen. Mobiilisovellustenkin kanssa kannattaa muistaa palvelun maksullisuus ja huomioida yhdenvertaisuusperiaatteen täyttyminen.

Taasko pesukone on rikki? Huoltosopimus turvaksi

1. Talopesuloiden yleisin varustus sisältää edelleen yhden tai kaksi pesukonetta, yhden tai kaksi kuivausrumpua ja mankelin. Useimmissa taloyhtiöissä on yhä myös pyykinkuivaushuone kuivauspuhaltimella. Kun puhallinta uusitaan, kannattaa valita lämpöpumppuperiaatteella toimiva kuivauslaite, sillä se ei hukkaa lämpöä vaan kierrättää sitä kuivaustilassa, mikä on energiatehokasta.
2. Koneiden kunnossapidosta voi olla järkevä solmia huoltosopimus huoltoliikkeen kanssa. Laitteiden silmämääräinen tarkastuskiinteistöhuollon toimesta kerran viikossa tai kuukaudessa paljastaa orastavat pulmat, jolloin viat korjataan ajoissa ja pyykkihuolto rullaa. Pulmia havaitessaan kiinteistönhuolto kutsuu paikalle laitekorjaajan.
3. Pyykkituvan toimivuus ulottuu valaistukseen ja pyykkinaruihin asti. Tarvitaan riittävän tehokas valaistus sekä kunnolliset ja ehjät narut pyykkipoikineen. Viihtyisää pyykkitupaa käytetään mieluusti.

Juttua varten on haastateltu asiakaspäällikkö Max Liljestrandia Realia Isännöinti Oy:stä, huoltotyönjohtaja Simo Viirtoa Kontulan Huolto Oy:stä ja toimitusjohtaja Heikki Luotoa Talopesulat Oy:stä.

The post Pulmia taloyhtiön pyykkituvan käytössä? Listasimme ratkaisut appeared first on Kotitalo-lehti.

Yksi merkittävä syy siihen, miksi osakkaat jättävät osallistumatta yhtiökokoukseen, on tiedon puute. Kutsutut eivät tiedä, mitä tilaisuudessa tapahtuu ja miksi heidän ylipäätään kannattaisi osallistua. Yhtiökokousta kannattaakin ryhtyä pohjustamaan jo hyvissä ajoin.

Kun viestintä hoidetaan hyvin pitkin vuotta, yhtiökokouksesta ei tule mörkö, jonka ulkopuolella asioista ei tiedoteta tai keskustella lainkaan. Osakkaille kannattaa kertoa etukäteen mahdollisimman paljon esimerkiksi siitä, miten päätökset syntyvät ja mihin asioihin yhtiökokouksessa on mahdollisuus vaikuttaa.

– Kertokaa, mitä kaikkea taloyhtiössä on tekeillä. Vaikkapa Facebook-ryhmässä ihmiset tutustuvat toisiinsa, mikä helpottaa yhteistä keskustelua myös kokouksissa. Monista tuntuu vaikealta kertoa ajatuksiaan suuressa porukassa, jossa ei tunne kaikkia, neuvoo Sanni Rostedt, joka järjestää tapahtumia työkseen Tapahtumallinen Oy:ssä.

Kiinnostavalla sisällöllä lisää osallistujia

Ihmisiä voi houkutella kokoukseen myös muilla keinoin. Kiinnostava bonussisältö toimii porkkanana.

– Lyhyt puheenvuoro ennen tai jälkeen kokouksen on hyvä vetonaula. Aiheena voi olla esimerkiksi se, miten asunnosta kannattaa huolehtia, jotta sen arvo säilyy mahdollisimman korkeana. Tai joku voi kertoa, miten kotitalousvähennystä voi hyödyntää palvelujen ostamisessa ja mitä ne maksavat, Rostedt vinkkaa.

Jos pihalle suunnitellaan esimerkiksi leikkipaikkaa, sitä voi visualisoida etukäteen kuvin.

Osallistujien kesken voidaan vaikkapa arpoa palkintoja, jos hallituksen jäsenillä on sellaisia mahdollisuus hankkia. Ennen kaikkea kutsuun kannattaa panostaa. Jos pihalle suunnitellaan esimerkiksi leikkipaikkaa, sitä voi visualisoida etukäteen kuvin. Kutsun alussa voi olla lyhyt esitemäinen markkinointikatsaus siihen, mitä kokouksessa käsitellään.

Vaikutusmahdollisuduet näkyväksi

Yhtiökokous valitsee hallituksen. Yhtiökokoukseen kutsutuille kannattaa varmuuden vuoksi kertoa ja selventää etukäteen, että ketään ei valita hallitukseen ilman hänen omaa suostumustaan. Ei, vaikka joku muu ehdottaisi häntä hallitukseen ja muut kannattaisivat ehdotusta.

Hallituksen puheenjohtaja ja jäsenet voivat etukäteen kysellä hallitukseen aktiivisia henkilöitä pois jäävien tilalle. Näin hallituksen valinta sujuu itse kokouksessa jouhevammin. Aikaa säästyy ja ikäviltä väärinkäsityksiltä tai pattitilanteilta vältytään. Kun hallitukseen etsitään uusia ihmisiä, heille kannattaa kertoa, miksi heidän panostaan kaivataan ja minkälaista hallitustyöskentely käytännössä on.

Kun hallitukseen etsitään uusia ihmisiä, heille kannattaa kertoa, miksi heidän panostaan kaivataan ja minkälaista hallitustyöskentely käytännössä on.

– Minua motivoisi hallitukseen tieto siitä, että osallistumistani pidetään tärkeänä. Minulle kerrottaisiin esimerkiksi, että joukkoon kaivataan kaltaistani kolmekymppistä äitiä valottamaan nuorten osakkaiden ja lapsiperheiden näkökulmaa. Haluaisin tietää etukäteen, kuinka usein hallitus kokoontuu ja paljonko hallitustyö vie aikaa, Rostedt sanoo.

Motivoinnissa auttavat myös hallitukselle maksettavat palkkiot. Perinteisen rahapalkkion lisäksi voi keksi paljon muitakin porkkanoita: miten olisi vaikka ikkunanpesijä kerran vuodessa kiitokseksi? Kokouksen jälkeen on tärkeä raportoida annista niille osakkaille, jotka eivät olleet paikalla. Konkreettiset osoitukset siitä, että asioihin voi vaikuttaa, motivoivat osallistumaan jatkossakin.

– Vaikkapa taloyhtiön Facebook- ryhmässä voi jakaa kuvia onnistuneesta kokouksesta, jotta kaikki näkevät, millaista siellä oli.

Hallitus, muista nämä yhtiökokouksen lähestyessä

• Anna riittävästi tietoa etukäteen. Se madaltaa osallistumiskynnystä.
• Kerro, mistä kaikesta tässä yhtiökokouksessa päätetään. Mahdollisuus vaikuttaa motivoi ihmisiä.
• Kerro, että osallistumalla yhtiökokoukseen pääsee vaikuttamaan asumiskustannuksiin ja saa tietoa siitä, miten omaisuutta hoidetaan. Muistuta, että yhtiökokouksen päätökset vaikuttavat jokaiseen kotiin.
• Tarjoa erilaisia kanavia kysymysten ja ehdotuksen tekemiseen reilusti ennen kokousta. Kaikki eivät halua puhua suuressa ryhmässä.
• Muistuta, että vähintään viiden huoneiston ja viiden eri osakkaan yhtiössä vuokralaiset voivat osallistua yhtiökokoukseen, jossa käsitellään merkittävästi heidän kotiinsa tai talojen yhteisten tilojen käyttöön vaikuttavia asioita.

Artikkeli on julkaistu Kotitalon numerossa 1/2017.

The post Näin yhtiökokoukseen voi houkutella enemmän osallistujia appeared first on Kotitalo-lehti.

Yleinen harhaluulo on, että yhtiökokous täytyisi järjestää taloyhtiön tiloissa. Näin ei kuitenkaan ole, ja usein onkin fiksua pitää kokous toisaalla: harvassa taloyhtiössä on tarpeeksi suuria ja viihtyisiä tiloja suurelle kokoukselle. Hämärä kellari tai ahtaat kerhotilat eivät houkuttele osallistujiakaan.

Vaihtoehtoja voi etsiä esimerkiksi läheisen koulun auditoriosta, kahvilan kokoustilasta tai mistä tahansa paikasta, joka on tarpeeksi suuri, mukava ja helposti saavutettavissa ja jossa on edellytykset kokouksen pitämiselle esimerkiksi tekniikan puolesta.

Näin tehtiin helsinkiläisessä Asunto Oy Kivisaarentiessä nelisen vuotta sitten, kun edessä oli suuria korjauksia. Yhtiössä tiedettiin, että tärkeään yhtiökokoukseen saapuu ennätysmäärä osakkaita. Yli viidensadan asunnon yhtiössä tämä tarkoitti, että myös kokoustila piti valita huolella.

– Kokouksemme ovat yleensä läheisen lukion tiloissa, mutta silloin varasimme Hotelli Rantapuiston suuren auditorion, hallituksen puheenjohtaja Aarno Lyytinen toteaa.

Auditoriossa ja väljissä aulatiloissa oli helppo tarkistaa läsnäolijat ja jakaa äänestysliput. Non-stop-bussikuljetus kyyditti osakkaita taloyhtiöstä hotellille ja takaisin ja paikalle saapuikin yli kolmesataa osallistujaa. Kustannus osallistujaa kohti jäi hyvin kohtuulliseksi, ja etenkin varttuneet osakkaat kiittelivät kätevää kyytiä. Samalla todettiin, ettei mittava joukko olisi mahtunut lukion saliin.

– Voin suositella tätä toimivaa tapaa muillekin. On hienoa asua yhtiössä, jossa ollaan innovatiivisia tällaisessakin asiassa, Lyytinen kiteyttää.

The post Yhtiökokouksessa kannattaa panostaa tiloihin appeared first on Kotitalo-lehti.

Isännöitsijä Anu Heimala Jyväskylän Yrityskonsultit Isännöinnistä on ihmeissään. Hänellä on työn alla kuuden jyväskyläläisen taloyhtiön talotekniikkasaneeraukset. Kolme taloista on samanlaisia kerrostaloja, ja ne sijaitsevat samalla alueella Jyväskylän keskustan ulkopuolella.

– Ne eivät ole velkaantuneita, eivät vuokratonteilla, vaan vakavaraisia, tavallisten ihmisten koteja, Heimala sanoo.

Remontteja varten Heimala on kysynyt pankeilta lainakattoa, eli lupausta siitä, millä rahasummalla pankki olisi enintään valmis rahoittamaan hankkeita. Heimala sanoo, että Jyväskylässä 18 huoneiston taloyhtiön laaja linjasaneeraus maksaa noin miljoonan.

Ensimmäiseen taloon hän sai pankilta 750 000 euron rahoituksen viime lokakuussa. Laajaa linjasaneerausta ei sillä summalla tehdä.

– Jos olisimme saaneet parisataatuhatta lisää, laaja linjasaneeraus olisi onnistunut, mutta pankit sanoivat ei, Heimala kertoo.

Tämän vuoden puolella hän kysyi lainakattoa alueen toiseen ja kolmanteen kerrostaloon. Heimala kertoo, että vaikka hän haki rahoitusta pankeilta Jyväskylän ulkopuoleltakin, korkein tarjous kahden talon talotekniikkasaneeraukselle saatiin pankilta, joka tarjosi 1,1 miljoonaa euroa. Häntää piti erään pankin 300 000 euron tarjous.

– Olen hämmentynyt. Mitenköhän pankit ajattelevat, että isännöitsijä tämänkin taikatempun tekee: teemmekö vaikka käyttövedet joka toiseen asuntoon? Heimala henkäisee.

Rahoitus voi romahtaa kesken hankkeen

Taloyhtiöissä edelleen yleinen kiinteähintainen kokonaisurakka etenee noin kolmessa vuodessa hankesuunnittelusta teknisen suunnittelun kautta urakkavaiheeseen.  Heimala kertoo, että vielä kaksi vuotta sitten lainakattoja ei tarvinnut kysellä alun hankesuunnittelun aikaan. Silloin riitti hyvin, että rahoitus kilpailutettiin vasta urakan aloitusvaiheessa, ja se myös järjestyi.

Nyt rahoituksen saamiseen ei voi enää Jyväskylässäkään luottaa, vaan sitä on varmisteltava jo varhain. Aina ei sekään auta.

– Voi olla, että rahaa tarvitaan vasta kahden vuoden päästä. On riski että pankki pienentää lainakattoa siinä vaiheessa, kun lainaa oltaisiin nostamassa. Niin on myös käynyt, Heimala kertoo.

Yksikään pankki ei antanut tarjousta. Ei yksikään.

Isännöitsijät näkevät korjausrakentamisen lainoituksen kiristyvän Jyväskylässä, kun etäisyyttä keskustasta kertyy jopa vain neljä kilometriä. Noin 60 kilometrin päässä Jämsän kaupungissa tilanne on kertaluokkaa vaikeampi.

– Sinne kun olen hakenut laajan linjasaneerauksen lainaa, yksikään pankki ei antanut tarjousta. Ei yksikään, Heimala kertoo.

Ongelma ratkesi lopulta pienentämällä remonttia. Hankesuunnitelmat menevät uusiksi, ja lisäsuunnittelukin maksaa.

– Toivoisin, että pankit perehtyisivät myös korjaustekniikoihin ja siihen, miten korjataan. Etenkin, jos pankit näin voimakkaasti haluavat ohjata korjausrakentamista, Heimala sanoo.

Omarahoitus ei vähennä velkaantumista

Heimala mielestä ongelmaa pitäisi jotenkin ryhtyä selvittämään. Onko ratkaisu pankkien ehdottama omarahoitus? Viime vuodet suosituin tapa on ollut, että yhtiö rahoittaa remontin lainalla. Kun taloudellinen loppuselvitys on saatu valmiiksi, osakkailla on ollut mahdollisuus maksaa pois oma osuutensa, tai maksaa sitä rahoitusvastikkeen muodossa.

Heimalan mukaan oman rahoituksen suosio on hiipunut niin, että sen käyttäminen on marginaalista. Suurissakin taloyhtiöissä saattaa olla vain yksi tai kaksi, jotka valitsevat oman lainan.

– Mitä sitten, jos joudun sanomaan, että remonttia ei saada tehtyä, jos ette ota omaa lainaa tai rahoita muuten? Ainakin meilläpäin pankkien viesti on, että yhtiöltä täytyy löytyä omaa rahoitusta, Heimala sanoo.

Hän on huolissaan tilanteesta sikälikin, että kaikilla ei ole vakuuksia vapaana uutta asuntolainaa varten, jos asunto on esimerkiksi hiljattain ostettu. Kotitalouksien velkaantumista omarahoitus ei ainakaan helpota.

– Näen jo nyt, että hallituksessa ihmiset juttelevat, ettei heillä ole 40 000 euroa eivätkä he saa niin paljoa lainaa, että voisivat maksaa osuutensa pois, hän sanoo.

Suuret erot maan eri puolilla

Jyväskylään on lähiaikoina valmistunut parituhatta uutta asuntoa, mutta väkiluku ei ole lisääntynyt samassa suhteessa. Jyväskylään muuttaa eniten opiskelijaikäisiä ihmisiä. Kaupungissa on myös tehty kaavaratkaisuja, joilla on suosittu uudisrakentamista.

Soittokierros muualle maahan kertoo, että Jyväskylän tilanne on osittain paikallinen. Seinäjoella ja Oulussa korjausrakentamisen lainoitus ei ole etäämmälläkään kiristynyt, vaikka sijoittajaosakkaiden määrää taloyhtiöissä katsellaankin tarkemmalla silmällä. Sen sijaan Kotkassa tilanne on vähintään yhtä kireä, kuin Jyväskylässä.

– Tämän asian kanssa me painimme päivittäin, sanoo Kotkan Seudun Talokeskus Oy:n isännöintitoimenjohtaja Kari Taka.

Hän kertoo, että kaikki rahalaitokset saatetaan käydä läpi, mutta silti joudutaan miettimään, mitä pienemmällä rahamäärällä pystyisi korjaamaan.

– Ydinkeskustassa rahoitus pelaa, se ei ole mikään ongelma. Mutta kun mennään keskustan ulkopuolelle, olemme viimeisen vuoden aikana panneet merkille, että rahoituksen ehdot ovat tiukentuneet. Jokaista kohdetta katsotaan suurennuslasilla, onko se rahoitettavissa vai ei, Taka sanoo.

Asuntojen hintataso Kotkan keskustan ulkopuolella on laskenut yhdessä vakuusarvojen kanssa. Takan mukaan lähiöasunnon saattaa saada 500-600 eurolla neliöltä, ja investointitarve voi olla 600 euroa neliöltä.

– Ei niiden asuntojen myyntiarvo välttämättä ole investoinnin jälkeen 1200 euroa neliöltä, vaan vähemmän. Käyttöarvo tietysti paranee, Taka sanoo.

Hän sanoo, että Kotka tiedetään muuttotappiopaikkakunnaksi. Uudisrakentamista on, mutta se on vähäistä. Eniten paikkakunnalla tarvittaisiin uusia työpaikkoja. Taka arvelee, että Kouvolassa tilanne on Kotkaakin vaikeampi.

– Usko tulevaisuuteen näyttää pankeilta menneen, hän sanoo.

The post Remonttirahoitus kiristyi muuttovoittokaupungissa appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiöt ovat pullollaan eri-ikäisiä osakkaita ja asukkaita, mutta hallitukset ovat jäsenistöltään varsin iäkkäitä. Kiinteistöliiton Hallituskysely 2018 paljastaa, että joka kolmas hallitusjäsen on 65-74-vuotias, kun 35-44-vuotiaita on vain joka kymmenes. Alle 35-vuotiaita hallituksissa on vain viisi prosenttia.

Taloyhtiöiden hallitukset hoitavat työnsä hyvin. Silti erityisesti nuoria kaivattaisiin enemmän mukaan, sillä monessa yhtiössä ongelmana on, ettei hallitukseen ole halukkaita tulijoita. Tällöin samat hallituksen jäsenet jatkavat pakon edessä työtään.

Kotitalo kokosi viisi syytä, miksi nuoren aikuisen kannattaa lähteä yhtiökokouksessa mukaan taloyhtiön hallitukseen.

1. Vaikuta omaan asumiseesi

Nuoret aikuiset asuvat usein vuokralla tai ensimmäisessä omistusasunnossaan. Jos ja kun ensiasunnostaan haluaa pitkäaikaisen kodin, kannattaa omaan asumiseen vaikuttaa aktiivisesti. Lain mukaan hallitukseen voi mennä mukaan vuokralainenkin. Hallituksen kokoonpanon valitsee yhtiökokous.

Hallituksessa pääsee perehtymään oman kotitalon asioihin ja vaikuttamaan niihin konkreettisesti. Erilaisissa elämäntilanteissa on erilaisia arjen tarpeita, ja hyvin toimivassa taloyhtiössä kaikkien asukkaiden tarpeita otetaan huomioon. Hallituksessa tehdään pitkäjänteisiä päätöksiä ja katsotaan tulevaisuuteen. Ilman aktiivisuutta ja päätöksiä esimerkiksi korjaushankkeet jäävät tekemättä, sähköautojen lataustolpat asentamatta ja leikkipiha hoitamatta.

2. Säästä omaa ja muiden rahaa

Hallitus voi tehdä päätöksiä, jotka säästävät osakkaiden ja asukkaiden rahaa. Esimerkiksi pienet kierrätysteot, palveluiden kilpailutus tai energiaremontit voivat jopa pienentää vastiketta. Asuntojen arvo säilyy, kun yhtiötä hoidetaan hyvin.

Hallituksessa ei tarvitse olla talousguru, kunhan taloudesta ymmärtää pääasiat: rahaa pitää olla tarpeeksi taloyhtiön perustoimintoihin. Tukea ja apua talouspulmiin hallitus saa isännöinniltä, joka usein hoitaakin arjen talousasiat, eli tekee tilinpäätökset ja hoitaa vastikeasiat.

3. Uudet ideat kaikkien käyttöön

Monessa taloyhtiössä on hallitusta valittaessa pattitilanne: innokkaita hallitukseen ei ole eivätkä entiset jäsenet enää haluaisi, jaksaisi tai ehtisi olla mukana. Niinpä hallitustyö tulee hoidettua minimipanostuksella. Uusia ideoita ei kehitellä ja rutiinit toistuvat vanhojen tapojen mukaan.

Aidosti hallitukseen haluavalla on motivaatiota ja intoa tehdä asioita uudella tavalla. Tämä voi tuoda positiivisen muutoksen pelkän hallitustyön lisäksi koko taloyhtiön ilmapiiriin. Hallitustyötä kannattaa ainakin kokeilla, sillä moni pelkää hallitusvastuuta turhaan.

4. Päätöksiä ei tarvitse tehdä yksin

Usein suurin pelko hallitustyössä on vastuu. Entä jos en osaa? Entä jos mokaan? Pelot ovat usein turhia, sillä hallituksessa ei olla yksin: tukena ovat niin muut hallituksen jäsenet kuin isännöitsijäkin. Heidän kokemuksestaan on hyötyä.

Asioita edistetään osakkaiden ja asukkaiden tahdon mukaisesti. Siksi on tärkeää tehdä asukaskyselyitä ja kannustaa kaikki mukaan yhtiökokouksiin. Isommissa hankkeissa voi tukeutua ammattilaisiin. Tietoa tarjoavat suunnittelijat, projektinjohtajat ja urakoitsijat.

5. Kokemus karttuu

Ansioluetteloon listataan luottamustehtävät ja hallitusjäsenyys on ehdottomasti sellainen. Silloinkin, kun taloyhtiö maksaa hallitusjäsenilleen palkkioita, on hallitustyö pohjimmiltaan vapaaehtoistyötä.  Hallitustyö kertoo työnantajalle vastuuntunnosta, aktiivisuudesta sekä kiinnostuksesta monipuolisia tehtäviä kohtaan.

Oppia karttuu runsaasti, sillä taloyhtiön hallituksessa oppii yhtä sun toista aina taloudesta viestintään ja ryhmätyöskentelyyn. Näitä taitoja voi päästä käyttämään työelämässä, opiskeluissa tai harrastusten parissa. Samalla kun kehittää itseään, saa mielekästä sisältöä ja tekemistä arkeen.

The post 5 syytä, miksi nuoren kannattaa lähteä mukaan taloyhtiön hallitukseen appeared first on Kotitalo-lehti.

Yhtiökokous on osakkaan tärkein vaikutuskanava. Siellä tehdään päätöksiä, joilla on merkitystä asuntojen arvon kehittymiseen. Lisäksi taloyhtiölle valitaan hallitus. Yhtiökokouksessa vahvistetaan tilinpäätös ja talousarvio. Kokouksessa päätetään merkittävistä remonteista ja hankinnoista sekä yhtiövastikkeen suuruudesta.

Osallistumalla yhtiökokoukseen pääset vaikuttamaan omiin asumiskustannuksiisi ja saat tietoa ja perusteluja siitä, miten omaisuuttasi hoidetaan. Voit myös vaikuttaa taloyhtiön hallituksen valintaan ja varmistat, että sopivimmat henkilöt hoitavat omaisuuttasi. Tapaat myös isännöitsijän ja opit tuntemaan naapurisi.

Osallistuminen ei tarkoita, että sitoudut mihinkään. Ketään ei esimerkiksi valita hallitukseen ilman hänen omaa suostumustaan. Tosin hallituspestin suhteenkin kannattaa olla avoimin mielin, sillä hallituksen jäsenen ei kuulu eikä tarvitse olla kiinteistönpidon tai omaisuuden hoidon asiantuntija. Niitä asioita hoitavat ammattilaiset, kuten isännöinti, urakoitsijat, suunnittelijat ja arkkitehdit.

Miten yhtiökokoukseen kannattaa valmistautua?

Tutustu kokouskutsuun etukäteen. Valmistele oma esityksesi, jos olet eri mieltä kutsusta löytyvistä hallituksen ehdotuksista.

Hallituksen jäsenten valintaa kannattaa pohtia ennen yhtiökokousta yhdessä naapureiden kanssa. Voisitko ehdottaa jotakuta osakasta hallitukseen tai olisitko ehkä itse kiinnostunut hallituksen jäsenyydestä? Hallitustyöskentely ei vaadi erityisosaamista. Isännöinti johtaa taloyhtiötä huolehtimalla, että päätökset tehdään perustellusti ja oikeaan aikaan. 

Näin yhtiökokous sujuu hyvin

• Asiat käsitellään hyväksytyssä työjärjestyksessä.
• Kerran käsiteltyihin asioihin ei palata.
• Puheenvuorot jakaa puheenjohtaja.
• Mieti ennen puheenvuoroasi, kuuluuko asia yhtiökokoukselle, eli koskeeko se koko taloyhtiötä, vai voisitko selvittää sen esimerkiksi suoraan isännöinnistä tai huoltoyhtiöstä. Esimerkiksi kylmä patteri tai vuotava wc-pönttö ovat asioita, joista ilmoitetaan suoraan huoltoyhtiöön.

Miten oman asian saa kokouslistalle?

Osakkaalla on oikeus ehdottaa haluamaansa asiaa käsiteltäväksi yhtiökokoukseen, kunhan kaksi ehtoa täytyy: asian täytyy kuulua yhtiökokoukselle ja hallitus saa ehdotuksen tietoonsa niin ajoissa, että se voidaan mainita yhtiökokouskutsussa. Hallitus ei yleensä kysele asukkaiden kantoja erikseen, joten omien ehdotusten esittäminen on yleensä osakkaiden oman aktiiviisuuden varassa.

Osakkaat toimittavat toiveensa kirjallisesti joko isännöitsijälle, hallituksen puheenjohtajalle tai jollekin hallituksen jäsenelle. Mitä aiemmin toiveensa tuo esille, sitä parempi. Jos siis haluaa asiansa tämän kevään asialistalle, kannattaa toimia lähiviikkoina.

The post Vuoden tärkein kokous edessä − näin otat yhtiökokouksen haltuun appeared first on Kotitalo-lehti.

1. Mitä palveluita taloyhtiön sisäverkko mahdollistaa?

Kartoittamalla taloyhtiön sisäverkon tilanne tiedetään, mitä palveluita se mahdollistaa. Jotta kilpailutuksissa osataan verrata eri operaattoreiden palveluita keskenään, päättäjillä olisi hyvä olla ymmärrys sisäverkkoasioista. Sisäverkon ongelmia olisi hyvä käydä läpi yhtiökokouksessa ja päättää toimenpiteistä. Selvittäkää kuka yhtiössä tietää sisäverkosta ja missä siihen liittyviä dokumentteja, kuten antennikaavio ja sisäverkkokuva, säilytetään?

2. Kannattaisiko sisäverkko uusia remontin yhteydessä?

Jos yhtiössä on suunnitteilla suurempi remontti, on järkevää pohtia, uusitaanko talon sisäverkko samalla. Kun verkon ja kaapelireittien uusiminen yhdistetään esimerkiksi putkiremonttiin, kustannukset pienenevät.

3. Mitä sisäverkon uusimisen yhteydessä pitäisi ottaa huomioon?

Sisäverkon uusimista kannattaa harkita, jos sen toiminnassa on merkittäviä ongelmia. Sisäverkkoa voidaan myös parantaa esim. uusimalla antennirasioita ja kaapeleita.

4. Tietävätkö kaikki, että yhtiössä on taloyhtiölaajakaista? Jos ei ole, toisiko se säästöä?

Kaikki asukkaat eivät ehkä tiedä onko yhtiössä taloyhtiölaajakaista, siitä kannattaakin muistuttaa. Mikäli yhtiössä ei ole taloyhtiönettiä, sen hankkimista kannattaa selvittää. Taloyhtiönetti on nykyisin edullisin tapa hoitaa asuntojen nettitarpeita.

5. Onko taloyhtiö digitrendien tasalla?

DNA:n taloyhtiöpalvelussa on huomattu, että sähköinen viestintä isännöitsijän ja asukkaiden välillä herättää kiinnostusta. Porraskäytävänäytöt ja niiden mobiilisovellukset ovat osa yhtiöiden tiedonkulkua ja haastaneet perinteistä lappujen jakamista. Taloyhtiöiden nettisivut, Facebook-sivut ja WhatsApp-ryhmät ovat vakiintuneet jo monen yhtiön arkeen. Jos taloyhtiössä ei ole vielä käytössä tällaisia viestintäkanavia, asia kannattaa ottaa puheeksi. Sähköinen asukasviestintä madaltaa tiedottamisen kynnystä ja tavoittaa asukkaat perinteisiä keinoja tehokkaammin. Jos suunnitteilla on jokin iso remontti, joka vaatii aktiivista tiedottamista, digitaalinen asukasviestintää olisi paras ratkaisu.

Taloyhtiöihin asennetaan saneerausten yhteydessä yhä enemmän sähköisiä järjestelmiä, kuten lukitusjärjestelmiä ja huoneistokohtaisia mittareita erilaisten kulutusarvojen mittaamiseen. Vedenkulutuksessa on siirrytty sähköiseen mittaamiseen, mikä muuttaa vesimaksujen perimistä oikeudenmukaisemmaksi. Vesimittareiden lisäksi lämpötilojen ja ilmankosteuden säätäminen sekä lämmön talteenoton optimointi ovat tapoja säästää yhtiön kustannuksissa.

6. Onko taloyhtiön tietoturva ajan tasalla?

Taloyhtiön yhteyksiin ja laitteistoihin voi liittyä tietoturvauhkia ja niihin tulisi valmistautua. Kiinteistön järjestelmä on suojassa ulkopuolisilta hyökkäyksiltä erillisellä palomuurilla. Erityisen tärkeää suojaus on, jos taloyhtiössä on moderneja taloteknisiä järjestelmiä, kuten esimerkiksi digitaalisesti ohjattu lämmitys, ilmastointi, vedenkulutuksen valvonta tai sähkölukot. Taloteknisiltä laitetoimittajilta voi varmistaa onko tietoturva-asiat huomioitu.

Taloyhtiön hallituksessa tulisi nimetä tietoturva-asioille vastaava henkilö. Monella isännöintitoimistolla on tekninen isännöitsijä, jolle tietoturva-asiat ovat tuttuja.

7. Mistä digiasioista yhtiö ei ole vastuussa?

Osakkaat ja asukkaat ovat itse vastuussa esimerkiksi huoneistokohtaisista tietoturva-asioista. Asukkaat voivat käyttää esimerkiksi operaattorin tietoturvapalvelua.

Lue lisää DNA Netistä taloyhtiöille

The post Nämä 7 kysymystä auttavat selvittämään, ovatko taloyhtiön nettiasiat kunnossa appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiöiden erilaisissa remonteissa mahdollinen riitatilanne aiheutuu useimmiten kustannuksien karkaamisesta tai aikataulujen pettämisestä. Siksi olisi tärkeää, että ennen kuin taloyhtiössä ryhdytään miettimään tulevaa kattoremonttia yhtään pidemmälle, taloyhtiön hallitus perehtyisi tarkoin tarjolla oleviin eri urakkamalleihin yhdessä ammattitaitoisen isännöitsijän kanssa.

Onko perinteinen urakkamalli riittävä?

Yleisin tapa toteuttaa taloyhtiön kattoremontti on kokonaisurakka, jossa taloyhtiö käynnistää korjaushankkeen, tilaa siihen suunnitelmat, pyytää suunnitelmien perusteella tarjoukset urakoitsijoilta ja valitsee mieleisensä urakoitsijan. Jos ajatellaan vain lopputulosta eli uutta kattoa, kokonaisurakka on yleensä toimiva malli. Tästä on varmasti kymmeniä tuhansia onnistuneita esimerkkejä, joissa taloyhtiölle on saatu toimiva, uusi katto.

Kolikon kääntöpuolena kokonaisurakassa on kustannustehokkuus, koska malli ei ole tekijöitään kannustava. Suunnittelijalla ei ole tarvetta miettiä suunnitelmansa kustannustehokkuutta, vaan voi helposti suunnitella varman päälle ”vähän yli” (tai pahimmillaan jopa ”vähän ali”). Urakoitsija voi puolestaan tuudittautua siihen, että mikä tahansa ongelma suunnittelussa ilmeneekin, se on suunnitelmien tilaajan eli taloyhtiön vastuulla.

Toki vastuullisesti toimiva kattourakoitsija tuo tilaajalle esille suunnitelmissa havaitut puutteet tai virheet, mutta niiden ratkaiseminen kesken meneillään olevan urakan aiheuttaa lähes poikkeuksetta lisätyötä eli lisäkustannuksia taloyhtiölle.

Erilaisille urakkamalleille aikansa ja paikkansa

Toinen taloyhtiöiden kattoremonteissa käytetty urakkamalli on ns. yhteistoimintaurakka, jossa taloyhtiö hankkii kattoremontille ulkopuolisen projektinjohtajan, joka edustaa taloyhtiötä koko remontin ajan. Projektinjohtajan tehtävä on kilpailuttaa taloyhtiön kanssa yhdessä määritellyn hintahaarukan puitteissa kattoremontin sekä hanke- ja tekninen suunnittelu että urakointi.

Kokonaisvastuurakentaminen eli KVR-urakka on edellä kuvattuja urakkamalleja selkeämpi. Urakoitsija vastaa kattoremontin toteutuksen lisäksi myös teknisestä suunnittelusta. Taloyhtiön näkökulmasta hyvä juttu on se, että vastuusta isompi osa on tällöin urakoitsijalla. Hyvin sujuva kattoremontti ja onnistunut lopputulos ovat varmasti tavoiteltu lähtökohta kaikissa eri urakkamalleissa. Jokaiselle edellä kuvatulle urakkamallille on varmasti paikkansa ja käyttäjänsä suomalaisessa taloyhtiökentässä.

Mielenkiintoinen kysymys on se, voisiko urakkamallin valinnalla olla taloyhtiölle hyötyä vielä toteutetun kattoremontin jälkeen? Me Kattotutkalla olemme pohtineet tätä kysymystä perusteellisesti taloyhtiön, isännöitsijän ja meidän, eli urakoitsijan näkökulmasta. Teimme nimittäin huomion, että yksikään käytössä olevista urakkamalleista ei ulotu suunnittelua ja toteutusta pidemmälle. Uuden katon kannalta tärkein seikka, elinkaariajattelu, on unohdettu täysin.

Kattoremontissa tarvitaan elinkaariajattelua

Kehitimme ELINKAARIKATTO®-urakkamallin, joka on jalostettu versio KVR-urakasta. Siinä taloyhtiö saa yhdellä sopimuksella ja hinnalla perusteellisen lähtötilanteen kartoituksen, teknisen suunnittelun ja remontin toteutuksen. Totuttua suoraviivaisemmasta suunnittelusta sekä innovatiivisten ratkaisuiden hyödyntämisestä toteutusvaiheessa syntyy suoraa kustannussäästöä, joilla taloyhtiö kattaa kattoremontin valmistumisen jälkeen uuden katon ylläpidon 25 vuodeksi.

ELINKAARIKATTO®-urakkamallilla on toteutettu taloyhtiöiden kattoremontteja jo ympäri Suomen. Kuvassa kesällä 2018 valmistunut katto Kuopiosta.
Kuva: Kattotutka / Risto Inkeroinen

Ylläpitosopimus ja 25 vuoden täystakuu sisältyvät automaattisesti tähän uuteen urakkamalliin. Kuten muissakin urakkamalleissa, myös tässä taloyhtiö voi normaaliin tapaan käyttää ulkopuolista valvojaa, joka valvoo toteutusta eli toimii taloyhtiön edustajana.

Miksi maksaa liikaa suunnitteluvaiheesta tai ylimitoitetusta remontista, jos samalla rahalla voisi kattaa esimerkiksi uuden katon ylläpidon seuraavan 25 vuoden ajalle? Urakkamallia valitessaan taloyhtiön kannattaakin pohtia tarkasti, miksi asiat tehdään usein vain sillä totutulla tavalla, kun ne on mahdollista tehdä suoraviivaisemmin, edullisemmin ja ennen kaikkea pitkällä tähtäimellä taloyhtiön kannalta järkevämmin.

The post Mikä on paras urakkamalli taloyhtiön kattoremontissa? appeared first on Kotitalo-lehti.

Laki vaatii rakenteita purettaessa haitta-ainekartoitusta, jos talo on valmistunut ennen vuotta 1994. Työhön erityisen päteviä ovat sertifioidut asbesti- ja haitta-aineasiantuntijat ja rakennusterveysasiantuntijat. Luotettava kumppani löytyy silmäilemällä yrityksen referenssit ja tarkistamalla, että se käyttää laadukasta akkreditoitua yhteistyölaboratoriota.

Isännöintiliiton lakiasiantuntijan Tommi Leppäsen mukaan työn teettäjä vastaa asbestikartoituksesta. Osakkaan omissa remonteissa tutkimuksen teettämisestä vastaa osakas ja koko yhtiön toteuttamissa hankkeissa taloyhtiö.

Kun osakkaan asuntoon on tulossa muutoksia eli vaikkapa kylpyhuoneremontti, siitä pitää ilmoittaa taloyhtiölle. Asbesti- ja haitta-aineasiantuntija Aino Taitto Kiwa Inspectasta kehottaa remonttia harkitsevaa osakasta ottamaan yhteyttä ensiksi isännöitsijään. Tämä on yleensä hyvin perillä lain vaatimuksista, tietää kiinteistön aiemmat asbestikartoitukset ja osaa ohjata suoraan pätevän ammattilaisen luokse.

Taitto kertoo, että käytännössä asbestinäytteen otto onnistuu vain alan asiantuntijalta. Maallikko ei osaa hakea näytteitä oikeista paikoista ja kyllin kattavasti, jotta mahdollinen asbestipurku voidaan tehdä turvallisesti.

– Yksittäisten näytteiden analyysitulos ei ole vielä asbestikartoitus, vaan pitää olla asiantuntijan allekirjoittama lausunto, hän lisää.

The post Asbestinäytteen voi ottaa vain ammattilainen appeared first on Kotitalo-lehti.

Nykyaikaisen taloyhtiön järjestyssäännöt saavat olla reilusti talon ja sen asukkaiden näköiset. Ne valottavat, millaiset asukkaiden arvot ovat ja miten taloyhtiössä halutaan elää. Modernin taloyhtiön järjestyssäännöissä voi unohtaa entisaikojen määräysmentaliteetin. Järjestyssäännöt ovat suositus siitä, miten talossa eletään. Ne eivät ole juridinen dokumentti, kuten yhtiöjärjestys.

Määräysten, sääntöjen tai ohjeiden sijaan voitaisiinkin puhua vaikka talon tavoista. Tällaisiin järjestyssääntöihin on asukkaiden helppo sitoutua. Sitoutumisen myötä yhteishenki kohenee, asumisviihtyvyys nousee ja ahdasmielisyys sulaa suvaitsevuudeksi: naapureita ymmärretään paremmin. Samalla vähenevät turhat valitukset isännöintiin. Tämä taas hyödyttää taloyhtiötä, koska isännöinti saa käyttää työaikansa taloyhtiön tähdellisempien asioiden hoitoon.

Tunnistetaan tahtotila

Millainen taloyhtiö me haluamme olla? Millaisia ovat asukkaamme? Mitä me arvostamme? Siinä kolme ydinkysymystä järjestyssääntöjen uusimisen pohjaksi. Jos nämä asiat eivät vielä ole hallitukselle selviä, ne kannattaa selvittää. Asukaskyselyt ovat yksi työväline tähän, mutta myös esimerkiksi asukasilloissa pääsee hyvin kontaktiin naapureiden kanssa.

Määräysten, sääntöjen tai ohjeiden sijaan voitaisiinkin puhua vaikka talon tavoista.

– Hallituksen on tunnistettava osakkaiden tahto, muotoilee isännöitsijä Kristiina Hyötynen tamperelaisesta Isännöinti Ilkka Saarinen Oy:stä.

– Talothan ovat hyvin erilaisia. Joissakin asuu pääasiassa lapsiperheitä, toisessa senioreita.

Hyötynen kertoo panneensa merkille, että monille taloille muodostuu omanlaisensa ilmapiiri aivan luonnostaan. Se saattaa olla vapaamielinen, iloinen tai esimerkiksi lapsiystävällinen. Toisessa päässä ovat taloyhtiöt, jotka haluavat rajoittaa asukkaidensa ja näiden vieraiden tekemisiä kielloilla ja määräyksillä. Hyötysen mielestä asiat toimivat usein paremmin taloissa, joissa järjestyssäännöt eivät ole turhan tiukat.

– Ihmiset ikään kuin suhtautuvat asioihin vastuullisemmin. Jos joku pudottaa roskan porraskäytävään, hän automaattisesti poimii sen. Rapussa ei tarvitse erikseen lukea, että siivoa roskat jäljiltäsi.

Rakennetaan rauhassa

Uusia järjestyssääntöjä ei tarvitse laatia viikossa – hiljaa hyvä tulee. Asiaan paneutunut hallitus kuuntelee, keskustelee, kyselee, ehdottaa, mukautuu ja kyselee lisää. Kristiina Hyötynen vinkkaa, että jos taloyhtiöllä on esimerkiksi omat Facebook-sivut, keskustelua voi käydä siellä.

– Prosessi saa olla pitkäkin. Tavoitteeksi voi ottaa vaikkapa, että teemme uudet järjestyssäännöt tämän vuoden aikana. Samalla hallitus voi kehittää muitakin asioita, kuten miettiä talon yhteisten tilojen käyttöä. Eli koko prosessi voisi olla kokonaisvaltainen taloyhtiön käytäntöjen, hengen ja tilojen uudelleen arvioiminen, hän ideoi.

Asunto-osakeyhtiölaki ei edellytä taloyhtiön järjestyssääntöjen laatimista tai olemassaoloa.

Yksi vaihtoehto on laatia räätälöityjä ohjeita eri tarkoituksiin. Ensimmäinen ohje kertoo vaikkapa, kuinka käytät pyykkitupaa. Toinen neuvoo sähkön tai veden säästöön. Kolmas opastaa, miten meidän talossa noudatetaan yöhiljaisuutta.

Hyötysen mielestä eriyttämistä kannattaa kuitenkin harkita tarkkaan, koska kokemus on osoittanut, että mitä enemmän kirjoitettua tekstiä tarjotaan, sitä vähemmän ohjeita luetaan. Parhain järjestyssääntö olisikin järjestyssääntö, jota ei ole olemassa, Hyötynen naurahtaa.

– Jos asukkaat ottaisivat aina toisensa huomioon ja arvostaisivat toistensa näkökulmia, ei järjestyssääntöjä tarvittaisi.

Normaalielämä sallittu

Vaikka järjestyssääntöjen laatimista varten on olemassa valmiita malleja, työ kannattaa mieluummin aloittaa puhtaalta paperilta, sanoo lakiasiantuntija Jaana Sallmén Isännöintiliitosta. Silloin hallitus ja asukkaat tulevat aidosti pohtineeksi, mitkä asiat ovat tärkeitä.

– Näin juuri sen talon tavat tulevat kirjatuiksi, eikä käyttöön oteta vain jotain yleistä lomaketta, hän huomauttaa.

Järjestyssäännöt helpottavat etenkin uusien osakkaiden ja vaihtuvien vuokralaisten elämää.

Asunto-osakeyhtiölaki ei edellytä taloyhtiön järjestyssääntöjen laatimista tai olemassaoloa. Lakiteksti ei edes mainitse järjestyssääntöjä. Myöskään sitä ei missään määritellä, mistä asioista järjestyssääntöjen tulisi ohjeistaa.

Useimmiten on silti fiksua, että järjestyssäännöt ovat olemassa, sillä ne helpottavat etenkin uusien osakkaiden ja vaihtuvien vuokralaisten elämää. Yörauha on tyypillisesti asia, joka kannattaa kirjata talon tapoihin, Sallmén pohtii.

– Mutta hyvin voi miettiä, määrätäänkö yörauha alkavaksi kello 21, 22 vai 23. Onko maailma ja asuminen muuttunut? Millaisia ihmisiä talossa asuu? Entä millaisista asioista järjestyssäännöissä ei pidä ohjeistaa?

Sallménin mukaan ehdoton raja kulkee siinä, ettei normaalielämää rajoiteta. Normaalielämään kuuluu esimerkiksi se, että asukkailla saa käydä vieraita. Joskus taloyhtiöt ovat pyrkineet rajoittamaan vierailujen määrää vetoamalla porrashuoneen likaantumiseen ja siivouskulujen kasvuun. Näin on koetettu torpata myös kotien käyttö Airbnb-tyyppiseen vuokramajoitukseen.

– Se ei ole kestävä perustelu, Sallmén korostaa.

The post Näin tehdään taloyhtiölle hyvät järjestyssäännöt appeared first on Kotitalo-lehti.

Suomen lainsäädäntö ei edellytä isännöitsijältä tiettyä tutkintoa. Alalle on siis teoriassa vapaa pääsy, mutta käytännössä monenlaista osaamista tarvitaan. Isännöintiliiton koulutuspäällikkö Satu Lindénin mukaan isännöitsijän on oltava perillä taloyhtiöiden taloudesta, hallittava asiakaspalvelu, viestittävä vaikuttavasti sekä tunnettava kiinteistöjuridiikkaa ja -tekniikkaa.

– Suurin osa isännöintialalle suuntaavista on alan vaihtajia, jotka ovat suorittaneet aiemmin jonkin muun alan tutkinnon ja työskennelleet muissa tehtävissä. Monipuolisessa työssä esimerkiksi kaupallinen koulutus on oivallinen, Lindén sanoo.

Isännöinnissä tarvittava osaaminen opitaan paljolti käytännön työssä ja ammattitutkinto suoritetaan näyttökokein. Kiinteistöalan Koulutussäätiön (Kiinko) tutkimuksen mukaan vuosina 2010–2014 puolella alalle tulleista oli kaupallinen koulutustausta. Kolmannes oli suorittanut teknisen ja kolmannes hallinnollisen tutkinnon.

Perusta kuntoon

Isännöintiä ostava voi olla sormi suussa erilaisen nimikkeiden ja lyhenteiden kanssa.

Alan virallinen, Opetushallituksen hallinnoima, tutkinto on isännöinnin ammattitutkinto IAT. Se suoritetaan näyttökokeina. Siihen valmistavaa koulutusta tarjoavat ammattiopistojen aikuiskoulutuslinjat sekä aikuiskoulutuskeskukset.

Nimen perässä oleva tittelirimpsu kertoo siitä, että henkilö on nähnyt vaivaa kouluttautumisen vuoksi ja hankkinut tärkeää osaamista.

IAT on tarkoitettu jonkin aikaa alalla toimineille, joilla on jo alan työpaikka. Tutkinto antaa valmiuden tavallisen asuinkiinteistön isännöinnin tehtävien hoitamiseen. Kiinko myy vaihtoehtona asunto-osakeyhtiön isännöintikoulutusta (IK), joka sopii sellaisille, jotka eivät ole vielä töissä isännöintialalla.

– IK-koulutusta suosivat erityisesti alan vaihtajat, joilla on jo vahva osaaminen jonkin muun alan tehtävistä, Kiinkon liiketoimintajohtaja Katja Haarma toteaa.

Sitten ovat vielä yleisesti esiintyvät ITS ja AIT. Ne ovat Kiinkon omia maksullisia jatkokoulutuksia, joihin tarvitaan työkokemusta.

Auktorisointi konkareille

Koulutusten lisäksi isännöitsijä voi osoittaa pätevyytensä myös Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n myöntämällä henkilökohtaisella auktorisoinnilla. Auktorisoinnin saaminen edellyttää vankkaa osaamista. Sen suorittaminen vaatii muun muassa vaativan lopputentin läpäisemistä sekä kokemusta erilaisista ammatillisista projekteista.

– Auktorisoitu isännöitsijä -pätevyyttä hakevalla pitää olla isännöinnin työkokemusta ja koulutus. Kuusi vuotta kerrallaan voimassa oleva auktorisointi edellyttää oman osaamisen jatkuvaa ylläpitämistä, Satu Lindén kertoo.

Isännöintiyritys on osaajiensa summa

Isännöitsijän nimen perässä oleva tittelirimpsu kertoo siitä, että henkilö on nähnyt vaivaa kouluttautumisen vuoksi ja hankkinut tärkeää osaamista. Rahaakin on palanut, sillä koulutukset ovat maksullisia. Isännöinnin ostajan, eli taloyhtiön hallituksen, näkökulmasta monella muullakin asialla on merkitystä.

Ostajan ei tarvitse tyytyä minimivaatimusten täyttymiseen.

Lindén muistuttaa, että isännöintiä myy isännöintiyritys, jossa taloyhtiön päävastuullinen isännöitsijä työskentelee. Hallituksen on hyvä tiedostaa, että isännöintipalvelua ostetaan koko yritykseltä. Omaa taloyhtiötä isännöivän ihmisen lisäksi palveluiden tuottamiseen osallistuu yrityksen muu henkilökunta. Se, millaista osaamista heillä on, vaikuttaa palveluun. Miten viestintä ja asiakaspalvelu toimivat, löytyykö palveluiden hankintaosaamista ja teknistä asiantuntemusta?

– Koulutukset kertovat omalta osaltaan siitä, että taloyhtiötä johdetaan asianmukaisesti ja lain vaatimukset täyttäen. Mutta ostajan ei tarvitse tyytyä minimivaatimusten täyttymiseen. On tärkeää selvittää, vastaako isännöintiyrityksen tuottama palvelu juuri sitä, mitä oma taloyhtiö tarvitsee, Lindén toteaa.

Ei enää kaikkea kaikille

Lindénin mukaan asiakkaiden odotukset isännöintiä kohtaan ovat murroksessa. Osaamisvaatimusten kasvu tulee todennäköisesti tarkoittamaan aiempaa vahvempaa erikoistumista sekä isännöintiyritysten kesken että niiden sisällä. Monissa isännöintiyrityksissä taloyhtiöiden, osakkaiden ja asukkaiden asioita hoitavat jo nyt monet eri alojen ammattilaiset, ja tämä tulee varmasti yleistymään. Yrityksissä on panostettu esimerkiksi työntekijöiden viestintäosaamiseen.

Vaikka tutkintojen määrää yleisesti vähennetään, isännöintiala sai elokuussa 2017 uuden virallisen, Opetushallituksen alaisen näyttötutkinnon. Kyseessä on isännöinnin erikoisammattitutkinto, joka on tarkoitettu kokeneelle isännöinnin asiantuntijalle. Tutkintoon valmentavassa koulutuksessa voi syventyä esimerkiksi taloyhtiön korjaushankkeisiin tai yhtiön kehittämissuunnitelman tekemiseen.

Juttu on julkaistu Kotitalossa 5/17.

The post Mitä isännöitsijän koulutus kertoo? appeared first on Kotitalo-lehti.

Isännöitsijä ja Isännöitsijätoimisto Talohallinnan toimitusjohtaja Matti Niemisen tyypillinen työpäivä alkaa sähköpostien parissa. Vastattuaan saapuneisiin viesteihin Nieminen hoitaa toisen joka-aamuisen tehtävän, taloyhtiöiden laskujen hyväksymisen.

Näiden rutiinien jälkeen Nieminen ja muut yrityksen isännöitsijät tarttuvat muihin töihin: he valmistelevat tulevia kokouksia, kirjoittavat puhtaaksi edellisten kokousten pöytäkirjoja ja hoitavat monenlaisia juoksevia asioita. Puhelimitse ja sähköisesti tapahtuvaa asiakaspalvelutyötä on pitkin päivää.

Usein päivään kuuluu kokouksia esimerkiksi työmailla tai taloyhtiön hallitusten kanssa. Toimistolla Helsingissä pidetään monesti myös organisaation sisäisiä palavereja, joissa keskustellaan ja jaetaan tietoa isännöitsijöiden ja teknisten asiantuntijoiden kesken.

Tähän aika kuluu

Niemisen työpäivä on tutkimuksen valossa alalla hyvin tyypillinen. Kiinkon teettämän Isännöinnin ammattilaiset -tutkimuksen mukaan kaksi kolmasosaa isännöitsijän työajasta menee asiakkaille tuotettaviin palveluihin eli korjaushankkeisiin, kokouksiin, palveluiden hankintoihin, hallinnollisiin velvoitteisiin ja talouden johtamiseen. Loppuaika kuluu valtaosin asiakaspalveluun ja pieni osa työpaikan sisäisiin tehtäviin.

Asukkaiden ja osakkaiden kokemus on jatkuvasti tärkeämpi asia, ja myös isännöinnissä asiakaspalveluun satsataan monessa yrityksessä aiempaa enemmän.

Yksittäisten työtehtävien sijaan isännöitsijän työnkuvaa voi tarkastella myös isännöinnin ydinosaamisen kautta. Käytännössä isännöinti on taloyhtiöiden tarvitsemien palveluiden hankkimista, asiakkaiden palvelemista, lainsäädännöllistä osaamista ja pitkäjänteistä strategista suunnittelua. Mutta miten asiakas hyötyy tästä isännöinnin ydinosaamisesta ja miten se näkyy konkreettisesti taloyhtiöelämässä?

Ydintehtävä 1: Palveluiden hankinta

Asiakastaloyhtiöiden tarvitsemien palveluiden hankinta on yksi neljästä isännöinnin ydintehtävästä. Vuosien mittaan rakentuneeseen verkostoon on valikoitunut toimijoita, joista isännöinnillä on hyviä kokemuksia. Parhaimmillaan luottokumppaniverkosto muodostuu monen eri alan toimijoista, kuten korjausrakentamisen, kiinteistönhuollon, siivouksen, talotekniikan, suunnittelun, valvonnan, vakuuttamisen, rahoituksen, terveyden ja turvallisuuden asiantuntijoista.

– Ilman hyvää verkostoa aikaa menisi paljon pelkästään eri tahojen kontaktoimiseen ja tiedon hankkimiseen. Se aika olisi puolestaan pois asiakkailta. Meille asiakkaan valinnanvapaus on kuitenkin tärkeää eikä hänen tarvitse sitoutua käyttämään meidän yhteistyökumppaneita, Nieminen kertoo.

Ydintehtävä 2: Asiakaspalvelu

Asukkaiden ja osakkaiden kokemus on jatkuvasti tärkeämpi asia, ja myös isännöinnissä asiakaspalveluun satsataan monessa yrityksessä aiempaa enemmän. Vaikka yhä useammat asiakkaat haluavat lisää digitaalisia palveluita, ei perinteisen, puhelimitse tapahtuvan asiakaspalvelun tarve ole hävinnyt.

Asiakkaiden tarpeiden ja toiveiden mukaan eri isännöintiyritykset painottavat palvelussaan eri kanavia, eli toisille sähköinen asiointi on isommassa roolissa kuin toisilla. Talohallinnassa korostetaan palvelun nopeutta ja puhelin on edelleen tärkeä väline asiakaspalvelussa.

– Isännöinnissä asiakaslähtöinen palvelu on todella tärkeää. Kun asia on kiireinen, on tärkeää, että asiakas saa oikean henkilön nopeasti kiinni, Nieminen sanoo.

Ydintehtävä 3: Lakiosaaminen

Isännöitsijän lainsäädännöllinen osaaminen säästää asiakkaiden aikaa ja varmistaa sen, että hallituksen ja yhtiökokouksen tekemät päätökset ovat lainmukaisia. Niemisen mukaan lainsäädännöllinen osaaminen koostuu kahdesta osasta: omista perustiedoista ja

Isännöitsijän tulee osata erityisen hyvin esimerkiksi asunto-osakeyhtiölakia. lakiasiantuntijoiden käyttämisestä.

– Tässä työssä tulee päivittäin esille juridisia kysymyksiä. Isännöitsijän tulee osata erityisen hyvin esimerkiksi asunto-osakeyhtiölakia. Uusien ja hankalien asioiden kohdalla käytämme omaa lakiasioiden neuvontapalveluamme.

Ydintehtävä 4: Pitkän tähtäimen suunnittelu

Viimeisin, muttei suinkaa vähäisin, osa isännöinnin ydinosaamista on pitkäjänteinen strateginen suunnittelu, jota tarvitaan tavoitteellisessa kiinteistönpidossa. Tätä varten tarvitaan taloyhtiössä yhdessä laadittuja tavoitteita, jotka syntyvät osakaskyselyn avulla ja liittyvät asumisviihtyvyyteen ja omaisuuden arvoon sekä investointeihin.

Ilman näitä tavoitteita isännöinnillä ei ole suuntaa, johon se taloyhtiötä johtaa. Pitkäjänteisen kiinteistönpidon hyöty asiakkaalle on omaisuuden arvon säilyminen tai jopa kasvaminen sekä hyvä asumisviihtyisyys.

Asumisen ennakoidaan muuttuvan entistä enemmän palveluksi.

– Me annamme hallituksille valmiin esityksen siitä, miten taloja pidetään kunnossa, jotta ihmiset viihtyvät niissä. Isännöinnin pitää tarkastella kiinteistöä vähintään 15 vuoden päähän, ja kunnossapidon pitää olla ennakoivaa, Nieminen korostaa.

Tulevaisuuden palvelut kehittyvät

Isännöintiala kehittyy ja isännöitsijät kokevat entistä paremman asiakassuhteen erittäin tärkeäksi. Isännöinnin ammattilaiset -tutkimuksessa isännöitsijät pitävät alan tärkeimpinä muutostarpeina asiakaskokemuksiin panostamisen, digitaalisuuden, hallitustyön roolien selkeyttämisen ja isännöinnin pätevyysvaatimusten määrittelyn. Miten asiakas hyötyy isännöinnistä tulevaisuudessa entistä paremmin?

– Asumisen ennakoidaan muuttuvan entistä enemmän palveluksi. Tässä kehityksessä isännöinti voisi laajentaa palveluverkostoaan niin, että asukas voisi helposti ostaa isännöinnin kautta itselleen tarpeellisia palveluita, kuten korjauksia, remontteja ja siivouksia, Isännöintiliiton tutkimuksen ja kehityksen asiantuntija Pekka Harjunkoski kertoo.

Juttu on julkaistu Kotitalossa 5/17.

The post Tällainen on isännöitsijän tavallinen työpäivä appeared first on Kotitalo-lehti.

Tyypillinen taloyhtiö: Parkkipaikka tyhjenee aamuisin ja täyttyy taas iltaisin, kun asukkaat tulevat töistä kotiin. Pihalla on leikkipaikka liukumäkineen ja keinuineen, ja etenkin valoisaan aikaan vuodesta pihalla pyörivät lapset taaperoista teineihin.

Iäkkäät pariskunnat ja lapsiperheet kävelevät kylpytakeissaan lauantaisin pihan poikki saunaan. Sinkut ja nuoret suuntaavat viikonloppuisin juhlimaan ja yrittävät olla kolistelematta, kun tulevat aamuyöllä koteihinsa.

Taloyhtiöissä asuvien ihmisten kirjo on laaja, ja eri-ikäisillä ja erilaisissa elämäntilanteissa olevilla ihmisillä on erilaisia tarpeita ja toiveita omasta asumisestaan. Mutta miten tämä otetaan huomioon taloyhtiöiden hallinnossa ja edustavatko hallitukset osakkaiden koko kirjoa?

Hallituksissa korkea keski-ikä

Kiinteistöliitto julkaisi tammikuussa tutkimuksen, jossa tarkasteltiin suomalaisia taloyhtiöiden hallituksia. Kyselyyn vastasi 3 329 hallituksen nykyistä tai entistä jäsentä.

Osa hallituksen jäsenistä ehkä haluaisi jo luovuttaa paikkansa seuraavalle, mutta halukkaita ei ole.

Selvityksen mukaan suomalainen hallituksen jäsen on keskimäärin 60-vuotias. Niinkin moni kuin 75 prosenttia heistä on yli 55-vuotiaita ja vain alle kolme prosenttia 18−34-vuotiaita. Miehiä on kaksi kolmasosaa. Koulutustaustaltaan 47 prosenttia hallituksen jäsenistä on korkeakoulututkinnon suorittaneita.

Melko korkean keski-iän ja kouluttautuneisuuden lisäksi hallituksia leimaa jäsenten pieni vaihtuvuus. Kiinteistöliiton selvityksen mukaan hallitustyövuosien keskiarvo on 11 vuotta ja 41 prosenttia vastanneista on istunut hallituksessa yli 13 vuotta.

Kuilu osakkaiden ja hallituksen välillä johtaa pattitilanteeseen

Etenkin suurten kaupunkien ulkopuolella taloyhtiössä asuu usein vanhempaa väkeä, ja hallitukset edustavatkin osakkaita ainakin ikänsä puolesta. Kun vertaa edellä kuvaillun kaltaista, varsin tyypillistä suomalaista taloyhtiötä ja tutkimuksen hallitusjäseniä, voidaan kuitenkin olettaa, että asukkaiden ja hallitusten välissä on monessa taloyhtiössä myös jonkinlainen kuilu.

Ei ole ihme, jos hallituksissa hämmästellään, miksi osakkaat eivät tule yhtiökokouksiin päättämään omasta omaisuudestaan ja hallitusten kokoonpanosta. Tai miksi osakkaat valittavat, että esityslistalla olevat aiheet ovat kaukana heidän arjestaan ja päätökset tehdään joka tapauksessa muutaman äänekkään mielipiteen perusteella.

Tämä johtaa usein siihen, että samat henkilöt jatkavat luottamustehtävissä vuodesta toiseen ja iso osa osakkaista on tietämättömiä taloyhtiönsä asioista. Osa hallituksen jäsenistä ehkä haluaisi jo luovuttaa paikkansa seuraavalle, mutta halukkaita ei ole. Osakkaat eivät koe voivansa vaikuttaa, ja tilanne on kaikin puolin patti.

Miksi tarvitaan osakkaita edustava hallitus?

Jo laki määrittelee, että taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä on koko yhtiön edun ajaminen. Kun hallitus edustaa osakkaita ja kuuntelee heitä, osakkaat sitoutuvat esimerkiksi päätöksiin paremmin.

− Kun hallituksessa on edustettuna osakkaiden kirjo, yhteydenottokynnys on matala: kullekin löytyy edustaja, jota on helppo lähestyä. Tässä työssä tärkeintä on tietää, mitä osakkaiden mielessä liikkuu, sanoo pari vuotta turkulaisen Asunto-osakeyhtiö Kastanjametsän hallituksessa ollut Markus Rinne.

Taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä on koko yhtiön edun ajaminen.

Ansa Halonen on ollut samassa hallituksessa mukana jo parikymmentä vuotta. Halosta pyydettiin aikanaan mukaan, ja hän suostuikin ehdokkaaksi, koska halusi olla hoitamassa taloyhtiön asioita.

Hän kertoo, että asukkaiden on hyvä tutustua toisiinsa. Kun tuntee yhtiön osakkaat, tietää, ketä kannattaa ehdottaa hallitukseen.

− Ja osakkaiden vastuulla on olla suostuvaisia.

Konkareilla paljon tietoa, jota siirtää eteenpäin

Halosen mielestä pysyvyys hallituksen kokoonpanossa ja pitkäaikainen yhteistyö saman isännöitsijän kanssa on hyvästä. Koko porukkaa ei kannata vaihtaa kertaheitolla, vaikka se ei
edustaisi osakkaita parhaalla mahdollisella tavalla. Hallituskonkarit ovat usein nimittäin kullanarvoisia.

− Heille on kertynyt vuosien varrella valtavasti tietoa ja taitoa. Kun hallitukseen silloin tällöin valitaan uusi jäsen, hyvät työtavat siirtyvät konkareilta eteenpäin kuin itsestään, ja valittu kehityssuunta säilyy.

Vaihtuvuuttakin hänen mukaansa tarvitaan, sillä uudet ihmiset tuovat mukanaan uusia ajatuksia, uutta osaamista ja uusia näkökulmia.

Kun hallitukseen valitaan uusi jäsen, hyvät työtavat siirtyvät konkareilta eteenpäin.

Kahdeksan vuoden hallituskokemuksellaan Markku Kalm arvostaa hallitustaan, josta löytyy paljon erilaista osaamista ja vahvuuksia.

− Se on rikkaus, sillä päätöksiä tehtäessä asioita tulee meillä katsottua ainakin tekniikan, talouden ja asumisen viihtyvyyden näkökulmasta. Talousasioista kiinnostuneena olen usein esimerkiksi perustellut sitä, miksi ajoissa korjaaminen on järkevää.

Moni osakas luottaa taloyhtiönsä hallitukseen

Monista eroavaisuuksista huolimatta moni osakas silti luottaa taloyhtiönsä hallitukseen, paljastaa Isännöintiliiton tammikuussa teettämä tutkimus. 45 prosenttia kokee, että hallitus edustaa heitä. Tämä kertonee siitä, että vaikka hallituksen jäsenet eivät edustaisi sukupuoleltaan, iältään ta koulutustaustaltaan osakkaita, heidän ajatuksensa ja asenteensa kohtaavat.

Parantamisen varaa kuitenkin on. Luottamuksesta huolimatta vain 35 prosenttia on sitä mieltä, että hallitus tuntee hyvin osakkaiden ja asukkaiden näkemyksiä. Lähes 70 prosentin mielestä taloyhtiön päätöksenteossa tulisi kuunnella nykyistä enemmän osakkaita ja asukkaita.

Osakkaiden mielestä kerran vuodessa pidettävä yhtiökokous ei ole myöskään riittävä paikka vaikuttaa omaan omaisuuteen ja asumiseen liittyviin asioihin. Kyselyyn vastasi 500 kerrostaloissa asuvaa ihmistä, ja heistä 84 prosenttia oli sitä mieltä, että taloyhtiössä pitäisi järjestää osakaskysely, jonka tuloksia olisi hyvä käsitellä yhtiökokouksessa.

− Asukaskyselyn avulla hallitus saa tietää, edustaako sen näkemys enemmistöä vai ei, sanoo Isännöintiliiton tutkimuksen ja kehityksen asiantuntija Pekka Harjunkoski.

Osakaskyselyn seuraukset ovat usein kauaskantoisia. Kun hallitustyöskentely on hyvää ja päätöksiin sitoudutaan, sillä on merkittävä vaikutus taloyhtiön arvon kehitykseen pitkällä aikavälillä.

Kun hallituksen kokoonpano edustaa osakkaiden enemmistöä, isännöinniltäkin osataan ostaa juuri niitä palveluita, joita taloyhtiössä halutaan ja tarvitaan.

Juttu julkaistu ensimmäisen kerran Kotitalo-lehdessä 2/2017.

The post Mistä on tehty hyvä taloyhtiön hallitus? appeared first on Kotitalo-lehti.

Mitä elementtejä on hyvässä isännöintisopimuksessa, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén?

Palvelua, myös isännöintipalvelua, kannattaa aina ostaa kirjallisella sopimuksella. Sopimuksen pitää myös olla riittävän tarkka. Sellainen tarkkuus ja sananmuotoilut ovat hyvät, että kertalukemalla ymmärtää, mitä palveluun kuuluu ja millä hinnalla.

Hyvä sopimus on myös ajan tasalla. Yleensä päivitystarpeen aiheuttaa isännöintipalveluiden kehittyminen, lainsäädännön muutos tai asiakkaan tarve. Päivittäminen voi tarkoittaa kokonaan uuden sopimuksen tekemistä ja allekirjoittamista tai lisäysten kirjaamista vanhaan sopimukseen.

Hallituksen ja isännöinnin välinen vuosittainen ”kehityskeskustelu” on hyvä paikka käydä läpi sitä, tarvitseeko taloyhtiö esimerkiksi lisää viestintää tai haluttaisiinko taloyhtiössä laatia taloyhtiöstrategia.

Asettaako laki joitakin tiettyjä vaatimuksia isännöintisopimukselle?

Ei varsinaisesti sopimukselle, mutta esimerkiksi tilaajavastuulain mukaan pitkäkestoisissa sopimuksissa tilaajan pitää kahdentoista kuukauden välein tarkistaa, että eläkevakuutus- ja verotiedot ovat edelleen kunnossa.

Onko isännöintisopimus kaikille avoin dokumentti, eli voiko sen vaikka jakaa kaikille asukkaille ja osakkaille?

Taloyhtiön hyvä hallintotapa 2016 -suosituksessa sanotaan, että isännöintisopimuksen pitää olla aina hallituksen saatavilla ja että pääasiat kaikista taloyhtiön sopimuksista on syytä tiedottaa kaikille asukkaille. Tämä ei tarkoita sitä, että sopimus pitäisi sellaisenaan jakaa asukkaille.

Jos isännöintisopimukseen sisältyy yrityssalaisuuksiksi luettavia tietoja, niitä ei saa paljastaa ulkopuolisille. Tällainen voisi olla esimerkiksi kehitteillä oleva palvelu, jota yritys tarjoaa asiakkailleen testimielessä.

The post Millainen on hyvä isännöintisopimus? appeared first on Kotitalo-lehti.