Kotitalo-lehden uutisia

Tilaa syöte syöte Kotitalo-lehden uutisia
Taloyhtiöiden lehti
Syötteen kokonainen osoite. 31 min 22 s sitten

Onko turvallisuuskävely pakko järjestää?

Ke, 10/23/2019 - 16:11

On erittäin suositeltavaa järjestää turvallisuuskävely, kun taloyhtiön pelastussuunnitelmaa laaditaan. Pelastussuunnitelma on tehtävä taloyhtiöihin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa, ja siinä pitää ottaa huomioon rakennuksen erityispiirteet.

Turvallisuuskävelyssä kiinteistö käydään läpi kohta kohdalta. Siinä tarkistetaan muun muassa alkusammutusvälineiden ja savunpoistoluukkujen sijainti ja toiminta. Myös veden ja sähkön pääsulut käydään läpi.

Vastuu taloyhtiön pelastussuunnittelusta on taloyhtiön hallituksella, mutta asukkaat kannattaa ottaa mukaan turvallisuuskävelyyn. Tällöin hallitus aktivoi asukkaita tiedostamaan ja ehkäisemään kodin paloriskejä yhdessä isännöinnin kanssa.

Turvallisuuskävelyssä kannattaa pitää mukana tarkastuslistaa, johon merkitään mahdolliset puutteet ja tulevat toimenpiteet. Valmis tarkastuslista löytyy esimerkiksi Suomen Pelastusalan Keskusjärjestö SPEKin sivuilta.

Lähde: Suomen Pelastusalan Keskusjärjestö (SPEK)

The post Onko turvallisuuskävely pakko järjestää? appeared first on Kotitalo-lehti.

Ärsyttääkö naapurin erilaisuus? Suvaitsevuutta voi opetella

Ke, 10/23/2019 - 10:32

Yhteiskuntatieteiden tohtori ja tutkija Katja Keisala on perehtynyt kulttuurien väliseen viestintään. Monikulttuurisia työyhteisöjä kouluttaessaan hän törmää usein siihen, että ihmiset haluavat tietoa muista kulttuureista ajatellen, että se helpottaa vuorovaikutusta. Tutkijan näkökulmasta ei kuitenkaan ole olemassa toisistaan erillisiä kulttuureja.

– Olemme kaikki erilaisia ja toimimme eri ryhmissä eri tavoin. Meillä kaikilla on jotain yhteistä ja myös jotain, mikä meitä erottaa.

Kun keskustelemme keskenämme, pyrimme yleensä kartoittamaan asioita, joissa olemme samanlaisia. Vasta, kun samankaltaisuuksia ja tuttuja asioita on löytynyt, olemme valmiita oppimaan myös toisen erilaisuudesta. Tämä on luontainen tapamme kommunikoida ja toimimme niin kaikkien kanssa.

Taloyhtiöön muuttava alkaa luontevasti seurustella samankaltaisten naapureiden kanssa. Järkevintä Keisalan mukaan olisi seurustella nimenomaan niiden kanssa, jotka ovat erilaisia, sillä vuorovaikutus heidän kanssaan vaatii enemmän. Mutta se tuntuu usein hankalalta. On mukava istua samanlaisen ihmisen viereen kuin itse on.

Naapurien tunteminen lisää suvaitsevuutta

Taloyhtiössä on asioita, joita pitää vain opetella sietämään. Esimerkiksi naapurilta ei voi kieltää sahramin käyttöä keittiössään, vaikkei itse pitäisi sen hajusta. Tai sitten kaikki muutkin hajut on kiellettävä yhdenvertaisuuden nimissä.

– Minä pidän hiljaisuudesta mutta en voi olettaa, että koko maailma hiljenee minua varten, Keisala sanoo.

Hän kokee yläkerrassaan asuvan naapurinmiehen erilaisen rytmin ongelmaksi. Mies rakastaa jääkiekkoa ja katsoo sitä yömyöhään, kun Keisala haluaisi nukkua. Keisala on sanonut asiasta ystävällisesti, mutta innostuessaan pelistä mies unohtaa asian. Niinpä Keisala yrittää ajatella naapuristaan positiivisesti ja suhtautua tähän hyväntahtoisesti.

– En tiedä ansaitseeko hän tätä, mutta minulla on itselläni parempi olla.

Usein arvellaan, että kulttuurien tuntemus lisääntyy lukemalla. Mutta onko se totta?

– Jos minä kirjoittaisin kirjan suomalaisuudesta, siitä tulisi erilainen kirja kuin jääkiekosta innostuneen naapurini kirjasta.

Parempi sanoa kuin mulkoilla vihaisesti

Kannattaa miettiä, miten ongelmia voi ehkäistä ja ratkaista. Avain löytyy viestinnästä. Taloyhtiöiden järjestyssäännöt on luotu helpottamaan yhteistä eloa ja asumisviihtyvyyttä. Ne ovat usein vain suomeksi. Tulokas kuvittelee automaattisesti, että uudessa paikassa on samanlaiset säännöt kuin vanhassa.

Säännöt ja ohjeet ohjaavat odotuksia. Naapurin tapa lajitella roskia tai vallata pyykkitupa voivat ärsyttää. Silti niistä sanominen voi tuntua vaikealta. Kuvittelemme, että asioista huomauttaminen on nipottamista.

Suomessa asioista jätetään helposti sanomatta. Mieluummin mulkoilemme ja puhumme naapurista selän takana rumasti. Tällainen viestintä ei ehkäise, eikä ratkaise ongelmia, vaan lisää niitä.

Jos yhteistä kieltä ei ole, asioita voi visualisoida ja etsiä sanoja vaikka käännösohjelmilla.

Hallitus voi edesauttaa vuorovaikutuksen syntymistä

Hallitus voi pohtia, millaisia vuorovaikutuskanavia ja -tilaisuuksia taloyhtiö tarvitsee. Uusia asukkaita varten voi laatia perehdytyskansion ja valita vastuuhenkilön, joka huolehtii perehdyttämisestä. Kaikki ohjeet kannattaa kääntää vähintään yhdelle vieraalle kielelle.

Asukkaita kannattaa tutustuttaa toisiinsa jo ennen kuin ongelmia esiintyy. Silloin niihin on helpompi tarttua. On erilaista soittaa tutun kuin tuntemattoman ovikelloa.

The post Ärsyttääkö naapurin erilaisuus? Suvaitsevuutta voi opetella appeared first on Kotitalo-lehti.

Digiperheen tekoälyä täynnä olevassa kodissa kodinkoneetkin juttelevat keskenään.

Ke, 10/23/2019 - 09:35

Kuopiolaisten Joanna Niinisen ja Mika Hoffrénin kerrostalokodissa tekoäly on mukana arjen pyörittämisessä. Kaikki lähti siitä, kun perheeseen tarvittiin uusi jääkaappi. Niininen ja Hoffrén ajattelivat, että katsotaanpa netistä, millaisia olisi tarjolla.

– Sitten tulikin vastaan jääkaappi, jossa on näyttö ja joka näyttää tv-kuvaa. En tiennyt, että tuollaista on edes olemassa! Sehän on ihan meidän juttu, Niininen muistelee parin vuoden takaista tilannetta.

Hintaa oli tonni enemmän kuin vastaavissa ”tavallisissa” jääkaapeissa, mutta paluuta ei ollut. Hoffrén ja Niininen ovat molemmat tietotekniikan ammattilaisia ja työskentelevät omassa yrityksessään internetpalveluiden ja digimarkkinoinnin parissa.

Nyt perheessä on jääkaappi, jonka ovessa oleva näyttö herää aamuisin yhdessä isäntäväkensä kanssa, kertoo päivän kalenterimerkinnät ja sen, tarvitaanko ulos mennessä sateenvarjoa. Kun perhe menee ruokakauppaan, jääkaappi lähettää kännykkään kuvaa sisällöstään, josta voi päätellä, mitä sieltä puuttuu. Jääkaapin välityksellä voi lähettää viestejä, se ehdottaa reseptejä ja toimii televisiona sekä tilaa vaikka taksikyydin.

Älylaitteet – nehän toimivat!

Jääkaappi oli kuitenkin vasta alkua. Kun perhe remontoi Kuopion keskustassa sijaitsevan kerrostaloasuntonsa, sinne haluttiin lisää älykästä tekniikkaa. Nyt imuroinnista huolehtii robotti, älyliesi osaa itse paistaa sämpylät ja juttelee samalla liesituulettimen kanssa, joka puolestaan päättelee hellan toiminnoista, millaista ilmanvaihtoa tarvitaan.

Lisäksi perhe asensi älykkään valaistuksen, jota voi säätää kännykällä. Automaattitoiminto laittaa valot päälle, kun perheenjäsen tulee oven taakse. Ne syttyvät ja sammuvat tarpeen mukaan.

– Liiketunnistin tekee sen, että kun yöllä nousee käymään vessassa, valot syttyvät himmeämpänä. Ei tarvitse pimeässä kompuroida eikä toisen herätä valoshowhun. Yläkouluikäisen huoneessa valot syttyvät herätyskellona ja sammuvat, kun hän on lähtenyt kouluun, Niininen kertoo.

Kun perhe lähtee mökille, he säätävät kännykällä mökin lämpötilan oikeaksi etukäteen. Nurmikonleikkuusta mökillä huolehtii robottiruohonleikkuri.

Osaaminen ja kärsivällisyys ovat tarpeen

Niinisen ja Hoffrénin perheessä älykoti toimii, mutta he myöntävät, että joka kodin varusteita kaikki älykkäät kodinkoneet eivät vielä ole.

– Tällä hetkellä älykoti vaatii osaamista. Järjestelmät eivät ole kovin simppeleitä, ja niiden asentaminen vaatii aikaa. Kyllä mekin jouduimme etsimään tietoa, miten saadaan ratkaistua ongelmia, Hoffrén sanoo.

– Luulisi, että esimerkiksi liesituulettimen käyttöönotto ei ole vaikeaa, mutta jouduin soittamaan asiakastukeen, että mitä ihmettä tälle tehdään. Vaikka laitteessa on älyä, voi olla, että siitä on unohdettu käytettävyyspuoli, Niininen sanoo.

Tällä hetkellä älykoti vaatii osaamista.

Vaikka itsensä tunnistaisikin teknologian edelläkävijäksi ja uusin tekniikka kiinnostaisi, Niininen ja Hoffrén kehottavat laittamaan jäitä hattuun. Kaikenlaista kivaa on markkinoilla tarjolla, mutta tärkeämpää on miettiä, minkälainen laite sopii omaan elämäntilanteeseen.

– Esimerkiksi robotti-imurin hankinta voi olla helppo perustella. Legoja ei voi kuitenkaan olla pitkin lattioita, ettei se ole nopeasti entinen imuri. Kannattaa miettiä, helpottaako laite oikeasti arkea vai jäävätkö älyominaisuudet kuitenkin käyttämättä, Niininen sanoo.

Kun laitteita kertyy, sovelluksiakin tarvitaan useita. Hoffrénin mukaan olisi järkevämpää, että kaikkia voisi kontrolloida yhteisen rajapinnan kautta.

– Nyt sovelluksia on paljon, ja pitää oikein miettiä, mikä on se ruohonleikkurin sovellus, Niininen
sanoo.

Tietoturva on koko taloyhtiön asia

Maailmalta tiedetään tapauksia, joissa ammattimainen rikollisuus on päässyt esimerkiksi marketin kassajärjestelmään käsiksi pakastimen kautta. Hoffrén sanoo, että huoli tietoturvasta on todellinen.

– Meillä on omat palomuurilaitteet, jotka suojelevat meidän älylaitteitamme. Ne tarkastavat myös liikenteen, mitä menee ulos ja tulee sisään. Itse olemme varautuneet, koska olemme tietoturvassa ja palomuuritekniikassa ammattilaisia, hän sanoo.

Hoffrénin ja Niinisen perheessä tietoturvasta huolehtiminen on ennen kaikkea turvallisuudesta huolehtimista.

– Kyllä minusta olisi ikävää, jos hakkeri sulattaisi meidän pakastimemme, tai laittaisi hellaan 300 astetta muutamaksi kymmeneksi tunniksi. Pitää oikeasti miettiä, millaiseen verkkoon älylaitteen laittaa kiinni, ja onko langaton verkko suojattu, Niininen sanoo.

Ongelma ei ole yksin asukkaan, vaan koko taloyhtiön. Nykyisin taloyhtiöillä ei ole juurikaan mahdollisuutta puuttua siihen, mitä kodinkoneita asukkaat kotiinsa hankkivat. Jos asukas ei osaakaan huolehtia älylaitteensa tietoturvasta, turvallisuusriski koskee koko taloyhtiötä.

Kahdesta, ehkä kolmesta en luopuisi

Kun Niinisen ja Hoffrénin kotona käy vieraita, yleensä on tehtävä esittelykierros. Heidän olisi vaikea enää luopua älykkääksi varustellusta kodistaan, erityisesti robotti-imurista.

– Olen jo tottunut automaattisiin valoihin, jotka syttyvät ja sammuvat ilman kytkimiä. Ja kesällä maalla robottiruohonleikkuriin, Hoffrén sanoo.

Robottiruohonleikkuri on ristitty Kertuksi, koska se on tuunattu leppäkertun näköiseksi.

– Imuri on kyllä nähtävästi mies, tasa-arvon vuoksi, Hoffrén päättelee.

– Se kyllä juttelee naisen äänellä, huomauttaa Niininen.

Älykodissa riittää siis edelleen ratkaistavaa.

The post Digiperheen tekoälyä täynnä olevassa kodissa kodinkoneetkin juttelevat keskenään. appeared first on Kotitalo-lehti.

Kiitos motivoi, ja näin sen antamista voi harjoitella

Ti, 10/22/2019 - 15:55

Palkitseminen motivoi. Se innostaa hallitustyöskentelyyn ja omasta taloyhtiöstä sekä asumisviihtyisyydestä huolehtimiseen. Palkitsemisen johtava asiantuntija Kiisa Hulkko-Nyman kertoo, että yksi tehokkaimmista palkitsemisen muodoista on aito ja rehellinen kiitos.

– Kiitosta ei saa koskaan liikaa. Kun teet homman hyvin, käytät siihen aikaasi ja osaamistasi, kiitos tehdystä työstä lämmittää. Se kertoo, että panostuksesi on huomattu.

Mieti kiitosta antaessasi, minkälaista ihmistä kiität. Haluaako hän ottaa kehuja vastaan mieluiten kahden kesken vai ilahtuisiko hän enemmän julkisesti, esimerkiksi kokouksessa annetusta kiitoksesta?

Kiitos muistetaan parhaiten silloin, kun siihen liittyy lahja, esimerkiksi kukkakimppu.

– Jokainen haluaa olla arvostettu. Kiitos kertoo, että kiitoksen antaja on huomannut tekoni ja arvostaa sitä. Kiitos viestii myös onnistumisesta, tavoitteeseen pääsemisestä.

Tee kiittämisestä tapa

Kiitoksen antaminen on taito, jota voi harjoitella. Pyri mahdollisimman konkreettiseen kiitokseen. Sano esimerkiksi, että ”kiitos, että otit yhteyttä huoltoyhtiöön ja kerroit, että saunan kiukaan vastuksista yksi oli palanut. Oli mukava saunoa, kun kiuas oli kunnossa.”

Myönteisen palautteen ja kiitoksen vastaanottaminen on myös taito. Alamme helposti vähätellä tekemisiämme: ”Ei tämä mitään, ei tämä ollut iso homma, ihan vaan vahingossa onnistuin.” Älä latista saamaasi positiivista palautetta vaan opettele ottamaan sitä hyvillä mielin vastaan.

– Kiitoksen antaja voi kysyä toiselta, saanko antaa positiivista palautetta. Tällöin saaja voi virittäytyä siihen, että tulossa on kiitosta, eikä sivuuta sitä olan kohautuksella.

Opettele ottamaan
positiivista palautetta
hyvillä mielin myös
vastaan.

Herättele itseäsi palkitsemaan muita. Kiitoksen antaminen ei unohdu, kun luot siitä tavan. Ota esimerkiksi sähköposteja kirjoittaessasi tavaksi liittää viestiisi kiitos. Esimerkiksi ”kiitos näistä tiedoista” tai ”kiitos nopeasta vastauksesta”.

Puheenjohtajana voit ennen kokousta miettiä, mistä ketäkin tällä kertaa kiittäisit ja kirjoittaa sen omalle henkilökohtaiselle agendallesi. Jos olet saanut taloyhtiön asukkailta tai osakkailta kiitosta, jaa se koko hallitukselle.

Puhu naapureista hyvää selän takana

Hallitus voi näyttää omalla käytöksellään esimerkkiä muille taloyhtiön asukkaille kiinnittämällä huomiota pieniin tekoihin. Taloyhtiön Facebook-sivuille, Whatsapp -ryhmään tai ilmoitustaululle voi kirjoittaa mukavia huomioita: ”Ilahduin kun näin pienen Maijan poimivan pihalle pudonneen roskan ja kiikuttavan sen roskikseen.” tai ”Muistutus pyörätelineen käytöstä on tehonnut. Tällä viikolla kaikki pyörät ovat olleet siistissä rivissä. Kiitos kaikille pyöräilijöille.”

Taloyhtiössä voi pistää pystyyn kiitoskampanjan tai käynnistää ”puhu naapurista hyvää selän takana” -kuukauden. Ne auttavat kiinnittämään huomiota myönteisiin asioihin, ja taloyhtiön me-henki vahvistuu.

Kouluttautuminen luo varmuutta

Kiitoksen ohella työyhteisöissä koetaan palkitsevana mahdollisuus osallistua koulutukseen. Mahdollisuus kehittää omaa osaamista kannustaa myös hallitustyöskentelyyn. Koulutus pätevöittää, antaa varmuutta ja innostaa.

Kokouksessa tarjottava hyvä aamiainen tai iltapala lisää hallituksen jäsenten motivaatiota. Ihmisille tulee tunne, että heitä ja heidän hallitustyöskentelyään arvostetaan. Kun hallitus on innostunut, se välittyy kaikille asukkaille. Hallitukseen on entistä helpompi saada uusia jäseniä.

Taloyhtiö, jossa on hyvä yhdessä tekemisen meininki, vetää puoleensa. Ihmiset viihtyvät ja saavat asioita aikaan.

The post Kiitos motivoi, ja näin sen antamista voi harjoitella appeared first on Kotitalo-lehti.

Kotitalossa tehdään jokapäiväisiä ilmastovalintoja

Ke, 10/16/2019 - 11:41

Suuret ilmastoteot on mahdollista tehdä asumisessa. Paljon on puhuttu liikenteen päästöistä, sähköautoista ja lentämisen ilmastovaikutuksista. Isommat vaikutukset ilmastoon olisi saavutettavissa kiinteistöissä ja jokaisen omassa kodissa.

Kiinteistöt tuottavat puolet maailman hiilidioksidipäästöistä ja kuluttavat energiasta 40 prosenttia. Pelkästään rakennusten lämmittäminen aiheutti viime vuonna 53 prosenttia pääkaupunkiseudun päästöistä. Asumisen energiankulutus vastaa reilun kahdeksan Loviisan ydinvoimalan vuosituotantoa.

Energiansäästöhankkeilla ja energiatehokkuuden lisäämisellä sekä kulutuksen seurannalla voidaan päästä isoihinkin päästövähennyksiin. Lämmitysdataa seuraamalla ja lämpötilaa säätämällä voidaan säästää lämmityskuluissa 10 prosenttia. Eräs taloyhtiö vähensi pienillä teknisillä muutoksilla vedenkulutustaan 25 prosentilla.

Lue juttu: Taloyhtiön vedenkulutus väheni 25 prosenttia pienillä muutoksilla.

Ilmastovaikutukset olisi huomioitava kaikissa taloyhtiön hankinnoissa, mikä vaatii uudenlaista osaamista myös isännöinniltä. Erityisesti pääkaupunkiseudulla kaukolämmön vaihtaminen maalämpöön on iso ilmastoteko, kun kivihiiltä käytetään vielä merkittävästi kaukolämmön tuotannossa.

Paljonko päästöjä syntyy kotonasi?

Kotona tehdään jokapäiväisiä ympäristövalintoja ja -tekoja. Pesetkö vaatteet vasta likaisina? Onko sinulla vanhoja energiasyöppölaitteita? Lotraatko veden kanssa? Myös lautasesi sisältö on ilmastoteko.

Yhä useammin kotisohvalta tehdään verkkokauppatilauksia sekä kulutetaan palveluita. Digipalvelutkin ovat energiasyöppöjä. Netin käyttö aiheuttaa lähes saman verran päästöjä kuin lentoliikenne ja vie noin 10 prosenttia maailman sähkönkulutuksesta.

Osallistuin perheeni kanssa muutama vuosi sitten ilmastoprojektiin, jossa seurattiin vuoden 13 perheen elämää ja laskettiin hiilijalanjälkeä. Laskentaa tehtiin muun muassa kauppakuittien, laskujen ja autopäiväkirjan kilometrien perusteella.

Projektin aikana saimme vinkkejä päästöjen minimoimiseen. Isoin hiilidioksidisäästö tuli asumisesta, kun asumisesta johtuneita päästöjä saatiin tiputettua projektiin osallistuneissa perheissä yli 20 prosentilla. Iloinen yllätys oli, että kolmesta pienestä lapsesta ja pitkistä työmatkoista huolimatta perheemme päästöt olivat alle keskimääräisen.

Koko taloyhtiön ilmastotalkoot

Me kaikki pystymme vaikuttamaan oman kotitalon ilmastovaikutuksiin osallistumalla taloyhtiön päätöksentekoon tai saamalla muut osakkaat ja asukkaat muuten mukaan yhteisiin ilmastotekoihin. Tehokkainta on vähentää ensin oman elämänsä ja kotitalonsa ilmastovaikutuksia.

Kuten uudistuksissa yleensä, ihmisten käyttäytymisen muutos on vaikeaa ja hidasta. Helpompi on aloittaa ilmastotalkoot arkisista teoista ja valinnoista kotona ja yhdessä taloyhtiön muiden osakkaiden ja asukkaiden kanssa omassa kotitalossa. Oletteko valmiita taloyhtiön talkoisiin ilmaston hyväksi?

The post Kotitalossa tehdään jokapäiväisiä ilmastovalintoja appeared first on Kotitalo-lehti.

Mukana yhteiskunnan muutoksissa – vastuullisuus toi kunniamaininnan Suomen paras taloyhtiö -kilpailussa

Pe, 10/11/2019 - 16:06

Sairashuoneenkatu 14 oli ainoa kilpailuun osallistunut yhtiö, joka mainitsi hakemuksessaan kestävän kehityksen. Hallituksen jäsen Mika Artesolan mukaan taloyhtiössäkin voidaan toimia vastuullisesti, eikä tekojen aina tarvitse olla suuria.

– Yleensä näissä yhteyksissä puhutaan esimerkiksi energiaremonteista, takaisinmaksuajoista ja säästöistä. Niillekin on paikkansa, mutta usein tavallinen arki unohtuu. Ihminen toimii parhaiten ympäristöystävällisesti silloin, kun siinä on jokin porkkana. Taloudellisuus on varma motivaattori, hän sanoo.

Viestintää sinne, missä ihmiset ovat

Asukkaat saa sitoutumaan esimerkiksi pienempään energiankulutukseen tai jätteiden lajitteluun, kun heille kertoo hyödyistä ja muistuttaa asiasta säännöllisesti. Viestintä on avainasemassa.

– Viestintää täytyy olla siellä, missä ihmisetkin ovat. Lajitteluohjeet tai yleisiä ilmoituksia kannattaa laittaa esimerkiksi pyörävaraston lähelle niin, että ihmiset näkevät ne yhteisissä tiloissa liikkuessaan, Artesola vinkkaa.

Taloyhtiötasolla keinoja vastuullisuuteen on monia.

– Hallituksen kannattaa tutkia kulutusta ja miettiä, mihin voi vaikuttaa. Ratkaisut voivat olla pieniäkin. Esimerkiksi veden painetta alentamalla voi vaikuttaa vuositasolla kulutukseen, mutta se ei silti näy käyttömukavuudessa.

Mukana yhteiskunnan muutoksissa

Pitkäjänteisyydestä ja huolellisesta suunnittelusta kertoo tapa, jolla taloyhtiössä varaudutaan tulevaan. Esimerkiksi sähköautoista ja energiaremontista on haettu tietoa etukäteen.

Asiat eivät rajoitu vain oman tontin rajojen sisäpuolelle.

– Yhtiöömme on tulossa linjasaneeraus, jonka hankesuunnitelma on jo tehty ja varsinaisia suunnitelmia laaditaan pikkuhiljaa. Samalla on hyvä mahdollisuus selvittää maalämpöä ja poistoilman lämmöntalteenottoa sekä sähköautojen latausvalmiutta. Vaikkei niitä vielä toteutettaisikaan, voi putkiremontin yhteydessä tehdä valmisteluja niitä varten.

Sairashuoneenkadulla ajatellaan, että taloyhtiöissäkin täytyy olla mukana yhteiskunnan suurissa ja pienissä muutoksissa. Alueen ja ympäristön kehitystä kannattaa seurata.

– Jos lähiseudulle harkitaan lisärakentamista tai muita kaavamuutoksia, kannattaa taloyhtiön antaa asiasta lausunto. Kaupungille tai kunnalle voi laittaa palautetta myös lähikatujen kunnosta tai joukkoliikenteen toimivuudesta alueella. Taloyhtiöissäkin ollaan osa yhteiskuntaa eivätkä asiat rajoitu vain oman tontin rajojen sisäpuolelle, Artesola sanoo.

Ihan tavallinen taloyhtiö

Artesolan mukaan kunniamaininta on hieno juttu yhtiön osakkaille ja asukkaille, mutta hän muistuttaa, että kyseessä on ”ihan tavallinen taloyhtiö”. Joihinkin asioihin hallitus voi vaikuttaa, kuten tiedottamisen hyvää tasoon, mutta esimerkiksi yhteisöllisyys lähtee aina ihmisistä itsestään. Sairashuoneenkadulla asukkaiden muuttunut ikärakenne näkyy uudenlaisena yhteisöllisyytenä.

– Aiemmin pidimme paljon asukkaille infoiltoja. Niiden kysyntä on vähentynyt ja tietoa haetaan yhä enemmän netistä ja isännöinnin taloyhtiösivuilta, Artesola sanoo.

Isännöitsijämme ovat olleet hyvin aktiivisia, olemme saaneet heiltä vinkkejä ja aloitteita.

Muutama vuosi sitten yhtiön vanha mankelihuone muokattiin kirjastoksi. Jokainen voi tuoda sinne lehtiä ja kirjoja lainattavaksi ja ottaa lukemista mukaansa. Mankelikin säilytettiin, vaikka se vähällä käytöllä onkin.

Artesola kiittää Isännöintimestarien henkilökuntaa ja isännöitsijä Tiina Virtaa. Yhteistyö yrityksen kanssa on sujunut jo kymmenen vuotta.

– Isännöitsijämme ovat olleet hyvin aktiivisia, olemme saaneet heiltä vinkkejä ja aloitteita. Osakkaat arvostavat sitä, että toimipiste on lähellä ja asioita voi hoitaa halutessaan kasvokkain.

Lue myös: Suomen paras taloyhtiö on valittu – As Oy Säästöpyrstöllä on poikkeuksellinen visio

Suomen paras taloyhtiö -kilpailun järjestää Isännöintiliiton julkaisema Kotitalo-media. Paras taloyhtiö palkitaan joka toinen vuosi Kiinteistömessuilla. Tänä vuonna etsittiin yhtiötä, joka suunnittelee tulevaisuutta pitkäjänteisesti ja viestii esimerkillisesti.

Voittajan ja kunniamaininnan saajan valitsi raati, johon kuuluivat Kotitalo-median päätoimittaja Maria Mäkinen, Motivan viestintäjohtaja Kati Laakso, Vahanen Pro:n strategia-asiantuntija Anu Norros ja Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.

The post Mukana yhteiskunnan muutoksissa – vastuullisuus toi kunniamaininnan Suomen paras taloyhtiö -kilpailussa appeared first on Kotitalo-lehti.

Valmiina digiaikaan!

Pe, 10/11/2019 - 12:27

Asukkaiden vaatimukset sähköisiä palveluita kohtaan kasvavat. Netin viihdepalveluiden käyttö lisääntyy vauhdilla ja esineiden internet laittaa asumisen arkea uusiksi. Yhä useammin myös yksinkertaiset asumiseen liittyvät asiat, vaikkapa saunan varaus tai tiedotteiden vastaanotto, halutaan hoitaa verkon yli. Tulevaisuudessa älyä löytyy yhtä lailla postilaatikoista kuin sähköautojen latauspisteistä. Etätöiden teko kotona lisääntyy ja siksi myös tietoturvaan on kiinnitettävä yhä enemmän huomiota.

Jo nyt DNA tarjoaa taloyhtiöille esimerkiksi sähköiseen asukasviestintään kehitetyn Kodinportti-palvelun sekä taloyhtiön tietoturvan hallintaan luodun TOSIBOX® -teknologian.

Kodinportti tuo taloyhtiöviestinnän nykyaikaan. Se korvaa perinteiset ilmoitustaulut, asukaslistat ja varausvihkot. Ilmoitustaulu muuttuu sähköiseksi porrasnäytöksi, ja lisäksi palvelua voi käyttää kätevästi omalla tietokoneella, tabletilla ja matkapuhelimella.

TOSIBOX® on kustannustehokas, laitteistopohjainen tietoturvaratkaisu DNA:n kiinteistöasiakkaiden talotekniikan varmistamiseksi. TOSIBOX® -teknologia luo täysin turvallisen etäyhteyden kiinteistöautomaation laitteisiin, joita voi hallita ja valvoa etänä mistä päin tahansa maailmassa. Yhteyteen pääsee käsiksi vain valtuutetuista laitteista.

DNA tarjoaa taloyhtiöille esimerkiksi sähköisen asukasviestinnän palveluita sekä taloyhtiön tietoturvaan liittyviä ratkaisuja. Valitse digikumppani, jonka kanssa homma toimii

DNA Netti taloyhtiöille sekä tehokas DNA Valokuitu Plus -verkko mahdollistavat notkean digiloikan.

Tällä hetkellä verkko toimii jo erittäin nopealla 1 gigan nopeudella, mutta tavoitteena on päästä muutaman vuoden kuluttua jopa 10 gigan vauhtiin.

Kun haluat siirtää taloyhtiösi digiaikaan, me tarjoamme sinulle alueesi tuntevan paikallisen yhteyshenkilön sekä koko erillisen taloyhtiöpalvelumme tuen. Tehdään digitalisoituminen niin, että siitä on mahdollisimman paljon iloa sinulle ja koko taloyhtiöllesi.

Lue lisää DNA Netistä taloyhtiöille: dna.fi/taloyhtion-asukkaat

The post Valmiina digiaikaan! appeared first on Kotitalo-lehti.

Näin onnistui sähköauton latauspisteen hankinta omalle autopaikalle

To, 10/10/2019 - 16:02

Vantaalainen Joni Savolainen halusi omalta osaltaan edistää sähköautojen yleistymistä ja oli valmis edistämään latauspisteen hankintaa omalla työllään. Se tuotti tulosta, ja viime huhtikuusta alkaen hän on voinut ladata Tesla Model 3 -täyssähköautoaan omalla autopaikallaan.

Savolaisen sähköauto täydentää energiavarantojaan sähköauton lataamiseen tarkoitetusta Schuko-pistorasiasta, jonka kautta onnistuu hidas lataus. Kun akkua ladataan 14 tuntia, Teslalla pääsee liikkumaan noin 140 kilometrin verran. Tämä on vajaa kolmannes Teslan maksimitoimintasäteestä. Savolaisen tarpeeseen se riittää kuitenkin mainiosti.

– Ajan päivittäin noin 40 kilometriä. Siksi hidas lataus riittää minulle.

Ensin tarvitaan perusteellinen selvitys

Savolainen oli valmis tekemään töitä latauspisteen hankinnan eteen. Hän tutustui perusteellisesti sähköautojen sekä latauspisteiden toimintaan ja otti selvää paikoitusalueen sähköjärjestelmän kunnosta.

Savolaiselle selvisi, että 8 ampeerin sähkövirralla toimivia hitaita latauspisteitä voitaisiin haluttaessa hankkia parkkialueelle runsaasti. Latauspisteen hankintalupa ei siis horjuttaisi parkkialueen käyttäjien tasa-arvoisuutta.

– Autopaikat omistava yhtiö oli teettänyt viime kesänä selvityksen paikoitusalueen sähköverkon kestävyydestä. Sen mukaan liitäntätyyppi, pää- ja etusulakkeet sekä kaapelivahvuudet mahdollistavat jopa 120 sähköauton hitaan latauksen samanaikaisesti.

Lupa tuli neljässä kuukaudessa

Savolainen keskusteli latauspisteen hankinnasta ensin taloyhtiön hallituksen kokouksessa, jossa asiaan suhtauduttiin myönteisesti. Koska asunto-osakeyhtiö ei hallinnoinut autopaikoitusaluetta, asiaa ei ollut tarpeen viedä yhtiökokoukseen.

Autopaikkoja hallinnoivassa osakeyhtiössä Savolaisen muutostoive otettiin myös positiivisesti vastaan. Lupa latauspisteen hankintaan irtosi neljän kuukauden odottelun jälkeen. Edellytyksenä oli, että Savolainen maksaa kaikki latauspisteen asennus- ja käyttökulut.

– Olin aktiivisesti yhteydessä osakeyhtiön isännöitsijään. Kerroin hitaan latauksen toiminnasta ja tein sopimuspohjan, jossa sovittiin muun muassa latauspisteen hankinta- ja käyttökulujen maksamisesta.

Pistorasialla on iso merkitys

Savolainen tilasi sähköasentajan vaihtamaan autopaikkansa sähkölämmityskotelon hybridikoteloksi. Se koostuu sähköauton lataukseen soveltuvasta kilowattimittarillisesta Schuko-pistorasiasta sekä digitaalisella kellolla varustetusta lämmityspistorasiasta.

Asennukselle ja materiaaleille kertyi hintaa noin 600 euroa.

– Sähköauton lataaminen on turvallista, kun käytetään lataamiseen soveltuvaa pistorasiaa Tavanomaisen lämmityspistorasian käyttö aiheuttaa suuren tulipaloriskin.

Savolainen lähettää mittarista kuukausittain kuvan isännöitsijälle, joka laskuttaa käytetystä sähköstä. Savolainen maksaa joka kuukausi perusmaksua sähkön käytöstä. Summa tasataan todellisen kulutuksen mukaisesti.

The post Näin onnistui sähköauton latauspisteen hankinta omalle autopaikalle appeared first on Kotitalo-lehti.

Säästöjä ja tyytyväisyyttä muovia keräämällä

Ti, 10/08/2019 - 10:38

Asukkaita kiinnostaa yhä enemmän muovinkeräys. Taloyhtiöt ympäri maan ovatkin lähteneet innokkaasti kantamaan kortensa kekoon ja aloittaneet muovipakkausten lajittelun omassa pihassaan. Myös jätehuoltoyhtiöt kannustavat sekajätteen vähentämiseen. Esimerkiksi pääkaupunkiseudun alueella on vuoden 2021 alusta lähtien pakollista kerätä muovipakkaukset yli viiden asunnon taloyhtiöissä.

Vielä on kuitenkin paljon tehtävää, ja siksi myös EU on kiristänyt linjaansa entisestään. Vuonna 2025 olisi kierrätettävä 50 % ja vuonna 2030 55 % muovipakkauksista. Tällä hetkellä Suomessa kierrätetään muovista vain noin 29 %. Innokkuutta, kannustusta ja määräyksiä tarvitaan siis jatkossakin, jotta kierrätysaste saadaan nousuun.

Muovipakkausten kierrätysasteen nykytila Suomessa ja EU:n tavoitteet.

Kiristyvät määräykset eivät ole taloyhtiöiden kannalta ollenkaan huono asia, vaan päinvastoin. Jos taloyhtiössä ei vielä kerätä erikseen muovia, muovipakkaukset joutuvat luultavammin sekajätteeseen, joka tulee taloyhtiölle usein kalliimmaksi kuin lajiteltu jäte. Sekajätteen määrä luonnollisesti pienenee, kun muovipakkaukset kerätään omaan astiaansa. Lajiteltu jäte siis säästää paitsi luonnonvaroja, myös selvää rahaa taloyhtiön kassassa. Ahkera ja onnistunut useamman jätelajin lajittelu voi parhaimmassa tapauksessa kerryttää taloyhtiölle vuositasolla jopa tuhansien eurojen säästöt.

Taloyhtiön talouden lisäksi myös asukkaat hyötyvät, kun muovipakkaukset pystyy kiikuttamaan vaivattomasti omaan pihaan. Tällä hetkellä asukkaat joutuvat usein säilömään muovijätettä kotonaan odottaessaan seuraavaa reissua kauppaan, jonka pihalta keräyspiste löytyy. Kun arjen vastuulliset teot on tehty kaikille helposti toteutettavaksi, näkyy se myös asukkaiden tyytyväisyydessä.

Mihin lajiteltu muovi sitten lopulta päätyy? Kerätty muovipakkausjäte lajitellaan, murskataan, pestään ja kuivataan, minkä jälkeen se jalostetaan erilaatuisiksi muovirakeiksi. Kierrätetystä muovista valmistetaan esimerkiksi muovikasseja, kukkaruukkuja ja ämpäreitä.

Onko teillä jo tehty päätös lähteä keräämään muovia? Taloyhtiöille on jo useilla alueilla mahdollista hankkia oma muovipakkausten keräysastia. Asiaa voi selvittää esimerkiksi paikalliselta jätehuoltoyhtiöltä tai syväkeräyssäiliöiden tapauksessa alueesi Molok-asiantuntijalta. Muovin, kuten muunkin jätteen, kerääminen on ekologisempaa ja helpompaa syväkeräyssäiliöillä, jotka pidentävät tyhjennysväliä ja jättävät pihaan tilaa muuhunkin kuin jäteastioille.

Tutustu Molok-muovinkeräysvaihtoehtoihin täältä.

The post Säästöjä ja tyytyväisyyttä muovia keräämällä appeared first on Kotitalo-lehti.

Suomen paras taloyhtiö on valittu – As Oy Säästöpyrstöllä on poikkeuksellinen visio

Ke, 10/02/2019 - 15:15

Vision lisäksi tuomaristo kiitti yhtiötä myös avoimuudesta. Avoin taloushallinto ja osakkaidenkin pääsy tärkeiden asiakirjojen ääreen sujuvoittaa asumista.

– Lisäksi taloyhtiöllä on sen omiin tarpeisiin tehty strategia, joka on pohdittu tarkkaan niin vahvuuksien kuin heikkouksienkin kautta. Taloyhtiön viestinnässä otetaan huomioon kaikki osakkaat ja asukkaat: viestintä ulottuu perinteisestä ilmoitustaulu- ja kirjeviestinnästä Facebook-ryhmään ja taloyhtiösivuihin, tuomaristo perusteli valintaa.

Kotitalo-median päätoimittaja Maria Mäkisen mukaan kilpailu nostaa taloyhtiöasumisen profiilia sekä hallituksen ja isännöinnin hyvän ja toimivan yhteistyön merkitystä.

– 2,7 miljoonaa suomalaista asuu taloyhtiöissä. Julkisuudessa puhutaan usein taloyhtiöelämän ongelmista, vaikka suurin osa on tyytyväisiä asumismuotoonsa. Haluamme tuoda esille hyviä esimerkkejä suunnitelmallisesta taloyhtiön kehittämisestä, jota hallitus, isännöinti ja osakkaat ja asukkaat tekevät yhteistyössä.

Kunniamaininnan kilpailussa sai turkulainen As Oy Sairashuoneenkatu 14. Finaalissa olivat myös Asunto Oy Jalkarannan-Metsä (Lahti), As Oy Pusurikallio (Forssa) ja Asunto-osakeyhtiö Vallilan Pienasunnot N:o 2 (Helsinki).

Suomen paras taloyhtiö -kilpailun järjestää Isännöintiliiton julkaisema Kotitalo-media. Paras taloyhtiö palkitaan joka toinen vuosi Kiinteistömessuilla. Tänä vuonna etsittiin yhtiötä, joka suunnittelee tulevaisuutta pitkäjänteisesti ja viestii esimerkillisesti. Voittajat valitsi raati, johon kuuluivat Kotitalo-median päätoimittaja Maria Mäkinen, Motivan viestintäjohtaja Kati Laakso, Vahanen Pro:n strategia-asiantuntija Anu Norros ja Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.

Palkinnoksi voittajayhtiö sai kunniakirjan ja 1 000 euroa.

The post Suomen paras taloyhtiö on valittu – As Oy Säästöpyrstöllä on poikkeuksellinen visio appeared first on Kotitalo-lehti.

Maailmalla sen huomaa − on ilo asua ja omistaa, kun asioista huolehditaan

Pe, 09/27/2019 - 10:00

Olen tottunut siihen, että Suomessa talot ovat hyvässä kunnossa. Ja jotenkin olen myös tottunut siihen, että en voi aina odottaa muualla maailmassa samanlaista asumisen tasoa kuin kotimaassa. Olen ajatellut, että se johtuu kylmästä ilmanalasta – että pitää olla hyvät eristeet ja tiivisteet, etteivät viima ja pakkanen pääse sisään. Ja sitten on pitänyt oppia sellaisia tekemään.

Luksusta ovat suihkut, joista ei lopu kuuman veden tulo, ikkunat, jotka eivät vedä ja lämmitys, joka ei ole talvisin pienen ja kalliisti lämmittävän sähköpatterin varassa.

En siis juurikaan viimeisellä lomareissullani hätkähtänyt, kun astuin lainakotiini Välimeren rannalla olevassa kylässä ja eteisen lattialla oli iso vesilätäkkö. Hyppäsin märillä lenkkareillani joutuisasti lätäkön yli, laitoin sateenvarjoni kuivumaan ja ilmalämpöpumpun puhaltamaan. Muutaman päivän kestänyt rankkasade oli ollut liikaa kerrostalon katolle, ja vesi tippui ylimmän kerroksen asuntoon sisään.

Parin päivän kuluttua asiaa alettiin paikalliseen tapaan, liikaa kiirehtimättä, selvittelemään. Kunnes alkamaan ehtinyt hellejakso vei ajatukset muualle, ja katossa oleva läikkäkin kuivui.

Kun Suomessa taloyhtiö ei pysy kunnossapitoon tarvittavien korjausten tahdissa, ollaan lähellä kriisiä. Jos katto vuotaa remontin jälkeen, siitä tehdään reklamaatio urakoitsijalle. Myös osakkaiden itse asuntoonsa tekemiä remontteja valvotaan, jotta ne tehdään kunnolla ja vaatimusten mukaan.

On ilo asua ja omistaa, kun asioista huolehditaan, suunnitelmia tehdään myös tulevien vuosien varalle ja vaatimuksia noudatetaan. Erityisen kivaa on, ettei kodin kunto ole vaihtuvasta säästä riippuvainen.

The post Maailmalla sen huomaa − on ilo asua ja omistaa, kun asioista huolehditaan appeared first on Kotitalo-lehti.

Jo yli 10 000 tilaajaa − Kotitalon uutiskirjeestä luet taloyhtiöasumisen ajankohtaiset asiat ensimmäisenä

Pe, 09/27/2019 - 07:54

− Kotitalo-media on taloyhtiöasumisen näköalapaikka, sillä sen kautta pääsee tarkastelemaan taloyhtiömaailmaa monesta eri suunnasta, kertoo Kotitalo-median päätoimittaja Maria Mäkinen.

Kotitalo-lehti on tuttuun tapaan kahdeksan kertaa vuodessa ilmestyvä lehti taloyhtiöiden hallituksille, ja sen tarkoitus on edistää hallitusten ja isännöinnin yhteistyötä ja tarjota selkeitä ratkaisuja taloyhtiöille.

Kotitalolehti.fi on puolestaan taloyhtiöasumisen ajankohtaismedia kaikille osakkaille ja asukkaille, ja se tarjoaa muun muassa vinkkejä ja neuvoja asumiseen, laajoja artikkeleita asumisen yhteiskunnallisista ilmiöistä sekä asiantuntijoiden blogikirjoituksia.

− Kotitalon uutiskirje, Facebook ja Twitter ovat Kotitalo-median tärkeitä osia, sillä niiden kautta tavoitamme lukijat ja voimme käydä heidän kanssaan keskustelua. Suosittelen myös Facebook-ryhmää Taloyhtiön hallitus, jos kaipaat vertaistukea ja vinkkejä hallitustyöhösi.

The post Jo yli 10 000 tilaajaa − Kotitalon uutiskirjeestä luet taloyhtiöasumisen ajankohtaiset asiat ensimmäisenä appeared first on Kotitalo-lehti.

Erkkerit ja lautalattiat ovat ihania, mutta asuntonäytöllä on syytä aluksi ummistaa niiltä silmänsä

Ke, 09/25/2019 - 11:08

Sain kerran näytenumeron sisustuslehdestä, jonka pääkirjoituksessa kirjoitettiin asunnon ostamisesta taloyhtiöstä. Kirjoittaja kertoi valinneensa kotinsa tunteella, kuten “kaikki muutkin”. Kirjoittaja piti tätä selvästi ihan hyvänä asiana, sillä hän tiesi heti, “että tässä se on”.

Tunteella eläminen on minusta ihan hyvä ohje monessa asiassa, mutta ei asunnon ostamisessa. Siinä kun ei ole kyse vain ihanista erkkereistä, lautalattioista ja rentouttavan kotoilun mielikuvasta. Asunto on suurimmalle osalle ihmisistä elämän suurin hankinta ja omaisuus, eikä tällaiseen sijoitukseen pitäisi ainakaan aluksi suhtautua tunteella.

Pahinta on, jos tunteen viemänä hankkii asunnon, joka on maksukyvyn rajoilla. Erityisesti nuoria aikuisia houkuttelee koti uudiskohteesta, jonka myyntihinta on hilattu alas taloyhtiölainalla. Asunnot, joiden hinnasta jopa 70 prosenttia on leivottu sisään taloyhtiölainaan, ovat ilmiö, joiden vaikutuksista esimerkiksi taantuman aikana ei ole vielä paljon kokemusta.

Vaikka taloyhtiölainojen kautta tuleva “piilovelka” ei koskettaisi, asunnon ostajan pitää joka tapauksessa varautua ainakin asuntolainan korkojen nousuun sekä taloyhtiön mahdollisiin suuriin, vastiketta nostaviin korjaushankkeisiin.

Mistä sitten lähteä liikkeelle, kun edessä on uuden asunnon hankinta ja tuntee epävarmuutta siitä, mitkä ovat oman kodin todelliset kulut? Vinkkejä voi lukea esimerkiksi isännöitsijöiltä, jotka kertovat, mihin he kiinnittävät asuntokaupoilla huomiota. Velaton tai varaton yhtiö saa heidän hälytyskellonsa soimaan. Asuntokaupan tärkeästä asiakirjasta, huolellisesti laaditusta isännöitsijäntodituksesta, kannattaa ehdottomasti tarkistaa ainakin nämä 10 kohtaa.

Me Kotitalo-mediassa pidämme asunnon ostamista ja omistamista taloyhtiöstä niin tärkeänä asiana, että julkaisemme kotitalolehti.fi:ssä jatkossa entistä enemmän näihin aiheisiin liittyviä sisältöjä ja kokoamme niitä uudelle Suuri muutto –sivulle.

Haluamme auttaa ihmisiä ymmärtämään, mistä asumiseen liittyvät kulut muodostuvat ja mitkä arkiset asiat ja toisaalta isot yhteiskunnalliset muutosvoimat vaikuttavat asumisen hintaan. Ennen kaikkea haluamme olla pelottelun sijaan ratkaisukeskeisiä uudenlaisten asuntomarkkinoiden edessä.

Mutta mennään vielä takaisin sinne asuntokaupoille. Asunnon ostamista voi verrata mielessään vaikka autolla ajamiseen. Ennen liikenteeseen pääsemistä pitää suorittaa ajotutkinto, jotta yhteiset säännöt ovat hallussa ja liikenne olisi kaikille turvallista. Vähän samaan tyyliin voi ajatella asuntokaupoilla: ensin hoidetaan teoriaopinnot ja sen jälkeen selvitetään, miten kohteena olevassa yhtiössä ja huoneistossa asiat on käytännössä hoidettu.

Vasta tämän jälkeen kannattaa alkaa suunnitella sen perintöpiirongin paikkaa.

The post Erkkerit ja lautalattiat ovat ihania, mutta asuntonäytöllä on syytä aluksi ummistaa niiltä silmänsä appeared first on Kotitalo-lehti.

Viisi vinkkiä osakkaan remonttiin

Ti, 09/24/2019 - 17:04
1. Älä unohda remontti-ilmoitusta

Mikäli remontti vaikuttaa rakenteisiin tai naapuriasuntoihin, täytyy ennen töiden aloittamista tehdä muutostyöilmoitus. Esimerkiksi lattiatyöt täytyy ilmoittaa, koska lattiamateriaalin vaihtaminen uuteen voi aiheuttaa sen, että askelet kuuluvat aiempaa paremmin alakertaan. 

Vasta kun muutostyöilmoitus on käsitelty ja hyväksytty, voi osakas aloittaa remontin.

2. Teetä asbestikartoitus ammattilaisella

Jos remontissa puretaan rakenteita ja talo on valmistunut ennen vuotta 1994, pitää tehdä asbestikartoitus. Asbestinäytteen voi ottaa vain alan ammattilainen, eikä pelkkä näyte vielä ole lain vaatima kartoitus. Vanhassa talossa asbestinäyte täytyy ottaa jopa silloin, kun repii pois tapetteja.

Lue lisää: Milloin tapetoinnista kannattaa ilmoittaa taloyhtiölle?

Lue lisää: Asbestinäytteen voi ottaa vain ammattilainen

3. Palkkaa ammattilainen tekijäksi

Mikäli kyse on pienemmästä työstä, kuten tapetoinnista, joka sujuu itseltä, voi pienet kunnostukset tehdä itse. Jos itsellä ei ole tarvittavia taitoja, täytyy hankkia ammattilainen tekemään työt. Etenkään mahdollisesti vaarallisia töitä, kuten sähkötöitä, ei saa mennä tekemään itse.

Jos ammattilaisen löytäminen tuntuu hankalalta, kannattaa jo muutostyöilmoitusta tehdessä kysyä, onko isännöinnillä tiedossa osaavia tekijöitä. Ammattilaista voi myös etsiä esimerkiksi netin kautta tai tuttavien suositusten perusteella. Joka tapauksessa kannattaa tarkistaa, että henkilöllä on asianmukainen ammattitaito ja mahdolliset luvat kunnossa. Töistä ja kustannuksista sovitaan kirjallisesti.

4. Huolehdi valvonnasta ja tarkastuksista

Remonttia täytyy aina valvoa, mutta valvonnan määrä vaihtelee. Pienemmissä remonteissa valvontaan voi riittää osakkaan omavalvonta, johon voi kuulua esimerkiksi työvaiheiden valokuvaaminen ja kuvien toimittaminen isännöitsijälle.

Isommissa remonteissa taas taloyhtiö voi asettaa työlle valvojan, joka seuraa remontin etenemistä tarkastuskäynneillä. Valvonnasta koituvan laskun maksaa osakas, joka voi halutessaan palkata lisäksi oman valvojan.

Isommissa remonteissa tehdään yleensä lopputarkastus ja esimerkiksi märkätilojen saneerauksessa tarkastuksia tehdään myös työvaiheiden välillä. Valvonta ja tarkastukset ovat kaikille hyödyksi. Kun remontista on asianmukaiset tiedot, säilyy tieto huoneiston historiasta isännöitsijäntodistuksessa.

Luvaton remontti, jossa valvontaa ja tarkastuksia ei tehdä, on pahimmillaan haitaksi niin taloyhtiölle kuin osakkaallekin. Esimerkiksi huolimattoman remontin vuoksi syntynyt vesivahinko on muille asukkaille inhottava riesa ja osakkaalle siitä koituu kallis lasku.

Lue lisää: Osakas, ethän ryhdy remonttiin suin päin? Muista muutostyöilmoitus, valvonta ja tarkastukset

5. Hae kotitalousvähennystä

Osakas voi saada kotitalousvähennystä sellaisista kunnossa pito- ja perusparannustöistä, jotka eivät ole yhtiön vastuulla, eli käytännössä huoneiston sisäosien ”mukavuus-remontoinnista”, kuten keittiö- ja kylpyhuoneremonteista.

The post Viisi vinkkiä osakkaan remonttiin appeared first on Kotitalo-lehti.

Osakas, ethän ryhdy remonttiin suin päin? Muista muutostyöilmoitus, valvonta ja tarkastukset

Ti, 09/24/2019 - 16:30

Kun osakas remontoi huoneistoaan, täytyy muistaa muutama asia: remontti- eli muutostyöilmoitus, valvonta ja lopputarkastus. Joskus tarpeen ovat myös asbestikartoitus ja rakennuslupa.

Nämä vaiheet tulivat tutuiksi turkulaiselle Petri Kontulaiselle, kun hän teetti kerrostalokolmioonsa täydel­lisen peruskunnostuksen, jossa uusittiin niin asunnon pesutilat, keittiö kuin kaikki pinnatkin. Vuonna 1971 valmistuneesta huoneistosta tuli kerralla ajanmukainen.

Tehtävälistalla ensimmäisenä oli remontti-ilmoitus eli muutostyöilmoitus. Rakennus­lupapuolen selvitti ja hoiti tuttu remonttifirma, joka myös urakoi koh­teen. Asunnossa piti teettää abestikartoitus, mutta pieneksi yllätykseksi asbestia ei löytynyt. V-­S Tekniikkatalon tarkastaja kävi paikan päällä tekemässä alku­tarkastuksen, sittemmin tutkimassa pesutilojen vesieristykset ja vielä viimeiseksi lopputarkastamassa koko remontin.

Ennen remonttia Kontulainen kävi sähköpostinvaihtoa myös isän­nöitsijän kanssa. Taloon on tulossa LVIS­-saneeraus muutaman vuoden päästä, joten hän halusi urakoitsijan kanssa vielä varmistaa, että kylpy­huoneen uskaltaa remontoida nyt ja kysyä neuvoa sen tekoon.

– Kaikki sujui lopulta hienosti. Ammattilaiset hoitivat hommansa. Nyt uskaltaa asua turvallisin mielin.

Milloin ilmoitus tarvitaan?

Jos pohtii, pitäisikö remontista tehdä taloyhtiölle muutostyöilmoitus vai ei, kannattaa kurkistaa taloyhtiön isännöintiyrityksen verkkosivuille. Siellä on yleensä lista remonteista, joista tulee ilmoittaa. Epävarmoissa tapauksissa kannattaa ottaa yhteyttä isännöintiyritykseen ja kysyä.

Osakkaan muutostyöilmoitus tehdään aina kirjallisesti. Määrämuotoa sillä ei ole. Suositeltavaa on kuitenkin käyttää valmista lomaketta, joka myös usein löytyy isännöintiyritysten harvoin verkkosivuilta. Sen käyttäminen varmistaa, että kaikki tarvittavat tiedot tulevat kerralla kirjatuiksi ja asian käsittely sujuu juohevasti.

Osakkaan muutostyöilmoitus tehdään aina kirjallisesti.

– Ei esimerkiksi riitä, että kertoo vain vaihtavansa lattiamateriaalin. On tarkennettava, mikä on nykyinen lattiamateriaali ja millaiseksi se aiotaan vaihtaa, suositellaan käytettäväksi valmista lomaketta, sanoo tekninen isännöitsijä Tapani Penttilä turkulaisesta V-S Tekniikkatalo Oy:stä.

Jos remontissa aiotaan kajota taloyhtiön vastuulla oleviin järjestelmiin tai rakenteisiin, kuten vesi- ja viemäriputkiin tai vesieristeisiin, on osakkaan palkattava työhön alan ammattilainen ja kirjattava myös hänen tietonsa muutostyöilmoitukseen.

Ilmoitus on annettava isännöinnille riittävän ajoissa ennen remonttia. Tämä tarkoittaa remontin luonteesta riippuen vähintään viikkojen, tai rakennuslupaa edellyttävissä tapauksissa jopa muutaman kuukauden, ennakointia. Remonttia ei saa aloittaa ennen kuin lupa on saatu.

Lue lisää: Kuinka pian osakkaan remontti-ilmoitus on käsiteltävä?

Asbesti voi yhä yllättää

Kun muutostyöilmoitus on täytetty ja jätetty isännöintiin, isännöitsijä, ja mahdollisesti myös tekninen isännöitsijä, käy sen läpi. Jos kaikki tiedot ovat kunnossa, ja etenkin jos remontti on pieni, myöntää isännöitsijä muutostyöluvan saman tien. Rakennuslupaa vaativat remontti- ilmoitukset menevät yleensä taloyhtiön hallituksen käsittelyyn.

Toisinaan muutostyöilmoitukseen joudutaan pyytämään osakkaalta lisätietoja. Penttilän mukaan tyypillisin tapaus on puuttuva asbestikartoitus.

Taloyhtiö ei voi sanella, kuka urakoi remontin.

­– Se tarvitaan, jos talo on valmistunut ennen vuotta 1994 tai jos remontissa puututaan rakenteeseen, jossa voidaan olettaa olevan asbestia. Jos asbestia löytyy, on purku tehtävä suojattuna asbestipurkutyönä.

Lue lisää: Osakkaidenkin remonteissa pitää tehdä asbestikartoitus

Joskus urakoitsijan tiedot on kirjattu ilmoitukseen puutteellisesti ja niitä joudutaan kysymään jälkikäteen. Taloyhtiö ei voi kuitenkaan sanella, kuka urakoi remontin. Ainoa rajoite on, että urakoitsijan pitää olla yritys, jolla on ammattitaito ja valtuutus remontissa tarvittavien luvanvaraisten töiden, kuten sähköasennusten, tekoon. Tällaisella firmalla on aina vastuuvakuutus.

Korjausrakentamisessa sattuu vahinkoja. Kerrostalossa vaikkapa vesivuoto virheellisesti tehdyn kosteuseristyksen seurauksena kertautuu äkkiä kalliisti, jos joudutaan kuivattamaan   useita asuntoja. Lasku voi nousta kymmeniin tuhansiin euroihin. Määräyksillä suojellaan osaltaan myös osakkaita, Penttilä summaa.

Harva remontti on luvaton

Muutostyöilmoitusmenettely perustuu lakiin ja on Penttilän mukaan suomalaisille jo varsin tuttu asia. Hän arvioi, että enää jokin yksittäinen pieni remontti saattaa jäädä pimentoon ja luvattomia tee-se-itse-remontteja yhä joskus tehdään, mutta niiden määrät ovat pudonneet pieniksi.

Silloin tällöin tietämättömyyteen törmää, jos osakkeenomistaja on esimerkiksi ulkomaalainen. Toisesta kulttuurista tulevan ei voida olettaa tuntevan suomalaista asunto-osakeyhtiöjäjestelmää, ei ainakaan oitis.

– Nämä tapaukset yleistyvät, Penttilä uskoo, ja kehottaa taloyhtiöitä huomioimaan asian: Asioista kannattaa tiedottaa tarvittaessa myös ainakin englanniksi.

Valvonta varmistaa laadun

Kun remontti alkaa, taloyhtiö voi asettaa työlle valvojan, jos se katsoo, että se on remontin luonteen vuoksi perusteltua. Valvoja seuraa tarkastuskäynneillään, että urakoitsija tekee työt suunnitelmien ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Hän valvoo pääasiassa taloyhtiön etua mutta voi myös neuvoa urakoitsijaa ja osakasta.

Laskun valvonnasta maksaa osakas, joka voi halutessaan palkata lisäksi oman valvojan.

Kevyimpien remonttien, kuten lattiamateriaalin vaihdon, valvontaan saattaa riittää, että osakas ottaa valokuvan, jossa näkyy uusi parketti ja sen alle asennettu askeläänieristys, ja lähettää kuvan isännöitsijälle. Käytännöt vaihtelevat taloyhtiöstä ja isännöintiyrityksestä toiseen.

Isommissa remonteissa, vaikkapa keittiön uudistamisessa, tehdään tyypillisesti lopputarkastus, jossa todetaan työn suunnitelmien- ja asianmukaisuus. Jos remontissa siirretään seiniä, saattaa listalla olla alkutarkastuskin.

Tarkastuksissa valokuvataan remontin kriittisimmät kohdat, ja kuvat liitetään loppuraporttiin.

Märkätilojen saneerauksissa on aina useita tarkastuksia. Lattian ja seinien vesieristykset tutkitaan tyypillisesti eri tarkastuskäynneillä, koska yleensä ne valmistuvat eri aikoihin.

– Vaikka tarkastukset ovat pääsääntöisesti silmämääräisiä, märkätiloissa käytetään avuksi tekniikkaa: Vesi eristeistä irrotetaan koepalat, eristeen paksuus mitataan ja kalvon tiiveys testataan alipainepumpulla, Penttilä kertoo.

Tarkastuksissa myös valokuvataan remontin kriittisimmät kohdat, ja kuvat liitetään loppuraporttiin.

Insinööriopiskelija Tatu Pajuharju työskentelee opiskelujensa ohessa V-S Tekniikkatalossa ja tekee tarkastuskäyntejä remontoituihin asuntoihin. Pajuharjun kokemuksen mukaan urakoitsijat tekevät työnsä pääosin hyvin ja huomautettavaa löytyy harvoin. Tarkastusten tekeminen on paitsi insinööriopintojen kannalta hyödyllistä ja käytännönläheistä työtä, myös mielenkiintoista.

– Työssä tapaa monenlaisia ihmisiä. Kuulee heidän ajatuksiaan remontoimisesta ja joskus taloyhtiönkin asioista. Ja onhan se hienoa, että pystyy auttamaan osakkaitakin – neuvomaan jos on tarve.

Vakavia vastuukysymyksiä

Jos tarkastuksissa löytyy korjattavaa, tarkastaja lähettää reklamaation urakoitsijalle. Penttilä kehottaa silti osakastakin aktiivisuuteen.

– Jos jokin työsuoritus tai asennus ei vaikuta asianmukaiselta, kannattaa siitä puhua ensin urakoitsijalle ja viime kädessä valvojalle.

Jos muutostyöilmoitus ja remontin valvonta jätetään kokonaan tekemättä, suurin riski piilee siinä, että remontti tehdään määräyksiä ohittaen ja huonosti ja tästä seuraa vaikkapa vesivahinko. Silloin korjaustoimien maksajaksi joutuu osakas itse. Luvaton remontti voi vaikuttaa myös asunnon arvoon ja haluttavuuteen, sillä luvattomasti tehdystä remontista saattaa joutua myöhemmin asunnon ostaja vastuuseen.

Kun remontti on valmis, liitetään osakkaan muutostyöilmoitus ja remontin lopputarkastuspöytäkirja isännöitsijäntodistuksen liitteeksi. Siellä tiedot huoneistoon tehdyistä remonteista ja niiden tekijöistä säilyvät ja siirtyvät asunnonomistajalta seuraavalle. Tatu Pajuharjun mukaan urakoitsijat tekevät työnsä pääosin hyvin.

Lue myös: Jos alat remontoida, muista kertoa siitä taloyhtiössä

Ilmoita ainakin näistä remonteista:
  • lattiamateriaalin vaihto toiseen ja vanhan muovimaton poistaminen
  • lieden, tiski­ tai pyykkikoneen siirtäminen paikkaan, jossa niille ei ole ennestään liitäntöjä
  • vesihanojen ja wc­istuimen vaihtaminen ja muut vedentulon katkaisemista edellyttävät työt
  • kaikki saunan ja pesutilan remontit
  • kiinteästi asennettujen sähkö­johtojen muutokset
  • remontit, joissa puututaan lämpö­, vesi­, ilmanvaihto­ tai sähköjärjestelmiin
  • väliseinien muutokset, kuten aukotukset ja seinien siirrot
  • muutokset ulko­oveen, kuten postiluukkuun tai ovisilmään

The post Osakas, ethän ryhdy remonttiin suin päin? Muista muutostyöilmoitus, valvonta ja tarkastukset appeared first on Kotitalo-lehti.

Asukaskin voi tehdä huoltoon vikailmoituksen yhteisistä asioista

Ma, 09/23/2019 - 16:06

Rappukäytävän lamppu on sammunut, ja käytävässä on hämärää. 

Tomera asukas tai osakas voi huoletta ottaa yhteyttä kiinteistönhuoltoon ja tehdä vikailmoituksen lampusta. Jos taloyhtiössä on käytössä kiinteistönhuolto, on yhtiön kanssa väistämättä tehty myös sopimus palvelun sisällöstä. Valtaosa tavallisista huoltotöistä sisältyy sopimukseen, ja erikoisemmat työtilaukset tulevat isännöinniltä.

– Taloyhtiön hallituksen on syytä tuntea huoltosopimuksen sisältö ainakin pääpiirteittäin. Taloyhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista huolehtii kyllä isännöinti, toteaa Myyrmäen Huollon toimitusjohtaja Mika Lehtonen.

Lue lisää: Kiinteistönhuolto on tärkeä kumppani – näin yhteistyö sujuu

Osakkaiden ja asukkaiden ei tarvitse itse muistaa, mitä huoltosopimukseen kuuluu, vaan huoltoyhtiö toimii suodattimena. Jos puutteen korjaaminen ei sisälly huoltosopimukseen, huolto on yhteydessä isännöintiin ja pyytää luvan tehtävään. 

Lue lisää: Haluan laajemman huoltosopimuksen, mitä teen?

– Isännöitsijä on viestinviejä hallituksen suuntaan niissä huolto- ja korjaustöissä, joista koituu taloyhtiölle merkittäviä kustannuksia, Lehtonen muistuttaa.

Selkeä viestintä kiinteistönhuollon tehtävistä ja osakkaiden vastuulla olevista asioista helpottaa kaikkien arkea. Taloyhtiön omista poikkeuksista, kuten yhtiöjärjestykseen kirjatuista kunnossapitovastuista, on myös hyvä muistuttaa.

Lue lisää: 10 kysymystä kiinteistönhuollosta

The post Asukaskin voi tehdä huoltoon vikailmoituksen yhteisistä asioista appeared first on Kotitalo-lehti.

Mitä tehdä, kun taloyhtiössä on pysyvästi pimeitä ikkunoita? Taantuvien alueiden erityishaasteisiin on jo ratkaisuja

Ma, 09/23/2019 - 15:44

Taantuvien alueiden heikot tulevaisuuden näkymät ja niiden vastapainona pääkaupunkiseudun alati kasvava vetovoima ovat jo tuttuja väittämiä. Kokonaiskuva ei ole silti ihan näin kahtiajakautunut, vaan monisävyisempi.

Kaupungistuminen pitää paikkansa eikä se todellakaan ole yksin suomalainen ilmiö, vaan maailmansotien jälkeen alkanut yleinen kehitys kaikkialla Euroopassa.

Suomessa kaupungistumisen haasteisiin herättiin jo 1960–70-luvuilla. Valtiovalta linjasi, että lähes koko maa halutaan pitää asuttuna ja monilukuisten pienten ja keskisuurten keskusten Suomi voimissaan. Tuo periaate mainitaan yhä useimmissa valtioneuvoston asiakirjoissa, huomauttaa aluesuunnittelun ja -politiikan professori Sami Moisio Helsingin yliopistosta.

Suomessa kaupunkivetoisuus on 1990-luvun alun jälkeen silti korostunut. Sen erityispiirre on Moision mukaan se, että meillä halutaan ylläpitää laajaa kaupunkiseutujen verkostoa. Yleisesti puhutaan 30 kaupunkiseudun Suomesta. Kaupunkiseutu tarkoittaa itse kaupungin ohella sitä ympäröiviä maaseutukuntia.

– Mielenkiintoista on, että jotkut näistä kaupunkiseuduista ovat todella hyvässä kunnossa, muutamat taas luisumassa kohti vaikeuksia. Myös ryhmän sisällä tapahtuu kiintoisaa kehitystä. Osalla on hyvä muuttovoitto mutta heikko työllisyyskehitys. Jossain taas on hyvä työllisyyskehitys ja alhainen työttömyys, mutta silti paikkakunta ei houkuttele muuttajia, Moisio sanoo.

Asuntojen arvon näkökulmasta tilanne on samanlainen. Hyvin pärjäävien kaupunkiseutujen joukossa on paikkoja, jotka eivät kiinnosta muuttajia ja joissa asuntojen arvo ei siksi nouse. Toisaalta joukkoon mahtuu myös hankalan työllisyystilanteen mutta hyvän koulutustarjonnan kaupunkeja, joissa asuntojen arvot nousevat tai eivät ainakaan laske.

Entä kun vessa maksaakin 100 000 euroa?

Taantuvien alueiden asunto-osakeyhtiöt törmäävät pahimmillaan pulmien kirjoon. Eräässä esimerkkitapauksessa yrittäjä osti liiketilan kaupungin keskustassa sijaitsevan vanhan kerrostalon kivijalasta. Muutaman vuoden kuluttua hän törmäsi yllätykseen. Vaikka yrittäjä jo maksoi liiketilastaan kaksinkertaista hoitovastiketta asuinhuoneistojen omistajiin nähden, hän sai putkiremontin jälkeen tuplalaskun tehdyistä töistä. Yhtiöjärjestyksessä luki, että myös rahoitusvastikkeen – nykyisin pääomavastikkeen – kerroin on liiketiloissa kaksi.

Yritys kaatui, ja taloyhtiön muut osakkaat joutuivat vastikkeiden maksajiksi. Arenna Oy:n Rovaniemen yksikönpäällikkö Jaana Baas havainnollistaa:

– Tuollaisessa tapauksessa yritykselle saattaa tulla sadantuhannen euron vessa. Vanhoissa liiketiloissa ei välttämättä ole varsinaista kylpyhuonetta eikä oikeata keittiötäkään.

Baas huomauttaa, että kerrostalojen pienten liiketilojen omistajat ovat tyypillisesti yksin- tai pienyrittäjiä, joiden leipä on kapea. Tuplahintainen putkiremontti ei maksa itseään takaisin koskaan, etenkin jos remontin hinta on ollut korkeampi kuin liiketilan käypä arvo. Harva myöskään haluaa ostaa liikeosaketta, joka on raskaasti velkainen.

Baasin mukaan jotkut taloyhtiöt ovat jo törmänneet siihen, että liiketiloja halutaan vain vuokrata. Vastikekertoimien kohtuullistaminen voisi auttaa taloyhtiöt ulos tästä tilanteesta. Baasin kokemuksen mukaan osakkaat suhtautuvat kohtuullistamisiin kuitenkin nihkeästi. Usein kertoimen muutos vaatisi yhtiöjärjestyksen muuttamista. Siihen taas vaaditaan kaikkien niiden osakkaiden suostumus, joiden maksuosuus kasvaisi muutoksen myötä.

Muutamien uusimpien rovaniemeläisten kerrostalojen yhtiöjärjestyksiin on kirjattu, että liikehuoneistoilla on asuinhuoneistojen tapaan vain yksinkertainen vastike. Vaikka tämä on Baasin mukaan yhä harvinaista, se voi olla merkki taloyhtiöiden viisaasta varautumisesta huonompiin aikoihin.

Ruovedellä keksitty ratkaisuja tyhjille tiloille

Pohjois-Pirkanmaalla, vajaan 4 500 asukkaan Ruovedellä, ei ole tarvinnut keskustella taloyhtiöiden liiketilojen vastikekertoimien madaltamisesta. Ei, vaikka Ruovesi lukeutuu monilla mittareilla taantuvien paikkakuntien joukkoon. Tampereelle on tunnin ajomatka, kunta kärsii muuttotappiosta ja vuokralaisia on ollut ajoittain vaikea löytää tyhjilleen jääneisiin tiloihin.

Tili- ja isännöintikeskus Tilkkeen toimitusjohtajan Armi Pystylän mukaan salaisuus piilee yhteen hiileen puhaltamisessa. Ruovedellä ollaan kekseliäitä, ja kaikki aktiiviset toimijat otetaan mukaan kuntaa kehittämään, hän sanoo.

Taloyhtiöt ovat vuokranneet tyhjiä tilojaan esimerkiksi yhdistyksille. Myös kunta on osallistunut aktiivisesti käyttömahdollisuuksien ideointiin. Yleensä tilat on saatu aina uuteen käyttöön kuukauden, parin kuluessa tyhjentymisestä.

Paikallinen pankkikin on talkoissa mukana. Se on lainoittanut taloyhtiöiden saneeraushankkeita aina tarvittaessa. Pystylän mukaan pankissa ymmärretään, ettei asuntokannan pidä antaa rapistua. Tämä tukee asuntojen arvon säilymistä paikkakunnalla, mikä taas osaltaan houkuttelee ulkopaikkakuntalaisia muuttamaan Ruovedelle. Paluumuuttajia on jo tullutkin, samoin kesäasukkaista on saatu ympäri vuoden Ruovedellä viihtyviä kuntalaisia.

Pystylä uskoo, että ehkä jo kymmenen vuoden päästä tilanne on vielä parempi. Asuminen rauhallisella maaseudulla alkaa kiinnostaa entistä enemmän kiireisiä ja stressaantuneita kaupunkilaisia. Sekään ei haittaa, jos kunnan palveluvarustus häviää kattavuudessa kaupungille – nykyisinhän useimmat erikoiskaupan tuotteet ostetaan joka tapauksessa netistä. Etätyökin yleistyy koko ajan.

Purkaminen helpottui, mutta ei tarpeeksi

Jos taloyhtiössä alkaa olla paljon pimeitä, surullisia ikkunoita – siis tyhjilleen jääneitä huoneistoja – täytyy yhtiön hallituksen käydä läpi selviytymiskeinoja alati tiheämmällä kammalla. Viime kädessä rakennuksen voi purkaa ja tontin myydä. Pulmaksi voi muodostua se, että purkaminen maksaisi liki saman kuin uuden rakentaminen.

Ja mitä purkamisesta jää osakkaille käteen? Pahimmillaan yhä velkaa. Muuttotappioalueella sijaitsevan kiinteistön tonttikaan tuskin menee kaupaksi. Tällaisten syiden takia osakkaat saattavat asua talossa niin pitkään kuin se kestää asuttavassa kunnossa välttämättömimpien korjausten turvin.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ara myöntää avustusta vuokratalojen purkamiseen,
mutta ei asunto-osakeyhtiöiden purkamiseen – ei, vaikka talo olisi niin huonokuntoinen, että terveysviranomaiset määräisivät sen asumiskieltoon.

Baasin ja Pystylän mielestä avustusmalli pitäisi ulottaa asunto-osakeyhtiöihin. Samoin olisi tarpeen pohtia, voisiko viranomaismääräyksiä keventää taantuvien alueiden taloyhtiöiden osalta. Esimerkiksi julkisivuremontissa ei vaadittaisikaan nykyisen tiukkaa talon energiatalouden kohentamista. Näin talot säilyisivät kunnossa ja asuttavina.

Jotain valtiovalta on jo tehnytkin. Taannoin lakimuutoksella helpotettiin asunto-osakeyhtiön asettamista selvitystilaan. Nyt se onnistuu tietyissä tilanteissa neljäviidesosan enemmistöllä, kun aiemmin päätökseen tarvittiin kaikkien osakkaiden suostumus. Lain mukaan ehtona on, että yhtiön vastuulla oleva kiinteistön kunnossapito tuottaa osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa, kun huomioidaan osakehuoneistojen arvo ja käytettävyys.

Koska tuomioistuimien ennakkopäätöksiä ”huomattavasta vahingosta” ei toistaiseksi ole, lain tulkinnatkin ovat väljiä. Lakimies Tommi Leppänen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä sanoo, että ensikädessä ”huomattavan vahingon” määrittelee taloyhtiö itse. Laki velvoittaa yhtiön hankkimaan riippumattoman asiantuntijan lausunnon edellytysten täyttymisestä. Viime kädessä ratkaisun pitävyys testataan oikeusasteissa.

Jos todella kurjassa kunnossa olevan rakennuksen omistava taloyhtiö sijoittaa remonttiin vaikkapa euron, mutta se vaikuttaa asuntojen myyntiarvoon vain 20 senttiä, on saneeraus Leppäsen mukaan kannattamaton. Ainakaan investointi ei ole järkevä, vaikka sillä nostettaisiinkin asuntojen käyttöarvoa. Tällaisessa tilanteessa voisi siis olla mahdollista hakea asunto-osakeyhtiö selvitystilaa ja ehkä purkaa koko kiinteistö.

Mitä jos osakas ei maksa vastiketta?

Yksittäisen osakkaan ongelmille, kuten työttömyydelle, taloyhtiö tai isännöinti ei mahda mitään. Vastikerästeihin ne voivat kuitenkin suhtautua eri tavoin. Tavallisimmin osakasta muistetaan ensin huomautuksella, kun maksuja jää rästiin. Jos osakas ei reagoi huomautukseen mitenkään eikä maksa rästiä, laittaa isännöinti summan perintään. Ripeä menettely on tehokas ja taloyhtiön talouden kannalta perusteltu, mutta valmiiksi pulmissa olevalle osakkaalle kieltämättä tyly.

Huoneiston hallintaanottomenettelyllä taloyhtiö voi turvata, ettei osakas hukkaa osakeomaisuuttaan. Hallituksen tosin kannattaa pohtia, voiko asuntoon ylipäänsä saada vuokralaista. Jos ei, hallintaanottokaan ei välttämättä kannata. Kari Taka neuvoo, että silloin taloyhtiön kannattaa hakea saatavalle tuomio käräjäoikeudelta. Kun tuomio on saatu, voidaan rästi ulosmitata osakkaalta, jos tällä on muuta omaisuutta.

– Tämä toimii lähinnä sellaisiin osakkaisiin, joiden kohdalla ei ole kyse maksukyvyn puutteesta vaan maksuhaluttomuudesta, sanoo isännöintitoimenjohtaja Kari Taka Kotkan Seudun Talokeskuksesta.

Ruoveden yhteen hiilen puhaltavassa maalaiskunnassa asiat hoidetaan toisin. Vastikerästien perintä aloitetaan aina ottamalla yhteyttä osakkaaseen.

– Haluamme vähän kuulla ihmisen elämäntilanteesta, emmekä halua saattaa häntä pahempaan ahdinkoon. Meillä perintä on viimeisiä keinoja. Toki, jos taloyhtiön muut osakkaat kokevat, että maksuajan antaminen yhdelle on heitä kohtaan väärin, on rästit tietenkin pantava perintään. Toisaalta myöhästely tulee kompensoiduksi korkojen muodossa, joten ei siinä vielä rikota tasapuolisuuden periaatetta, Armi Pystylä kertoo.

Keskusteleva linja on tuottanut tulosta. Pystylä laskee, että Tilkkeen isännöimissä taloissa on rästejä vain muutamissa ja osakkaille on jouduttu laatimaan maksusuunnitelmia harvoin.

The post Mitä tehdä, kun taloyhtiössä on pysyvästi pimeitä ikkunoita? Taantuvien alueiden erityishaasteisiin on jo ratkaisuja appeared first on Kotitalo-lehti.

Kiinteistönhuolto on tärkeä kumppani – näin yhteistyö sujuu

Ma, 09/23/2019 - 15:06

Kiinteistönhuolto on taloyhtiölle tärkeä kumppani, joka hoitaa monia arjen sujuvuuteen ja turvallisuuteenkin liittyviä asioita. Jotta huolto sujuu hyvin, täytyy siitä tehdä tarpeeksi tarkka sopimus.

Huoltosopimuksessa sovitaan huollon laajuudesta. Sopimus kattaa yleensä kaksi asiaa: huollon ja hoidon, eli niin sanotut laitostyöt, sekä ulkotyöt eli ympäristöpalvelut.

– Erilaisissa taloyhtiöissä tarvitaan erilaisia asioita ja kaikesta täytyy sopia. Esimerkiksi tasakatto, hissi ja lämmitysmuoto vaikuttavat siihen, millaisia huoltotöitä taloyhtiössä täytyy tehdä. Huoltosopimuksessa sovitaan, kuka huoltotyöt hoitaa ja milloin, Kirkkonummen Huollon toimitusjohtaja Benjam Kukko sanoo.

Tietoa myös osakkaille ja asukkaille

Jos taloyhtiössä ollaan tyytymättömiä huollon tasoon, kannattaa ensin keskustella huoltoyhtiön kanssa. Keskustelussa kannattaa käydä läpi sopimus ja tarkistaa, onko kyse esimerkiksi väärinkäsityksestä sen suhteen, mitä on sovittu. Jos huoltoyhtiöllä ja taloyhtiöllä on eri käsitys sopimuksen sisällöstä, sopimusta täytyy tarkentaa.

– Jos vaikkapa pihatöiden suhteen on epäselvyyksiä, voi avuksi olla sopimukseen lisättävä karttaliite, jossa näkyy hoidettava alue ja tontin rajat sekä lumenläjityspaikat, Kukko neuvoo.

Usein asiat hoituvat keskustelemalla. Jos kehityskeskustelukaan ei auta, voi olla, että taloyhtiö joutuu tekemään reklamaation.

Myös osakkaille ja asukkaille kannattaa kertoa, mitä sopimuksenmukaiseen huoltoon kuuluu. Huoltosopimuksen sisällöstä voi keskustella esimerkiksi yhdessä yhtiökokouksessa. Lisäksi ydinasiat kannattaa tiedottaa myös ilmoitustaululla tai taloyhtiösivuilla. Ne voi listata tiiviisti ja selkeästi vaikkapa ranskalaisin viivoin. Jos osakkaat eivät esimerkiksi tiedä, että osa töistä on rajattu sopimuksen ulkopuolelle, saattavat he turhaan valittaa asiasta huoltoyhtiöön.

– Asukkaiden tulee tietää myös huollon yhteystiedot. Kannattaa myös neuvoa, missä asioissa huoltoon otetaan yhteyttä. Jos vaikkapa hana vuotaa, kannattaa soittaa huoltoon, ei isännöitsijälle. Kun yhteydenotto menee heti oikeaan paikkaan, hoituu ongelmakin nopeammin kuntoon, Kukko sanoo.

The post Kiinteistönhuolto on tärkeä kumppani – näin yhteistyö sujuu appeared first on Kotitalo-lehti.

Lunastusmenettelystä tuli kinkkinen jopa oikeudelle

Pe, 09/20/2019 - 15:36
Tapahtumien kulku

A oli ostanut asunto-osakeyhtiön osakkeet 31.10. Seuraavana päivänä isännöitsijä oli lähettänyt osakkaille tavallisen kirjeen, jonka mukaan heillä oli oikeus lunastaa A:n ostamat osakkeet ennen lunastusajan päättymistä 1.12. B oli ilmoittanut 29.11. päivätyllä kirjeellä lunastavansa osakkeet.

Yhtiöjärjestyksen lunastuspykälän mukaan, jos hallitus ei käytä lunastusoikeutta, osakkaiden on käytettävä oikeuttaan 14 päivän kuluessa siitä, kun hallitus on tiedottanut asiasta kaikille osakkaille. Yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaille voidaan tiedottaa asiasta todisteellisesti, muun muassa kirjatulla kirjeellä.

B katsoi, ettei yhtiöjärjestyksen mukainen 14 päivän mukainen lunastusaika ollut alkanut, koska hallitus ei ollut käsitellyt asiaa eikä tehnyt päätöstä yhtiön lunastusoikeuden käyttämättä jättämisestä. Lunastusilmoitusta ei myöskään ollut lähetetty osakkaille yhtiöjärjestyksen mukaisesti vaan tavallisella kirjeellä.

A nosti asiassa kanteen ja vaati käräjäoikeutta vahvistamaan, ettei B:llä ollut oikeutta lunastaa osakkeita, koska ilmoitus lunastamisesta oli tehty yhtiöjärjestyksessä määrätyn ajan päättymisen jälkeen.

Tuomio

Yhtiöjärjestyksessä määrätty 14 päivän lunastusaika oli alkanut siitä, kun isännöitsijä oli tavallisella kirjeellä lähettänyt osakkaille tiedon lunastusmahdollisuudesta 1.11. Lunastusvaatimus oli esitetty 29.11. eli hovioikeuden mukaan liian myöhään. Sillä, että lunastusajan päättymisestä oli ilmoitettu kirjeessä virheellisesti, ei ollut asiassa merkitystä.

Oikeudellinen arviointi

Asia olisi voitu ratkaista myös toisin. Lain mukaan kuukauden määräaikaa voidaan lyhentää, mutta yhtiöjärjestyksessä oli poikettu myös lunastusajan alkamisajankohdasta. Määräystä voitaisiin kokonaisuudessaan pitää pakottavan lain vastaisena, jolloin 14 päivän määräajan sijaan tulisi soveltaa kuukauden määräaikaa. Tällöin lunastusvaatimus olisi tehty määräajassa.

The post Lunastusmenettelystä tuli kinkkinen jopa oikeudelle appeared first on Kotitalo-lehti.

Sanakirja: Hallintamuotojakauma

Pe, 09/20/2019 - 13:13

Hallintamuotojakauma tarkoittaa käytännössä asuinalueiden monimuotoista asuntotarjontaa, jonka avulla turvataan myös eri hintaisten asuntojen saatavuus. Ihanteen mukaisesti rakennuksissa on sekä pieniä että isoja asuntoja ja kaupunginosassa tai asuinalueella sekä vuokra- että omistusasuntoja.

Tarjolle pyritään saamaan aina myös välimallin asuntoja, kuten asumisoikeusasuntoja. Hallintamuotojakauma on siis kuntien kaavoittajien työkalu sosiaalisesti kestävään asuntopolitiikkaan.

Jo olemassa olevaa taloyhtiötä hallintamuotojakauma koskettaa, jos esimerkiksi suuressa taloyhtiössä ryhdytään purkavan uusrakentamisen hankkeeseen. Eli jos huoneistojen määrä kasvaa rakennettavien lisäkerrosten myötä, voi kaavoittaja sanoa sanansa siihen, minkälaisia asuntojen tulisi olla. Yleisellä tasolla hallintamuotojakauma vaikuttaa siihen, minkälainen naapurusto tai lähialue taloyhtiölle kehittyy.

The post Sanakirja: Hallintamuotojakauma appeared first on Kotitalo-lehti.

Sivut