Kotitalo-lehden uutisia

Tilaa syöte syöte Kotitalo-lehden uutisia
Taloyhtiöiden lehti
Syötteen kokonainen osoite. 1 tunti 11 min sitten

Milloin uudiskohteelle palkataan isännöitsijä?

To, 12/05/2019 - 13:31

Myös vasta rakenteilla olevalla talolla on jo isännöitsijä. Isännöitsijän on palkannut rakennuttaja ja valinnut rakennusliikkeen työntekijöistä koostuva hallitus. Rakenteilla olevan talon isännöitsijä tekee kohdekäyntejä ja kilpailutuksia sekä valmistelee erilaisia sopimuksia ja tilaisuuksia, esimerkiksi hallinnonluovutusta sekä vastaanottotarkastusta.

Kun asukkaat muuttavat uudiskohteeseen, isännöinti on taloyhtiön edustajana mukana luovutuskokouksessa. Uusi, taloyhtiön osakkaista muodostettu hallitus aloittaa työnsä luovutuksen jälkeen.

Isännöinti on hallituksen apuna, jotta uudiskohteen vastaanotossa reklamointi ja muut toimenpiteet hoidetaan oikea-aikaisesti ja oikein. Rakennuttajan valitsemaa isännöintiä ei kannattaa kilpailuttaa automaattisesti. Hallituksen kannattaa ensin selvittää, sopiiko isännöinti kyseiselle taloyhtiölle ja käydä isännöitsijän kanssa läpi isännöintisopimus sekä kaikki muut sopimukset liitteineen.

The post Milloin uudiskohteelle palkataan isännöitsijä? appeared first on Kotitalo-lehti.

Lotraako naapurisi vettä sinun rahoillasi? Kohta se loppuu

To, 12/05/2019 - 10:27

Käyttöveden laskutus on sujunut hyvin taloyhtiöiden määrittämillä vesimaksuilla, mutta muutos on tulossa. EU haluaa ohjata vesilaskutusta läpinäkyvämpään suuntaan siten, että taloyhtiön asukkaat näkisivät vesilaskustaan kuluttamansa vesimäärän ja sen lämmittämiseen tarvitun energian. Laskutettu summa määräytyisi tarkalleen niiden mukaan.

Tutkimusten mukaan havahtuminen omaan kulutukseen ja sen kustannuksiin laskee veden ja energian kulutusta. Tavoitteen ajamiseen on nyt valjastettu uusi EU:n energiatehokkuusdirektiivi. Se on saatettava voimaan jäsenmaiden lainsäädäntöön ensi vuoden lokakuuhun mennessä. Direktiivin mukaan huoneistokohtaiset vesimittarit olisi asennettava jokaiseen taloyhtiöön ja niitä olisi myös käytettävä vesilaskutuksen perusteena.

Pelkästään Suomen rivi- ja kerrostaloissa direktiivi koskee 2,7 miljoonaa ihmistä. Asiaa valmistellaan parhaillaan työ- ja elinkeinoministeriössä, ja siitä odotetaan seuraavaksi hallituksen esitystä.

Monissa taloyhtiöissä ei ole mittareita

Ennen kuin direktiivi taipuu laiksi, TEM:in on ratkaistava monta käytännön ongelmaa. Direktiivi istuu huonosti suomalaiseen asunto-osakeyhtiömalliin, jollaista muualla Euroopassa ei tunneta. Asiaa on kuitenkin edistetty jo aiemmin: vuodesta 2013 lähtien vesimittareiden asentaminen on ollut pakollista sekä uudisrakennuksiin että putkiremontin yhteydessä vanhoihin taloyhtiöihin.

Suomessa on kuitenkin edelleen runsaasti taloyhtiöitä, joissa ei ole huoneistokohtaisia vesimittareita.

– Maalaisjärki sanoo, että vanhassa talokannassa vesimittarien asennus tulisi ajankohtaiseksi vasta sitten, kun niissä on linjasaneeraus käsillä. Silloin tarvittaisiin aika pitkä siirtymäaika vanhalle talokannalle, sanoo Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén.

Hän ottaa esimerkiksi taloyhtiön, jossa putkiremontti on tehty vuonna 2012, jolloin huoneistokohtaiset vesimittarit eivät olleet vielä pakollisia. Korjatuilla putkistoillaan ja viemäreillään taloyhtiö pärjäisi hyvin kymmeniä vuosia eteenpäin, vaikka mittareita ei olisikaan.

Sallmén kertoo olevansa luottavaisin mielin sen suhteen, että asiaan löytyy ratkaisu. Kaikissa direktiiveissä, kuten tässäkin, on kansallista liikkumavaraa, jos se vain halutaan käyttää.

– Olisihan se aivan mahdotonta ja vastoin kaikkia järkiargumentteja, että ehjää järjestelmää pitäisi alkaa remontoimaan.

Myyntipäällikkö Tapio Rask suomalaisia vesimittausjärjestelmiä valmistavasta Vertosta sanoo,
että ilman putkiremonttia huoneistokohtaisten vesimittarien asentaminen on täysin mahdotonta.

– Sellaista ei pystytä nykytekniikalla tekemään. Sellaista ei ole edes lähitulevaisuudessa näkyvillä. Nykytekniikka vaatii, että putki on laitettava poikki ja siihen on laitettava anturi, jonka läpi vesi kulkee. Vanhoissa taloyhtiöissä se olisi niin kallista, että sellaista ei tehdä. Vesimittarien asennus voisi maksaa jopa puolet putkiremontin hinnasta. Vaikka kuinka direktiivissä haluttaisiin, niin ei tule onnistumaan.

Mittarit on pitänyt asentaa, muttei käyttää

Kuntien rakennusvalvonnan myöntämät poikkeukset vesimittareiden ovat tiettävästi olleet häviävän harvinaisia. Mielenkiintoista kuitenkin on, ettärakennusmääräykset eivät ota kantaa siihen, käyttääkö taloyhtiö asennettuja mittareita vesilaskutuksen perusteena vai ei.

Huoneistokohtaiset mittarit on siis pitänyt asentaa, mutta niitä ei ole ollut pakko käyttää.

– Joissain taloyhtiöissä ajatusmaailma on se, että vesi on niin halpaa, että sitä ei kannata erikseen ruveta laskuttamaan. Ajatellaan, että laitetaan ne halvimmat vesimittarit, kun ei me kuitenkaan oteta niitä käyttöön, Rask kuvailee.

Sekä Helsingin Sanomat että Kauppalehti ovat kertoneet, että monessa talossa mittarien käytöstä on luovuttu, koska lukemat on koettu epäluotettaviksi. Syyksi käytöstä luopumiselle on esitetty myös asukkaiden kuumentuneita tunteita, kun vesilasku onkin yhtäkkiä ollut yllättävän suuri.

– Ensimmäisen huoneistokohtaisen laskutuksen jälkeen noin viisi prosenttia taloyhtiön asukkaista hyökkää isännöitsijän kimppuun, että nyt hommassa on jotain mätää. Näin käy joka kerta. Jos vesimaksu on aiemmin ollut vain 20 euroa kuukaudessa, yhtäkkiä se on voinut nousta kolmin- tai nelinkertaiseksi, Rask kertoo.

Tieto omasta kulutuksesta laittaa ajattelemaan

Suomalaiset kuluttavat keskimäärin 140 litraa vettä vuorokaudessa. Raskin mukaan karkeasti ottaen noin viisi prosenttia asukkaista aiheuttaa suurimman vedenkulutuksen taloyhtiössä. Toiset pärjäävät 50 litralla, mutta harvinaista ei ole sekään, että viemäriin lorahtaa 300 litraa vuorokaudessa.

– Suurta vedenkulutusta selittävät yleensä pitkät suihkut. Toiseksi suurin kulutuspiikki on astioiden tiskaaminen käsin.

Muitakin huomaamattomia vesisyöppöjä on. Rask mainitsee, että hampaiden peseminen tai parran höylääminen veden juostessa hanasta nostaa kulutusta paljon. Kun taloyhtiöön asennetaan huoneistokohtaiset vesimittarit, yhtiön vedenkulutus laskee yleensä 30 prosentilla.

– Jos kysyttäisiin kadulla, kumpi on kalliimpaa, sähkö vai vesi, vastaus olisi aina sähkö. Totuus on toinen. Vesi maksaa kotitaloudelle suunnilleen kaksi kertaa sen, mitä sähkö. Mutta kun vettä ei ole mitattu eikä sen kustannustasoa tiedetty, sitä on käytetty holtittomasti. Vasta tieto kustannuksista laittaa ihmiset ajattelemaan ja vähentämään vedenkulutusta.

Vesi maksaa kotitaloudelle suunnilleen kaksi kertaa sen, mitä sähkö.

Kun huoneistokohtaisiin vesimittareihin siirrytään, veden hintaan lasketaan myös veden lämmityksen kustannus. Tätä ei ole perinteisesti tehty taloyhtiötasolla. Veden lämmittäminen maksetaan taloyhtiössä esimerkiksi kaukolämpölaskun kautta, eikä siinäkään laskussa erotella rakennuksen ja veden lämmittämisen kuluja.

– Monet osakkaat luulevat, että kaukolämpölasku tulee talon lämmittämisestä, mutta käyttöveden lämmittäminen kattaa noin kolmasosan kaukolämpölaskusta. Yllätys tulee siitä, kun se kolmasosa siirretäänkin asukkaiden käyttövesikustannuksiin, mihin se oikeasti kuuluu. Taloyhtiö säästää, mutta kaikki asukkaat eivät, Rask selvittää.

Tuliko asennettua liian halvat mittarit?

Isännöitsijä Mika Wallin helsinkiläisestä ASA-Isännöinnistä kertoo, että huoneistokohtaiset vesimittarit toimivat sekä hyvin että huonosti riippuen siitä, millaiset mittarit taloon on asennettu. Hänen näkökulmastaan erot syntyvät siitä, kuinka helposti mittareista saadaan tietoa.

– Isännöitsijän työtä helpottaa, jos tieto kulkee suoraan isännöinnin ohjelmistoon ilman mekaanista siirtotyötä. Mutta meillä on myös sellaisia kohteita, joissa huoltomies käy ottamassa valokuvat jokaisesta mittarilukemasta erikseen ja toimittaa ne koosteena meille. Valitettavasti tietojen kirjaaminen ja tallentaminen toimiston järjestelmään tuottaa taloyhtiöille lisäkuluja, Wallin sanoo.

Hän kertoo, että monessa taloyhtiössä mietitään parhaillaankin, asennetaanko vain ne halvimmat mittarit, koska niitä ei ole kuitenkaan pakko ottaa käyttöön.

– Kun järjestelmän hankintaa suunnitellaan, eri hintaisten vaihtoehtojen kohdalla ei ole välttämättä edes kerrottu, mitkä ovat mittareiden koko elinkaaren käyttökustannukset, Wallin sanoo.

Verton Tapio Raskin mukaan heidän järjestelmässään mittareiden käyttö ei maksa taloyhtiöille mitään. Kun taloyhtiö on hankkinut mittarit ja isännöinnille ohjelmiston, asukkaat voivat ladata kännykälleen ilmaisen sovelluksen, josta veden kulutusta voi seurata reaaliaikaisesti. Tiedot kulkevat isännöinnin ohjelmistoon automaattisesti, ja isännöinti tekee niistä laskut.

– Laskusta huomataan, että kyllä tämä taitaa pitää paikkaansa, kun Tallinnan matkan aikana ei näköjään mennyt yhtään vettä, Rask havainnollistaa.

Laki menee yhtiöjärjestyksen edelle

Vesimittarikauppiaat ovat olleet hyvin tietoisia siitä, että Suomessa laki on edellyttänyt asuntokohtaisten vesimittareiden asentamista uudis- ja putkiremonttikohteisiin. Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukes huomautti viime vuonna alan ammattilaisia, että vain vaativat testit hyväksytysti läpikäyneitä vesimittareita voi käyttää laskutuksessa.

Mittareiden asennuksessa on myös huomattavia eroja: ne pitää asentaa joko pysty-, vaaka- tai vinoputkeen mittarista riippuen. Jos mittarit on asennettu väärin, myös mittaustulokset ovat epäluotettavia.

– Selvittelyssä on tullut esiin asennuksessa tehtyjä virheitä: esimerkiksi suorat putkiosuudet puuttuvat tai mittari on asennettu asennusohjeiden vastaisesti näyttötaulu alaspäin. Asennusvirheiden vaikutusta mittaustarkkuuteen on vaikea selvittää, ylitarkastaja Heikki Koivula sanoo Tukesin tiedotteessa.

Kehnosta laadusta ei ole Raskin mielestä kenellekään mitään iloa.

– Koko alaa haittaavat sellaiset toimijat, joita ei kiinnosta, toimivatko mittarit ja onko ne asennettu oikein. Jos on tullut asennettua kehnot mittarit, ne voi vaihtaa parempiin, mutta ilmaista se ei ole. Ja osakkaita harmittaa, kun järjestelmästä on jo kertaalleen maksettu, hän sanoo.

Kun asuntokohtaisten vesimittareiden käyttäminen laskutuksessa tulee direktiivin mukaan pakolliseksi, nousee edistyneemmän laitekannan suosio, uskoo isännöitsijä Wallin. Pakollisuus siis tulee, mutta ehkä jonkinlaisella siirtymäajalla.

Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén huomauttaa, että vaikka taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä olisi sovittu veden laskutuksesta taloyhtiön henkilöluvun mukaan, direktiivistä syntyvä laki menee yhtiöjärjestyksen edelle.

– Näin direktiiviä lienee pakko tulkita, eikä siinä ole juurikaan valinnanvaraa, hän sanoo.

The post Lotraako naapurisi vettä sinun rahoillasi? Kohta se loppuu appeared first on Kotitalo-lehti.

Liian moni taloyhtiö reputtaa paloturvallisuudessa ja sillä on murheellisia seurauksia – siksi pelastussuunnitelmaa ei saisi unohtaa

Ma, 11/25/2019 - 16:22

Suomessa kuoli 51 ihmistä tulipaloissa vuonna 2018. Rakennuksissa sattuneista palokuolemista 21, eli lähes puolet, tapahtui rivi- ja kerrostaloissa. Luvut ovat murheellisia, mutta niihin voi vaikuttaa: paloturvallisuuteen vaikuttavat palohälytysjärjestelmät ja hyvä pelastussuunnitelma, jota myös toteutetaan arjessa.

Helsingissä sijaitsevassa 24 asunnon Asunto Oy Luoteisväylä 30:ssä tehtiin äskettäin putkiremontti. Samalla taloyhtiö päätti tehdä mittavia parannuksia talon paloturvallisuuteen: palohälytysjärjestelmä uusittiin ja kytkettiin suoraan sähköverkkoon, yhteiset tilat siivottiin ylimääräisestä palokuormasta, palo-ovien kunto tarkastettiin ja pelastussuunnitelma päivitettiin ajan tasalle.

– Siirryttiin dinosaurusajasta nykyaikaan, kuvailee hallituksen puheenjohtaja Ari V. Mentu.

Mentu kertoo, että aikaisemmin osa yhteisten tilojen hälyttimistä oli väärin sijoitettu, mikä aiheutti turhia hälytyksiä.

– Saunaosaston hälyttimet huusivat joskus aiheettomasti. Siinä syntyi vähän poika ja susi -ilmiö, kun asukkaat eivät enää ottaneet hälytyksiä todesta.

Pelastussuunnitelman taloyhtiö teetti kiinteistöja turvallisuusalan yritys Safetumilla. Yritys teki talossa riskitarkastuksen ja kirjasi ylös puutteet. Yhtiön hallituksen vastuulle jää suunnitelmasta tiedottaminen.

– Pelastussuunnitelma jaetaan kaikille osakkaille ja asukkaille, ja siihen kehotetaan tutustumaan, Mentu sanoo.

Turvallisuudesta pitäisi puhua enemmän

Suomen Pelastusalan Keskusjärjestön (SPEK) turvallisuusasiantuntija Jari Poudan näppituntuma on, että pelastussuunnitelman laatiminen ja siitä tiedottaminen on hoidettu taloyhtiöissä kohtalaisesti.

– Yhtiöllä on velvollisuus ilmoittaa suunnitelmastaan pelastusviranomaiselle, mutta siitä, miten kattavia suunnitelmat ovat ja miten niistä kerrotaan asukkaille, ei ole olemassa virallisia tilastoja, Pouta sanoo.

Perusongelma on, että pelastussuunnitelma tuppaa unohtumaan.

Pelastussuunnitelma on laadittava vähintään kolmen huoneiston asuinrakennuksiin. Taloyhtiön hallitus tekee pelastussuunnitelman harvoin itse, vaan sen laatiminen ulkoistetaan yleensä kilpailutuksen kautta joko isännöintiyritykselle tai kiinteistö- ja turvallisuusalan yritykselle. Jos työn tekee turvallisuusyritys, isännöitsijä on yleensä välikätenä.

– Malli on mielestäni toimiva. Siitä on hyötyä, että kiinteistöä katsoo ulkopuolinen ammattilainen, sanoo Mentun yhtiön isännöitsijänä toimiva Eveliina Leskinen Olarin Huolto Oy:stä.

Leskisen mukaan myös isännöitsijän täytyy tuntea kiinteistölle laadittu pelastussuunnitelma. Kiinteistökohtaiset tiedot, esimerkiksi tiedot poistumisreiteistä ja kokoontumispaikoista, ovat pelastussuunnitelman olennaisinta sisältöä. Lain mukaan tiedotusvastuu pelastussuunnitelmasta on rakennuksen haltijalla, eli käytännössä hallituksella, mutta laki jättää hallitukselle harkinnan varaa: suunnitelmasta on tiedotettava asukkaille ”tarvittavalla tavalla”.

– Perusongelma on, että suunnitelma tuppaa unohtumaan, ellei yhtiön hallinnossa ole mukana ihmisiä, joille paloturvallisuus on sydämen asia, Pouta sanoo.

Pelastussuunnitelman ideana on saada asukas miettimään riskejä.

– Taloyhtiöissä tämä aihe pitäisi saada yleiseen keskusteluun. Turvallisuudesta puhuminen koetaan kuitenkin epäseksikkääksi.

Lakisääteiset asiat eivät ole kaikilta osin kunnossa

Palveluyritys Safetumin kokoama pelastusturvallisuuden vuositilasto kertoo, että pelastussuunnitelman mukaisia toimenpiteitä toteutetaan kiinteistöissä keskimäärin välttävästi. Se tarkoittaa, että lakisääteiset asiat eivät ole kaikilta osin kunnossa.

Tiedot perustuvat Safetumin asiakkaistaan keräämään aineistoon. Yhtiö tarkasti viime vuonna lähes 4 000 asuin- ja toimistokiinteistöä. Safetumin toimitusjohtajan Tuomas Jurvelinin mukaan puutteita on tyypillisesti taloyhtiöiden rakenteissa, paloturvallisuuslaitteiden huollossa sekä pelastussuunnittelussa ja siitä tiedottamisessa.

Lähes joka neljäs kiinteistö ei ollut tiedottanut pelastussuunnitelmasta asukkaille asianmukaisesti.

– Tyypillinen rakenteellinen riski on puute palokatkoissa. Esimerkiksi sähkökeskuksesta on vedetty sähköjohdot katon läpi ylempään kerrokseen, eikä läpivientiä ole tiivistetty palokatkomassalla niin, ettei palo pääse rakenteisiin, Jurvelin kertoo.

Lain edellyttämä pelastussuunnitelma löytyy lähes kaikista taloyhtiöistä, mutta viime vuonna 62 prosentissa eli reilusti yli puolissa Safetumin tarkastamista kiinteistöistä suunnitelma ei ollut ajan tasalla. Lähes joka neljäs kiinteistö ei ollut tiedottanut suunnitelmasta asukkaille asianmukaisesti.

– Paloturvallisuuteen liittyvät vaarat ja riskit pitäisi tunnistaa ja tehdä niistä johtopäätelmät pelastussuunnitelmaan. Vain tunnistettuihin riskeihin voidaan varautua, Jurvelin toteaa.

Mentu toteaa, että taloyhtiön hallituksessa ei voi olla kaikkien alojen asiantuntijoita, eikä jäsenillä ole välttämättä valmiiksi tietoa esimerkiksi pelastuslain sisällöstä. Hänen taloyhtiössään ei ole nimetty erityistä turvallisuusvastaavaa, vaan paloturvallisuusasiat on vastuutettu puheenjohtajalle.

Mentu luonnehtii oman yhtiönsä isännöitsijää käytännön tekijäksi, joka toimeenpanee hallituksen esittämiä korjausesityksiä ja huolehtii aktiivisesti myös paloturvallisuudesta. Kun Mentun taloyhtiö päätti teettää pelastussuunnitelmansa Safetumilla, isännöitsijänä toimiva Eveliina Leskinen oli mukana tarkastuskierroksella. Hän myös tarkasti Safetumin tekemän suunnitelman ja tiedotti siitä asukkaille.

Leskinen sanoo, että isännöitsijällä on yleensä paljon hoidettavaa taloyhtiöiden paloturvallisuudessa. Hallitus viime kädessä vastaa paloturvallisuudesta, mutta tavallinen malli on se, että käytännön työ ulkoistetaan isännöitsijälle.

– Tyypillisesti isännöitsijä huolehtii esimerkiksi siitä, että pelastussuunnitelma on päivitetty ja sammuttimet ja sprinklerilaitteet huollettu ajallaan, lakisääteiset tarkastukset tehty ja asukkaille tiedotettu pelastussuunnitelmasta, Leskinen kertoo.

Tarvitaan tietoa ja asenteiden muokkausta

SPEKin Jari Pouta painottaa asukkaiden vastuuta paloturvallisuudessa. Taloyhtiöissä paloturvallisuus on sekä taloyhtiön että asukkaan asia.

– Herättelisin ihmisiä katsomaan omaa kotia. Edelleenkään kaikki eivät miellä esimerkiksi sitä, miten vaarallisia tuikkukynttilät voivat olla, jos ne asettaa liian lähelle toisiaan, Pouta sanoo.

Edelleen moni vastaa, että menisi hätätilanteessa savuiseen porraskäytävään.

Tuikkukynttilöissä on metallinen kuppi, joka kuumenee tuikun palaessa. Kuumennut kuppi voi kuumentaa ja höyrystää liian lähelle asetetun tuikkukynttilän steariinin niin, että neste syttyy tuleen ja roihahtaa liekkeihin. Poudan mukaan SPEKin selvityksissä tulee säännöllisesti esille, että ihmisillä on usein vääriä käsityksiä siitä, miten tulipalotilanteessa tulisi kerrostalossa toimia – vaikka oikeat ohjeet löytyisivät pelastussuunnitelmasta.

– Tästä on puhuttu sata vuotta, mutta edelleen moni vastaa, että menisi hätätilanteessa savuiseen porraskäytävään. Oikea tapa on pysytellä huoneistossa. Ei ymmärretä, miten myrkyllistä se savu voi olla.

Vanha virsi on myös palovaroittimista muistuttaminen. Vanhoissa kiinteistöissä, joissa huoneistojen palovaroittimet toimivat pattereilla, varoittimien kunnosta huolehtivat lain mukaan asunnon haltijat. Sähköverkkoon kytkettyjen varoittimien taas katsotaan olevan kiinteitä sähköasennuksia, ja niistä vastaa kiinteistön omistaja.

– Näin on lainsäätäjä päättänyt. Kaikissa huoneistossa varoittimia ei edelleenkään ole, ne on sijoitettu väärin tai niissä ei ole patteria. Tilanne paranisi, jos taloyhtiö hoitaisi kaikki varoittimet, Pouta sanoo.

Myös Isännöintiliitto on ajanut kaikkien palovaroittimien asentamisen ja vuosihuollon siirtämistä taloyhtiön vastuulle. Asukkaiden asennemuokkaus ei tapahdu itsestään, vaan Poudan mukaan se edellyttää oma-aloitteisuutta taloyhtiöltä.

– Perinteinen tapa on, että taloyhtiö pyytää vapaapalokunnan järjestämään sammutusharjoituksen. Asennekasvatus ei ole lakisääteistä, vaan se vaatii hallitukselta aktiivisuutta.

Viestinnällä on suuri merkitys

Safetumin Tuomas Jurvelin sanoo, että pelkkä asennemuutos ei riitä, vaan tarvitaan lisää tietoa.

– Pitäisi alkaa tarkastelemaan turvallisuutta kokonaisuutena. Muun muassa Safetum myy asiakkailleen palvelua, jossa kiinteistökohtaiset pelastussuunnitelmat ja niitä koskevat tiedotteet sekä paloturvallisuuteen liittyvät viranomaisohjeet ovat sähköisesti taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden saatavilla.

Jurvelinin mukaan hyvä pelastussuunnitelma huomioi kohteen erityispiirteet ja perustuu kiinteistön vaarojen ja riskien arviointiin, joka on tehty paikan päällä.

Tärkeimpiä asioita on, että suunnitelmasta tiedotetaan asukkaille.

– Tärkeimpiä asioita on, että suunnitelmasta tiedotetaan asukkaille, eikä se jää esimerkiksi jonkun hallituksen jäsenen haltuun Word-dokumenttina. Me tuotamme aineistoa viestinnän tueksi, mutta hallitus viime kädessä vastaa viestinnän toteuttamisesta.

Palveluntarjoajan toive on, että taloyhtiöt velvoitettaisiin teettämään säännöllinen riskinarviointi, jotta kiinteistön tilaa seurattaisiin nykyistä tiiviimmin.

– Paloturvallisuudesta huolehtiminen on myös taloudellisesti järkevää. Esimerkiksi vakuutusyhtiö saattaa vähentää tulipalovahingoista maksamiaan korvauksia, jos lakisääteisiä velvoitteita on laiminlyöty, Jurvelin huomauttaa.

Suora yhteys päivystykseen ei pelasta palolta

Moni taloyhtiö on ostanut palvelun, jossa uudenaikainen palohälytysjärjestelmä hälyttää suoraan palveluntarjoajan päivystykseen.

– Jos esimerkiksi vikahälytykset eivät välity eteenpäin, todellisessa palotilanteessa laitteisto saattaa olla vikatilassa eikä hälytä havaitsemastaan palosta asukkaille. Jos laitteisto hankitaan, sitä tulee myös huoltaa ja ylläpitää, Jurvelin sanoo.

SPEKin Pouta painottaa, että hätätilanteessa asukkaan ei pidä tuudittautua huoltoyhtiön apuun.

– Jos jää odottelemaan, että huoltomies hoitaa avun paikalle, todennäköisesti avun saapuessa on jo myöhäistä. Tulipalo kehittyy täyden palamisen vaiheeseen noin seitsemässä minuutissa. Jos talossa palaa, ihmisen pitää itse toimia.

Hallituksen puheenjohtaja Mentu sanoo, että tärkeää on myös se, miten paloturvallisuudesta viestitään taloyhtiössä. Hänen yhtiössään luontevaksi kanavaksi on muodostunut talon yhteinen Facebook-ryhmä.

– Siellä on edustajat melkein kaikista asunnoista. Siellä on hyvä heittää ohjeita ja käydä keskustelua esimerkiksi pelastusteille parkkeeraamisesta tai grillin käytöstä. Opastusta on hyvä antaa, mutta se kannattaa tehdä niin, ettei se tunnu käskemiseltä. Ihmiset ovat kuitenkin erilaisia, Mentu sanoo.

Neuvoja pelastussuunnitelman tekoon saa SPEKin sivuilta.

The post Liian moni taloyhtiö reputtaa paloturvallisuudessa ja sillä on murheellisia seurauksia – siksi pelastussuunnitelmaa ei saisi unohtaa appeared first on Kotitalo-lehti.

Kiinteistöala on heikosti digitalisoitunut, mutta yhteistyöllä kurssi voidaan kääntää

Ti, 11/19/2019 - 10:37

Ihmettelin aiemmin, miten tuollaiseen suhteellisen simppeliin paperiin kuin isännöitsijäntodistus voi liittyä niin paljon variaatioita, vastuukysymyksiä ja riitoja. Kun astuin Isännöintiliiton puikkoihin, huomasin, että isännöitsijäntodistus kuvastaa tiivistetyssä muodossa koko isännöintialan digitalisaation haasteita ja mahdollisuuksia.

Kiinteistöala on heikosti digitalisoitunut. Moni tiedostaa, että alan sähköisten palveluiden, data-alustojen ja järjestelmien kehittyminen toisi enemmän hyvää kaikille. Tiedon ja palveluiden helppo saatavuus, liikkuminen ja personointi kiinnostavat kaikkia. Myös isännöinnille digitalisaatio vapauttaisi aikaa uusien palveluiden ja uudenlaisen liiketoiminnan kehittämiseen. Isännöitsijän ajan ei pitäisi kulua päivittäin lainaosuuksien laskemiseen vaan kiinteistöjen strategiseen ylläpitämiseen, kehittämiseen, parhaiden palveluiden hankkimiseen ja hallitusten sparraamiseen.

Uudenlaiset järjestelmät mahdollistaisivat myös osakkaille paremman palvelun. Heillä olisi käden ulottuvilla reaaliaikainen tieto omaan osakkeeseen liittyvistä maksu-, laina- ja korjaustiedoista ja yhteydenpito hallitukseen, isännöitsijään ja huoltoon tapahtuisi yhdessä kanavassa.

Alan muutos on kuitenkin nurkan takana. Markkinoille on jo tullut järjestelmätoimittajia, joilla on kunnianhimoisia hankkeita nostaa kiinteistöala ja isännöinti sähköiselle aikakaudelle. Platform of Trust on vilahtanut keskusteluissa. Digitalisaation osalta Isännöintiliitto voi olla mukana asiaa edistävissä hankkeissa, apuna välittämässä tietoa alan tarpeista sähköisten palveluiden kehittäjille ja toisaalta kertomassa jäsenkunnalle uusista innovaatioista.

Jotta asiaa saadaan eteenpäin, on jatkossa sekä alan järjestöjen että yritysten tehtävä enemmän yhteistyötä. Vaikka Isännöintiliitto on toimialajärjestö, jossa ovat laajasti edustettuina sekä yritykset että henkilöisännöitsijät – kaikki tietyllä tavalla toistensa kilpailijoita – voidaan yhteistyöllä saada aikaan sellaisia muutoksia, joihin kukaan yritys ei yksinään pysty.

Ja mitä isännöitsijäntodistukseen tulee, niin ehkä joskus on kaikkien isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden osakkaiden arkipäivää, että todistus lainaosuuksineen saadaan oikeasti järjestelmästä ulos yhdellä napinpainalluksella. Nyt ollaan vielä aika kaukana siitä.

The post Kiinteistöala on heikosti digitalisoitunut, mutta yhteistyöllä kurssi voidaan kääntää appeared first on Kotitalo-lehti.

Onko taloyhtiöllänne varaa säästää kiinteistönhuollosta?

Ke, 11/13/2019 - 15:25

Viime talvena Helsingissä vallitsi uutisotsikoiden mukaan ”lumikaaos”. Lähes jokainen ulkonaliikkuja tuskaili tilannetta: ei voi kävellä, ei pyöräillä, ei autoilla. Julkisella liikenteelläkin oli vaikeuksia lumen vallatessa kadut ja raiteet.

Monena aamuna ja iltapäivänä kaikkein vähälumisin alue oli kotitaloni ympäristö. Kun astuin aamuhämärään, oli oven edusta jo kolattu ja hiekoitettu. Astuttuani jalkakäytävällä tontin rajan yli naapuriyhtiön puolelle, meinasi kenkä livetä liukkaalla tai lunta kiivetä sisään nilkoista.

Hieman samanlaisesta tarkasta rajanvedosta kirjoitettiin Helsingin Sanomissa. Tässä tapauksessa tonttien raja kulki portaiden keskellä, joten syksyn liukkaat lehdet lojuivat leveiden portaiden toisessa reunassa, kun toinen reuna oli putsattu turvalliseksi kulkea.

Tällaiset meidän ohikulkijoiden mielestä erikoiset rajanvedot eivät tietenkään ole kiinteistönhuollon vika. Taloyhtiössä kun saa juuri sitä, mitä ostaa. Kyse on valinnoista: Yhtiö, jossa asun, ostaa huoltopalvelun, joka takaa niin aikaiselle kuin myöhäisellekin kulkijalle vaivattoman liikkumisen säällä kuin säällä. Naapuriyhtiössä tyydytään vähempään. Ja kuten isännöitsijä Helsingin Sanomien jutussa toteaa, sellaisia töitä ei tehdä, joita ei ole tilattu ja joista ei makseta.

Lue lisää: Kiinteistönhuolto on tärkeä kumppani – näin yhteistyö sujuu

Tämä pätee kaikkiin palveluihin, joita taloyhtiössä hankitaan ja ostetaan. Niin kiinteistönhuollon, siivouksen kuin isännöinninkin töistä täytyy sopia tarkasti ja miettiä, mitä omassa yhtiössä tarvitaan. Kaikeksi onneksi harva asia on lopullisesti loppuun lyötyä. Jos jossain vaiheessa sopimus mietityttää, voidaan aina istua alas ja tarkastella sitä uudelleen. Tarvittaisiinko kuitenkin tätä enemmän ja tuota vähemmän?

Lue myös: Oletko ostamassa isännöintiä? Pidä ainakin nämä mielessä

Kiinteistönhuollon tehtävät ovat ajankohtaisia juuri nyt. Vaikka Etelä-Suomessa liukastumisia aiheuttavat vasta syksyn lehdet, ei tarvitse mennä paljoakaan pohjoisemmaksi, kun talvi on jo tullut jäine ja lumisateineen. Jos talkoohenkeä ja -rutiinia ei ole, on syytä antaa talvikunnossapito turvallisuussyistä ammattilaisten käsiin.

Usein suppeita palveluja selitetään rahan säästämisellä. On täysin ymmärrettävää, että vastikkeet halutaan pitää alhaalla. Mutta joskus päätöksentekoa säästökysymyksissä voi auttaa, jos miettii, onko yhtiöllä varaa olla ostamatta jotain palvelua. Talvikunnossapito ei ole leikinasia, kun kyse on asukkaiden ja ohikulkijoiden turvallisuudesta. Vastuu siitä on viime kädessä taloyhtiöllä.

Lue lisää: Taloyhtiön pihan talvikunnossapitoa ei kannata laiminlyödä

The post Onko taloyhtiöllänne varaa säästää kiinteistönhuollosta? appeared first on Kotitalo-lehti.

Olen se ärsyttävä naapuri, jonka koira haukkuu – ilmoitin siitä erillisellä viestillä naapureilleni

Ke, 10/30/2019 - 10:29

Minä olen se ärsyttävä naapuri, jonka koira räksyttää ja ulvoo yksin ollessaan.

Koira muutti meille pentuna, mutta yksinolo on ollut vaikeaa alusta saakka ja harjoittelusta huolimatta. Mietin heti, mitä itse ajattelisin, jos asuisin seinän toisella puolella. Onko tuolla joku hätänä? Miksei se rakki voi olla jo hiljaa?

Ennakoidakseni varsin ymmärrettävät yhteydenotot päätin toimia ensin. Laitoin kaikkien lähinaapureiden postiluukuista kirjeen, jossa kerroin asiasta sekä vakuutin kouluttavani koiraa ja puuttuvani meteliin. Mukana oli puhelinnumeroni ja pyyntö ilmoittaa, jos haukku käy liian häiritseväksi.

Koulutan koiraa ja hankin sille hoitajan, jotta sen ei tarvitsisi olla tuntikausia yksin ja naapureita ärsyttämässä. Lisäksi turvauduin teknologiaan ja otin käyttööni kotimaisen Digital Dogsitterin. Netin kautta toimivaan digitaaliseen koiravahtiin voi nauhoittaa omaa ääntää ja nauhoite aktivoituu koiran melutessa. Niinpä komennan koiraani olemaan hiljaa silloinkin, kun olen kaukana kotoa.

Kun huomasin, että moinen sovellus on kehitetty, tunsin jonkinlaista helpotusta. En olekaan yksin! En nimittäin varmasti ole ainoa, joka miettii, paljonko lemmikki häiritsee naapureita. Vaikka meillä on lemmikkiystävällinen kerrostalo, jossa karvatassuja tulee rapussa vastaan harva se päivä, niin tietäähän sen jokainen, että naapurista kantautuva möykkä ärsyttää helposti silloinkin, kun se on niin sanotusti normaalin rajoissa. Toisaalta lemmikit kuuluvat myös kerrostaloon, joten joustoa vaaditaan myös niiltä, jotka eivät eläimistä välitä.

Lue lisää: Lemmikit kuuluvat taloyhtiöön, mutta entä jos ne ärsyttävät?

Naapurisopu on kuitenkin säilynyt ja uskon sen johtuvan kolmesta seikasta: Tunnistin ja tunnustin oman roolini naapurina, jonka kotoa ärsyttävä melu kuuluu. Tein heti toimenpiteitä sen loppumiseksi. Lisäksi viestin asiasta naapureilleni sen sijaan, että olisin odottanut heidän yhteydenottoaan ja turvautunut selittelyyn.

Omalla kohdallani postiluukkuun pudotettu lappu auttoi. Yhtäkään soittoa tai viestiä en ole saanut. Kenties haukku ei ärsyttänyt niin paljon, kun sille oli kerrottu syy – koiran uusi koti ja nuori ikä – ja keinot, joilla siihen puutun. Viestiminen kannattaa aina, joten naapureille kannattaa kertoa myös melua aiheuttavasta keittiöremontista tai perjantai-iltana järjestettävistä synttärijuhlista.

Lue lisää: Jos alat remontoida, muista ilmoittaa siitä taloyhtiössä

Taloyhtiössä on tärkeää muistaa, että saman katon alla asutaan yhdessä. Silloin naapurisopu ei ole vain muiden sietämistä. Se on myös muiden odotuksiin vastaamista ja sitä, että pyrkii itse olemaan hyvä naapuri.

The post Olen se ärsyttävä naapuri, jonka koira haukkuu – ilmoitin siitä erillisellä viestillä naapureilleni appeared first on Kotitalo-lehti.

Vantaalaisyhtiö hankki vaivattomat latauspisteet sähköautoille – eniten aikaa kului laitteiden vertailuun

Ke, 10/30/2019 - 10:24

Sähköautojen latauspisteiden hankkiminen tulee taloyhtiöissä ajankohtaiseksi viimeistään silloin, kun yksi tai useampi osakas kiinnostuu hybridi- tai sähköauton hankinnasta. Myös vantaalaisessa Asunto Oy Rautaluhdissa ryhdyttiin edistämään latausasiaa, kun yhtiössä asuva Heikki Ikonen kiinnostui puolitoista vuotta sitten hybridiauton hankinnasta ja esitti taloyhtiönsä hallitukselle sähköautojen latausaseman hankintaa.

Hallitus innostui, ja Ikonen sai tehtäväkseen selvittää vaihtoehtoja tarkemmin. Muutama latausasematoimittaja kävi myös esittelemässä tuotteitaan asukkaille.

– Ensimmäisessä yhtiökokouksessa asia ei herättänyt suurta innostusta ja se jätettiin vuodeksi hautumaan. Seuraavassa yhtiökokouksessa asenne oli kuitenkin positiivisempi, ja latausaseman nähtiin nostavan taloyhtiön arvoa. Kokouksessa sovittiin yksimielisesti, että hankintaa voidaan lähteä edistämään, Ikonen muistelee.

Latausaseman nähtiin nostavan taloyhtiön arvoa.

Ikonen perehtyi markkinoiden tarjontaan, mutta useimmat toimijat tarjosivat latausasemia laajalla palvelukokonaisuudella. Paketit sisälsivät esimerkiksi asennuksen, ylläpitopalvelun ja laskutuspalvelun. Hintalappu oli sen mukainen.

– Halusimme pelkän yksinkertaisen latausaseman ilman palveluita ja tagitunnistuksia. Latausaseman sähkönkäyttötiedot ja sähkön laskutuksen taloyhtiö päätti hoitaa omatoimisesti. Tutustuin myös sähköautoilun edelläkävijämaiden, Ison-Britannian, Saksan ja Hollannin tarjontaan. Sopiva latausasema tilattiin keväällä Isosta-Britanniasta, Ikonen kertoo.

Valittu laite on helppo huoltaa ja tarvittaessa korjata. Asemassa on kaksi latauspistettä, joten sillä voi samanaikaisesti ladata kahta autoa. Hintaa laitteelle tuli postikuluineen noin 1 400 euroa.

Helppo asennustyö

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Mikko Soro kertoo latausaseman asentamisen onnistuneen helposti, sillä Rautaluhdin sähköjärjestelmä oli laitettu muutama vuosi sitten tehdyn linjasaneerauksen yhteydessä uusiksi. Siihen ei tarvinnutkaan tehdä muutoksia.

Sähkötöitä helpotti osaltaan se, että latausasema saatiin sijoitettua lähelle sähkökeskusta, toisen asuinrakennuksen päähän. Voimavirtaa varten piti vetää vain 5–6 metriä uutta sähkökaapelia talon sisätilojen läpi.

Latauspiste on täyttänyt sille asetetut odotukset.

– Luottosähkömiehemme asensi latausaseman kaapelointeineen yhdessä työpäivässä. Asennustyö ja -tarvikkeet kustansivat 840 euroa, eli investoinnin kokonaishinta oli alle 2 250 euroa. Hintaan sisältyivät myös latauspisteiden kulutusmittarit, jotka asennettiin sähkökaappiin, Soro sanoo.

Latauspisteitä voidaan hankkia lisää, jos sähköautot taloyhtiössä yleistyvät. Toisen talon päätyyn voidaan vaivattomasti asentaa toinen kahden pisteen latausasema.

– Periaatteessa myös kaikille taloyhtiön autopaikoille voidaan asentaa latauspisteet, mutta se edellyttää maakaapelin vetämistä 15 metrin verran. Olisi ollut hyvä, kun putki- ja sähköremontin yhteydessä tehtyyn kaivantoon olisi aikanaan hoksattu vetää putki kaapelia varten, Soro harmittelee.

Hyvä pohjatyö kannattaa

Uuden latausaseman hankinta- ja ylläpitokulut kustantaa taloyhtiö. Latauspisteen käyttöönsä saanut asukas maksaa kuluttamansa sähkön. Taloyhtiö laskuttaa sähköstä 1–2 kertaa vuodessa. Ikonen arvioi, että auton päivittäisestä lataamisesta tulee hänelle noin 15–20 euron kulut kuukaudessa.

Ikosen ja Soron mielestä latausaseman hankintaprosessi oli kaikkinensa kivuton ja latauspiste on täyttänyt sille asetetut odotukset. Hankintavaiheessa eniten aikaa ja vaivaa kului lataustekniikkaan ja erilaisiin laitemalleihin tutustumiseen. Miehet suosittelevatkin latausaseman hankinnasta kiinnostuneita tekemään pohjatyön huolella.

– Tutki markkinoita, kysy rohkeasti muiden käyttökokemuksia ja selvitä muiden asukkaiden kiinnostus asiaan. Kun olet perehtynyt asiaan kunnolla, esitä ehdotuksesi rohkeasti taloyhtiölle, Ikonen opastaa.

The post Vantaalaisyhtiö hankki vaivattomat latauspisteet sähköautoille – eniten aikaa kului laitteiden vertailuun appeared first on Kotitalo-lehti.

Oletko taloyhtiön hallituksessa? Tässä kaikki, mitä sinun pitää tietää tilinpäätöskokouksesta

Ke, 10/30/2019 - 10:08
1. Mikä on tilinpäätöksen käsittelyn aikataulu?

Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsitellään taloyhtiön tilinpäätös. Lain mukaan tilinpäätös on laadittava neljän kuukauden sisällä siitä, kun tilikausi on päättynyt. Jos siis tilikausi on yhtä kuin kalenterivuosi, on tilinpäätös laadittava huhtikuun loppuun mennessä.

Yhtiökokouksen on vahvistettava tuo hallituksen allekirjoittama tilinpäätös kuuden kuukauden sisällä tilikauden päättymisestä, eli kesäkuun loppuun mennessä. Yhtiökokouksen pitoaikataulusta ei voida määrätä edes yhtiöjärjestyksessä. Jos taloyhtiön tilikausi taas ei ole kalenterivuosi, voivat kokoukset osua muillekin kuukausille.

Tilikauden pituus voidaan määrittää yhtiöjärjestyksessä tai perustamissopimuksessa. Pääsääntöisesti tilikausi on 12 kuukautta. Tilikauden muuttamisesta päättävät osakkaat yhtiökokouksessa. Tilikauden muutos tulee voimaan, kun tämän mukaan muutettu yhtiöjärjestys on rekisteröity kaupparekisteriin.

2. Mitä hallituksen tilinpäätöskokouksessa tapahtuu?

Tavallisesti isännöitsijä esittää kokouksessa hallitukselle isännöintiyrityksen laatiman tilinpäätöksen, ja hallitus käy sen läpi kohta kohdalta. Tilinpäätösmateriaali kertoo muun muassa sen, mihin taloyhtiön rahat ovat kuluneet ja paljonko vastikkeita on kerätty edelliseen tilikauteen verrattuna.

Tilinpäätösmateriaali sisältää talousarviovertailun, tuloslaskelman sekä taseen liitteineen ja jälkilaskelmineen. Jos näissä ei ole huomauttamista, hallitus allekirjoittaa tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen.

Joskus tietoja voidaan joutua täydentämään. Jos täydennyksen voi tehdä heti, voidaan tilinpäätös allekirjoittaa korjausten teon jälkeen. Toinen vaihtoehto on pitää uusi hallituksen kokous, kun korjaukset on tehty, ja allekirjoittaa tilinpäätös siinä. Yleistyvä käytäntö on tarkastuttaa tilinpäätös tilintarkastajalla ennen hallituksen tilinpäätöskokousta.

Kysymyksiä herättävistä kohdista kannattaa
tehdä muistiinpanoja kokousta varten
jo etukäteen.

Tilinpäätösmateriaalin voi myös toimittaa hallituksen jäsenille kommentoitavaksi ennen kokousta. Kommenttien perusteella tilinpäätösmateriaaliin voidaan tehdä muutoksia jo ennen tilinpäätöskokousta, jolloin sen käsittely itse kokouksessa on vaivattomampaa. Käytäntöä kannattaa harkita erityisesti, jos taloyhtiössä on tehty rahastointeja, lainaosuuksien poismaksamisia tai jos se on osittain arvonlisäverollinen, eli yhtiössä on liiketiloja.

3. Miten kokoukseen kannattaa valmistautua?

Hallituksen jäsenen olisi hyvä tutustua tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen huolella ennen kokousta. Jos papereihin perehtyy vasta kokouksessa, voi asioiden ymmärtäminen jäädä vaillinaiseksi. Kysymyksiä herättävistä kohdista kannattaa tehdä muistiinpanoja kokousta varten jo etukäteen.

Kirjanpitoa ja sen käsittelyä taloyhtiössä sääntelee asunto-osakeyhtiö- ja kirjanpitolaki. Näiden lakien keskeisimmät asunto-osakeyhtiötä koskevat kohdat on koottu Kirjanpitolautakunnan yleisohjeeseen asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta.

Viimeksi vuonna 2017 päivitetty ohje esittää asiat helposti ymmärrettävällä tavalla. Jos siis haluaa syventää tietojaan, voi olla hyvä tutustua yleisohjeeseen.

4. Keneltä voi kysyä tilinpäätösasioista?

Ensijaisesti asioista voi kysyä isännöitsijältä, joka voi tarvittaessa konsultoida yrityksen kirjanpitoasiantuntijoita. Isännöintiyrityksellä on usein taloushallinnon asiantuntijat erikseen ja taloyhtiöitä palvelee isännöitsijän lisäksi joukko muitakin asiantuntijoita.

Jos taloyhtiö on tilintarkastustoimiston asiakas, saattaa tämän toimiston tilintarkastaja vastata myös yksittäisen hallitusjäsenen kysymyksiin, mutta tämä on tapauskohtaista.

5. Mitä termejä on ainakin hyvä tietää?

Toimintakertomus pukee sanoiksi ja arvioi yhtiön hallinnon järjestämistä, taloyhtiön kuluneen vuoden taloudenpidon yleistä asianmukaisuutta ja yhdenvertaisen kohtelun toteutumista. Se kertoo esimerkiksi sen, onko yhtiö elänyt varojensa mukaan.

Tuloslaskelma näyttää yhtiön rahaliikenteen yksityiskohtaisesti kirjaten yhtiön saamat tulot ja tuloilla maksetut menot. Yhtiön tuloa ovat muun muassa erilaiset vastikkeet ja käyttömaksut, kuten hoito- ja rahoitusvastike, vesi-, sähkö-, sauna- ja autopaikkamaksut. Korjausvastikkeita kerätään yhtiöissä, joissa on suunnitelmissa iso remontti.

Tase esittää taloyhtiön varat, velat ja oman pääoman tilikauden päättyessä. Tase jaetaan ”vastaavaan” ja ”vastattavaan” puoleen. Vastaavaa-puolella näkyy taloyhtiön varallisuus ja vastattavaa-puolella se, millä tämä varallisuus on rahoitettu. Molempien puolien loppusummien on oltava tasan yhtä suuret.

Poistot ovat tuloksentasauskeino, eivätkä ne kerro mitään yhtiön taloudellisesta tilanteesta, vaan ovat oletus hankintojen arvon alenemisesta. Poistoja tehdään muun muassa yhtiön rakennuksista, koneista ja kalustosta.

Näiden arvot löytyvät taseesta, ja kun poistoja tehdään, taseen summat pienenevät ja vähennettävät summat puolestaan ilmenevät tuloslaskelman poistoissa. Poistoilla taloyhtiö voi estää verotettavan tulon kertymisen.

Rahastoilla tarkoitetaan yhtiön perimien pääomasijoitusten kirjaamista yhtiön oman pääoman lisäämiseksi. Tyypillisesti taloyhtiöt rahastoivat lainaosuussuorituksia ja rahoitusvastikkeita, jotta niitä ei kirjattaisi taloyhtiön verotettavaksi tuloksi.

Lue myös: Taloyhtiön tilinpäätöstermejä selkokielellä

6. Mihin asioihin pitää kiinnittää erityisen tarkasti huomiota?

Hyvä ennakkovalmistautuminen takaa sujuvan kokouksen. Taloyhtiön pankkitilien saldot on helpompi tutkia ja ymmärtää, mutta monimutkaisempia ovat niin sanotut jälki- eli vastikerahoituslaskelmat. Niitä on tärkeää ymmärtää erityisesti asunto-osakeyhtiöissä, joilla on lainaa.

Jälkilaskelmilla varmistetaan muun muassa, että lainaosuutensa jo maksaneet osakkaat eivät joudu maksamaan muiden osakkaiden lainoista aiheutuvia kustannuksia.

7. Mitä lukuja hallituksen pitäisi seurata säännöllisesti?

Säännöllisesti pitäisi seurata vastikekertymää, eli sitä, ovatko kaikki osakkaat maksaneet vastikkeensa ajallaan. Kannattaa seurata myös, että taloyhtiö maksaa ajallaan lämpö-, sähköja muut laskut, koska muutoin niistä tulee viivästyskorkoseuraamuksia.

Kolmas seurattava asia on taloyhtiön pankkitilien saldot, jotka kertovat yhtiön maksuvalmiudesta. Nämä tiedot hallitus saa isännöinniltä.

8. Onko vastuu talousasioissa erilainen puheenjohtajan ja hallituksen jäsenen välillä?

Puheenjohtajan vastuu on periaatteessa vähän korostuneempi, koska hänen roolinsa on usein hallituksen rivijäseniä suurempi. Käytännössä kuitenkin hallitus vastaa päätöksistään yhdessä. Yksittäinen hallituksen jäsen tai puheenjohtaja voi irtautua tästä kokonaisvastuusta vain siten, että merkkauttaa hallituksen kokouspöytäkirjaan muista eriävän mielipiteensä.

Tilinpäätöskokouksessa hallitus käy läpi, hyväksyy ja allekirjoittaa taloyhtiön tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen. Kaikkien hallitusjäsenten nimiä ei tilinpäätöksen vahvistamiseen kuitenkaan tarvita, ei välttämättä edes puheenjohtajan. Lain mukaan riittää, kun yli puolet hallituksen jäsenistä vahvistaa tilinpäätöksen allekirjoituksellaan.

Käytännössä hallituksen jäsenet ja puheenjohtaja ovat siis samalla viivalla.

9. Mitkä asiat hallitus voi jättää isännöitsijän huoleksi?

Hallitus voi ulkoistaa isännöinnille suurimman osan taloyhtiön asiainhoidosta. Asunto-osakeyhtiölakiin kirjattua hallituksen valvontavastuuta ei kuitenkaan voi delegoida. Hallituksen velvollisuus on seurata taloyhtiön taloustilannetta ja asioiden hoitoa ja tarvittaessa ohjeistaa isännöintiä.

Jos hallitus havaitsee epäselvyyksiä, täytyy sen kysyä niistä isännöinniltä viivyttelemättä. Näin hallitus täyttää valvontavastuunsa.

10. Miten asunto-osakeyhtiön tilinpäätös poikkeaa tavallisen osakeyhtiön tilinpäätöksestä?

Taloyhtiö ei pyri tekemään voittoa, sillä voitosta pitää maksaa veroa. Sen sijaan se tavoittelee nollatulosta tai jopa tappiollista tulosta. Taloyhtiössä tappiollinen tulos ei siten välttämättä tarkoita, että yhtiön talous olisi hunningolla.

Toinen ero on, ettei keskinäisten kiinteistöyhtiöiden, eli osakkaiden omistamien asunto-osakeyhtiöiden, ole pakko tehdä poistoja. Muut osakeyhtiöt joutuvat noudattamaan suunnitelmien mukaisia poistoja.

Kolmas ero on, että asunto-osakeyhtiöiden pitää laatia vuosittain toimintakertomus tilinpäätöksensä oheen. Sen liitteiksi liitetään jälkilaskelmat, joita niitäkään ei vaadita tavallisilta osakeyhtiöiltä.

The post Oletko taloyhtiön hallituksessa? Tässä kaikki, mitä sinun pitää tietää tilinpäätöskokouksesta appeared first on Kotitalo-lehti.

Henrik Dettmann: Tunnista oma motivaattorisi

Ke, 10/30/2019 - 10:03
Johtava ajatus -palstalla eri toimialoilta tutut johtajat tuovat oman näkemyksensä taloyhtiön hallitustyöhön.

“Vaikka asun nykyään omakotitalossa, olen ollut mukana taloyhtiön hallitustoiminnassa 1980-luvulla ja 90-luvun taitteessa. Taloyhtiöissä hallituksen puheenjohtajalla ja isännöitsijällä palkattuna asiantuntijana on kannettavanaan iso vastuu.

Taloyhtiön hallituksessa työskentely rinnastuu hyvin suomalaiseen urheilutoimintaan, jossa toimitaan vapaaehtoisina järjestöissä. Mukana ei olla sen takia, että toiminnalla elätettäisiin perhe, eikä kiinni olla 24/7. Taloyhtiöissäkin vain harva on hallitusammattilainen.

Järjestötyö toisaalta eroaa taloyhtiön hallitustoiminnasta siinä, että vapaaehtoisilla ei ole omat rahat kiinni järjestöissä. On yksilökohtaista, mikä ihmistä motivoi lähtemään mukaan esimerkiksi vapaaehtoiseksi yhdistykseen. Joillekin antaminen ja auttaminen voivat toimia motivaattoreina.

Hyödyn ei aina tarvitse olla välitön, se voi olla myös välillinen. Kannattaa kysyä itseltään, mikä on oma motivaattori, ja tunnistaa se. Jos toinen yrittää tunnistaa toisen motivaattorin tämän puolesta, se on ulkoa tullutta.

Johtajan tehtävä on olla empaattinen sekä kuunnella ja huomioida ihmisiä. Tehtävässä auttaa juuri jokaisen yksilöllisen motivaattorin tunteminen. Lisäksi yksilöille tulee osoittaa arvostusta ja kiitosta – niitä voi välittää vaikka puhelinsoitolla, halauksella tai joulutervehdyksellä.

Myös tiimihengen luominen perustuu ajatukseen, että kaikille annetaan sellaista tekemistä, joka heitä motivoi. Se luo koko tiimille lisäarvoa.”

Kuka Henrik Dettmann?
  • Suomen koripallomaajoukkueen päävalmentaja
  • Koulutus kaupalliselta alalta ja urheiluvalmennuksen parista
  • Toiminut aiemmin Saksan maajoukkueen ja Helsingin NMKY:n valmentajana
  • Luottamustehtävä kodin siivouspäällikkönä
  • Asuu omakotitalossa Kauniaisissa
  • Harrastaa lasten kasvun seuraamista, näyttelyissä käymistä, kuntoliikuntaa ja elämänviisauksien pohtimista.

Lue myös: Anna Perho: Kiire on pohjimmillaan laiskuutta

Lue myös: Jari Sarasvuo: Korjausvelka kasvaa huolestuttavaa tahtia

Lue myös: Kirsi Piha: Hyvästit vanhalle johtamiskulttuurille

The post Henrik Dettmann: Tunnista oma motivaattorisi appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiöasuminen mullistuu lähivuosina − tätä tulevaisuus tuo koteihin

Ke, 10/30/2019 - 09:50

Voisivatko ruokakaupan tilaukset ilmestyä jääkaappiin tai pakastimeen ilman, että lähetyksen saapumista tarvitsee päivystää kotona? Tai voisivatko vaatteet ilmestyä puhtaina vaatekaappiin, jolloin omaa pesukonetta ei välttämättä enää tarvittaisi?

Teknisesti tämä on mahdollista jo nyt. Älylukituksella varustetuissa asunnoissa siivoojat ja huoltohenkilöt käyvät omilla avainkoodeillaan, joten teoriassa koodin voisi antaa ruokakaupan tai pesulan läheteillekin. Ainakaan toistaiseksi tällaisia palveluja ei kuitenkaan ole vielä tarjolla.

Yksi syy piilee varmasti kulttuurissamme: koti on monelle suomalaiselle niin yksityinen paikka, ettei sinne juuri haluta kävijöitä, kun itse ei olla paikalla.

Tulevaisuudessa yllä kuvatun kaltaiset palvelut kuitenkin yleistyvät, uskoo Teemu Lehtinen, joka toimii kiinteistö- ja rakennusalan digitalisoitumista vauhdittavan kira-digi-hankkeen digipäällikkönä ja kira-Hubin toimitusjohtajana. Lehtisen mukaan palvelut tullaan myymään pitkälti asumisen helppoudella: palveluita käyttämällä ihmisille jää enemmän vapaa-aikaa tehdä haluamiaan asioita.

Rakennuksista kyetään mittaamaan jo monenlaista – tuottamaan dataa niin sanotusti. Voidaan seurata sisäilman lämpötilaa, kosteutta ja epäpuhtauksia, talon energiankulutusta ja älylukitusten kautta sitä, keitä rakennuksessa liikkuu ja milloin.

Lisääntyvän datan lisäksi on paljon muutakin, mikä ennemmin tai myöhemmin mullistaa asumista, kuten yhteisöllisyys, viherrakentaminen ja uusiutuvien energiamuotojen käyttö.

Asutaan yhdessä tai useammassa kodissa

Euroopan ja Yhdysvaltain suurissa kaupungeissa co-living eli kimppa-asuminen on nouseva trendi, jossa samanhenkiset ihmiset vuokraavat asunnon tai kokonaisen talon ja jakavat tilat keskenään. Omaa jokaisella on vain huone – tai sekin voi olla jaettu. Malli mahdollistaa palvelujen käytön.

– Voi valita kuukausimaksua vastaan ne asiat, joita asumiseensa haluaa tai tarvitsee, Teemu Lehtinen kertoo.

Ryhmärakentamista Suomessa on jo kokeiltu, osuuskunta-asumista samoin. On perustettu asuintaloja, jotka ovat kalusteineen ja palveluineen hotellin ja kodin välimuotoja. Lisääntyvän vuokra-asumisen lisäksi näille kaikille asumismuodoille voi povata tulevaisuutta. Co-livingin kautta muotiin saattaa palata sekin, että saman katon alla asuu pari sukupolvea.

Turun yliopiston Tulevaisuuden tutkimuskeskuksen professori Sirkka Heinonen ennustaa, että asumisesta tulee myös monipaikkaisempaa. Kaikilla ei ole välttämättä enää yhtä vakioasuntoa, vaan vuoden mittaan asutaan eri paikoissa. Senioriasumisen yksiköt ja harrastuksiin pohjaavat yhteisöasunnot kuuluvat Heinosen mukaan niin ikään tulevaisuuteen.

Esimerkiksi polkupyöräilijöille on jo rakennettu omia kerrostaloja Ruotsissa. Taloissa on hyvät säilytystilat pyörille – jopa pumppuasemat paineilmoineen. Ympäristössä levittäytyvät hyvin kunnossapidetyt kevyen liikenteen väylät, ja pyörän saa helposti ratikankin kyytiin.

Uudenlaiset asumisen mallit lisäävät luontevasti yhteisöllisyyttä, jota myös digitaalisuus edistää. Internetin yhteisöpalvelut ja ryhmät valottavat, millaisia naapureita ympärillä asuu ja mistä he ovat kiinnostuneita. Tieto auttaa tutustumisessa ja tyypillisesti lisää asukkaiden kanssakäymistä.

Luonto kukoistaa pihoilla ja katoilla

Taloyhtiöiden viheralueet ovat perinteisesti löytyneet pihoilta. Jatkossa yleistyvät kerrostalojen kattopuutarhat, uskoo Helsingin yliopiston tutkija Susanna Lehvävirta. Kaupunkiluonnon ja viherrakentamisen asiantuntijana hän osallistui taannoin Helsingin Jätkäsaaren Vihreistä vihrein -kortteliprojektiin, joka tutkii viherrakentamisen mahdollisuuksia ja luonnon monimuotoisuuden lisäämistä kaupunkiympäristössä. Jätkäsaaren kohteeseen rakennettiin erilaisia viherkattoja.

Lehvävirta kertoo, että tutkimuksen perusteella kaupunkilaiset toivovat vehreää kaupunkia. Sellaisessa liikkuminen koetaan vapauttavaksi ja oleskelu mukavaksi. Kaupunkilaisten toiveissa on myös mahdollisuus päästä monenlaisille viherkatoille ja katsella maisemia korkealta.

Lehvävirta veikkaa, että jatkossa taloyhtiöiden katoilla nähdään paitsi yleiseen käyttöön tarkoitettuja tiloja, myös asukkaiden yksityispihoja. Kun kaupunkirakenne tiivistyy, voisi yksi malli olla se, että kerrostalon katolle rakennetaan korotuskerroksen sijaan rivitalo. Siinä asukkailla voisi olla omat viherpihansa.

Maailmalla rakennetaan viherkattoja myös kauppakeskuksiin. Niiden suurille katoille rakennetut viheralueet ovat usein kuin julkisia puistoja.

– Kävin kesällä Ruotsin Malmössä jättimäisen uuden kauppakeskuksen viherkatolla. Se oli niin laaja, kumpuileva, niityn tai kedon tapainen kukkamaisema, ettei siellä oikein edes tajunnut olevansa katolla. Viherkatto oli osa liikekeskuksen palveluideaa; he haluavat tarjota asiakkailleen viihtyisän oleskelualueen.

Viherkatto voidaan tehdä palvelemaan myös muita tarpeita kuin viihtyvyyttä. Lehvävirran mukaan erityisesti ikääntyneet ja muistisairaat hyötyisivät turvalliseksi tehdystä kattopuutarhasta, jonne pääsisi hissillä.

– Taloyhtiö voisi tuottaa asukkailleen niin sanottuja ekosysteemipalveluita.

Taloyhtiöstä voi tulla energian tuottaja

Uusiutuvat energiamuodot kasvattavat tulevaisuudessa yhä suosiotaan. Samalla energiantuotanto sirpaloituu, kun osa taloyhtiöistä ryhtyy energian tuottajiksi sen sijaan, että vain kuluttaisi sitä. Tulevaisuuden tutkimuskeskuksen professori Sirkka Heinonen visioi, että kehitys saattaa ulottua jossain vaiheessa yksittäisiin huoneistoihin asti.

– Kukin kotitalous voisi teoriassa myydä aurinkopaneeleilla tuottamansa ylijäämäenergian markkinoille reaaliajassa.

Aurinkoenergia ja viherkatot istuvat Susanna Lehvävirran mukaan erityisen hyvin yhteen. On tutkittu, että viherkatolla aurinkopaneelit toimivat tehokkaammin kuin tavallisella katolla, koska kasvillisuus pitää katon ja paneelit viileinä. Lisäksi rakennuksen ilmastointia ei tarvitse käyttää helteilläkään koko ajan tai ainakaan täysillä, jolloin taloyhtiö säästää sähköä. Samalla kaupunkiympäristön kuumeneminen vähenee.

Viherkatto saattaa myös pidentää katon elinkaarta, arvioiden mukaan puolitoista-, jopa kolminkertaiseksi. Tämäkin on kasvillisuuden ansiota, sillä se suojaa katon pintaa auringon kuluttavalta UV-säteilyltä.

Myös katoille perustettujen hyötyviljelmien suosio kasvanee. Helsingin Jätkäsaaressa niiden suosiota tutkitaan hedelmä- ja marjakeitaalla, eli kattopuutarhalla, josta asukkaat saavat kerätä satoa. Istutusten oheen on rakennettu laareja, joissa asukkaat saavat viljellä haluamiaan kasveja. Kaiken kruunaa kasvihuone, jossa voi järjestää vaikka syksyisen sadonkorjuujuhlan.

Ilmastoahdistus on ihan ymmärrettävää

Sanoihin ekologisuus, kiertotalous ja jakamistalous törmää nykyisin kaikkialla, ja ne ovatkin vahvasti asumisen tulevaisuutta.

Ekologisuus tarkoittaa ennen muuta ekologisen jalanjälkemme pienentämistä: materiaaleja ja energiaa tulisi käyttää tehokkaammin ja säästävämmin sekä valita luonnonmukaisia ja uusiutuvia vaihtoehtoja. Kiertotalous on keskeinen osa prosessia. Se tarkoittaa esimerkiksi kierrättämistä ja rikkoutuneiden tavaroiden korjaamista uusien ostamisen sijasta. Jakamistaloudessa tarpeita hankitaan yhteiseen käyttöön, jotta jokaisen talouden ei tarvitse hankkia omia.

Sirkka Heinosen mukaan taloyhtiöt voivat tehdä jo nyt monia asioita ekologisemman asumisen eteen. Ensin tarvitaan kuitenkin tahtotila eli ymmärrys ekologisuuden välttämättömyydestä.

Taloyhtiöissä ekologisuuteen voi kannustaa esimerkiksi kertomalla sen vaikutuksesta yhtiön ja asukkaiden talouteen. Sen jälkeen ekologista ajattelua voi laajentaa huomioimalla sen taloyhtiön kaikissa hankkeissa, kuten remonteissa. Lisäksi asukkaat on hyvä ottaa mukaan ideoimaan erilaisia ekologisesti kestäviä ratkaisuja.

Jatkuva puhe ekologisuudesta on synnyttänyt myös ilmastoahdistusta. Toiset saattavat tuskastua kokiessaan, että ympäristön hyväksi pitäisi tehdä paljon, mutta itse voi vaikuttaa vain vähän. Heinosen mielestä asioista saarnaaminen ei ole ratkaisu.

– Päästöttömään tulevaisuuteen ylletään vain, jos sinne halutaan mennä ja turvata se myös tuleville sukupolville. Esimerkeillä ja edelläkävijöillä on vaikutusta. Kun ihmiset näkevät mitä voidaan tehdä, he seuraavat vapaaehtoisesti.

The post Taloyhtiöasuminen mullistuu lähivuosina − tätä tulevaisuus tuo koteihin appeared first on Kotitalo-lehti.

Sähköautojen latauspisteiden hankintatuki kiinnostaa taloyhtiöissä – eniten hakemuksia pääkaupunkiseudulta

Ti, 10/29/2019 - 16:52

Taloyhtiöt ovat hakeneet kiitettävästi tukea sähköautojen latauspisteiden asentamiseksi. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myöntää tukea latauspisteiden hankintaan asuinrakennuksen omistaville taloyhtiöille ja niiden omistamille pysäköintiyhtiöille. Tukea jaetaan myös projektin edellyttämien sähköjärjestelmämuutosten, kaapelointien ja maanrakennustöiden toteuttamiseen.

ARAn ylitarkastaja Kari Lappalainen kertoo ARAn vastaanottaneen elokuun puoliväliin mennessä vajaat 180 avustushakemusta ja tukipäätökset oli tehty 127 hankkeesta. Tukea oli myönnetty 32 paikkakunnalle eri puolille Suomea. Eniten hakemuksia oli tullut pääkaupunkiseudulta, Tampereelta ja Turusta. Kasvavasta kysynnästä huolimatta Lappalainen uskoo, että jaettavaa riittää loppuvuoteen asti.

Vuosittain jaettavana on 1,5 miljoonan euron tukipotti.

– On oleellisen tärkeää, että hakemus täytetään huolellisesti ja ohjeiden mukaisesti. Jos esimerkiksi taloyhtiössä tehdään samanaikaisesti isompaa remonttia, hakemuksessa pitää eritellä selkeästi latausinfran rakentamiseen kulut. Tukea voi hyvin hakea latauspisteiden asennusprojektin alkamisen jälkeenkin, kunhan asennustyö ei ole ennättänyt valmistua, Lappalainen opastaa.

Tuen taustalla on valtion tavoite lisätä ihmisten siirtymistä sähköautoiluun. Tämänhetkisen päätöksen mukaan ARA jakaa tukea kolmen vuoden ajan. Vuosittain jaettavana on 1,5 miljoonan euron tukipotti.

– Uusimmassa hallitusohjelmassa on kuitenkin todettu, että tukea tullaan jatkamaan ja sen suuruutta korotetaan. Jatkoa on siis odotettavissa, Lappalainen sanoo.

Avustuksen saaminen edellyttää, että taloyhtiö rakentaa valmiuden vähintään viidelle latauspisteelle. Varsinaista latauslaitteiden käyttöönottoa ei kuitenkaan edellytetä. Taloyhtiö voi saada tukea 35 prosenttia muutostöiden arvonlisäverollisista kokonaiskustannuksista. Tuen enimmäismäärä on kuitenkin 90 000 euroa.

The post Sähköautojen latauspisteiden hankintatuki kiinnostaa taloyhtiöissä – eniten hakemuksia pääkaupunkiseudulta appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiön yleisavainta on säilytettävä huolellisesti – näin se onnistuu

Pe, 10/25/2019 - 15:18

Taloyhtiö on vastuussa yleisavaimista, sillä asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa perusjärjestelmistä, joihin myös lukitusjärjestelmä kuuluu. Yleisavainta on säilytettävä huolellisesti, eikä sitä saa käyttää jokapäiväisenä käyttöavaimena.

– Se, mitä pidetään huolellisena säilytystapana, arvioidaan aina tapauskohtaisesti, mutta ainakin avain on merkittävä siten, ettei sitä voi yhdistää tiettyyn paikkaan, ja sitä on suositeltavaa säilyttää lukkojen takana. Mikäli huolellisuutta ei noudata ja yleisavain joutuu vääriin käsiin, voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jenni Lauhia sanoo.

Avainhallinta kannattaa ulkoistaa

Avainhallinnan organisointi kuuluu lakimääräiseen isännöintiin, ja usein isännöintiyritys ulkoistaa avainhallinnan huoltoyhtiölle tai lukkoliikkeelle. Vaikka taloyhtiöllä ei olisi isännöintiä, kannattaa avainhallinnasta huolehtiminen antaa ammattilaisten käsiin.

Lue lisää: Avainturvallisuus voi estää asuntomurtoja

Jos hallitus kuitenkin haluaa itse vastata avainhallinnasta, kannattaa joku hallituksen jäsen nimetä siitä vastaavaksi henkilöksi. Hänen tehtäviinsä kuuluvat kaikki avainhallintaan ja lukitukseen liittyvät asiat, kuten avainten huolellinen säilytys.

– Mikäli yleisavainta säilytetään kiinteistössä, on hyvä myös tarkistaa, mitä kiinteistövakuutus- ja kiinteistönomistajan vastuuvakuutusehdot sanovat avainten säilytyksestä ja tehdä säilytysratkaisut sen mukaisesti, Lauhia neuvoo.

Ovenavauspalvelu on tätä päivää

Aina on mahdollista, että joku asukkaista unohtaa avaimensa sisälle. Jos avainta säilyttää huoltoyhtiö tai lukkoliike, on heillä yleensä päivystys tällaisten tilanteiden varalta. Maksua vastaan asukas tullaan päästämään sisään vaikka keskellä yötä.

Mutta entä jos avain on hallituksella? Täytyykö vastuuhenkilön olla aina avaimen unohtaneiden asukkaiden tavoitettavissa?

– Ovenavauspalvelu on nykyaikaa ja ainakin isoissa yhtiöissä tarpeen. Mikäli tällaista palvelua ei ole tarjolla, eivät pulaan joutuneet osakkaat varmastikaan ole tyytyväisiä järjestelyyn. Näin ollen yhtiön on periaatteessa tarjottava ovenavauspalvelua, Lauhia pohtii.

Käytännössä tällaisen palvelun tarjoaminen hallituksen toimesta ei ole kestävää, ja siksi olisikin suositeltavaa tehdä lukkoliikkeen tai huoltoyhtiön kanssa sopimus ovenavauspalvelusta.

Lue myös: Lukkoremontti tulossa? Vertailimme erilaiset lukitusjärjestelmät

The post Taloyhtiön yleisavainta on säilytettävä huolellisesti – näin se onnistuu appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiön yhteinen joulukuusi luo tunnelmaa – muista myös turvallisuus

Pe, 10/25/2019 - 14:07

Joulunajan lähestyessä erilaiset tunnelmaa luovat koristeet nousevat puheeksi niin taloyhtiön osakkaiden kuin hallituksen keskuudessa. Valaistu kuusi talon etu- tai takapihalla on yksi helppo tapa lisätä taloyhtiössä joulun odotuksen henkeä turvallisesti.

Joulukuusen hankkiminen piha-alueelle kuuluu niihin pieniin asioihin, joista taloyhtiön hallitus voi itse päättää. Isännöinti voi huolehtia käytännössä kuusen sekä mahdollisten valojen hankinnasta. Jos hallituksesta tai osakkaista löytyy innokas kuusimetsän omistaja, joka haluaa toimittaa taloyhtiölle kuusen omalta maaltaan ilmaiseksi, ei mikään estä tätäkään suunnitelmaa. Pihassa jo valmiiksi kasvaviin kuusiin voi myös kietaista ulkokäyttöön soveltuvan valoketjun.

Taloyhtiön joulukuusi pitää aina sijoittaa pihalle sisätilojen sijaan.

Joulutunnelmaan voi virittäytyä myös taloyhtiön yhteisen pikkujoulun tai puurojuhlan kautta. Siellä yksi ohjelmanumero voi olla yhteisen kuusen koristelu tai valojen sytyttäminen.

On toki mahdollista, että taloyhtiön koirat merkkaavat reviirinsä pihaan ilmestyneen uuden kuusen juurelle. Tällaisissa tapauksissa on hyvä muistuttaa osakkaille ja asukkaille, että taloyhtiön piha ei ylipäätään ole tarkoitettu lemmikkien ulkoilutuspaikaksi tai tarpeiden tekemiseen.

Taloyhtiön joulukuusi pitää aina sijoittaa pihalle sisätilojen sijaan. Pelastuslain mukaan rappukäytävässä ei saa säilyttää mitään ylimääräistä tavaraa, ei edes sellaisia hyvän mielen asioita kuin joulukuusia. Jos joku osakas tai asukas on tuonut omatoimisesti kuusen esimerkiksi rappukäytävän ala-aulaan, se voidaan poistaa turvallisuussyistä. Kuusenoksat ovat helppoa ruokaa tulelle.

Osakkaita ja asukkaita kannattaa muistuttaa myös muista turvallisuusasioista joulun alla. Kynttilöiden polttaminen ja esimerkiksi parvekkeiden koristelu jouluvaloin tulee tehdä turvallisesti.

Lue lisää: Joulukuusen hävittäminen ja muut ohjeet jouluun

The post Taloyhtiön yhteinen joulukuusi luo tunnelmaa – muista myös turvallisuus appeared first on Kotitalo-lehti.

Saako osakas nauhoittaa yhtiökokouksen kulun ilman lupaa kännykällään?

Pe, 10/25/2019 - 11:17

Rikoslain mukaan salakuuntelulla tarkoitetaan oikeudettomasti teknisellä laitteella salaa sellaisen puheen tallentamista, jota ei ole tarkoitettu nauhoittajan eikä muunkaan ulkopuolisen tietoon.

Lain kohta koskee siis nimenomaan ja ainoastaan sellaisia keskusteluja, jotka eivät ole tarkoitettuja kuuntelijan tietoon. Tässäkin tapauksessa on kyse siitä, onko henkilöllä oikeus äänittää salaa tai suorastaan kiellon vastaisesti keskustelu, johon hän itse osallistuu luvallisesti.

Oikeuskäytännössä on katsottu, että esimerkiksi yhtiö- tai muussa kokouksessa käydyn keskustelun saa tallentaa, mikäli tallentaja osallistuu kokoukseen laillisesti osakeomistuksensa tai jäsenyytensä perusteella. Oman puhelimen nauhurin käyttäminen salaa on sallittua, ja mainitun kaltaisen keskustelun salaa nauhoittaminen on selvästi rajattu rangaistavuuden ulkopuolelle. Näin ollen keskustelun saa äänittää, koska keskustelukumppani on luopunut yksityisyydestään.

Nauhoittamisesta olisi tietysti kohteliasta ilmoittaa ja sopia nauhoitettavien kanssa etukäteen, mutta mikään laki ei velvoita erikseen pyytämään lupaa tai ilmoittamaan siitä.

Marina Furuhjelm, asianajaja, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

The post Saako osakas nauhoittaa yhtiökokouksen kulun ilman lupaa kännykällään? appeared first on Kotitalo-lehti.

Onko taloyhtiön lähettämien maksuhuomautusten perintäkuluille euromääräinen katto?

Pe, 10/25/2019 - 10:44

Koska asunto-osakeyhtiön perimää vastiketta osakkeenomistajalta ei pidetä kuluttajasaatavana, niin perintälain kuluttajasaatavaa koskevat euromääräiset rajat eivät kosketa taloyhtiön lähettämiä maksuhuomautuksia tai perintäkirjeitä. Kuitenkin näidenkin osalta laki edellyttää, että tapauksissa noudatetaan hyvää perintätapaa.

Velallinen on lain mukaan velvollinen korvaamaan perinnästä velkojalle aiheutuneet kulut. Perintäkulujen tulee kuitenkin olla kohtuullisia. Kohtuullisuutta arvioitaessa otetaan huomioon saatavan suuruus, suoritettu työmäärä, perintätehtävän tarkoituksenmukainen suoritustapa ja muut seikat kokonaisuutena arvioiden. Saatavan suuruus ei siis yksinään koskaan riitä määrittämään perintäkulujen kohtuullista määrää.

Perintätehtävän tarkoituksenmukainen suoritustapa liittyy hyvään perintätapaan. Kuluja ei saa aiheuttaa tarpeettomasti esimerkiksi lähettämällä jatkuvasti maksumuistutuksia, joiden kulut on tarkoitus periä velalliselta.

Koska kulujen kohtuullisuutta arvioidaan tapauskohtaisesti, niitä voidaan myös yksittäisissä tapauksissa sovitella. Esimerkiksi tilanteessa, jossa velkoja perii saatavaa itse, kulut ovat kohtuullisia silloin, kun ne kattavat todelliset kulut.

Marina Furuhjelm, asianajaja, Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

The post Onko taloyhtiön lähettämien maksuhuomautusten perintäkuluille euromääräinen katto? appeared first on Kotitalo-lehti.

Huolettomasti luettu isännöitsijäntodistus toi asunnon ostajille ison laskun

Ke, 10/23/2019 - 17:07
Tapahtumien kulku

Ostajaehdokkaat olivat tehneet asunnosta tarjouksen myyjille 4.9. Tarjouksessa sovittiin 11 880 euron korvauksesta, mikäli ostajat perääntyisivät kaupasta heistä johtuvasta syystä. Ostajat peruuttivat tarjouksen 25.9. saatuaan uudesta isännöitsijäntodistuksesta lisätietoa taloyhtiöön tulevista isoista remonteista. Tapauksessa syntyi riitaa siitä, jäikö kauppa syntymättä ostajista vai myyjistä johtuvasta syystä ja oliko myyjillä siten oikeus korvaukseen.

Ostajat vaativat kuluttajariitalautakuntaa vahvistamaan, että myyjillä ei olisi oikeutta korvaukseen. Heidän mukaansa asuntoa myytiin heille hyväkuntoisena ja huolettomana, ja vasta tarjouksenteon jälkeen annetusta uudesta 11.9. päivätystä isännöitsijäntodistuksesta selvisi, että taloyhtiö aikoo tehdä mittavia korjauksia asuntoihin ja riitelee korjauksien tekemisestä rakennuttajan kanssa. Ostajien mukaan heillä oli tämän vuoksi perusteltu syy vetäytyä kaupasta.

Myyjät kiistivät vaatimuksen, sillä ostajilla oli ollut ennen kaupantekoa aikaa tutustua isännöitsijän laatimiin taloyhtiötä ja asuntoa koskeviin asiakirjoihin sekä 20.2. päivättyyn isännöitsijäntodistukseen.

Tuomio

Kuluttajariitalautakunta katsoi, ettei ostajilla ollut oikeutta vetäytyä kaupasta, eikä suosittanut korvauksen hyvittämistä heille.

Ostajien tarjouksen liitteenä olleen, 20.2. päivätyn, isännöitsijäntodistuksen lisätiedoissa oli kerrottu havaituista puutteista ja virheistä sekä mahdollisesta reklamaatiosta urakoitsijalle. Ostajat olivat myös saaneet nähtäväkseen puutteita koskevan kuntoraportin.

Aikaisemmalla isännöitsijäntodistuksella annetut tiedot ainoastaan täsmentyivät 11.9. päivätyssä todistuksessa, jonka ostajat saivat tarjouksenteon jälkeen. Ostajat eivät myöskään osoittaneet, että korjauksista aiheutuisi yhtiölle kustannuksia.

Oikeudellinen arviointi

Ostajalla on oikeus vetäytyä kaupasta, jos tarjouksen tekemisen jälkeen asunnon kunnon havaitaan olevan, puolueettomasti arvioiden, merkityksellisesti puutteellinen.

Tässä tapauksessa ostajien katsottiin saaneen riittävät tiedot puutteista jo aikaisemmin annetun isännöitsijäntodistuksen lisätiedoista riippumatta siitä, että tiedot täsmentyivät myöhemmin annetussa isännöitsijäntodistuksessa.

The post Huolettomasti luettu isännöitsijäntodistus toi asunnon ostajille ison laskun appeared first on Kotitalo-lehti.

Miten isännöitsijäksi pääsee?

Ke, 10/23/2019 - 16:53

Isännöitsijäksi tullaan monia eri reittejä. Mitään tiettyä tutkintovaatimusta ei ole. Nuoria tulee alalle usein merkonomin tai tradenomin koulutuksen kautta, jossa he ovat voineet suuntautua kiinteistöalalle. Koulutuksen jälkeen usein haetaan isännöintiyritykseen eri tehtäviin.

Isännöitsijöinä on paljon myös alan vaihtajia. Silloin usein lähdetään kouluttautumaan isännöinnin ammattitutkinnon kautta. Koulutus kestää 1-1,5 vuotta ja se tehdään tavallisesti työharjoittelun ohella. Joskus isännöintityötä tehdään ensin toisen työn ohella vaikka omassa taloyhtiössä, ja lähdetään alalle pikku hiljaa.

Ammattitaitoisille ja koulutetuille isännöitsijöille on jatkuva kysyntä. Jatkokoulutusvaihtoehtoja on useita, ja omasta osaamisestaan on pidettävä alalla huolta.

Kysymykseen vastasi isännöinnin konsultti-kouluttaja, kiinteistötalouden tradenomi ja IAT:n suorittanut Riitta Uotila.

The post Miten isännöitsijäksi pääsee? appeared first on Kotitalo-lehti.

Kannattaako taloyhtiössä yrittää säästää tekemällä töitä talkoilla?

Ke, 10/23/2019 - 16:50

Kiinteistönhuollon järjestäminen päätetään taloyhtiökohtaisesti tarpeiden mukaan. Talkoiden kohdalla kannattaa miettiä huolellisesti, ovatko työt sellaisia, jotka voi tehdä talkoilla ja joihin osakkaat ovat valmiit sitoutumaan, vai kannattaisiko ne tilata huoltoyhtiöltä.

Suomi on pienten taloyhtiöiden maa, ja useimmiten juuri muutaman asunnon rivitaloissa tai paritaloyhtiöissä halutaan hoitaa useampia kiinteistönhuollon töitä talkoilla. On totta, että tämä voi tuottaa taloudellista säästöä. Isoissa kerrostaloyhtiöissä koko kiinteistönhuolto hoidetaan lähes aina ostopalveluna.

Syksyisin ja keväisin järjestettävät pihatalkoot voivat kuitenkin olla monessa taloyhtiössä enemmän sosiaalinen ja yhteisöllinen tapahtuma kuin varsinainen huoltourakka. Pienillä töillä ei välttämättä saa aikaan suuria säästöjä, mutta yhteinen tapahtuma voi luoda yhteishenkeä.

Jos osakastalkoilla hoidetaan haravoinnin lisäksi esimerkiksi lumitöitä ja hiekoituksia tai aidan maalauksia, vaatii päätös osakkailta yhteistä sitoutumista talkootöihin. Tarpeeksi monen pitää olla valmis hiekoittamaan tai kolaamaan omalla vuorollaan, jotta yhtiön piha-alueet pysyvät turvallisina.

Hallituksen ja isännöinnin täytyy huomioida erilaiset turvallisuusseikat ja tarkistaa huolellisesti taloyhtiön vakuutusten sisältö ja laajuus. Talkoovuorot ja kaikki talkootöihin liittyvät asiat on aina kirjattava paperille pelkkien suullisten sopimusten sijaan.

The post Kannattaako taloyhtiössä yrittää säästää tekemällä töitä talkoilla? appeared first on Kotitalo-lehti.

Myytti: Energiatodistus ei ole pakollinen

Ke, 10/23/2019 - 16:19

Energiatodistus on lain vaatima, ja se kertoo rakennuksen energiatehokkuudesta. Energiatodistus laaditaan koko rakennuksesta. Taloyhtiössä hallitus vastaa siitä, että energiatodistus laaditaan. Todistuksen hankkiminen annetaan usein isännöitsijän tehtäväksi, ja osakas voi yleensä tilata todistuksen isännöinniltä.

Rakennuksen energiatodistus pitää esittää myynnin tai vuokrauksen yhteydessä, ja sen tulee olla esillä asuntoesittelyssä. Rakennuksen energiatehokkuusluokan pitää aina löytyä myös asunnon myynti- tai vuokrausilmoituksesta sekä myyntiaineistoista.

Myytin mursi johtava asiantuntija Harri Heinaro Motiva Oy:stä.

The post Myytti: Energiatodistus ei ole pakollinen appeared first on Kotitalo-lehti.

Myytti: Maalämpöön kannattaa aina siirtyä

Ke, 10/23/2019 - 16:16

Maalämmön taloudellinen kannattavuus on laskettava jokaiseen taloyhtiöön erikseen. Siihen vaikuttavat rakennuksen nykyinen lämmönjakotapa ja rakenteet sekä maalämmön mahdolliset toteutustavat.

Kannattavuutta laskettaessa pitää selvittää, voiko maalämmön toteuttaa, taloudellisesti järkevällä tavalla, lämmöntuotannon ainoaksi lähteeksi, vai pitääkö sitä tukea pakkaskeleillä jollain toisella ratkaisulla. Lisäksi on huomioitava paikalliset vaihtoehdot ja osattava ennakoida tulevaa.

Ekologisesta näkökulmasta fossiilisen polttoaineen korvaaminen uusiutuvaa energiaa hyödyntävällä maalämmöllä on aina kannattavaa.

Myytin mursi toimitusjohtaja Marko Hellevaara Isännöinti Eliel Oy:stä.

The post Myytti: Maalämpöön kannattaa aina siirtyä appeared first on Kotitalo-lehti.

Sivut