Kotitalo-lehden uutisia

Tilaa syöte syöte Kotitalo-lehden uutisia
Taloyhtiöiden lehti
Syötteen kokonainen osoite. 53 min 53 s sitten

Mikä on paras urakkamalli taloyhtiön kattoremontissa?

To, 02/07/2019 - 12:58

Taloyhtiöiden erilaisissa remonteissa mahdollinen riitatilanne aiheutuu useimmiten kustannuksien karkaamisesta tai aikataulujen pettämisestä. Siksi olisi tärkeää, että ennen kuin taloyhtiössä ryhdytään miettimään tulevaa kattoremonttia yhtään pidemmälle, taloyhtiön hallitus perehtyisi tarkoin tarjolla oleviin eri urakkamalleihin yhdessä ammattitaitoisen isännöitsijän kanssa.

Onko perinteinen urakkamalli riittävä?

Yleisin tapa toteuttaa taloyhtiön kattoremontti on kokonaisurakka, jossa taloyhtiö käynnistää korjaushankkeen, tilaa siihen suunnitelmat, pyytää suunnitelmien perusteella tarjoukset urakoitsijoilta ja valitsee mieleisensä urakoitsijan. Jos ajatellaan vain lopputulosta eli uutta kattoa, kokonaisurakka on yleensä toimiva malli. Tästä on varmasti kymmeniä tuhansia onnistuneita esimerkkejä, joissa taloyhtiölle on saatu toimiva, uusi katto.

Kolikon kääntöpuolena kokonaisurakassa on kustannustehokkuus, koska malli ei ole tekijöitään kannustava. Suunnittelijalla ei ole tarvetta miettiä suunnitelmansa kustannustehokkuutta, vaan voi helposti suunnitella varman päälle ”vähän yli” (tai pahimmillaan jopa ”vähän ali”). Urakoitsija voi puolestaan tuudittautua siihen, että mikä tahansa ongelma suunnittelussa ilmeneekin, se on suunnitelmien tilaajan eli taloyhtiön vastuulla.

Toki vastuullisesti toimiva kattourakoitsija tuo tilaajalle esille suunnitelmissa havaitut puutteet tai virheet, mutta niiden ratkaiseminen kesken meneillään olevan urakan aiheuttaa lähes poikkeuksetta lisätyötä eli lisäkustannuksia taloyhtiölle.

Erilaisille urakkamalleille aikansa ja paikkansa

Toinen taloyhtiöiden kattoremonteissa käytetty urakkamalli on ns. yhteistoimintaurakka, jossa taloyhtiö hankkii kattoremontille ulkopuolisen projektinjohtajan, joka edustaa taloyhtiötä koko remontin ajan. Projektinjohtajan tehtävä on kilpailuttaa taloyhtiön kanssa yhdessä määritellyn hintahaarukan puitteissa kattoremontin sekä hanke- ja tekninen suunnittelu että urakointi.

Kokonaisvastuurakentaminen eli KVR-urakka on edellä kuvattuja urakkamalleja selkeämpi. Urakoitsija vastaa kattoremontin toteutuksen lisäksi myös teknisestä suunnittelusta. Taloyhtiön näkökulmasta hyvä juttu on se, että vastuusta isompi osa on tällöin urakoitsijalla. Hyvin sujuva kattoremontti ja onnistunut lopputulos ovat varmasti tavoiteltu lähtökohta kaikissa eri urakkamalleissa. Jokaiselle edellä kuvatulle urakkamallille on varmasti paikkansa ja käyttäjänsä suomalaisessa taloyhtiökentässä.

Mielenkiintoinen kysymys on se, voisiko urakkamallin valinnalla olla taloyhtiölle hyötyä vielä toteutetun kattoremontin jälkeen? Me Kattotutkalla olemme pohtineet tätä kysymystä perusteellisesti taloyhtiön, isännöitsijän ja meidän, eli urakoitsijan näkökulmasta. Teimme nimittäin huomion, että yksikään käytössä olevista urakkamalleista ei ulotu suunnittelua ja toteutusta pidemmälle. Uuden katon kannalta tärkein seikka, elinkaariajattelu, on unohdettu täysin.

Kattoremontissa tarvitaan elinkaariajattelua

Kehitimme ELINKAARIKATTO®-urakkamallin, joka on jalostettu versio KVR-urakasta. Siinä taloyhtiö saa yhdellä sopimuksella ja hinnalla perusteellisen lähtötilanteen kartoituksen, teknisen suunnittelun ja remontin toteutuksen. Totuttua suoraviivaisemmasta suunnittelusta sekä innovatiivisten ratkaisuiden hyödyntämisestä toteutusvaiheessa syntyy suoraa kustannussäästöä, joilla taloyhtiö kattaa kattoremontin valmistumisen jälkeen uuden katon ylläpidon 25 vuodeksi.

ELINKAARIKATTO®-urakkamallilla on toteutettu taloyhtiöiden kattoremontteja jo ympäri Suomen. Kuvassa kesällä 2018 valmistunut katto Kuopiosta.
Kuva: Kattotutka / Risto Inkeroinen

Ylläpitosopimus ja 25 vuoden täystakuu sisältyvät automaattisesti tähän uuteen urakkamalliin. Kuten muissakin urakkamalleissa, myös tässä taloyhtiö voi normaaliin tapaan käyttää ulkopuolista valvojaa, joka valvoo toteutusta eli toimii taloyhtiön edustajana.

Miksi maksaa liikaa suunnitteluvaiheesta tai ylimitoitetusta remontista, jos samalla rahalla voisi kattaa esimerkiksi uuden katon ylläpidon seuraavan 25 vuoden ajalle? Urakkamallia valitessaan taloyhtiön kannattaakin pohtia tarkasti, miksi asiat tehdään usein vain sillä totutulla tavalla, kun ne on mahdollista tehdä suoraviivaisemmin, edullisemmin ja ennen kaikkea pitkällä tähtäimellä taloyhtiön kannalta järkevämmin.

The post Mikä on paras urakkamalli taloyhtiön kattoremontissa? appeared first on Kotitalo-lehti.

Asbestinäytteen voi ottaa vain ammattilainen

Ke, 02/06/2019 - 14:04


Laki vaatii rakenteita purettaessa haitta-ainekartoitusta, jos talo on valmistunut ennen vuotta 1994. Työhön erityisen päteviä ovat sertifioidut asbesti- ja haitta-aineasiantuntijat ja rakennusterveysasiantuntijat. Luotettava kumppani löytyy silmäilemällä yrityksen referenssit ja tarkistamalla, että se käyttää laadukasta akkreditoitua yhteistyölaboratoriota.

Isännöintiliiton lakiasiantuntijan Tommi Leppäsen mukaan työn teettäjä vastaa asbestikartoituksesta. Osakkaan omissa remonteissa tutkimuksen teettämisestä vastaa osakas ja koko yhtiön toteuttamissa hankkeissa taloyhtiö.

Kun osakkaan asuntoon on tulossa muutoksia eli vaikkapa kylpyhuoneremontti, siitä pitää ilmoittaa taloyhtiölle. Asbesti- ja haitta-aineasiantuntija Aino Taitto Kiwa Inspectasta kehottaa remonttia harkitsevaa osakasta ottamaan yhteyttä ensiksi isännöitsijään. Tämä on yleensä hyvin perillä lain vaatimuksista, tietää kiinteistön aiemmat asbestikartoitukset ja osaa ohjata suoraan pätevän ammattilaisen luokse.

Taitto kertoo, että käytännössä asbestinäytteen otto onnistuu vain alan asiantuntijalta. Maallikko ei osaa hakea näytteitä oikeista paikoista ja kyllin kattavasti, jotta mahdollinen asbestipurku voidaan tehdä turvallisesti.

– Yksittäisten näytteiden analyysitulos ei ole vielä asbestikartoitus, vaan pitää olla asiantuntijan allekirjoittama lausunto, hän lisää.

The post Asbestinäytteen voi ottaa vain ammattilainen appeared first on Kotitalo-lehti.

Näin tehdään taloyhtiölle hyvät järjestyssäännöt

Ke, 02/06/2019 - 13:17

Nykyaikaisen taloyhtiön järjestyssäännöt saavat olla reilusti talon ja sen asukkaiden näköiset. Ne valottavat, millaiset asukkaiden arvot ovat ja miten taloyhtiössä halutaan elää. Modernin taloyhtiön järjestyssäännöissä voi unohtaa entisaikojen määräysmentaliteetin. Järjestyssäännöt ovat suositus siitä, miten talossa eletään. Ne eivät ole juridinen dokumentti, kuten yhtiöjärjestys.

Määräysten, sääntöjen tai ohjeiden sijaan voitaisiinkin puhua vaikka talon tavoista. Tällaisiin järjestyssääntöihin on asukkaiden helppo sitoutua. Sitoutumisen myötä yhteishenki kohenee, asumisviihtyvyys nousee ja ahdasmielisyys sulaa suvaitsevuudeksi: naapureita ymmärretään paremmin. Samalla vähenevät turhat valitukset isännöintiin. Tämä taas hyödyttää taloyhtiötä, koska isännöinti saa käyttää työaikansa taloyhtiön tähdellisempien asioiden hoitoon.

Tunnistetaan tahtotila

Millainen taloyhtiö me haluamme olla? Millaisia ovat asukkaamme? Mitä me arvostamme? Siinä kolme ydinkysymystä järjestyssääntöjen uusimisen pohjaksi. Jos nämä asiat eivät vielä ole hallitukselle selviä, ne kannattaa selvittää. Asukaskyselyt ovat yksi työväline tähän, mutta myös esimerkiksi asukasilloissa pääsee hyvin kontaktiin naapureiden kanssa.

Määräysten, sääntöjen tai ohjeiden sijaan voitaisiinkin puhua vaikka talon tavoista.

– Hallituksen on tunnistettava osakkaiden tahto, muotoilee isännöitsijä Kristiina Hyötynen tamperelaisesta Isännöinti Ilkka Saarinen Oy:stä.

– Talothan ovat hyvin erilaisia. Joissakin asuu pääasiassa lapsiperheitä, toisessa senioreita.

Hyötynen kertoo panneensa merkille, että monille taloille muodostuu omanlaisensa ilmapiiri aivan luonnostaan. Se saattaa olla vapaamielinen, iloinen tai esimerkiksi lapsiystävällinen. Toisessa päässä ovat taloyhtiöt, jotka haluavat rajoittaa asukkaidensa ja näiden vieraiden tekemisiä kielloilla ja määräyksillä. Hyötysen mielestä asiat toimivat usein paremmin taloissa, joissa järjestyssäännöt eivät ole turhan tiukat.

– Ihmiset ikään kuin suhtautuvat asioihin vastuullisemmin. Jos joku pudottaa roskan porraskäytävään, hän automaattisesti poimii sen. Rapussa ei tarvitse erikseen lukea, että siivoa roskat jäljiltäsi.

Rakennetaan rauhassa

Uusia järjestyssääntöjä ei tarvitse laatia viikossa – hiljaa hyvä tulee. Asiaan paneutunut hallitus kuuntelee, keskustelee, kyselee, ehdottaa, mukautuu ja kyselee lisää. Kristiina Hyötynen vinkkaa, että jos taloyhtiöllä on esimerkiksi omat Facebook-sivut, keskustelua voi käydä siellä.

– Prosessi saa olla pitkäkin. Tavoitteeksi voi ottaa vaikkapa, että teemme uudet järjestyssäännöt tämän vuoden aikana. Samalla hallitus voi kehittää muitakin asioita, kuten miettiä talon yhteisten tilojen käyttöä. Eli koko prosessi voisi olla kokonaisvaltainen taloyhtiön käytäntöjen, hengen ja tilojen uudelleen arvioiminen, hän ideoi.

Asunto-osakeyhtiölaki ei edellytä taloyhtiön järjestyssääntöjen laatimista tai olemassaoloa.

Yksi vaihtoehto on laatia räätälöityjä ohjeita eri tarkoituksiin. Ensimmäinen ohje kertoo vaikkapa, kuinka käytät pyykkitupaa. Toinen neuvoo sähkön tai veden säästöön. Kolmas opastaa, miten meidän talossa noudatetaan yöhiljaisuutta.

Hyötysen mielestä eriyttämistä kannattaa kuitenkin harkita tarkkaan, koska kokemus on osoittanut, että mitä enemmän kirjoitettua tekstiä tarjotaan, sitä vähemmän ohjeita luetaan. Parhain järjestyssääntö olisikin järjestyssääntö, jota ei ole olemassa, Hyötynen naurahtaa.

– Jos asukkaat ottaisivat aina toisensa huomioon ja arvostaisivat toistensa näkökulmia, ei järjestyssääntöjä tarvittaisi.

Normaalielämä sallittu

Vaikka järjestyssääntöjen laatimista varten on olemassa valmiita malleja, työ kannattaa mieluummin aloittaa puhtaalta paperilta, sanoo lakiasiantuntija Jaana Sallmén Isännöintiliitosta. Silloin hallitus ja asukkaat tulevat aidosti pohtineeksi, mitkä asiat ovat tärkeitä.

– Näin juuri sen talon tavat tulevat kirjatuiksi, eikä käyttöön oteta vain jotain yleistä lomaketta, hän huomauttaa.

Järjestyssäännöt helpottavat etenkin uusien osakkaiden ja vaihtuvien vuokralaisten elämää.

Asunto-osakeyhtiölaki ei edellytä taloyhtiön järjestyssääntöjen laatimista tai olemassaoloa. Lakiteksti ei edes mainitse järjestyssääntöjä. Myöskään sitä ei missään määritellä, mistä asioista järjestyssääntöjen tulisi ohjeistaa.

Useimmiten on silti fiksua, että järjestyssäännöt ovat olemassa, sillä ne helpottavat etenkin uusien osakkaiden ja vaihtuvien vuokralaisten elämää. Yörauha on tyypillisesti asia, joka kannattaa kirjata talon tapoihin, Sallmén pohtii.

– Mutta hyvin voi miettiä, määrätäänkö yörauha alkavaksi kello 21, 22 vai 23. Onko maailma ja asuminen muuttunut? Millaisia ihmisiä talossa asuu? Entä millaisista asioista järjestyssäännöissä ei pidä ohjeistaa?

Sallménin mukaan ehdoton raja kulkee siinä, ettei normaalielämää rajoiteta. Normaalielämään kuuluu esimerkiksi se, että asukkailla saa käydä vieraita. Joskus taloyhtiöt ovat pyrkineet rajoittamaan vierailujen määrää vetoamalla porrashuoneen likaantumiseen ja siivouskulujen kasvuun. Näin on koetettu torpata myös kotien käyttö Airbnb-tyyppiseen vuokramajoitukseen.

– Se ei ole kestävä perustelu, Sallmén korostaa.

The post Näin tehdään taloyhtiölle hyvät järjestyssäännöt appeared first on Kotitalo-lehti.

Mitä isännöitsijän koulutus kertoo?

Ke, 02/06/2019 - 12:23

Suomen lainsäädäntö ei edellytä isännöitsijältä tiettyä tutkintoa. Alalle on siis teoriassa vapaa pääsy, mutta käytännössä monenlaista osaamista tarvitaan. Isännöintiliiton koulutuspäällikkö Satu Lindénin mukaan isännöitsijän on oltava perillä taloyhtiöiden taloudesta, hallittava asiakaspalvelu, viestittävä vaikuttavasti sekä tunnettava kiinteistöjuridiikkaa ja -tekniikkaa.

– Suurin osa isännöintialalle suuntaavista on alan vaihtajia, jotka ovat suorittaneet aiemmin jonkin muun alan tutkinnon ja työskennelleet muissa tehtävissä. Monipuolisessa työssä esimerkiksi kaupallinen koulutus on oivallinen, Lindén sanoo.

Isännöinnissä tarvittava osaaminen opitaan paljolti käytännön työssä ja ammattitutkinto suoritetaan näyttökokein. Kiinteistöalan Koulutussäätiön (Kiinko) tutkimuksen mukaan vuosina 2010–2014 puolella alalle tulleista oli kaupallinen koulutustausta. Kolmannes oli suorittanut teknisen ja kolmannes hallinnollisen tutkinnon.

Perusta kuntoon

Isännöintiä ostava voi olla sormi suussa erilaisen nimikkeiden ja lyhenteiden kanssa.

Alan virallinen, Opetushallituksen hallinnoima, tutkinto on isännöinnin ammattitutkinto IAT. Se suoritetaan näyttökokeina. Siihen valmistavaa koulutusta tarjoavat ammattiopistojen aikuiskoulutuslinjat sekä aikuiskoulutuskeskukset.

Nimen perässä oleva tittelirimpsu kertoo siitä, että henkilö on nähnyt vaivaa kouluttautumisen vuoksi ja hankkinut tärkeää osaamista.

IAT on tarkoitettu jonkin aikaa alalla toimineille, joilla on jo alan työpaikka. Tutkinto antaa valmiuden tavallisen asuinkiinteistön isännöinnin tehtävien hoitamiseen. Kiinko myy vaihtoehtona asunto-osakeyhtiön isännöintikoulutusta (IK), joka sopii sellaisille, jotka eivät ole vielä töissä isännöintialalla.

– IK-koulutusta suosivat erityisesti alan vaihtajat, joilla on jo vahva osaaminen jonkin muun alan tehtävistä, Kiinkon liiketoimintajohtaja Katja Haarma toteaa.

Sitten ovat vielä yleisesti esiintyvät ITS ja AIT. Ne ovat Kiinkon omia maksullisia jatkokoulutuksia, joihin tarvitaan työkokemusta.

Auktorisointi konkareille

Koulutusten lisäksi isännöitsijä voi osoittaa pätevyytensä myös Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n myöntämällä henkilökohtaisella auktorisoinnilla. Auktorisoinnin saaminen edellyttää vankkaa osaamista. Sen suorittaminen vaatii muun muassa vaativan lopputentin läpäisemistä sekä kokemusta erilaisista ammatillisista projekteista.

– Auktorisoitu isännöitsijä -pätevyyttä hakevalla pitää olla isännöinnin työkokemusta ja koulutus. Kuusi vuotta kerrallaan voimassa oleva auktorisointi edellyttää oman osaamisen jatkuvaa ylläpitämistä, Satu Lindén kertoo.

Isännöintiyritys on osaajiensa summa

Isännöitsijän nimen perässä oleva tittelirimpsu kertoo siitä, että henkilö on nähnyt vaivaa kouluttautumisen vuoksi ja hankkinut tärkeää osaamista. Rahaakin on palanut, sillä koulutukset ovat maksullisia. Isännöinnin ostajan, eli taloyhtiön hallituksen, näkökulmasta monella muullakin asialla on merkitystä.

Ostajan ei tarvitse tyytyä minimivaatimusten täyttymiseen.

Lindén muistuttaa, että isännöintiä myy isännöintiyritys, jossa taloyhtiön päävastuullinen isännöitsijä työskentelee. Hallituksen on hyvä tiedostaa, että isännöintipalvelua ostetaan koko yritykseltä. Omaa taloyhtiötä isännöivän ihmisen lisäksi palveluiden tuottamiseen osallistuu yrityksen muu henkilökunta. Se, millaista osaamista heillä on, vaikuttaa palveluun. Miten viestintä ja asiakaspalvelu toimivat, löytyykö palveluiden hankintaosaamista ja teknistä asiantuntemusta?

– Koulutukset kertovat omalta osaltaan siitä, että taloyhtiötä johdetaan asianmukaisesti ja lain vaatimukset täyttäen. Mutta ostajan ei tarvitse tyytyä minimivaatimusten täyttymiseen. On tärkeää selvittää, vastaako isännöintiyrityksen tuottama palvelu juuri sitä, mitä oma taloyhtiö tarvitsee, Lindén toteaa.

Ei enää kaikkea kaikille

Lindénin mukaan asiakkaiden odotukset isännöintiä kohtaan ovat murroksessa. Osaamisvaatimusten kasvu tulee todennäköisesti tarkoittamaan aiempaa vahvempaa erikoistumista sekä isännöintiyritysten kesken että niiden sisällä. Monissa isännöintiyrityksissä taloyhtiöiden, osakkaiden ja asukkaiden asioita hoitavat jo nyt monet eri alojen ammattilaiset, ja tämä tulee varmasti yleistymään. Yrityksissä on panostettu esimerkiksi työntekijöiden viestintäosaamiseen.

Vaikka tutkintojen määrää yleisesti vähennetään, isännöintiala sai elokuussa 2017 uuden virallisen, Opetushallituksen alaisen näyttötutkinnon. Kyseessä on isännöinnin erikoisammattitutkinto, joka on tarkoitettu kokeneelle isännöinnin asiantuntijalle. Tutkintoon valmentavassa koulutuksessa voi syventyä esimerkiksi taloyhtiön korjaushankkeisiin tai yhtiön kehittämissuunnitelman tekemiseen.

Juttu on julkaistu Kotitalossa 5/17.

The post Mitä isännöitsijän koulutus kertoo? appeared first on Kotitalo-lehti.

Tällainen on isännöitsijän tavallinen työpäivä

Ke, 02/06/2019 - 12:04

Isännöitsijä ja Isännöitsijätoimisto Talohallinnan toimitusjohtaja Matti Niemisen tyypillinen työpäivä alkaa sähköpostien parissa. Vastattuaan saapuneisiin viesteihin Nieminen hoitaa toisen joka-aamuisen tehtävän, taloyhtiöiden laskujen hyväksymisen.

Näiden rutiinien jälkeen Nieminen ja muut yrityksen isännöitsijät tarttuvat muihin töihin: he valmistelevat tulevia kokouksia, kirjoittavat puhtaaksi edellisten kokousten pöytäkirjoja ja hoitavat monenlaisia juoksevia asioita. Puhelimitse ja sähköisesti tapahtuvaa asiakaspalvelutyötä on pitkin päivää.

Usein päivään kuuluu kokouksia esimerkiksi työmailla tai taloyhtiön hallitusten kanssa. Toimistolla Helsingissä pidetään monesti myös organisaation sisäisiä palavereja, joissa keskustellaan ja jaetaan tietoa isännöitsijöiden ja teknisten asiantuntijoiden kesken.

Tähän aika kuluu

Niemisen työpäivä on tutkimuksen valossa alalla hyvin tyypillinen. Kiinkon teettämän Isännöinnin ammattilaiset -tutkimuksen mukaan kaksi kolmasosaa isännöitsijän työajasta menee asiakkaille tuotettaviin palveluihin eli korjaushankkeisiin, kokouksiin, palveluiden hankintoihin, hallinnollisiin velvoitteisiin ja talouden johtamiseen. Loppuaika kuluu valtaosin asiakaspalveluun ja pieni osa työpaikan sisäisiin tehtäviin.

Asukkaiden ja osakkaiden kokemus on jatkuvasti tärkeämpi asia, ja myös isännöinnissä asiakaspalveluun satsataan monessa yrityksessä aiempaa enemmän.

Yksittäisten työtehtävien sijaan isännöitsijän työnkuvaa voi tarkastella myös isännöinnin ydinosaamisen kautta. Käytännössä isännöinti on taloyhtiöiden tarvitsemien palveluiden hankkimista, asiakkaiden palvelemista, lainsäädännöllistä osaamista ja pitkäjänteistä strategista suunnittelua. Mutta miten asiakas hyötyy tästä isännöinnin ydinosaamisesta ja miten se näkyy konkreettisesti taloyhtiöelämässä?

Ydintehtävä 1: Palveluiden hankinta

Asiakastaloyhtiöiden tarvitsemien palveluiden hankinta on yksi neljästä isännöinnin ydintehtävästä. Vuosien mittaan rakentuneeseen verkostoon on valikoitunut toimijoita, joista isännöinnillä on hyviä kokemuksia. Parhaimmillaan luottokumppaniverkosto muodostuu monen eri alan toimijoista, kuten korjausrakentamisen, kiinteistönhuollon, siivouksen, talotekniikan, suunnittelun, valvonnan, vakuuttamisen, rahoituksen, terveyden ja turvallisuuden asiantuntijoista.

– Ilman hyvää verkostoa aikaa menisi paljon pelkästään eri tahojen kontaktoimiseen ja tiedon hankkimiseen. Se aika olisi puolestaan pois asiakkailta. Meille asiakkaan valinnanvapaus on kuitenkin tärkeää eikä hänen tarvitse sitoutua käyttämään meidän yhteistyökumppaneita, Nieminen kertoo.

Ydintehtävä 2: Asiakaspalvelu

Asukkaiden ja osakkaiden kokemus on jatkuvasti tärkeämpi asia, ja myös isännöinnissä asiakaspalveluun satsataan monessa yrityksessä aiempaa enemmän. Vaikka yhä useammat asiakkaat haluavat lisää digitaalisia palveluita, ei perinteisen, puhelimitse tapahtuvan asiakaspalvelun tarve ole hävinnyt.

Asiakkaiden tarpeiden ja toiveiden mukaan eri isännöintiyritykset painottavat palvelussaan eri kanavia, eli toisille sähköinen asiointi on isommassa roolissa kuin toisilla. Talohallinnassa korostetaan palvelun nopeutta ja puhelin on edelleen tärkeä väline asiakaspalvelussa.

– Isännöinnissä asiakaslähtöinen palvelu on todella tärkeää. Kun asia on kiireinen, on tärkeää, että asiakas saa oikean henkilön nopeasti kiinni, Nieminen sanoo.

Ydintehtävä 3: Lakiosaaminen

Isännöitsijän lainsäädännöllinen osaaminen säästää asiakkaiden aikaa ja varmistaa sen, että hallituksen ja yhtiökokouksen tekemät päätökset ovat lainmukaisia. Niemisen mukaan lainsäädännöllinen osaaminen koostuu kahdesta osasta: omista perustiedoista ja

Isännöitsijän tulee osata erityisen hyvin esimerkiksi asunto-osakeyhtiölakia. lakiasiantuntijoiden käyttämisestä.

– Tässä työssä tulee päivittäin esille juridisia kysymyksiä. Isännöitsijän tulee osata erityisen hyvin esimerkiksi asunto-osakeyhtiölakia. Uusien ja hankalien asioiden kohdalla käytämme omaa lakiasioiden neuvontapalveluamme.

Ydintehtävä 4: Pitkän tähtäimen suunnittelu

Viimeisin, muttei suinkaa vähäisin, osa isännöinnin ydinosaamista on pitkäjänteinen strateginen suunnittelu, jota tarvitaan tavoitteellisessa kiinteistönpidossa. Tätä varten tarvitaan taloyhtiössä yhdessä laadittuja tavoitteita, jotka syntyvät osakaskyselyn avulla ja liittyvät asumisviihtyvyyteen ja omaisuuden arvoon sekä investointeihin.

Ilman näitä tavoitteita isännöinnillä ei ole suuntaa, johon se taloyhtiötä johtaa. Pitkäjänteisen kiinteistönpidon hyöty asiakkaalle on omaisuuden arvon säilyminen tai jopa kasvaminen sekä hyvä asumisviihtyisyys.

Asumisen ennakoidaan muuttuvan entistä enemmän palveluksi.

– Me annamme hallituksille valmiin esityksen siitä, miten taloja pidetään kunnossa, jotta ihmiset viihtyvät niissä. Isännöinnin pitää tarkastella kiinteistöä vähintään 15 vuoden päähän, ja kunnossapidon pitää olla ennakoivaa, Nieminen korostaa.

Tulevaisuuden palvelut kehittyvät

Isännöintiala kehittyy ja isännöitsijät kokevat entistä paremman asiakassuhteen erittäin tärkeäksi. Isännöinnin ammattilaiset -tutkimuksessa isännöitsijät pitävät alan tärkeimpinä muutostarpeina asiakaskokemuksiin panostamisen, digitaalisuuden, hallitustyön roolien selkeyttämisen ja isännöinnin pätevyysvaatimusten määrittelyn. Miten asiakas hyötyy isännöinnistä tulevaisuudessa entistä paremmin?

– Asumisen ennakoidaan muuttuvan entistä enemmän palveluksi. Tässä kehityksessä isännöinti voisi laajentaa palveluverkostoaan niin, että asukas voisi helposti ostaa isännöinnin kautta itselleen tarpeellisia palveluita, kuten korjauksia, remontteja ja siivouksia, Isännöintiliiton tutkimuksen ja kehityksen asiantuntija Pekka Harjunkoski kertoo.

Juttu on julkaistu Kotitalossa 5/17.

The post Tällainen on isännöitsijän tavallinen työpäivä appeared first on Kotitalo-lehti.

Mistä on tehty hyvä taloyhtiön hallitus?

Ke, 02/06/2019 - 11:47

Tyypillinen taloyhtiö: Parkkipaikka tyhjenee aamuisin ja täyttyy taas iltaisin, kun asukkaat tulevat töistä kotiin. Pihalla on leikkipaikka liukumäkineen ja keinuineen, ja etenkin valoisaan aikaan vuodesta pihalla pyörivät lapset taaperoista teineihin.

Iäkkäät pariskunnat ja lapsiperheet kävelevät kylpytakeissaan lauantaisin pihan poikki saunaan. Sinkut ja nuoret suuntaavat viikonloppuisin juhlimaan ja yrittävät olla kolistelematta, kun tulevat aamuyöllä koteihinsa.

Taloyhtiöissä asuvien ihmisten kirjo on laaja, ja eri-ikäisillä ja erilaisissa elämäntilanteissa olevilla ihmisillä on erilaisia tarpeita ja toiveita omasta asumisestaan. Mutta miten tämä otetaan huomioon taloyhtiöiden hallinnossa ja edustavatko hallitukset osakkaiden koko kirjoa?

Hallituksissa korkea keski-ikä

Kiinteistöliitto julkaisi tammikuussa tutkimuksen, jossa tarkasteltiin suomalaisia taloyhtiöiden hallituksia. Kyselyyn vastasi 3 329 hallituksen nykyistä tai entistä jäsentä.

Osa hallituksen jäsenistä ehkä haluaisi jo luovuttaa paikkansa seuraavalle, mutta halukkaita ei ole.

Selvityksen mukaan suomalainen hallituksen jäsen on keskimäärin 60-vuotias. Niinkin moni kuin 75 prosenttia heistä on yli 55-vuotiaita ja vain alle kolme prosenttia 18−34-vuotiaita. Miehiä on kaksi kolmasosaa. Koulutustaustaltaan 47 prosenttia hallituksen jäsenistä on korkeakoulututkinnon suorittaneita.

Melko korkean keski-iän ja kouluttautuneisuuden lisäksi hallituksia leimaa jäsenten pieni vaihtuvuus. Kiinteistöliiton selvityksen mukaan hallitustyövuosien keskiarvo on 11 vuotta ja 41 prosenttia vastanneista on istunut hallituksessa yli 13 vuotta.

Kuilu osakkaiden ja hallituksen välillä johtaa pattitilanteeseen

Etenkin suurten kaupunkien ulkopuolella taloyhtiössä asuu usein vanhempaa väkeä, ja hallitukset edustavatkin osakkaita ainakin ikänsä puolesta. Kun vertaa edellä kuvaillun kaltaista, varsin tyypillistä suomalaista taloyhtiötä ja tutkimuksen hallitusjäseniä, voidaan kuitenkin olettaa, että asukkaiden ja hallitusten välissä on monessa taloyhtiössä myös jonkinlainen kuilu.

Ei ole ihme, jos hallituksissa hämmästellään, miksi osakkaat eivät tule yhtiökokouksiin päättämään omasta omaisuudestaan ja hallitusten kokoonpanosta. Tai miksi osakkaat valittavat, että esityslistalla olevat aiheet ovat kaukana heidän arjestaan ja päätökset tehdään joka tapauksessa muutaman äänekkään mielipiteen perusteella.

Tämä johtaa usein siihen, että samat henkilöt jatkavat luottamustehtävissä vuodesta toiseen ja iso osa osakkaista on tietämättömiä taloyhtiönsä asioista. Osa hallituksen jäsenistä ehkä haluaisi jo luovuttaa paikkansa seuraavalle, mutta halukkaita ei ole. Osakkaat eivät koe voivansa vaikuttaa, ja tilanne on kaikin puolin patti.

Miksi tarvitaan osakkaita edustava hallitus?

Jo laki määrittelee, että taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä on koko yhtiön edun ajaminen. Kun hallitus edustaa osakkaita ja kuuntelee heitä, osakkaat sitoutuvat esimerkiksi päätöksiin paremmin.

− Kun hallituksessa on edustettuna osakkaiden kirjo, yhteydenottokynnys on matala: kullekin löytyy edustaja, jota on helppo lähestyä. Tässä työssä tärkeintä on tietää, mitä osakkaiden mielessä liikkuu, sanoo pari vuotta turkulaisen Asunto-osakeyhtiö Kastanjametsän hallituksessa ollut Markus Rinne.

Taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä on koko yhtiön edun ajaminen.

Ansa Halonen on ollut samassa hallituksessa mukana jo parikymmentä vuotta. Halosta pyydettiin aikanaan mukaan, ja hän suostuikin ehdokkaaksi, koska halusi olla hoitamassa taloyhtiön asioita.

Hän kertoo, että asukkaiden on hyvä tutustua toisiinsa. Kun tuntee yhtiön osakkaat, tietää, ketä kannattaa ehdottaa hallitukseen.

− Ja osakkaiden vastuulla on olla suostuvaisia.

Konkareilla paljon tietoa, jota siirtää eteenpäin

Halosen mielestä pysyvyys hallituksen kokoonpanossa ja pitkäaikainen yhteistyö saman isännöitsijän kanssa on hyvästä. Koko porukkaa ei kannata vaihtaa kertaheitolla, vaikka se ei
edustaisi osakkaita parhaalla mahdollisella tavalla. Hallituskonkarit ovat usein nimittäin kullanarvoisia.

− Heille on kertynyt vuosien varrella valtavasti tietoa ja taitoa. Kun hallitukseen silloin tällöin valitaan uusi jäsen, hyvät työtavat siirtyvät konkareilta eteenpäin kuin itsestään, ja valittu kehityssuunta säilyy.

Vaihtuvuuttakin hänen mukaansa tarvitaan, sillä uudet ihmiset tuovat mukanaan uusia ajatuksia, uutta osaamista ja uusia näkökulmia.

Kun hallitukseen valitaan uusi jäsen, hyvät työtavat siirtyvät konkareilta eteenpäin.

Kahdeksan vuoden hallituskokemuksellaan Markku Kalm arvostaa hallitustaan, josta löytyy paljon erilaista osaamista ja vahvuuksia.

− Se on rikkaus, sillä päätöksiä tehtäessä asioita tulee meillä katsottua ainakin tekniikan, talouden ja asumisen viihtyvyyden näkökulmasta. Talousasioista kiinnostuneena olen usein esimerkiksi perustellut sitä, miksi ajoissa korjaaminen on järkevää.

Moni osakas luottaa taloyhtiönsä hallitukseen

Monista eroavaisuuksista huolimatta moni osakas silti luottaa taloyhtiönsä hallitukseen, paljastaa Isännöintiliiton tammikuussa teettämä tutkimus. 45 prosenttia kokee, että hallitus edustaa heitä. Tämä kertonee siitä, että vaikka hallituksen jäsenet eivät edustaisi sukupuoleltaan, iältään ta koulutustaustaltaan osakkaita, heidän ajatuksensa ja asenteensa kohtaavat.

Parantamisen varaa kuitenkin on. Luottamuksesta huolimatta vain 35 prosenttia on sitä mieltä, että hallitus tuntee hyvin osakkaiden ja asukkaiden näkemyksiä. Lähes 70 prosentin mielestä taloyhtiön päätöksenteossa tulisi kuunnella nykyistä enemmän osakkaita ja asukkaita.

Osakkaiden mielestä kerran vuodessa pidettävä yhtiökokous ei ole myöskään riittävä paikka vaikuttaa omaan omaisuuteen ja asumiseen liittyviin asioihin. Kyselyyn vastasi 500 kerrostaloissa asuvaa ihmistä, ja heistä 84 prosenttia oli sitä mieltä, että taloyhtiössä pitäisi järjestää osakaskysely, jonka tuloksia olisi hyvä käsitellä yhtiökokouksessa.

− Asukaskyselyn avulla hallitus saa tietää, edustaako sen näkemys enemmistöä vai ei, sanoo Isännöintiliiton tutkimuksen ja kehityksen asiantuntija Pekka Harjunkoski.

Osakaskyselyn seuraukset ovat usein kauaskantoisia. Kun hallitustyöskentely on hyvää ja päätöksiin sitoudutaan, sillä on merkittävä vaikutus taloyhtiön arvon kehitykseen pitkällä aikavälillä.

Kun hallituksen kokoonpano edustaa osakkaiden enemmistöä, isännöinniltäkin osataan ostaa juuri niitä palveluita, joita taloyhtiössä halutaan ja tarvitaan.

Juttu julkaistu ensimmäisen kerran Kotitalo-lehdessä 2/2017.

The post Mistä on tehty hyvä taloyhtiön hallitus? appeared first on Kotitalo-lehti.

Millainen on hyvä isännöintisopimus?

Ke, 02/06/2019 - 10:53
Mitä elementtejä on hyvässä isännöintisopimuksessa, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén?

Palvelua, myös isännöintipalvelua, kannattaa aina ostaa kirjallisella sopimuksella. Sopimuksen pitää myös olla riittävän tarkka. Sellainen tarkkuus ja sananmuotoilut ovat hyvät, että kertalukemalla ymmärtää, mitä palveluun kuuluu ja millä hinnalla.

Hyvä sopimus on myös ajan tasalla. Yleensä päivitystarpeen aiheuttaa isännöintipalveluiden kehittyminen, lainsäädännön muutos tai asiakkaan tarve. Päivittäminen voi tarkoittaa kokonaan uuden sopimuksen tekemistä ja allekirjoittamista tai lisäysten kirjaamista vanhaan sopimukseen.

Hallituksen ja isännöinnin välinen vuosittainen ”kehityskeskustelu” on hyvä paikka käydä läpi sitä, tarvitseeko taloyhtiö esimerkiksi lisää viestintää tai haluttaisiinko taloyhtiössä laatia taloyhtiöstrategia.

Asettaako laki joitakin tiettyjä vaatimuksia isännöintisopimukselle?

Ei varsinaisesti sopimukselle, mutta esimerkiksi tilaajavastuulain mukaan pitkäkestoisissa sopimuksissa tilaajan pitää kahdentoista kuukauden välein tarkistaa, että eläkevakuutus- ja verotiedot ovat edelleen kunnossa.

Onko isännöintisopimus kaikille avoin dokumentti, eli voiko sen vaikka jakaa kaikille asukkaille ja osakkaille?

Taloyhtiön hyvä hallintotapa 2016 -suosituksessa sanotaan, että isännöintisopimuksen pitää olla aina hallituksen saatavilla ja että pääasiat kaikista taloyhtiön sopimuksista on syytä tiedottaa kaikille asukkaille. Tämä ei tarkoita sitä, että sopimus pitäisi sellaisenaan jakaa asukkaille.

Jos isännöintisopimukseen sisältyy yrityssalaisuuksiksi luettavia tietoja, niitä ei saa paljastaa ulkopuolisille. Tällainen voisi olla esimerkiksi kehitteillä oleva palvelu, jota yritys tarjoaa asiakkailleen testimielessä.

The post Millainen on hyvä isännöintisopimus? appeared first on Kotitalo-lehti.

Isännöinti huolehtii lainmukaisuudesta

Ke, 02/06/2019 - 10:23


Saako vaatehuoneesta tehdä saunan? Miten tupakkakieltoa haetaan? Kuka korvaa vesivahingon? Moneen taloyhtiöelämän kysymykseen löytyy vastaus lakipykälistä.

Taloyhtiön toimintaan vaikuttaa valtaisa määrä erilaisia lakeja, ja lakiasiat ovat yksi isännöinnin tärkeimmistä osaamisalueista. Esimerkiksi auktorisoidun isännöitsijän tenttiä varten on opiskeltava miltei kuuttakymmentä eri lakia, ja repertuaari on laaja: taloyhtiön taloutta, vahingonkorvauskuvioita, maanvuokraa, pelastuslakia…

Hallituksella on juridinen vastuu taloyhtiön toiminnasta. Jos epäselviä tilanteita tulee, hallituksen pitää pystyä osoittamaan toimineensa huolellisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että hallitus ostaa isännöinnin asiantuntijuutta. Isännöinti huolehtii, että hallituksen ja yhtiökokouksen päätökset tehdään lainmukaisesti.

Vanhoja lakeja päivitetään ja uusia syntyy, joten isännöinti päivittää osaamistaan. Jos jokin asia vaatii tarkistamista, isännöinnin asiantuntemusta on tietää, mistä faktat löytyvät. Joissakin isännöintiyrityksissä on erikseen omat juristit, ja osalta sellaisia löytyy yhteistyökumppaneista. Esimerkiksi Isännöintiliiton jäsenyritykset voivat hyödyntää Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n neuvontaa.

– Tavallisinta on, että isännöitsijä hakee varmistusta asialle, jonka tietää, mutta josta asiakas toivoo varmistusta, kertoo toimiston asianajaja Petteri Kuhanen.

Juttu on julkaistu Kotitalossa 5/17.

The post Isännöinti huolehtii lainmukaisuudesta appeared first on Kotitalo-lehti.

Näin isännöintiyritykset palvelevat asiakkaitaan

Ti, 02/05/2019 - 15:53
Millaista asikaspalvelua yrityksenne tarjoaa?

Liisa Matilainen: Meidät tavoittaa monien kanavien kautta. Pieni isännöintiyrityksemme sijaitsee katutasossa, joten meille on helppo tulla. Olemme kaikki asiakaspalveluhenkisiä kirjanpitäjät mukaan lukien.

Aleksi Sutinen: Meillä on keskitetty, ammattitaitoinen asiakaspalvelutiimi, joka vastaa puheluihin ja osaa vastata useimpiin kysymyksiin sekä ratkoa ongelmia. Lisäksi meillä on asumisneuvojia, jotka auttavat asiakkaitamme kaikissa asumiseen liittyvissä haasteissa. Pyrimme palvelemaan asiakkaitamme yhden soiton taktiikalla.

Jukka Mäkinen: Toimistohenkilöstö hoitaa asiat osakkaiden ja asukkaiden kanssa sekä lähettää vahinkoja muutostyöilmoitukset teknisille isännöitsijöille. Hallinnolliset isännöitsijät tekevät yhteistyötä hallitusten kanssa. Pyrimme hoitamaan asiat mahdollisimman nopeasti, emmekä pompottele asiakkaita henkilöltä toiselle.

Petteri Lötjönen: Puheluiden tai sähköpostin lisäksi asiakkaat haluavat tavata isännöintiyrityksensä henkilöstöä kasvokkain. Siksi palvelemme heitä kerran viikossa myös sivutoimistossamme lähellä monia asiakkaitamme. Asiakkaat käyvät keskustelemassa esimerkiksi omaa huoneistoaan tai piha-alueita koskevista asioista. Asiakaspalvelu on yhteispeliä ja meillä on hyvät yhteistyökumppanit. Asiakaspalvelumme kautta voi tilata lisäpalveluja, kuten kotisiivousta ja huonekalujen kokoamista.

Mitä asiakkaanne odottavat palvelultanne?

Mäkinen: Hallitukset odottavat ripeää, luotettavaa ja laadukasta isännöintiä sekä sitä, että isännöitsijä on heitä varten tavoitettavissa. Tämän olemme varmistaneet ohjaamalla osakkaat ja asukkaat asiakaspalveluun.

Lötjönen: Nopeita vastauksia kysymyksiinsä ja ratkaisuja ongelmiinsa. Vastaukset löytää usein nopeimmin taloyhtiöiden tai isännöintiyrityksemme verkkosivuilta.

Matilainen: Tavoitettavuutta, nopeaa reagointia ja ajan tasalla pitämistä etenkin, jos kyse on vesivahingosta tai muusta toimenpiteitä vaativasta asiasta.

Sutinen: Sujuvuutta ja luotettavuutta. On tärkeää aidosti kuunnella asiakasta.

Millaisia uudistuksia harkitsette?

Lötjönen: Pyrimme tekemään asiat mahdollisimman helpoiksi asiakkaillemme. Harkitsemme, mikä on järkevää ajankäyttöä. Esimerkiksi isännöitsijämme eivät osallistu taloyhtiöiden omiin Facebook-keskusteluihin, koska siihen käytetty aika olisi pois muulta asiakaspalvelulta.

Matilainen: Sekä yhtiökokouksia että hallituksen kokouksia on yhä vaikeampi järjestää niin, että kaikki pääsisivät paikalle. Tilannetta voisi yrittää helpottaa esimerkiksi Skypen kautta.

Sutinen: Me isännöitsijät voisimme petrata soittopyyntöihin vastaamisessa.

Mäkinen: Paljon on parannettavaa, ja parannuskeinot vaatisivat vuorovaikutuksellisuutta. Digipalveluista on toki tässä apua, mutta hallitukset odottavat enemmän henkilökohtaista palvelua, mikä vaatii isännöitsijöiden ajan ja resurssien vapauttamista. Teemme asiat ajoissa, mikä vähentää turhan keskustelun tarvetta.

Panelistit:

Petteri Lötjönen, toimitusjohtaja, isännöitsijä Isännöitsijätoimisto Vuori Oy

Aleksi Sutinen, isännöitsijä, Y-Säätiö

Liisa Matilainen, isännöitsijä, Talokompassi

Jukka Mäkinen, toimitusjohtaja, Reim Tampere Oy

Juttu on julkaistu Kotitalossa 5/18.

The post Näin isännöintiyritykset palvelevat asiakkaitaan appeared first on Kotitalo-lehti.

Kun riita yltyy, taloyhtiön kannattaa palkata asianajaja

Ti, 02/05/2019 - 15:01

Vuonna 2009 asukkaat pääsivät muuttamaan As Oy Betanianpuistoon, Turun keskustan lähellä sijaitsevaan kerrostaloon, jolla oli mielenkiintoinen historia. Se oli rakennettu vuosina 1958−1959 sodassa tuhoutuneen jugendkirkon paikalle vanhainkodiksi.

Kun toiminta talossa lakkasi, urakoitsija hankki suojellun rakennuksen ja peruskorjasi sen 55 asunnoksi vuosina 2008 ja 2009. Urakoitsija kertoi purkaneensa sisätilat betonirunkoon saakka ja myi asunnot ”uusina”.

Pian alkoivat ongelmat. Sisäilmassa haisi home, pannuhuoneen lattialle kertyi vettä ja sisäilmamittauksissa huoneilmasta löytyi terveydelle haitallisia mikrobeja. Kävi ilmi, että salaojat olivat väärissä paikoissa, välikatto oli rakennettu vastoin määräyksiä ja rakenteissa oli kosteutta. Rakenteisiin oli jäänyt vanhoja, pilaantuneita materiaaleja. Suurimmat ongelmat olivat kellaritiloissa.

Kun oli aika vaatia korjauskustannuksia urakoitsijalta, taloyhtiö otti avuksi asianajajan.

− Välipohja oli tyypillinen 1950-luvun rakenne: siellä oli puuta, villaa ja muuta orgaanista materiaalia. Se oli saanut kosteutta ehkä jo käyttöaikana, mutta varsinkin rakennusaikana, kertoo isännöitsijä Petri Suominen Isännöitsijätoimisto Suomiselta.

Urakoitsija suostui tekemään vain kosmeettisia korjauksia, joten taloyhtiön oli pakko ryhtyä korjauttamaan ongelmarakenteita itse. Kun oli aika vaatia korjauskustannuksia urakoitsijalta, taloyhtiö otti avuksi asianajajan.

− Jälkiviisaana voi sanoa, ettemme ainakaan liian aikaisessa vaiheessa ottaneet asianajajaa mukaan. Mahdollisen oikeuskäsittelyn kannalta on parempi, että reklamaatiokirjeistä löytyy tarkat sanamuodot, Suominen sanoo.

Ei käräjille ilman juristia

Asunto-osakeyhtiöihin erikoistunut asianajaja Marina Furuhjelm Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä sanoo, että ensimmäiset neuvottelut esimerkiksi urakoitsijan tai ongelmaa aiheuttavan osakkaan kanssa yhtiö voi toki käydä itse.

− Jos kuitenkin on riski, että riita pitkittyy tai sen kanssa joudutaan oikeuteen, suosittelen, että asianajajaan kannattaa olla yhteydessä jo aikaisessa vaiheessa. Aluksi voi pyytää vain konsultointia siitä, mitä kannattaisi tehdä, Furuhjelm sanoo.

Hän kertoo, että joskus taloyhtiöt ovat sinnitelleet liian pitkään omillaan. Niin käy varsinkin silloin, kun yhtiö on itse mennyt vastaamaan moitekanteeseen tai yhtiö on itse laatinut reklamaation puutteellisesti.

− Silloin pelikortit on tavallaan jo lyöty pöytään ja juttua saattaa olla vaikea enää hoitaa parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen, Furuhjelm sanoo.

Riitely sitoo kaikkien aikaa

Kun taloyhtiö ottaa yhteyttä lakimieheen, puhelimessa on useimmiten isännöitsijä, joskus hallituksen puheenjohtaja tai hallituksen jäsen. Usein kyse on alustavasta tiedustelusta, jossa selvitetään, olisiko asianajajasta apua ongelmaan ja mitä prosessi voisi maksaa. Sen jälkeen hallitus tekee päätöksen toimeksiannosta.

− Suurin osa ihmisistä ajattelee, että asianajajan palkkaaminen tarkoittaa papereiden keräämistä ja
välittämistä, jonka jälkeen he voivat huokaista helpotuksesta, kun asiat hoituvat itsestään. Niinhän se ei mene, Furuhjelm sanoo.

Hän kertoo, että juristit tekevät hyvinkin tiiviisti yhteistyötä yhtiön edustajien kanssa. Kaikki yksityiskohdat ja faktat vaativat tarkistamista. Tapaamisia isännöitsijän ja hallituksen kanssa kertyy, ja kaikkien työtä ja aikaa tarvitaan.

Suurin osa riidoista päätyy kuitenkin sovintoon tavalla tai toisella.

− Asiakkaiden olisi myös hyvä ymmärtää, että he tekevät päätökset. Jos joku tekee taloyhtiölle sovintotarjouksen, yhtiö päättää, hyväksytäänkö vai hylätäänkö se vai tehdäänkö ns. vastatarjous. Me juristit voimme suositella, mutta hallituksen pitää itse uskaltaa tehdä ratkaisu tai viedä se yhtiökokoukseen. Meillä ei ole päätäntävaltaa yhtiön puolesta, Furuhjelm sanoo.

Hän tähdentää, että suurin osa riidoista päätyy kuitenkin sovintoon tavalla tai toisella: joko oikeussalissa tai sitä aikaisemmin. Joskus sovinto voi olla vaikea hyväksyä.

− Meillä on sanonta, että jos vain toinen osapuoli on tyytyväinen sovintoon, olemme varmaan epäonnistuneet. Hyvä sovinto on sellainen, jossa molemmat osapuolet ovat vähän tyytymättömiä, mutta pystyvät elämään asiantilan kanssa, Furuhjelm sanoo.

Riita jatkui hovioikeuteen

As Oy Betanianpuiston ja urakoitsijan välinen riita ei jäänyt käräjäoikeuteen. Keväällä 2018 hovioikeus päätti asian taloyhtiön eduksi. Koko prosessi kesti melkein vuosikymmenen, työllisti useita asiantuntijoita, teetti kymmenkunta tiedotustilaisuutta ja työtä melkein vuoden päivät. Urakoitsijalle tuli maksettavaa 1,6 miljoonaa euroa sekä noin 300 000 euron edestä omia oikeuskulujaan. Urakoitsijayrityksen selkä katkesi konkurssiin.

Tuhansien eurojen riitoja ei kannata lähteä oikeudessa käsittelemään.

− Laillinen päätös on hyvä asia taloyhtiömaailmassa: Se ei jätä osakkaille mahdollisuuksia esittää näkemyksiä hallitusta vastaan, vaan asia on käsitelty ja päätetty loppuun saakka. Mutta pitkä, vaikea ja kallis prosessi se on, isännöitsijä Suominen sanoo.

Taloyhtiön osakkaat joutuivat kantamaan taloudellista taakkaa, kun korjaustyöt tehtiin lainarahalla. Osa kustannuksista saadaan rakennusliikkeen vakuutuksista, mutta loput kustannuksista jaetaan osakkaiden kesken.

Taloyhtiö on aloittamassa jo uutta prosessia, jolla se hakee ylempien kerrosten välipohjakorjausten maksajaa. Vaikuttaa siltä, että tällä kertaa vastassa on lähinnä vakuutusyhtiöitä. Suominen arvelee, että vakuuttava oikeushistoria todennäköisesti painaa sen verran, että loput asiat saadaan sovittua neuvotteluteitse.

− Sanoisin, että pitää olla merkittävä rakennusvirhe, että sitä kannattaa lähteä käräjöimään. Oikeuskuluriski on todella suuri. Tuhansien eurojen riitoja ei kannata lähteä oikeudessa käsittelemään, Salminen sanoo.

The post Kun riita yltyy, taloyhtiön kannattaa palkata asianajaja appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiön leikkipaikan täytyy olla turvallinen

Ti, 02/05/2019 - 14:26

Kenen vastuulla on huolehtia leikkialueiden turvallisuudesta taloyhtiöissä, Tukesin liikunta- ja leikkialueista vastaava ylitarkastaja Artti Mäkinen?

– Taloyhtiöiden leikkipaikat välineineen ovat niiden omistajan eli taloyhtiön vastuulla. Käytännössä isännöinti ammattilaisena huolehtii, että leikkipaikka rakennetaan ja sitä ylläpidetään asianmukaisesti. Leikkipaikalla tarkastus- ja huoltotöitä tekevien pitää tehdä oma osuutensa, eli tunnistaa turvallisuuspuutteet ja tehdä tarvittavat korjaukset.

Asukkaat voivat tehdä silmämääräisiä tarkastuksia ja huoltoja osaamisensa mukaan. Heidän kannattaa ilmoittaa havaitsemistaan puutteista hallitukselle, isännöinnille tai huoltoon riippuen siitä, miten on sovittu.

Miten taloyhtiön hallitus täyttää oman osansa vastuusta?

– Kun taloyhtiöön hankitaan leikkipaikkaa, hallituksen kannattaa suosia vain leikkivälinestandardin sfs en 1176 -mukaisia leikkivälineitä. Taloyhtiön pitää varmistaa, että välineet sijoitetaan ja asennetaan turvallisesti ja valmistajan ohjeiden mukaisesti. Hallitus myös varmistaa, että kuntoa tarkkaillaan säännöllisesti, sillä yleensä turvallisuuspuutteet johtuvat puutteellisesta ylläpidosta.

Laki ei määritä tarkkoja huolto- tai tarkastusvälejä, mutta molemmista tulee ohjeet leikkivälineiden mukana, ja niitä pitäisi noudattaa.

Kuka valvoo leikkialueiden turvallisuutta ja miten?

– Kuten muidenkin kuluttajapalveluiden, Tukes valvoo myös leikkipaikkojen turvallisuutta. Leikkipaikkojen pitää täyttää kuluttajaturvallisuuslainsäädännön vaatimukset eivätkä ne saa aiheuttaa vaaraa kenenkään terveydelle tai omaisuudelle. Valvonta on pistokokeenomaista. Tukes ei tarkasta kaikkia tavaroita ja palveluita eikä myönnä niille lupia tai hyväksymisiä, vaan palveluntarjoaja eli taloyhtiö (hallitus yhdessä isännöinnin kanssa) vastaa leikkialueen turvallisuudesta.

Juttu on julkaistu Kotitalossa 4/18.

The post Taloyhtiön leikkipaikan täytyy olla turvallinen appeared first on Kotitalo-lehti.

Isännöitsijät: Näitä asioita katson, kun olet itse asuntokaupoilla

Ke, 12/12/2018 - 09:59

Kun isännöitsijä ostaa itselleen asuntoa, hän kiinnittää huomiota taloyhtiön kuntoon....

The post Isännöitsijät: Näitä asioita katson, kun olet itse asuntokaupoilla appeared first on Kotitalolehti.

Taloyhtiön hallituksen pj. Heini Valtonen panostaa brändiin

Ke, 12/12/2018 - 09:51

Asunto Oy Ruusulankatu 19:n tuore pj Heini Valtonen on sitä...

The post Taloyhtiön hallituksen pj. Heini Valtonen panostaa brändiin appeared first on Kotitalolehti.

Millä kielillä taloyhtiössä pitää viestiä?

Ke, 12/12/2018 - 09:44

Voiko taloyhtiö päättää viestiä vain suomeksi, jos kaikki osakkaat ja...

The post Millä kielillä taloyhtiössä pitää viestiä? appeared first on Kotitalolehti.

Taloyhtiön pihan talvikunnossapitoa ei kannata laiminlyödä

Ke, 12/12/2018 - 09:34

Epävakaiset talvikelit nostavat taloyhtiöissä puheeksi perinteisen aiheen: onko piha huolellisesti...

The post Taloyhtiön pihan talvikunnossapitoa ei kannata laiminlyödä appeared first on Kotitalolehti.

Lukkoremontti tulossa – mekaaninen vai sähköinen lukitus?

Ke, 12/12/2018 - 09:26

Lukitusjärjestelmän valinta riippuu taloyhtiön tarpeista. Tällaisia lukitusjärjestelmiä taloyhtiöissä suositaan nyt....

The post Lukkoremontti tulossa – mekaaninen vai sähköinen lukitus? appeared first on Kotitalolehti.

Helsingin surkeimman taloyhtiön uusi nousu – isännöitsijän näkökulma

Pe, 11/23/2018 - 15:09

Helsingin Kalliossa sijaitseva Asunto Oy Pohjansäde oli sadassa vuodessa päässyt...

The post Helsingin surkeimman taloyhtiön uusi nousu – isännöitsijän näkökulma appeared first on Kotitalolehti.

Isännöitsijät: Asumisen taidot monilla hukassa

Ti, 11/06/2018 - 11:55

Isännöitsijät selvittelevät mitä kummallisimpia sattumuksia. Iso osa selkkauksista johtuu siitä,...

The post Isännöitsijät: Asumisen taidot monilla hukassa appeared first on Kotitalolehti.

Pitääkö vastasyntyneestä maksaa vesimaksua?

Ti, 11/06/2018 - 10:34

Onko vauva uusi asukas, josta pitää ilmoittaa isännöintiin? Asunto-osakeyhtiölain mukaan...

The post Pitääkö vastasyntyneestä maksaa vesimaksua? appeared first on Kotitalolehti.

Asukkaat ja osakkaat eivät aina osaa hoitaa kunnossapitovastuutaan

Ti, 11/06/2018 - 10:27

Hallituksen on hyvä olla perillä siitä, missä jamassa huoneistot ja...

The post Asukkaat ja osakkaat eivät aina osaa hoitaa kunnossapitovastuutaan appeared first on Kotitalolehti.

Sivut