Kotitalo-lehden uutisia

Tilaa syöte syöte Kotitalo-lehden uutisia
Taloyhtiöiden lehti
Syötteen kokonainen osoite. 13 min 8 s sitten

Virheitä korjaushankkeessa? Reklamointi ei ole riitelyä vaan taitolaji ja näin se onnistuu

Ke, 08/21/2019 - 16:15

Hallituksella olisi joskus peiliin katsomisen paikka laatuasioissa, pohtii isännöitsijä Hannaleena Kuutilo Walttari Oy:stä. Nimittäin jos hallitus haluaa vain säästää, ja vielä säästämisen päälle säästää, saa korjaushanke kehnon startin.

– Esimerkiksi huoltomaalauksista kuulen usein, että me tehdään ne itse – mitä siinä voi sattua? No, siinä voi sattua ihan mitä tahansa!

Kuutilo paaluttaa onnistuneen korjaushankkeen kolmeen kohtaan: työselostus, valvonta ja urakkasopimus. Kunnollinen työselostus on hankkeen pohja. Siinä määritellään mitä tehdään: miten maalattavat pinnat pestään, miten käsitellään ruosteiset naulankannat ja lopulta, millä pinnat maalataan.

– Ilman määreitä urakoitsija voi sutia seinään vaikka mansikkahilloa! Sitä paitsi puutteellisella työselostuksella ei saa vertailukelpoisia urakkatarjouksia, Kuutilo sanoo.

Toiseksi taloyhtiö tarvitsee ammattitaitoisen valvojan, jos korjaushanke on yhtään aidanmaalausta isompi. Isännöitsijä ei valvo, vaikka oman lajinsa ammattilainen onkin. Jos valvojaa ei palkata, voi vastuun hankkeen onnistumisesta katsoa olevan hallituksella, Kuutilo sanoo.

Kolmanneksi urakkasopimus on laadittava huolella. Samalla taloyhtiölle jää mustaa valkoisella siitä, mitä on sovittu. Riitatapauksissa papereihin on helppo vedota. Dokumentit myös nostavat jatkossa asuntojen arvoa verrattuna siihen, että korjaustyöt tehdään itse, silloin tällöin, siellä täällä, ja dokumentoimatta.

Uudet digitaaliset työtavat vähentävät virheitä

Digimaailman keinoilla voidaan parantaa korjausrakentamisen laatua ja nopeuttaa remonttien läpimenoaikaa. Siksi moni rakennusyritys modernisoi nyt toimintatapojaan vauhdilla.

Pääkaupunkiseudulla toimiva Fira Oy on digiosaamisen konkari. Linjajohtaja Sami Kokkonen kertoo, miten ennen jokaisesta korjaushankkeesta kertyi paksu pinkka paperia. Nyt työvaiheet kirjataan digitaaliseen tietokantaan. Sieltä ne ovat vaivatta tutkittavissa. Paperiakin säästyy.

– Puhumme korjaushankkeen digitaalisesta jalanjäljestä. Voimme auditoida laadun taaksepäin, näyttää mitä on tehty.

Myös läpimenoajan lyhentämisessä on vaadittu uudenlaista ajattelua. Kun tähän ei löytynyt valmista digityökalua, se tehtiin. Koodaustyön tuloksena syntyi startup-yritys SiteDrive ja tuote, jota käyttää jo yli 20 urakoitsijaa, Kokkonen kertoo.

Työnjohto ja urakoitsijat välittävät osaltaan tietoa järjestelmiin. Jokaista työvaihetta varten on oma tarkistuslistansa, ja vasta kun lista on käyty läpi ja kuitattu, pääsee seuraava urakoitsija jatkamaan työtä. Urakoitsijat viestivät keskenään myös Whatsapp-ringissä. Poikkeamailmoitukset saadaan näin nopeasti jokaisen käyttöön.

Kaiken tämän tietotekniikan hyödyntämisen myötä voi yhtiön työmaiden tilannetta tarkastella ajantasaisena tietokoneen ruudulta milloin tahansa. Viestintä urakoitsijan, taloyhtiön ja osakkaiden kesken on niin ikään olennainen korjaushankkeiden laatuasia. Fira Oy lähettää yhä viikkotiedotteita, mutta kaikki remonttitieto on luettavissa Taloinfo-portaalissakin.

Projektipäällikkö Perttu Paavola lisää, ettei henkilökohtaista palveluakaan ole unohdettu.

– Nimeämme jokaiseen remonttikohteeseen palveluinsinöörin, joka vastaa viestinnästä. Osakas ei saa missään vaiheessa tuntea, ettei hänen kysymyksiinsä tai puheluihinsa vastata.

Osakas ei saa missään vaiheessa tuntea, ettei hänen kysymyksiinsä tai puheluihinsa vastata.

Urakoissa laadusta on sovittava etukäteen

Suomen laissa ei ole urakkaa koskevaa erityislakia. Lakiin ei siis voi turvata riitatapauksessa, vaan kaikki perustuu osapuolten keskenään tekemään sopimukseen, sanoo asianajaja Aki Rosén Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.

Tavanomaista on noudattaa sopimisessa rakentamisen yleisiä sopimusehtoja. Rosén huomauttaa, että sopimusoikeudellisesti niiden katsotaan tulevan osaksi urakkasopimusta vain, jos niin sovitaan. Isot hankkeet solmitaan käytännössä aina yleisten sopimusehtojen mukaan ja asianmukaisilla lomakkeilla. Tapaa kannattaa noudattaa myös pienemmissä hankkeissa.

Rakentamisen yleiset sopimusehdot määrittävät urakoitsijan takuuajan vastuuksi kaksi vuotta siitä, kun urakka on otettu vastaan. Tuona aikana on urakoitsijan korjattava reklamoitu virhe, tai näytettävä toteen, ettei se kuulu hänen vastuulleen. Myöhemmin urakoitsija vastaa virheistä vain, jos hänen todetaan menetelleen törkeällä huolimattomuudella, tai kyse on sovitun laadunvalvonnan laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä urakkasuorituksesta.

– Joten jos urakoitsija aiheutti jonkin vian tai puutteen lievällä huolimattomuudellaan, mutta asia selviää vasta kahden vuoden takuuajan jälkeen, ei urakoitsija ole siitä enää vastuussa, Rosén täsmentää.

Urakoitsijan vastuun voi toki sopia kahta vuotta pitemmäksikin, mutta näin tehdään harvoin. Syitä on kaksi: pidennetyllä takuulla urakkatarjouksia on vaikea saada, ja jos niitä saakin, urakoitsija yleensä hinnoittelee pidennetyn vastuunsa kalliiksi.

Yleisimmin reklamoidaan työn laadusta

Entä mitä tehdä, kun korjaushankkeen lopputulos ei vaikutakaan laadukkaalta? Silloin reklamoidaan, eli kerrotaan virheistä urakoitsijalle. Tämä on syytä tehdä kirjallisesti. Rosén alleviivaa, ettei reklamaatioiden teossa pidä viivytellä, koska pahimmillaan taloyhtiö menettää oikeutensa vedota virheeseen ja lopulta joutuu korjauttamaan virheen omalla kustannuksellaan.

Jos korjauksesta on sovittu taloyhtiön ja urakoitsijan kesken, reklamoi taloyhtiö. Jos sopijaosapuolena on osakas, hän reklamoi.

Tavallisimmin reklamaatio kohdistuu työn laatuun, mutta myös materiaaleilla on takuu, muistuttaa isännöitsijä Hannaleena Kuutilo. Eräässä hänen isännöimässään talossa oli astianpesukoneen vesihanan käyttövipu katkennut lähes jokaisessa asunnossa. Rakennus oli jo yli kymmenvuotias, joten pulma ei kuulunut rakennuttajalle. Kuutilo otti yhteyttä hanavalmistajaan, joka lähettikin taloyhtiölle laatikollisen uusia käyttövipuja.

– Isännöinti osaa opastaa, millaisista asioista kannattaa reklamoida, Kuutilo sanoo.

Hän myös korostaa, että yhteistyöllä ja neuvottelemalla pääsee aina pitemmälle kuin riitelemällä.

The post Virheitä korjaushankkeessa? Reklamointi ei ole riitelyä vaan taitolaji ja näin se onnistuu appeared first on Kotitalo-lehti.

Hiiltä sitova koti − ilmastoystävällinen kerrostalo on rakennettu puusta

Ti, 08/13/2019 - 15:12

Viisikerroksisen kerrostalon korkuinen, harjakattoinen teltta erottuu maisemasta jo kaukaa. Teltan alla kohoaa rakennuttajayhtiö Bonavan massiivipuusta syntyvä kerrostalo Linnanfältin uuteen kaupunginosaan lähelle Turun keskustaa.

Bonavan projektijohtaja Timo Veijalainen kertoo, että kävi Norjassa tutustumassa puukerrostaloihin, sillä Norjassa puusta rakennetut kerrostalot ovat Suomea paljon yleisempiä.

– Se avasi silmäni. Sitä ennen suhtauduin asiaan kriittisesti, mutta Norjassa ymmärsin, että kun oikein tehdään, puu sopii materiaaliksi minne vain, hän sanoo.

Norjassa puukerrostalot tehdään kestämään vuonojen ilmastoa: kovaa merituulta, kosteutta ja paahtavaa aurinkoa. Lisäksi talot rakennetaan ilman huppua.

– On täysin mahdollista rakentaa puusta ilman sääsuojausta, mutta täällä Suomessa emme lähteneet ottamaan minkäänlaista riskiä – lähinnä, jotta ihmiset eivät hermostuisi, Veijalainen myöntää.

Kritiikki vähentynyt, rakentamisen voimakas kasvu käsillä

Suomessa puukerrostalot tekevät vasta tuloaan. Maaliskuun lopussa Suomessa laskettiin olevan 77 asuinpuukerrostaloa, joissa on yhteensä 2 098 asuntoa. Viime vuoteen verrattuna olemassa olevien puukerrostalojen määrän lasketaan kaksinkertaistuvan ensi vuoden loppuun mennessä.

Ohjelmapäällikkö Petri Heino ympäristöministeriöstä sanoo, että puukerrostaloasuntojen osuus kaikista valmistuvista asunnoista on kuitenkin vasta noin kuuden prosentin paikkeilla. Hänen mukaansa on kuitenkin nähtävissä, että kriittinen massa on ylitetty, ja tällä hetkellä eletään hetkeä juuri ennen voimakasta kasvua. Ruotsissa puukerrostalorakentamisen kulmakerroin osoittaa jo taivaaseen.

Syitä puukerrostalojen lisääntymiseen on monia. Vasta vuonna 1997 palomääräykset sallivat neljän kerroksen rakentamisen puusta entisen enintään kahden sijaan. Parissakymmenessä vuodessa osaamista on kertynyt muun muassa suunnittelijakuntaan ja rakennusvalvontaan, ja puukerrostaloille on syntynyt useampia elementtituottajia.

Heino sanoo, että puurakentamista ei rahoiteta valtion varoista. Valtio tukee vain puurakentamisen tutkimus- ja kehityshankkeita, informaation tuottamista ja levittämistä. Sen sijaan ilmastonmuutoskeskustelu on innostanut kunnat edistämään puurakentamista, ja ne ohjaavat mielellään tontteja puurakentamiselle.

– Kunnat näkevät, että puurakentamisen kautta ne myös saavat uudenlaisia toteuttajia ja uutta arkkitehtuuria. Palikat alkavat olla niin sanotusti kohdillaan, ja hankkeita lähtee helpommin liikkeelle, Heino sanoo.

Rakentamisen ongelmat vähentyneet, kun materiaalit tulleet tutummiksi

Ympäristöministeriön mukaan puukerrostaloja on tuloillaan 73 kuntaan. Eniten niitä on nousemassa Turkuun, noin 15 kappaletta. Linnanfältin kaupunginosa on puurakentamisen valtakunnallinen pilottikohde.

Rakennuttajayhtiö Bonavalla on rakenteilla viisikerroksinen Asunto Oy Turun Linnanfältin Lyhdynkantaja, johon valmistuu vuodenvaihteessa 57 asuntoa. Kantavat rakenteet ovat clt-puuta, joka tarkoittaa ristiinliimattua kuusta. Hirren paksuinen clt ei painu, kuten hirsi tekee.

Projektijohtaja Timo Veijalainen Bonavalta kertoo, että ongelmat puurakentamisessa ovat aikaisemmin syntyneet siitä, että materiaaleja ei ole tunnettu. Useimmat puulajit ovat hänen mukaansa antibakteerisia – varsinkin havupuu on sitä. Mikrobit kasvavat paremmin jopa lasilla kuin havupuun pinnalla. Puuta on myös vaikea saada kokonaan märäksi. Koivu on toista maata, sillä siinä on sokeria, xylitolia, jota mikrobit voivat käyttää ravintonaan. Bonavan kuusipuurunkoiseen taloon ei siis tarvita höyrynsulkumateriaaliksi muovia, ei edes yläpohjaan.

Kosteusominaisuuksien lisäksi puukerrostalon asunnonostajia askarruttaa paloturvallisuus. Veijalainen sanoo, että puun palaminen osataan laskea tarkasti. Se ei romahda yhtäkkiä, vaan hiiltyy ennustettavasti. Kerrostalon runkomateriaali, oli se sitten puu tai betoni, ei kuitenkaan ole tulipalon vaarallisin asia, vaan asuntojen irtaimiston palamisesta syntyvät palokaasut.

– Tästä on tulossa turvallisempi kuin perinteisesti toteutetusta betonikerrostalosta. Joka huoneessa ja parvekkeilla on automaattinen palonsammutusjärjestelmä eli sprinkleri, joka tukahduttaa palon voimakkaalla sumulla, hän kertoo.

Äänieristystä ja sisäilmaa kiitelty, hoitovastike voi olla korkea

Puukerrostalot eivät ole veljeksiä keskenään, sillä toisin kuin betonirakentamisessa, puukerrostaloissa rakennusliikkeillä on ollut mahdollisuus tehdä paljon erilaisia ratkaisuja rakennusmääräysten puitteissa.

Isännöitsijä Kari Lähde Lounais-Suomen Isännöinnistä Turusta sanoo, että puukerrostalon hoitovastike on joskus betonitaloa hieman korkeampi.

– Muun muassa sprinklerin toimintaa pitää seurata. Sen tekee Tukesin (Turvallisuus- ja kemikaalivirasto) hyväksymä toimija samaan tapaan kuin hissitkin turvatarkastetaan säännöllisin väliajoin, hän sanoo.

Ympäristöministeriön teettämä puukerrostalojen asukaskysely kahden vuoden takaa kertoo, että puukerrostalojen ilmaääneneristävyyttä pidetään erityisen hyvänä sekä pysty- että vaakasuunnassa. Myöskään koneiden ja laitteiden, kuten pyykin- ja astianpesukoneiden tai viemärien äänet eivät juuri kantautuneet talossa.

Isännöitsijä Pasi Oksanen Lakean isännöintipalveluista Seinäjoelta sanoo, että puukerrostalojen sisäilmaa on kiitelty.

– Sekä asukkaat että talossa vierailijat sen jollain lailla aistivat, että talossa on miellyttävä sisäilma, hän sanoo.

Puu kiistatta petonia ympäristöystävällisempi materiaali

Suurimmat erot betoni- ja puukerrostalojen välillä eivät kuitenkaan löydy niinkään käyttökokemuksista, vaan aivan muualta. Puu on materiaalina betonia kiistatta ympäristöystävällisempi. Maailman betoniteollisuus vastaa yksin kahdeksasta prosentista maailman hiilidioksidipäästöjä, mikä on yli kolme kertaa enemmän kuin kaikki lentoliikenteen päästöt. Sen sijaan yksi puukerrostalo voi sitoa jopa 700 henkilöauton vuosipäästön verran hiiltä.

Projektijohtaja Timo Veijalainen Bonavalta sanoo, että ympäristöystävällisyys on asia, josta asunnonostajat ovat kiinnostuneita. Se muuttaa asenteita myös rakennusteollisuudessa. Kun ostajat käyvät vierailemassa Asunto Oy Turun Linnanfältin Lyhdynkantajan rakennustyömaalla, kysymykset ja puheenaiheet vaihtuvat kerralla. Uusiutuva puumateriaali tekee vaikutuksen jopa kaiken nähneeseen ammattilaiseenkin.

– Tähän kerrostaloon käytetty puumäärä kasvaa Suomessa kymmenessä sekunnissa, Veijalainen hämmästelee.

Lähteet: Linnanfältti − Turun moderni puukaupunki. Puurakentamisen ohjelma. Ympäristöministeriö. Puuinfo. Chatham House: Making Concrete Change: Innovation in low-carbon cement and concrete. 2018.

The post Hiiltä sitova koti − ilmastoystävällinen kerrostalo on rakennettu puusta appeared first on Kotitalo-lehti.

Isännöitsijä on omaisuutesi tärkein ihmissuhde, ja siksi sen oikean valintaan kannattaa panostaa

Ti, 08/13/2019 - 14:30

Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallménin mukaan isännöinnin valitsemisessa kannattaa lähteä liikkeelle huolellisella tarvekartoituksella.

Palvelun hinnoittelu ei saa olla ainoa valintakriteeri. Esimerkiksi taloyhtiön koko, ikä ja kunto sekä osakkaiden ja asukkaiden tarpeet on huomioitava isännöitsijän valinnassa.

– Jos esimerkiksi yhtiössä on isot remontit edessä, voi olla paikallaan painottaa isännöitsijän osaamista rakentamisen johtamisessa. Jos taas yhtiön asukkaat ovat diginatiiveja, valintakriteerinä voi olla isännöintiyrityksen digitaalisten palvelujen tarjonta. Kriteeristöä pohdittaessa ja myöhemmin valintapäätöstä tehtäessä on tärkeää, että taloyhtiön koko hallitus osallistuu keskusteluun ja asioita käydään avoimesti läpi. Selkeältäkin vaikuttavia asioita pitää rohjeta tarvittaessa kyseenalaistaa, Sallmén sanoo.

Hinnoittelu ei saa olla ainoa valintakriteeri. Valintakriteerejä määriteltäessä hallituksella tulisi olla näppituntuma asukkaiden ja osakkaiden toiveista. Valintaprosessia helpottaa kummasti, jos taloyhtiön kehittämisestä on käyty avointa keskustelua ja yhtiön kehittämiseksi on laadittu selkeä strategia.

Jos taloyhtiön tavoitteet ja toiveet ovat utuiset, hallituksen kannattaa käyttää aikaa yhteisen näkemyksen kirkastamiseen. Osakkaiden ja asukkaiden toiveita voidaan kartoittaa kyselyllä. Se on helppo toteuttaa esimerkiksi yhtiökokouksen lomassa.

Vaikka isännöitsijän valintaan liittyvä kriteeristö on syytä räätälöidä taloyhtiökohtaisesti, tietyt valintakriteerit ovat luonteeltaan universaaleja.

– Viestinnällä on tärkeä rooli taloyhtiön toiminnassa. Isännöitsijää valittaessa on hyvä selvittää, miten isännöintiyritys kertoo tekemisistään ja miten asukkaat sekä osakkaat voivat olla yhteydessä isännöintiin. Hallituksen jäsenenä arvostaisin myös moderneja digitaalisia työkaluja, jotka mahdollistavat hallitukselle taloyhtiön taloudenpidon reaaliaikaisen seurannan, Sallmén toteaa.

Käytä puskaradiota, referenssejä ja isännöinnin hakupalvelua

Sopivaa isännöitsijää etsiessä on hyvä kuunnella herkällä korvalla puskaradion viestejä. Referenssejä voi myös kysyä suoraan potentiaalisilta vaikuttavilta isännöintiyrityksiltä. Erityisen hyödyllistä on selvittää, millaisia kokemuksia samanlaisessa tilanteessa olevilla taloyhtiöillä on isännöinnistä.

Yksi hyvä kanava isännöitsijän etsimiseen on Isännöintiliiton loppuvuonna lanseeraama sähköinen Hae isännöintiä -palvelu. Isännöintiliiton vt. yksikön johtaja Marianne Falck-Hvilstafeldtin mukaan palvelun kautta voi löytää ja vertailla isännöintiyrityksiä sekä lähettää niille tarjouspyyntöjä.

– Palvelun tarkennetulla haulla voi etsiä isännöintiyrityksiä, jotka pystyvät vastaamaan oman taloyhtiön tarpeisiin. Palvelun kautta jätetyssä tarjouspyynnössä on hyvä mainita osakkaiden toiveet isännöinnille. Liitteiksi kannattaa lisätä taloyhtiön yhtiöjärjestys, tilinpäätös liitteineen, isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys, Falck-Hvilstafeldt opastaa.

Tällä hetkellä Hae isännöintiä -palvelussa on noin 600 isännöintiyritystä, käytännössä kaikki Isännöintiliiton jäsenyritykset.

– Hae isännöintiä -palvelun kehittämisessä on huomioitu taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajilta saatu palaute. Sopivan isännöintiyrityksen löytämistä ja isännöintipalveluiden vertailua pidettiin vaikeana. Lisäksi tarjouspyyntöjen laadinta koettiin hankalaksi. Toivomme, että palvelumme helpottaa valintaprosessia, Falck-Hvilstafeldt sanoo.

Tarjouspyynnössä on tärkeää antaa riittävästi tietoa

Jaana Sallmén suosittelee, että taloyhtiön hallitus pyytää tarjouspyynnössään isännöintiyritystä kertomaan toimintaperiaatteistaan, palvelumallistaan, henkilöstömäärästään ja työntekijöidensä osaamistaustasta. Onko yrityksessä laskentatoimen osaamista vai hoitaako se taloyhtiöiden kirjanpidon yhteistyösopimuksin? Millainen on yrityksen tekninen osaaminen? Kuinka monta taloyhtiötä yhdellä isännöitsijällä on hoidettavanaan?

Tarjouspyynnössä on myös tärkeää antaa riittävät tiedot taloyhtiöstä. Taloyhtiön nimen ja osoitteen ohella rakennusvuosi, taloyhtiön koko, huoneistojen määrä, tehdyt ja suunnitellut korjaukset, osakkaiden toiveet ja tarpeet sekä syy uuden isännöitsijän etsimiseen ovat tärkeitä taustatietoja.

– Isännöintiyrityksiltä tulleiden tarjousten läpikäyntiin tulee varata riittävästi aikaa, sillä niiden sisällöissä ja hintojen ilmoittamistavassa on aina eroja. Jos jokin kohta tarjouksessa ei avaudu tai siinä tuntuu olevan puutteita, asiaa kannattaa reilusti kysyä. Taloyhtiön tarpeisiin parhaiten sopivien isännöintiyritysten edustajat on hyvä tavata aina kasvokkain ennen valinnan tekemistä, Sallmén sanoo.

Kun hallitus on valinnut taloyhtiön tarpeisiin parhaiten soveltuvan isännöintiyrityksen, on aika käydä sopimusneuvottelut. Kirjallisessa sopimuksessa sovitaan tarkasti isännöintipalvelun sisällöstä, laadusta, laajuudesta ja palvelun veloitusperusteista. Sallmén painottaa, että tässä vaiheessa on vielä tärkeää varmistaa, että isännöintiyrityksellä ja taloyhtiön hallituksella on yhtäläinen käsitys isännöintipalvelun kokonaisuudesta.

– Jopa isännöintisuhteen päättymiseen liittyvistä menettelyistä on muistettava sopia tässä yhteydessä, Sallmén sanoo.

Myös isännöintisopimuksen viimeistelyyn kannattaa käyttää aikaa

Selkeä sopiminen isännöintipalvelun sisällöistä on eduksi niin taloyhtiölle kuin isännöintiyrityksellekin. Fluxio Isännöinti Oy:n toimitusjohtajan Kalle Grönqvistin mielestä huolellisesti laadittu ja riittävän kattava tarjouspyyntö saa asiat oikeille urille.

– Lyhyille viesteille ja tiedusteluille on paikkansa, mutta varsinaisen tarjouspyynnön liitteenä kannattaa lähettää kattavasti tietoa taloyhtiöstä. Itse haluan selvittää ennen tarjouksen antamista taloyhtiön tilanteen tarkasti. Minusta tämä on myös isännöintiyrityksen velvollisuus. Yrityksen osaamisen on vastattava taloyhtiön tarvetta. Itse en esimerkiksi tee tarjousta, jos palvelumme ei vastaa taloyhtiön tarpeisiin, Grönqvist sanoo.

Grönqvistin mielestä isännöintiyritys voi helpottaa asiakkaiden tekemää valintaprosessia viestimällä omista palveluistaan selkeästi ja avoimesti. Hae isännöintiä -palvelusta esimerkiksi löytyy asunto-osakeyhtiölain mukaisen isännöinnin sisällön kuvaus.

– Taloyhtiö ja isännöintiyritys voivat sitten sopia, mitä lisäpalveluita taloyhtiö tarvitsee, Grönqvist vinkkaa.

Sallménin tavoin Grönqvist painottaa dialogin merkitystä isännöintisopimusta viimeisteltäessä. On esimerkiksi tärkeää käydä läpi, missä määrin taloyhtiön viestinnässä, arkistoinnissa ja taloudenpidossa hyödynnetään sähköisiä järjestelmiä. Erityisen tarkkana pitää Grönqvistin mielestä olla, kun sovitaan laskutuksesta.

– Epäselvät laskutuskäytännöt närästävät asiakkaita. Sopimusta tehtäessä on sovittava tarkasti, mitkä asiat kuuluvat peruspakettiin ja mistä veloitetaan lisäpalveluina, Grönqvist muistuttaa.

The post Isännöitsijä on omaisuutesi tärkein ihmissuhde, ja siksi sen oikean valintaan kannattaa panostaa appeared first on Kotitalo-lehti.

Oletko uusi taloyhtiön hallituksessa? Konkarit ja tulokkaat kertovat, miten työhön pääsee kiinni

Ti, 08/13/2019 - 13:49

Tamperelaisen Asunto Oy Ristikukkulan hallitukseen kaksi vuotta sitten ensikertalaisena valittu Paula Vehkala kertaa tähänastista hallitustaivaltaan tyytyväisenä.

– Olen päässyt vaikuttamaan oman taloyhtiöni asioihin. Samalla olen oppinut todella paljon uusia asioita.

Vehkalalla ei ollut aiempaa kokemusta hallitustyöskentelystä, ei edes kovin pitkää kokemusta omistusasunnossa asumisesta. Mutta koska oman taloyhtiön ja oman asuinympäristön asiat alkoivat kiinnostaa, tarjoutui hän hallitukseen.

Syksyn 2017 yhtiökokouksessa vaihtui kaikkiaan kolme Ristikukkulan hallituksen viidestä jäsenestä. Samalla hallitus nuorentui: nyt kaikki jäsenet ovat iältään kolme–nelikymppisiä. Edellisessä päättäjäjoukossa istuneet eläkeikäiset osakkaat siirtyivät taustavaikuttajiksi.

Vehkala muistaa, miten hyvin tulokkaat otettiin vastaan. Hallitus, puheenjohtaja ja isännöitsijä jakoivat tietoa auliisti. Ensimmäisissä kokouksissa käytiin läpi ajankohtaisten asioiden ohella perusasioita, kuten taloyhtiön solmimien sopimusten sisältöjä, taloyhtiön taloutta ja huollon asioita. Isännöinti valmisteli materiaalin, jota teemakokouksissa tutkittiin.

– Ne olivat maratonkokouksia – kestivät jopa kolme ja puoli tuntia, Vehkala naurahtaa.

Tämän ohella Vehkala luki kaiken, minkä löysi taloyhtiöasioita koskien ja googletti tietoa netistä. Uudet jäsenet saivat tunnukset hallituksen sähköiseen hallintokansioon, ja jokaiselle alkoi tulla kotiin Kotitalo-lehti.

Hallituksen ei tarvitse tehdä kaikkea itse − asukastoimintakunta auttaa

Asunto-osakeyhtiö Ristikukkula on tavanomaista suurempi taloyhtiö. Asuinrakennuksia on 11 kappaletta. Seitsen- ja viisikerroksisten tornitalojen lomaan sijoittuu joukko kolmikerroksisia, hissittömiä rakennuksia.

Huoneistoja on 375, asukkaita lähes 700 ja tonttiakin 6,7 hehtaaria. Suurimmillaan yhtiön asukasmäärä oli 1970-luvulla, jolloin se hipoi 1 500:tta.

– Meillä on alatalot, keskitalot ja ylätalot, hallituksen puheenjohtaja Petteri Pyrrö kertoo.

Pyrrö valittiin taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaksi kaksi vuotta sitten. Melkeinpä ensitöikseen hän toi esille, että viisihenkinen hallitus on aika kovilla, kun sen pitää päättää liki 700 asukkaan asioista.

Avuksi hallitus keksi muun muassa asukastoimikunnan. Sen toiminnan organisoimisen otti vastuulleen toinen hallituksen uusimmista jäsenistä, Maria Kuisma. Asukastoimikunta kokoontuu nyt tarpeen mukaan, keskustelee ja järjestää erilaisia tilaisuuksia. Taannoin asukastoimikunnan vapaaehtoiset muun muassa remontoivat ja uudistivat kerhotilat.

Paljon muutakin uusi hallitus on saanut aikaan. Muovijätteen kierrätys taloyhtiössä järjestettiin toimivaksi. Taloyhtiön viestintää on kehitetty entistä sujuvammaksi. Onpa taloyhtiön asukkailla oma Facebook-ryhmäkin. Eräs osakas teki jo aiemmin taloyhtiölle myös kotisivut. Ne löytyvät osoitteesta ristikukkula.fi.

Digipalveluista huolimatta perinteiset paperitiedotteet ovat edelleen pääosassa taloyhtiön viestinnässä. Tämä johtuu siitä, että noin 40 prosenttia asukkaista on yli 55-vuotiaita. Kaikilla ei ole tietokonetta, Pyrrö sanoo.

– Alkuperäisasukkaita meiltä löytyy edelleen ja useita 1970-luvulta asti yhtiössä asuneita.

Hyvä hallitus koostuu iältään ja taustoiltaan erilaisista ihmisistä

Petteri Pyrrö kertoo, että tuoreet hallitusjäsenet olivat selvästi etukäteen miettineet, mihin he haluavat panostaa ja mitä parantaa taloyhtiön toiminnassa, jos tulevat valituksi hallitukseen. Hyvänä asiana Pyrrö pitää sitäkin, että hallitustyöhön saatiin naisnäkökulmaa. Vuosien varrella Ristikukkulan hallituksissa on ollut naisjäseniä, joskin edellisessä hallituksessa istui vain miehiä.

– Usein naiset katsovat asioita hieman eri tavoin kuin miehet. Nyt asiat tulevat käsitellyiksi monipuolisemmin.

Paula Vehkala rohkaisee osaltaan sekä nuoria että naisia hakeutumaan taloyhtiöiden hallituksiin. Tietoa saa, kun sitä kysyy.

Millainen sitten on hyvä hallitusjäsen? Vehkalan mielestä hänen pitää olla oikeasti kiinnostunut taloyhtiön asioista. Hänen kannattaa kyseenalaistaa asioita terveellä tavalla ja pystyä keskustelemaan. Hänen pitää kuunnella asukkaita aidosti. Lisäksi hyvä hallitusjäsen käyttää hallitustyöskentelyyn aikaa.

Petteri Pyrrö kehuu myös kolmatta nykyhallituksen uutta jäsentä, Ville-Veikko Hirsiä. Hänellä oli jo aiempaa kokemusta taloyhtiön hallitustyöskentelystä pääkaupunkiseudulta.

– Ville-Veikolta on tullut hyviä näkökulmia muun muassa erilaisissa tilanteissa toimimiseen. Hän on hyvä lisä meidän hallitukseemme.

Usein taloyhtiön konkareilla, pitkään hallituksessa istuneilla henkilöillä, on paitsi hyviä käytännön neuvoja uusille hallitusjäsenille myös niin sanottua hiljaista tietoa taloyhtiöstä, vanhoista remonteista, pulmista ja päätöksistä. Tätä konkareiden tietotaitoa kannattaa hyödyntää.

Konkareiden tietotaitoa kannattaa hyödyntää.

Asunto-osakeyhtiö Ristikukkulan konkareista yksi on Mauno Myllykoski, joka ehti toimia hallituksen puheenjohtajana liki kymmenen vuotta. Ennen työelämästä eläköitymistään hän työskenteli parinkymmenen vuoden ajan myös isännöitsijänä. Näkemystä ja kokemusta siis riittää.

Myllykoski pitää tärkeänä hiljaisen tiedon välittämistä uusille hallitusjäsenille, jos siihen vain löytyy luontaisia foorumeita. Yhtiökokouksissa asioita voi tietenkin tuoda esille, mutta kovin suurta roolia ei kannata kokouksessa itselleen ottaa, Myllykoski pohtii.

– Sopivassa tilanteessa voi kertoa, mitä talossa on tehty, kysyä olisiko syytä nyt tehdä näin ja näin, tai kiinnittää huomiota johonkin seikkaan.

Myllykoski kertoo lähteneensä aina siitä, että niin vanhan kuin uudenkin hallitusjäsenen pitää nähdä yhteinen etu ja työskennellä avoimin mielin taloyhtiön parhaaksi, vaikka tulisikin valituksi vaalilla. Toisaalta kun hallitusjäsenten kausi alkaa olla lopuillaan, kannattaisi hallituksen myös kuulostella, onko taloyhtiössä uusia hallitustyöstä kiinnostuneita asukkaita – ehkä jopa sellaisia, joilla olisi ammattinsa puolesta sopivaa osaamista hallitustehtäviin.

– Jatkuvuutta voi turvata näinkin.

Lisäksi Myllykoski painottaa koulutuksen merkitystä – kursseille kannattaa osallistua, kun niitä on tarjolla. Niin ikään oman taloyhtiön tuntemus on tärkeää, ja korostuu sitä enemmän, mitä isommasta taloyhtiöstä on kyse.

Hallitustyöhön voi innostaa markkinoimalla ja kokouspalkkioilla

Kesällä 2017 asunto-osakeyhtiö Ristikukkulassa järjestettiin taloyhtiön valmistumisen 50-vuotisjuhla. Se sai asukkaat liikkeelle sankoin joukoin. Kirjoittipa Aamulehti tuolloin, että juhlassa juotiin 550 kupillista kahvia, asukkaiden itsensä valmistamat 20 mehulitraa, ja syötiin 375 grillimakkaran pätkää.

Hallitukseenkin on ollut yleensä riittävästi ehdokkaita tarjolla. Konkaripuheenjohtaja Mauno Myllykoski kertoo, että hallituspaikkoja on usein jaettu äänestämällä.

– Tämä johtunee paljolti siitä, että eri puolilla isoa taloyhtiötä asuvat eivät tunne toisiaan, ja haluavat siksi varmistella, että saavat omasta talostaan edustuksen hallitukseen.

Nykyinen hallituksen puheenjohtaja Petteri Pyrrö sanoo samaa: hallituspaikkoja ei ole tarvinnut erikseen markkinoida.

– Mutta voisimmehan vaikka yhtiökokouksessa kertoa hallituspestistä, mitä työ käytännössä on. Ei
se hukkaan menisi.

Asunto-osakeyhtiö Ristikukkula kuuluu niiden taloyhtiöiden joukkoon, jotka maksavat kokouspalkkioita hallituksen puheenjohtajalle ja hallitusjäsenille. Vaikka palkkio ei ole suuri, on sillä tietty motivoiva ja sitouttava vaikutuksensa, Pyrrö ja Vehkala miettivät. Pyrrö sanoo:

– Meidän yhtiössämmehän työtä on paljon ja hallituksen tuntimäärät huomattavasti suuremmat, kuin mitä palkkio varsinaisesti korvaa. Ehkä palkkiokäytäntö kertoo arvostuksestakin. Toinen puoli on, että samalla osakkaat voivat edellyttää hallituksen jäseniltä, että nämä hoitavat tehtävänsä kunnolla – ja näin täytyy ollakin.

The post Oletko uusi taloyhtiön hallituksessa? Konkarit ja tulokkaat kertovat, miten työhön pääsee kiinni appeared first on Kotitalo-lehti.

Arvon hekin ansaitsevat – muista kiittää hyvästä huollosta

Ke, 07/31/2019 - 14:51

Äskettäin vantaalaisen Isännöintitoimisto Kiipron toimitusjohtajalle Sauli Stoltille tuli vastaan tapaus, joka jäi mieleen. Hän pyysi huoltoyhtiötä tarkistamaan erään päiväkodin ilmanvaihtolaitteiston ajastusasetukset paikan päällä.

– Noin puoli tuntia sen jälkeen, kun olin tehtävän antanut, sain tarkastuksen tiedot sähköpostilla. Oli kyllä esimerkillistä toimintaa. Piti välittömästi kiittää, että olipa nopeaa ja hyvää palvelua.

Hän miettii, että tänä päivänä kiitos hyvästä työstä on yleensä se, että ei kuulu mitään.

– Minusta pitäisi muistaa kiittää enemmän. Hyvin helposti me olemme valmiita nurisemaan ja marisemaan. Kiittäminen ei kuitenkaan paljoa vaadi. Samoin jos on väärässä, pitäisi olla rohkeutta pyytää anteeksi, Stolt sanoo.

Sopimus täytyy käydä huolella läpi

Huoltoliikkeen ja taloyhtiön yhteistyö ei ole hyvän tahdon vaan sopimuksen varassa. Taloyhtiö on määritellyt, minkälaista huoltopalvelua se tarvitsee, ja huoltoliike on määritellyt sille hinnan.

– Silti silloin tällöin taloyhtiöstä kuuluu nurinaa. Silloin ei ole ymmärretty, mitä jokin tehtävä tarkoittaa ja kuuluuko se hintaan, sanoo toimitusjohtaja Toivo Korhonen Joen Isännöintipalvelusta Joensuusta.

Kiitos hyvästä työstä on yleensä se, että ei kuulu mitään.

– Isännöitsijänä voi kurkata peiliinkin: onko sopimusta riittävän hyvin ja huolella käyty läpi.
Toisaalta sisälukutaitoisiahan Suomen kansalaiset lähtökohtaisesti ovat, Korhonen miettii.

Korhosen mukaan muun muassa jääpolanteen poistosta aina joskus väännetään ja ihmetellään, kuuluuko se hintaan vai ei.

– Itse olen ottanut sellaisen linjan että kuuluu, koska silloin kun auraus tehdään riittävän taajaan, polannetta ei edes synny, Korhonen sanoo.

Huoltotarpeet muuttuvat

Jos kyse ei ole huoltoliikkeen varsinaisista laiminlyönneistä, tyytymättömyys voi olla merkki siitä, että huoltotarpeet olisi syytä päivittää.

– Kyllä minä itsekin maksan jokusen euron enemmän kun tiedän, että työ tulee tehdyksi niin kuin on sovittu. Mehän tukehtuisimme päivittäiseen arkeen, jos meillä ei olisi luotettavia kumppaneita pitämässä taloa pystyssä, Korhonen sanoo.

Oma lukunsa ovat tapaukset, joissa huoltosopimus tunnetaan, mutta sen päälle pitäisi saada ekstraa.

– Tehtävistä, jotka ylittävät sopimuksen, on oikeus veloittaa erikseen, Sauli Stolt sanoo.

Juttu on julkaistu Kotitalon numerossa 5/2016.

The post Arvon hekin ansaitsevat – muista kiittää hyvästä huollosta appeared first on Kotitalo-lehti.

Turvallinen kotikatu syntyi pienillä uudistuksilla

Ke, 07/31/2019 - 13:35

Tamperelaisella Virontörmänkadulla näyttää nyt kovin erilaiselta kuin vielä viime vuosikymmenellä. Vaikka ollaan tyypillisessä suomalaisessa, 1960–70-rakennetussa Tesoman lähiössä, tällä kadulla tunnelma on uudenlainen.

Kun risteyksestä kääntyy Virontörmänkadulle, tulijaa tervehtivät kummallakin puolella tietä kivimuurit, joissa kadun nimi on tyylikkäästi valaistuna. Kerrostalot kummallakin puolella tietä ovat tulleet esiin, kun pöheikköjä tien ja kiinteistöjen välissä on karsittu. Katse kiinnittyy aitarakennelmiin.

– Ne ovat kivikoreja. Kiviä on kerätty galvanoidusta teräksestä valmistettuihin verkkokoreihin, kertoo toimitusjohtaja Harri Järvenpää Lännen Palveluyhtiöistä.

Lännen Palveluyhtiöt isännöi Asunto-oy Virontörmänkatua. Aidat eivät ole täysin yhtenäiset, vaan kivikoriaitaa on paikallaan vain pätkiä kerrallaan. Tonteille vievillä sisääntuloaukoilla on kivikoreista tehdyt korkeammat porttirakennelmat, joissa on selkeästi merkitty katunumero sekä opaste alueen kiinteistöihin. Samanaikaisesti Tampereen kaupunki uusi kadun bussipysäkit.

Nyt ambulanssit, taksit ja pelastuslaitoksen autot löytävät helpommin perille.

Asukkailla on ollut aikaa totutella kotikatunsa uuteen ilmeeseen nyt viiden vuoden ajan.
Asunto-oy Virontörmänkatu 8:ssa asuva Jouni Santamäki kertoo, että asukkaat ovat olleet tyytyväisiä alueen siistiytymiseen.

– Vaikka kivikiukaista ovat jotkut puhuneet, hän hymyilee.

Santamäen mukaan muutos on selkiyttänyt taloyhtiöiden tontteja. Nyt ambulanssit, taksit ja pelastuslaitoksen autot löytävät helpommin perille. Aikaisemmin oikean sisääntulon hakemiseen kului aikaa, koska tonteille oli useita väyliä. Tien ja talojen välissä olevilla ei-kenenkään-mailla kasvoi näkemistä haittaavaa pöheikköä.

– Ennen Virontörmänkadun maine ei ollut parhaasta päästä, ja autoihin ja kiinteistöihin kohdistunut ilkivalta piinasi aluetta. Mielestäni ilkivalta on vähentynyt. Kukin näkee nyt missä oman taloyhtiön rajat ovat. Tulee katsottua ihmisten perään, Santamäki sanoo.

Kyse on turvallisuudesta, monella eri tavalla. Santamäki sanoo, että jopa muistiongelmasta kärsivien vanhusten on helpompi nyt löytää omaan kotiinsa, koska on selkeitä kiintopisteitä, jotka ohjaavat perille.

Suunnittelu vie rötöstelijältä tilaisuuden

Helsingin yliopiston kaupunkisosiologian professori Matti Kortteinen sanoo, että Virontörmänkadun suunnittelussa on käytetty keinoja, jotka vastaavat 1970-luvulla syntynyttä suuntausta, joka tunnetaan lyhenteellä CPTED (Crime Prevention Through Environmental Design, eli rikosten ehkäisy ympäristösuunnittelulla). Se kuulostaa dramaattiselta, mutta kyse on hyvin maalaisjärkisistä keinoista.

– Sen johtoajatus on, että unohtakaa tekijät, keskittykää tilanteisiin, koska tilanne tekee varkaan.
Se tiivistyy suppeaksi joukoksi perusjärkeviä ja yksinkertaisia suunnitteluohjeita siitä, miten julkiset ja puolijulkiset tilat pitää suunnitella ja rakentaa niin, että ne ovat turvallisia, hän sanoo.

Kortteinen havainnollistaa suuntauksen ajattelutapaa parilla esimerkillä. Kun Britteinsaarilla siirryttiin myrkyttömään kotitalouskaasuun, itsemurhien määrä putosi. Ne eivät muuttaneet muotoaan, vaan todella vähenivät. Samoin tapahtui, kun moottoripyöräilijöille säädettiin kypäräpakko: moottoripyörävarkauksien määrä suorastaan romahti, koska harvempi varas lähti liikkeelle kypärä kainalossa.

– Uhalta pitää viedä tilaisuus pois. Tätä kautta luodaan turvallinen ympäristö. Siihen kuuluu sosiaalinen aspekti siten, että on olennaista, että kadulla ja pihalla on koko ajan tarpeeksi silmiä. Se pitää ajatella jo suunnitteluvaiheessa, Kortteinen sanoo.

Oman alueen merkintä on viesti

CPTED:n ajatus on Kortteisen mukaan yksinkertaisesti se, että oma tila rajataan omaksi tilaksi.

– Rajan ei tarvitse olla panssariverkko, mutta selkeä raja. Sen yli voi päästä, siinä voi olla aukkoja, mutta on olemassa iso, selkeä, symbolinen raja. Että tuossa meidän rajamme alkaa, hän kertoo.

Ajattelu ei kuitenkaan ole juurikaan rantautunut Suomeen. Kortteinen sanoo, että on hyvä kysymys, miksi niin on käynyt. Hän arvelee, että syynä saattaa olla suomalainen sosiaalisen integraation perinne. Sen mukaan erilaisten ihmisryhmien sekoittaminen ja laittaminen yhteen ilman selviä rajoja synnyttää automaattisesti integraatiota ja vähentää häiriökäyttäytymistä.

– Minun aavistukseni on, että sosiaalisen sekoittamisen perinne on ollut Suomessa kohotettu pyhään asemaan, jota ei saa kyseenalaistaa. Muu ajattelu aiheuttaa asenteellista vastarintaa. Minusta kuitenkin on syytä kysyä, onko sekoittamisajattelu tuottanut sitä, mitä sillä on tavoiteltu, hän sanoo.

Tyylikäs kiviaita syntyi, kun galvanoidusta teräksestä valmistetut verkkokorit täytettiin kivillä. Edullinen hanke taloyhtiölle

Virontörmänkadulla projektin hermokeskus oli paikallinen huoltoyhtiö Virontörmän Lämpö Oy, joka edusti kaikkia kadun 12 taloyhtiötä ja 15 kiinteistöä. Koko projektin hinnaksi tuli lopulta 256 657 euroa, josta Euroopan Unioni myönsi ESR-rahoitusta ELY-keskuksen kautta 110 000 euroa. Tampereen kaupungin osuus oli 35 200 euroa, Virontörmän Lämmön 58 957 euroa. Kaikille taloyhtiöille jäi maksettavaa yhteensä 58 957 euroa.

– Pari-kolme tonnia maksettiin. Taloyhtiössä se meni lähes ilmoitusluontoisena asiana läpi. Todettiin, että saatiin selkeytettyä taloyhtiön alue, kun aikaisemmin oli ollut kiistaa pysäköinneistä. Nyt jokainen tietää, missä ovat omat parkkipaikat, ettei mennä toisten vieraspaikoille, Jouni Santamäki muistelee.

Alueen hintakehitys on ollut parempi verrattuna muihin lähiöihin.

Parhaillaan Virontörmänkadulla tehdään alustavia suunnitelmia kadun kiinteistöjen pihavalaistuksen kunnostamiseksi. Kadun kunnostushankkeita johtanut Harri Järvenpää kertoo, että tavoitteena on esimerkiksi uusia piha-alueiden valaistusta siten, että talot nousevat entistä paremmin esiin, ja että kulkuväylien turvallisuus edelleen paranisi. Tampereen kaupunki on näyttänyt alustavasti vihreää valoa sille, että kun valaistushanke lähtee liikkeelle, kaupunki voi uusia samalla alueen vanhentunutta katuvalaistusta.

– Alueella on katuvalaistuksia ja kevyen liikenteen valaistuksia, joista jotkut pitää joka tapauksessa uusia. Me voimme tutkia mahdollisuutta sovittaa aikatauluja yhteen tämän kanssa, eli se aikaistaisi joitain hankkeita, sanoo rakennuttajainsinööri Mika Heikkilä Tampereen kaupungilta.

Nyt jo voidaan sanoa, että turvallisuuden lisäksi Virontörmänkadun hanke on tuonut muassaan myös muuta hyvää.

– Minusta alueen hintakehitys on ollut parempi verrattuna muihin lähiöihin. Siihen on vaikuttanut myös se, että yhtiöt ovat tehneet samalla isoja korjaushankkeita. Esimerkiksi julkisivut on korjattu käytännössä kaikissa kiinteistöissä. Kohta on putkityötkin tehty, Järvenpää sanoo.

CPTED–suunnittelun pääperiaatteet:
  • Näe ja tule nähdyksi: Ympäristö suunnitellaan sellaiseksi, että se on luontaisesti ”valvovien katseiden alla”. Tilaisuus ilkivaltaan ja rikollisuuteen vähenee, jos joku todennäköisesti näkee sen. Näkemistä autetaan muun muassa esteettömillä näkymillä ja sopivalla, häikäisemättömällä valaistuksella.
  • Selkeä liikenteenohjaus: Tärkeämpää kuin pitää kutsumattomat pois omalta alueelta on ohjata liikenne sinne hallitusti. Monen kulkuväylän sijaan liikenne ohjataan alueelle yhtä reittiä keskitetysti ja selkeästi. Keinoja ovat muun muassa viitoitus, kiinteistöjen selkeä numerointi, valaistus ja aidoitus. Turvallisuus lisääntyy, kun hälytysajoneuvot osaavat helposti perille, ja vilkas kulkuliikenne lisää luontaista valvontaa.
  • Oman reviirin vahvistaminen: Rakennetun ympäristön keinoilla luodaan vaikutelma yksityisalueesta. Se ei tarkoita korkeita aitoja tai muureja, vaan oman alueen rajaamista esimerkiksi viitteellisellä katukivetyksellä, istutuksilla, aitamaisilla elementeillä tai porttirakenteilla. Se sekä auttaa asukkaita hahmottamaan omaa tilaa että viestittää tehokkaasti myös muille, että yksityisen tilan raja kulkee tässä.
  • Siisteys ja kunnossapito: Jos alueella on kuluneen näköistä rakennuskantaa ja rikkoutunutta esineistöä, se viestittää, että tilanne on vähintään hiljaisesti hyväksytty ja ettei alueesta ja sen kiinteistöistä välitetä. Kunnostetut julkisivut ja siisti yleisilme vähentävät ilkivaltaa, koska se kertoo, että täällä sellaiseen käytökseen puututaan herkästi.

Artikkeli on julkaistu Kotitalo-lehdessä 7/2016.

The post Turvallinen kotikatu syntyi pienillä uudistuksilla appeared first on Kotitalo-lehti.

Suojeltua rakennusta remontoimassa

Pe, 07/26/2019 - 15:54
Mitä rakennuksen suojelulla tarkoitetaan, yliarkkitehti Pekka Lehtinen Museovirastosta?

Rakennussuojelun tarkoituksena on säilyttää yhteistä kulttuuriperintöä. Tyypillisesti asuintaloyhtiö on suojeltu kunnan laatimassa asemakaavassa ja suojelu kohdistuu ulkoasuun, joka määrätään säilytettäväksi. Joissakin poikkeustapauksissa porrashuone voi olla suojeltu.

Mikä on taloyhtiön vastuu suojellusta rakennuksesta?

Taloyhtiöllä on vastuu omistamansa rakennuksen hyvästä hoidosta ja kunnossapidosta, eikä rakennussuojelukaan yleensä edellytä enempää velvoitteita. Tarvittaessa ohjeita antavat
maakuntamuseot tai Museovirasto.

On tärkeää, että taloyhtiössä tiedetään, mihin suojelu perustuu ja miksi rakennus on arvokas. Tietoon perustuva ylläpito turvaa kiinteistön taloudellista arvoa ja yhteistä kulttuuriperintöä. Rakennuksen historian vaiheista kannattaa laatia selvitys, ja kunnossapito- ja korjaustöissä
kannattaa käyttää kohteeseen sopivia menetelmiä ja osaajia.

Keskeiset suojeluun liittyvät lait ovat maankäyttö- ja rakennuslaki sekä rakennusperintölaki. Rakennussuojelurikkomuksesta seuraa peruuttamaton yhteisen kulttuuriperinnön vahingoittuminen tai menettäminen. Siitä voi saada sakkoa.

Mitä remontissa on otettava huomioon?

Teknisesti remontti ei välttämättä eroa paljoakaan tavallisesta kohteesta, mutta suunnittelua varten tarvitaan rakennushistoriallinen analyysi ja hankkeeseen kannattaa aina ottaa mukaan historiallisen arvokohteen korjaamiseen perehtynyt arkkitehti.

Rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet huomioidaan korjaustarpeen arvioinnissa ja korjaustapojen valinnassa, ja muutokset ja uudistaminen sovitetaan niihin. Korjausrakentamisen normien ja suojelun reunaehtojen yhteensovittaminen voi vaatia viranomaisten välistä yhteistyötä. Tärkein edellytys kohteen erityisyyden vaalimiselle on kaikkien toimijoiden välinen hyvä yhteistyö ja henki.

The post Suojeltua rakennusta remontoimassa appeared first on Kotitalo-lehti.

Millaisia asiakirjoja taloyhtiön täytyy säilyttää?

Pe, 07/26/2019 - 15:28
Millaisia asiakirjoja taloyhtiön täytyy säilyttää, lakimies Tommi Leppänen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanervasta?

Taloyhtiön toimintaan liittyy useita dokumentteja, kuten sopimukset, ostokuitit, vastikelaskelmat, tuloslaskelmat ja sen liitetiedostot, tase-erittelyt ja osakeluettelo, kokouspöytäkirjat, toimintakertomukset, talousarviot, muutostyöilmoitukset ja yhtiöjärjestys.

Materiaalista määrää muun muassa asunto-osakeyhtiölaki. Esimerkiksi vanhat
osakeluettelotiedot tulee säilyttää kymmenen vuotta uuden omistajan merkinnän jälkeen ja hallituksen pöytäkirjat taas täytyy säilyttää pysyvästi. Materiaalin arkistointi on hallituksen vastuulla, mutta harvoinpa papereita säilytetään hallituksen puheenjohtajan piirongissa. Käytännössä homman hoitaa isännöinti.

Lue lisää: Hallitus vastaa siitä, että taloyhtiön tärkeät asiakirjat pysyvät tallessa

Voiko arkisto olla täysin sähköinen?

Sähköinen arkisto on suositus ja tätä päivää. Se helpottaa huomattavasti tietojen säilyttämistä, siirtämistä ja etsimistä. Tietosuojan toteutuminen ja tietojen säilyminen esimerkiksi tulipalossa tai vesivahingossa on tärkeää varmistaa. Kaikkia vanhoja papereita ei kuitenkaan ole välttämätöntä viedä sähköiseen muotoon.

Jos isännöintiyritys vaihtuu, miten huolehditaan asiakirjojen siirrosta uuteen isännöintiyritykseen?

Isännöintisopimukseen on viisasta kirjata, miten toimitaan sopimussuhteen päättyessä. Taloyhtiöön liittyvät asiakirjat ovat pääsääntöisesti taloyhtiön omaisuutta. Sopimuksen päättyessä edellinen isännöintiyritys luovuttaa ne heti tai kohtuullisen ajan kuluessa uudelle isännöintiyritykselle.

Kaikki isännöinnin hallussa oleva tieto ei ole automaattisesti taloyhtiön omaisuutta. Esimerkiksi isännöinnin laatimien energiaselvitysten tai kunnossapito-ohjelmien omistusoikeudesta sovitaan erikseen.

Lue lisää: Kun vaihdat isännöintiyritystä, lue aiempi sopimus huolella läpi

The post Millaisia asiakirjoja taloyhtiön täytyy säilyttää? appeared first on Kotitalo-lehti.

Hallitus voi tehdä laittoman päätöksen vastoin isännöitsijän ohjeita

Pe, 07/26/2019 - 11:16
Onko isännöitsijän toimeenpantava hallituksen laiton päätös, asianajaja Petteri Kuhanen asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä?

Asunto-osakeyhtiölaissa on pätemättömän päätöksen täytäntöönpanokielto. Isännöitsijän pitää oman vastuunsa välttämiseksi kirjata eriävä mielipiteensä kokouspöytäkirjaan. Isännöitsijän on viisainta kieltäytyä toimeenpanemasta laitonta päätöstä.

Mitä tehdä, jos hallitus päättää olla poistamatta katolta katukäytävälle putoavaa jäätä?

Jos ohikulkija saa katolta jäätä päälleen ja loukkaantuu tai jopa kuolee, tilannetta ei auta isännöitsijän eriävä mielipide hallituksen pöytäkirjassa. Seurauksena isännöitsijälle voi tulla sakot tai vankilaa. Jos huoltoyhtiö on ilmoittanut, että jää on välittömästi poistettava, koska henkilövaara on olemassa, isännöitsijän on käytännössä tilattava työ, vaikka hallitus olisi eri mieltä.

Voiko isännöitsijä jatkaa taloyhtiön palveluksessa, jos pitää hallituksen päätöstä laittomana?

Esimerkiksi jäänpudotustapauksessa isännöitsijällä on kaksi vaihtoehtoa sen jälkeen, kun hän on kirjannut eriävän mielipiteensä pöytäkirjaan: joko tilata työ tai ilmoittaa lopettavansa isännöinnin.

Onko isännöitsijän tehtävä taloyhtiölle irtisanomisajan työt, jos hän on irtisanoutunut laittomuuden vuoksi?

Isännöitsijän on viisainta tehdä irtisanomisajalla välttämättömät työt. Pois ei kannata lähteä siten, että jättää kirjanpidon tekemättä ja laskut maksamatta.

Entä jos isännöitsijä ei ollut tarpeeksi selkeäsanainen päätöksen laittomuudesta?

Isännöitsijän pitää tuoda lainvastaisuus selvästi julki. Helposti tapahtuu niin, että hallitus jälkikäteen sanoo, ettei saanut isännöitsijältä riittävän selvästi tietää päätöksen laittomuudesta. Siksi on ensisijaisen tärkeää, että isännöitsijän eriävä mielipide löytyy hallituksen pöytäkirjasta.

The post Hallitus voi tehdä laittoman päätöksen vastoin isännöitsijän ohjeita appeared first on Kotitalo-lehti.

Kun vaihdat isännöintiyritystä, lue aiempi sopimus huolella läpi

Pe, 07/26/2019 - 10:59
Mitä täytyy huomioida isännöintiyritystä vaihtaessa, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén?

Ihan ensiksi kannattaa selvittää isännöintisopimuksesta irtisanomisaika- ja menettely. Isännöintipalvelujen yleisten sopimusehtojen (ISE 2007) mukaan toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisaika on kolme kuukautta, ja irtisanominen tehdään kirjallisesti. Irtisanomisaika lasketaan irtisanomisesta, ei kuukauden viimeisestä päivästä. Kaikesta tästä on kuitenkin voitu sopia toisin, joten tarkista oman sopimuksen ehdot huolella.

Millaisia ongelmia vaihdostilanteessa voi esiintyä ja miten niitä ehkäistään?

Isännöintiyritystä vaihdettaessa voi joskus esiintyä takkuilua taloyhtiön asiakirjojen luovuttamisessa tai tiedonkulussa. Ongelmat ovat vältettävissä hallituksen huolellisella etukäteisvalmistelulla sekä aktiivisella ja avoimella viestinnällä eri osapuolten välillä. On tärkeää, että hallitus jo etukäteen tunnistaa vanhan ja uuden isännöintiyrityksen järjestelmien erot sekä varautuu lisätyöhön ja kustannuksiin, joita vaihdos useimmiten aiheuttaa.

Mitä tapahtuu taloyhtiön dokumenteille?

Vanhan isännöintiyrityksen on siirrettävä hallussaan olevat paperimuotoiset asiakirjat ja tiedot kohtuullisessa ajassa taloyhtiölle tai sovittaessa uudelle yritykselle. Yleisten ehtojen mukaan isännöintiyrityksen on myös luovutettava ajantasainen kirjanpito ja talousarviovertailu – ellei omassa sopimuksessa lue toisin. Isännöintiyrityksen ei välttämättä tarvitse luopua kiinteistön tiedoista, joita se on itse jalostanut ja kerännyt. Tästä tulee kuitenkin olla sovittu isännöintisopimuksessa.

Väistyvän isännöintiyrityksen ns. ”hiljainen tieto” siirtyy parhaiten eteenpäin molempien isännöintiyritysten ja hallituksen yhteisessä keskustelussa. Isännöintiyritys ei luovuta sähköisessä muodossa olevia tiedostoja ja tietokantoja ellei asiasta ole sovittu. Jos ne luovutetaan, taloyhtiö vastaa dokumenttien siirron kustannuksista.

Lue lisää: Näin isännöinninvaihdos sujuu jouhevasti

Lue lisää: Millainen on hyvä isännöintisopimus?

The post Kun vaihdat isännöintiyritystä, lue aiempi sopimus huolella läpi appeared first on Kotitalo-lehti.

Hallitus vastaa siitä, että taloyhtiön tärkeät asiakirjat pysyvät tallessa

To, 07/25/2019 - 15:25

Kirjanpitolain säädöksissä mainitaan, että tilinpäätökset ja niihin liittyvät asiakirjat tulee säilyttää kymmenen vuotta ja kirjanpidon tositteet sekä liiketapahtumia koskeva kirjeenvaihto kuusi vuotta tilikauden päättymisen jälkeen.

– Yhtiökokousten ja hallitusten kokousten pöytäkirjat kuten myös osakkaiden muutostyöilmoitukset tulee asunto-osakeyhtiölain mukaisesti säilyttää koko taloyhtiön olemassaolon ajan, Isännöintiliiton lakiasiantuntija, vt Jaana Sallmén sanoo.

Arkistoaineisto voi olla paperisessa tai sähköisessä muodossa, kunhan arkistointi toteutetaan luotettavasti.

Sopimuspapereiden ja esimerkiksi taloyhtiön remontteja koskevan dokumentaation arkistointivelvoitetta ei lainsäädäntö edellytä. Sallmén kuitenkin suosittelee säästämään nämäkin paperit vähintään niin kauan kuin sopimuksiin liittyvät vastuuajat ovat voimassa. Vanhentumissäännöksistä tuleva kymmenen vuotta on tässäkin hyvä nyrkkisääntö.

Arkistoaineisto voi olla paperisessa tai sähköisessä muodossa, kunhan arkistointi toteutetaan luotettavasti. Sähköinen muoto edellyttää, että arkistosta on olemassa esimerkiksi toisella palvelimella säilytettävä kaksoiskappale.

– Arkistoinnin hoitaa useimmiten isännöintiyritys. Hallitus on kuitenkin vastuussa siitä, että yhtiön arkistointi on järjestetty asianmukaisesti. Esimerkiksi isännöintiyrityksen vaihdostilanteessa hallituksen tulee huolehtia, että yhtiön asiakirjat siirtyvät kokonaisuudessaan uuteen isännöintiyritykseen, Sallmén sanoo.

The post Hallitus vastaa siitä, että taloyhtiön tärkeät asiakirjat pysyvät tallessa appeared first on Kotitalo-lehti.

Kaikkea ei voi kieltää – perustele kyltit asukkaille

To, 07/25/2019 - 14:51

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö päättää yhteisten tilojen ja piha-alueiden käytöstä. Kylteillä voidaan ilmaista yhtiön tahtotilaa, Isännöintiliiton lakiasiantuntija, varatuomari Jaana Sallmén toteaa.

– Hallitus voi päättää väliaikaisten, turvallisuutta parantavien ja lain edellyttämään toimintaan ohjaavien kylttien hankinnasta. Tällaisia ovat esimerkiksi kattolumista varoittavat, valojen sammuttamisesta muistuttavat ja pelastustietä ilmaisevat kyltit.

Jos kyltti vaikuttaa merkittävästi asumiseen, siitä pitäisi päättää yhtiökokouksessa.

Kylteillä on monta tasoa aivan kuten liikennemerkeillä. Osa niistä opastaa ja osa määrittää kielletyn toiminnan. Jos kyltti vaikuttaa merkittävästi asumiseen, siitä pitäisi päättää yhtiökokouksessa. Tällaisia ovat esimerkiksi pysäköinnin ja parveketupakoinnin kieltävät kyltit. Isännöitsijä osaa neuvoa, miten päätösprosessi kannattaa hoitaa.

– Kylttien pystyttämistä pitää harkita huolella. Jos kielto on epälooginen tai kohtuuton, siitä tulee kuollut kirjain. Esimerkiksi lastenleikkien tai nurmikoilla astelun kieltäminen voi olla kohtuutonta, ja tuloksena syntyy helposti riita, Sallmén sanoo.

Lue lisää: Taloyhtiö ei voi kieltää lasten leikkimistä pihalla

Sallmén muistuttaa, että kylttejä hankittaessa tulee kuulla asukkaita ja hankintapäätöksestä tulisi tiedottaa yhtiössä perustelujen kera. Kun kyltti valmistetaan ammattilaisella, se kestää aikaa ja on uskottavan näköinen.

– Kyltin kehotusta noudatetaan paremmin, kun sen merkitys on avattu huolella ja kyltti on virallisen näköinen, Sallmén sanoo.

Lue lisää: Näin tehdään taloyhtiölle hyvät järjestyssäännöt

The post Kaikkea ei voi kieltää – perustele kyltit asukkaille appeared first on Kotitalo-lehti.

Paniikkia remontin rahoituksesta – näin pelkoja voi lieventää

To, 07/25/2019 - 14:37

Taloyhtiön kallis remontti voi olla osakkaalle järkytys. Isännöitsijä Anne Vähäkuopus Isännöinti Nasiksesta Lahdesta sanoo, että ihmisten reaktiot omalle kohdalle lankeavaa maksuosuutta kohtaan voivat olla rajujakin.

– Itkusta huutoon, ja kaikkea siltä väliltä. Toiset tyrmistyvät täysin puhumattomiksi, Vähäkuopus sanoo.

Taustalla on usein ihmisten oman talouden kiristyminen. Se on yhä tavallisempaa nyt, kun väestö ikääntyy ja yksin asuvien määrä kasvaa. Yksin asuvalla asumiskustannukset haukkaavat muutenkin ison ja yhä kasvavan osan tuloista.

Vähäkuopuksen mukaan on kuitenkin virheoletus, että remonttien vastustajat olisivat tyypillisesti eläkeläisiä. Monet ovat työikäisiä, joita pitkään piinannut talouden alavire on päässyt puraisemaan.

– Kun osakas kuulee, että hänen maksuosuutensa on 20 000 euroa, hän alkaa miettiä vain sitä, eikä mieleen ei mahdu enää muuta. Se on kuin tulikirjaimin kirjoitettu, Vähäkuopus sanoo.

Remonttien ei pitäisi tulla kenellekään yllätyksenä.

Hän kertoo leikitelleensä ajatuksella, että ihmiset saisivat vaikka jo asunnon ostovaiheessa selvityksen, josta näkisi, missä vaiheessa talon elinkaarta eri remontit todennäköisesti osuvat kohdalle.

– Tiedetäänhän lapsistakin, että eri ikäkausina he kehittyvät näin ja toimivat noin. Miksei sitten taloista, hän sanoo.

Otsikot remonttipommista harmittavat häntä, sillä remonttien ei pitäisi tulla kenellekään yllätyksenä. Näistä asioista olisi pitänyt alkaa puhua jo ajat sitten, hän sanoo.

Lue lisää: Korjausvelka kasvaa taloyhtiöissä

Pankin edustaja paikalle

Moni saattaa kokea kiusalliseksi, jos keskustelu taloyhtiön taloudesta läikkyy osakkaiden oman talouden puolelle. Aihetta ei kuitenkaan kannattaisi ujostella. Ei pidä olettaa, että kaikki ovat selvillä siitä, mitä vaihtoehtoja ja keinoja heillä on maksuosuutensa hoitamiseen. Hypoteekkiyhdistyksen asuntorahoitusjohtaja Tom Lönnroth sanoo, että pankin edustaja kannattaa kutsua esimerkiksi asukasiltaan jo siinä vaiheessa, kun remonttia ryhdytään suunnittelemaan.

– Pankin edustaja voi kertoa erilaisista rahoitusvaihtoehdoista, ja osakas voi tilaisuuden jälkeen jatkaa keskusteluja siitä, mitä ne hänen tapauksessaan tarkoittaisivat, Lönnroth sanoo.

Yhtiö voi neuvotella mahdollisimman osakasystävällisen maksuohjelman yhtiölainalle.

Pankin kanssa voi esimerkiksi neuvotella asuntolainasta, jolla hankeosuus kuitataan. Siihen voi räätälöidä itselle sopivan kuukausierän. Asuntolainan etuna on korkojen verovähennysoikeus, joka tosin on vähenemässä.

Yhtiö voi myös neuvotella mahdollisimman osakasystävällisen maksuohjelman yhtiölainalle. Lönnrothin mukaan isojen lainojen maksuaika on yleensä noin kaksikymmentä vuotta, mutta se voi olla pitempikin.

Lue lisää: Osakkaiden velkaantumista taloyhtiölainojen kautta halutaan suitsia – remonttilainojen sääntelyä ei ole tulossa

Omia konsteja senioreille

Pankit ovat heränneet räätälöimään varsinkin senioriasiakkaille tarkoitettuja keinoja taloyhtiölainojen hoitamiseen. Käänteinen asuntolaina tarkoittaa, että laina maksetaan pois vasta siinä vaiheessa, kun asunto myydään. Asunto säilyy osakkaan nimissä, se pantataan pankille, ja lainasta maksetaan laina-aikana kuukausittain vain korkoja.

Käänteinen asuntolaina tulee kyseeseen silloin, kun iäkkäällä osakkaalla on hallussaan velaton, kasvukeskuksessa sijaitseva asunto. Silloin pankkia saattaa hyvinkin kiinnostaa ostaa se siten, että myyjä voi jäädä asumaan siihen loppuiäkseen.

Kaikkia remontteja ei tarvitse tehdä samaan aikaan.

– Tai sitten voi ajatella, että on tullut aika muuttaa. Voi olla, että asunto on jäänyt liian suureksi tai se on arvokkaalla alueella. Tässä kohdassa voi ajatella, että vapauttaa asuntovarallisuutta, Lönnroth sanoo.

Ennakkosäästäminen avuksi

Taloyhtiö voi säästää remonttirahoja ennakolta. Jos varat rahastoidaan, niistä ei tarvitse maksaa veroja. Järkevämpää saattaisi kuitenkin olla, että kukin osakas säästää mahdollisuuksiensa mukaan itse tulevia remontteja varten. Korjaustarpeiden kun pitäisi olla tiedossa hyvissä ajoin.

Vähäkuopus muistuttaa, että kaikkia remontteja ei tarvitse tehdä samaan aikaan. Jos putkiremontti on välttämätön, ehkä pihaistutukset tai julkisivuremontti voivat odottaa vuoroaan. Tosin se tulee pitkällä tähtäimellä kalliimmaksi, jos samoja paikkoja auotaan moneen kertaan.

– Sekä mielenrauhan että taloyhtiön positiivisen ja sujuvan kunnossapidon kannalta onkin ensisijaisen tärkeää, että osakkaat hahmottavat, ettei taloyhtiölainan eräpäivä ole kahden viikon kuluttua. Voi olla, että se nostaa rahoitusvastiketta muutaman kympin. Siihen ihmiset jo sanovat, ettei se enää niin pahalta kuulostakaan, Vähäkuopus sanoo.

Lue lisää: Neljä tapaa rahoittaa taloyhtiön iso remontti

The post Paniikkia remontin rahoituksesta – näin pelkoja voi lieventää appeared first on Kotitalo-lehti.

Asuntokohtaisiin saunoihin panostetaan aiempaa enemmän

To, 07/25/2019 - 13:04

Robi Gripenbergin saunalla on erikoinen menneisyys: se oli ennen yksiö. Se ja toinen yksiö liitettiin asuntoon, joka oli alun perin kolmio, ja toinen yksiöistä muutettiin saunaksi. Erityistä on sekin, että Helsingin Lauttasaaressa sijaitseva, vuonna 1958 valmistunut kerrostalo on Gripenbergin isoäidin rakennuttama ja isoisän suunnittelema.

Gripenbergit uusivat kylpyhuoneen ja sen yhteydessä olevan saunan muutama vuosi sitten taloyhtiön putkiremontin yhteydessä. He harkitsivat ensin saunasta luopumista, mutta uudistivat sen mahdollista myyntiä ajatellen.

Lue lisää: 5 remonttia, joita kannattaa harkita putkiremontin yhteyteen

Tulevaisuus ehkä näyttää, mikä vaikutus saunalla on Gripenbergin asunnon jälleenmyyntiin. YIT:n Rakennus Oy:n asiakaspalvelupäällikkö Tuula Papin näkemys on, että asuntokohtaisen saunan puute ei nykyisin keskimäärin vaikuta kaupantekoon.

Vielä kymmenen vuotta sitten nekin, jotka eivät saunoneet, arvelivat saunan poistattamisen haittaavan asunnon jälleenmyyntiä. Enää tätä ei pelätä. Pappi kertoo, että asuntosaunojen rakentaminen uusiin taloihin on vähentynyt. Sijainnista ja asuntojen koosta riippuen uudiskohteen asunnoista kolmannes saatetaan rakentaa ilman saunoja, lisäksi osa ostajista poistattaa muutostöissä saunan. Samaan aikaan kuitenkin ne, jotka haluavat saunan, haluavat kunnon spa-osaston kylpy- tai poreammeineen.

Lue lisää: Taloyhtiösaunat korvaavat asuntokohtaiset saunat

Gripenbergien sauna on rakennettu yksiöön, joka on liitetty asuntoon jälkikäteen. Se uusittiin putkiremontin yhteydessä. Myös saunatrendit muuttuvat

Tyypillinen muutostyö asuntosaunassa on, että vaalea sauna sävytetään mustaksi, ruskeaksi tai harmaaksi. Uudiskohteiden ostajat haluavat usein perinteisten lauteiden tilalle lämpökäsiteltyä puuta.

– Valaistuksella voidaan vaikuttaa saunan tunnelmaan paljon. Valokuidut ovat nyt suosittuja, ja niitä sijoitetaan mielikuvituksellisesti. Aiemmin ne kiinnitettiin kattoon, nyt ne kiinnitetään lauteisiin, selkänojaan tai ylemmän lauteen alle, Pappi kertoo.

Gripenbergit suunnittelivat saunansa itse. Tila ja saunan lauteilta avautuva näkymä on heille tärkeä. Saunasta ei näe ulos, mutta seinän erikoisten lasien läpi näkee tilavaan kylpyhuoneeseen.

– Haluan ympärilleni avaruutta. Asuntokohtaiset saunat ovat usein ahdistavia koppeja, sanoo Robi Gripenberg.

Luvat ja suunnitelmat kuntoon

Jos sauna rakennetaan asuntoon jälkikäteen, kuten Gripenbergit tekivät, suunnittelussa ja rakentamisessa täytyy huomioida sekä taloyhtiön sisäiset säännöt että viranomaismääräykset, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén muistuttaa.

– Muutostyöilmoitus tehdään isännöitsijälle. Kunnasta riippuen asuntokohtaisen saunan rakentamiseen tarvitaan joko rakennuslupa, toimenpidelupa tai pelkkä ilmoitus. Rakennuslupaa haetaan taloyhtiön nimissä sen jälkeen, kun muutostyöilmoitus on hyväksytty. Osakas vastaa remontin kustannuksista, Sallmén sanoo.

Saunan teettävällä osakkaalla on rakennuttajan velvollisuudet.

Gripenbergien taloa isännöivä Tom Siljamäki Westerstråhle & Co:sta kertoo, että Gripenbergit tilasivat kylpyhuoneen suunnittelun taloyhtiön linjasaneerauksen suunnittelijalta. Saunan ja kylppärin remonttityöt he teettivät taloyhtiön urakoitsijalla. Näin vastuuasiat pysyivät selkeinä. Siljamäen mukaan asuntokohtaisen saunan rakentamiseen saa taloyhtiöltä todennäköisimmin luvan silloin, kun suunnittelu ja toteutus hoidetaan ammattimaisesti.

– Tyypillisesti sauna rakennetaan kylpyhuoneen seinän takana olevaan vaatehuoneeseen, kertoo rakennusterveyteen ja sisäilmastoon erikoistunut Tapio Rokkonen FCG Finnish Consulting Groupista.

Tällöin kuivatilasta tulee osa märkätilaa. Rokkosen mukaan on keskeistä miettiä esimerkiksi ilmanvaihto ja suunnitella, miten saunailman poisto onnistuu. Lisäksi on hyvä huomioida, että lattiakaivon rakentaminen vaatii isoja toimenpiteitä. Tärkeä asia on myös kiukaan sähköliittymän selvittäminen heti alkumetreillä. Yksivaiheisena rakennettava kolmen kilowatin tehoinen kiuas vaatii kolme kymmenen ampeerin sulaketta.

– Jos talo on rakennettu ennen vuotta 1994, purkutöitä varten tarvitaan myös asbesti- ja haitta-ainekartoitus. Vakuutusasiatkin täytyy selvittää ennen töiden aloittamista. Saunan teettävällä osakkeenomistajalla on rakennuttajan velvollisuudet. Hyvällä ennakoivalla suunnittelulla ja huolellisella työllä vältetään vesi- ja sähkövahingot, Rokkonen sanoo.

Lue lisää: Asbestilaki – miten taloyhtiössä tulee toimia?

Gripenbergit remontoivat saunan osittain siksi,
että ajattelivat asunnon jälleenmyyntiarvoa. Suihkukaapista infrapunakeidas

Saunan voi saada helpommin ja halvemmin, jos tila kylpyhuoneessa riittää nopeasti kasattavalle kylpyhuone- tai elementtisaunalle, joka on käytännössä hyvin varusteltu suihkukaappi. Se lämpiää joko sähkökiukaalla tai infrapunalämmittimellä, ja mukana on usein myös höyrytoiminta.

Elementtisauna on muusta rakenteesta irrallaan, ja vesi virtaa pesuhuoneen viemäriin kylppärin lattian päältä kulkevaa putkea pitkin. Rokkonen arvioi elementtisaunan hinnaksi noin 3 000–6 000 euroa, kun vaatehuoneeseen rakennettava sauna maksaa suunnitteluineen ja lupineen noin 12 000 euroa. Hinta riippuu muun muassa siitä, paljonko osakas tekee itse ja mitä purkutyöt, jätekustannukset ja luvat maksavat.

Myös Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén rinnastaa elementtisaunan suihkukaappiin. Ennen asennuttamista riittää muutostyöilmoituksen tekeminen taloyhtiölle, ja kaappi on osakkaan kunnossapitovastuulla. Jos taloyhtiössä tehdään esimerkiksi putkiremontti, osakas vastaa saunan purkamisesta ja uudelleen asennuttamisesta aiheutuvista kustannuksista.

Saunan lämmitys näkyy sähkölaskussa

– Saunan lämmittäminen näkyy väistämättä sähkölaskussa. Energiatehokkainta on saunoa 70–80-asteisessa saunassa. Nykyaikaiseen elämäntyyliin kuuluu nopeasti lämpiävä sauna, mikä jo sinänsä vähentää energiankulutusta, YIT:n Tuula Pappi sanoo.

Korkean, runsaasti kiviä sisältävän kiukaan löylyt kestävät pidempään kuin perinteisen kiukaan, ja nykyisin tornimaiset, lauteisiin integroidut kiukaat ovatkin suosittuja. Niistä irtoaa lämpöä vielä toiseenkin löylykierrokseen ja saunan kuivattamiseen, vaikka kiukaan sammuttaisi vilvoittelemaan lähtiessään.

Robi Gripenbergin saunassa on IKI-kiuas, jossa on paljon kiviä.

– Sitä on lämmitettävä vähintään kaksi tuntia, jotta siitä saa hyvät, pehmeät löylyt. Saunaan ei saa mennä kiireellä. Ratkaisu ei ole energiatehokas, mutta saunomme kotisaunassa korkeintaan kerran viikossa, Gripenberg perustelee.

Info: Näin vastuu jakautuu
  • Saunan pinnoitteet, lauteet ja kiuas ovat osakkaan vastuulla.
  • Osakas ostaa uuden kiukaan, jos vanha menee rikki. Kiukaan vaihdosta täytyy tehdä muutostyöilmoitus taloyhtiölle. Kiukaan asennuksen vaatimat sähkötyöt täytyy teettää ammattilaisella.
  • Asuntoon alun perin kuuluvan saunan rakenteet ja niiden kunnossapito kuuluvat taloyhtiölle. Jälkeenpäin rakennetuissa saunoissa ne kuuluvat osakkaalle.
  • Osakas vastaa rakentamansa saunan purku- ja uudelleenrakennustöistä, jos saunaa joudutaan purkamaan esimerkiksi saneerauksen yhteydessä.
  • Uudiskohteiden lisä- ja muutostöistä kannattaa vaatia rakennuttajalta lista, jonka isännöitsijä vie remonttirekisteriin. Jos uudet osakkaat kyselevät vuosien kuluttua, mitä yhtiön kuuluu korjata, vastaus löytyy rekisteristä.

Juttu on julkaistu Kotitalossa 6/2016.

The post Asuntokohtaisiin saunoihin panostetaan aiempaa enemmän appeared first on Kotitalo-lehti.

Huh hellettä! Mikä avuksi, kun asunto ei viilene?

Ke, 06/26/2019 - 12:16

Loistavia viilennyskokemuksia, summaa Jari Kajas omat ja naapuriensa tuntemukset hellekesältä 2018. Kajas toimii helsinkiläisen Asunto Oy Kivelänkatu 1 b:n hallituksen puheenjohtajana.

– Asuntojen lämpötila pysyi ympäri vuorokauden +24–25 asteessa, vaikka ulkolämpötila nousi jopa yli kolmenkymmenen asteen.

Viilennyksen taloyhtiö rakennutti viitisen vuotta sitten vaihtaessaan kaukolämmön maalämpöön: maasta nostetaan nyt lämmön ohella maaviileää. Viileä siirretään nesteputkia pitkin huoneistojen lämmönvaihdin-puhallinyksiköihin. Puhallinta asukas käyttää kätevästi kauko-ohjaimella.

Asunto-osakeyhtiö Kivelänkatu 1b:n pelastus hellekesänä oli kiinteistöön asennettu viilennys. Kuvassa hallituksen puheenjohtaja Jari Kajas.

Kajas laski, että jos viilennystä käytetään joka päivä läpi heinäkuun, siihen kuluva sähkö maksaa alle neljä euroa per huoneisto. Se on vähän.

Viilennys ei juuri leikkaa maalämmön tuomaa lämmityskulujen säästöä, joka on noin 40 prosenttia lähtötilanteeseen verrattuna. Puhaltimien hintakin jäi noin 3 000 euroon per asunto.

Jos viilennystä käytetään joka päivä läpi heinäkuun, sähkö maksaa alle neljä euroa per huoneisto.

Kolme konstia viilentää taloyhtiö

Taloyhtiössä on huoneistojen viilentämiseen käytännössä kolme tietä: kaukojäähdytys, maaviileä ja ilmalämpöpumput. Omaa huoneistoaan saa tietenkin viilennettyä myös liikuteltavalla viilennys- tai ilmastointilaitteella, joita myyvät kodinkoneliikkeet.

Kaukojäähdytys on varteenotettava vaihtoehto kaukolämpötalossa, jos kaukolämpöyhtiöllä on tarjota jäähdytyspalvelu. Helsingin lisäksi palvelu on suurimpien kaupunkikeskustojen taloyhtiöiden ulottuvilla.

Maalämpötaloissa maaviileä ei ole riippuvainen palvelun toimittajasta, vaan se on mahdollista lisätä järjestelmään aina. Maalämmön suurin pulma on, että kaupunkikeskustoissa maalämpökaivojen poraaminen tonteille on vaikeaa, jopa mahdotonta.

Ilmalämpöpumput taas käyvät taloon kuin taloon, jos vain pumpun ulkoyksikölle löytyy sopiva sijoituspaikka, eli käytännössä parveke.

Mikä viilentävistä vaihtoehdoista on edullisin?

Investointina kaukojäähdytys on kallein, ja se kannattaa vain, jos talossa on jo kaukolämpö. Samoin maaviileä kannattaa vain, jos talossa on jo maalämpö. Ellei näitä ole ennestään, investoinnin takaisinmaksuajasta tulee todella pitkä.

Lisäksi jäähdytysputkiston asentaminen kannattaa vain putki- tai sähkönousuremontin yhteydessä, kun rakenteita avataan joka tapauksessa.

Käyttökustannuksiltaan eri viilennysmenetelmät ovat melko tasaväkisiä, viilennysasiantuntija
Matti Perkkiö LämpöYkkönen Oy:stä laskee. Useimmiten maaviileä on niukasti edullisin. Kaukoviileän pulma on, että sen hinta vaihtelee paikkakuntakohtaisesti eikä kuluttaja voi vaikuttaa hintaan. Maaviilennyksen ja ilmalämpöpumpun käyttökustannukset muodostuvat pääosin pumpun pyörittämisen sähkölaskusta.

Käyttökustannuksiltaan eri viilennysmenetelmät ovat melko tasaväkisiä.

Moneen kohteeseen, kaukolämpötaloihinkin, asennetaan Perkkiön mukaan ilmalämpöpumppuja sen vuoksi, että niillä viilennys tehdään kustannustehokkaimmin.

Maa- ja kaukokylmän etu on se, että niillä viilentää nekin kaupunkikeskustojen huoneistot, joissa ei ole parveketta – eli joihin ei saa asentaa ilmalämpöpumppua.

Ilmalämpöpumppu viilentää nopeimmin

Kun halutaan nopeaa jäähdytystä – esimerkiksi tilanteessa, jossa tullaan työpäivän päätteeksi polttavan kuumaan kotiin – ilmalämpöpumppu on paras ratkaisu. Ilmalämpöpumpussa kiertää kylmäaine, joka viilentää ilmaa tehokkaasti. Kaukoviilennyksessä kiertää viileä vesi, maaviilennyksessä veden ja etanolin seos. Ne pudottavat asunnon lämpötilaa verkkaisemmin.

Jos taas haetaan laitteiston äänetöntä toimintaa, kokonaisuus mutkistuu. Kauko- ja maaviilennys eivät häiritse naapureita, koska pumput sijaitsevat kiinteistön kellarissa. Ilmalämpöpumput, etenkin jos niitä on useita kerrostalon parvekkeilla, voivat häiritä äänellään.

Huomioitava seikka on sekin, että kerrostalossa sama viilennysratkaisu ei toimi kaikissa asunnoissa. Eteläseinustan yksiö vaatii toista kuin pohjoisseinustan perheasunto. Lisäksi yläkerran huoneistot, jotka saavat lämpökuormaa myös katon ja ikkunoiden kautta, tarvitsevat alakerran asuntoja tehokkaamman viilennyksen.

– Menneenä hellekesänä ei normaali mitoitus muutenkaan riittänyt. Kolmen kilowatin ilmalämpöpumpun sijasta olisi tarvittu kuuden kilowatin laite, jotta olisi saavutettu sama jäähdytystaso kuin normikesänä, Perkkiö sanoo.

Milloin osakas voi itse asennuttaa ilmalämpöpumpun?

Taloyhtiön päätöksenteon näkökulmasta vaihtoehtoisia malleja on kaksi. Ensimmäisessä mallissa yhtiö hankkii viilennysjärjestelmän kaikkiin asuntoihin. Yleensä kyse on kauko- tai maaviileästä, mutta jatkossa ilmalämpöpumpuistakin voi tulla todellinen vaihtoehto koko kiinteistön viilentämiseen.

Markkinoilla on jo keskitettyjä ilmalämpöpumppuratkaisuja. Niissä on vain yksi huoneistojen jakama pumppu rakennuksen katolla. Asentamiseen saa luvat kaupunkikeskustassakin. Tässä mallissa hallitus kuulee asukkaita ja valmistelee hankkeen isännöinnin ja muiden asiantuntijoiden tuella. Hankintapäätöksen tekee yhtiökokous.

Toisessa mallissa hallitus antaa osakkaalle luvan hankkia ja asennuttaa ilmalämpöpumppu ja laatii samalla menettelyohjeet ja sopii kunnossapitovastuusta. Tarvittaessa hallitus pyytää asiaan kantaa yhtiökokoukselta.

Jos osakas hankkii oman ilmalämpöpumppua, lupa-asiat ovat lähtökohtaisesti hänen vastuullaan. Useimmiten riittää rakennusvalvonnalle tehty toimenpideilmoitus, joskin asia kannattaa tarkistaa, koska käytännöt vaihtelevat.

Hallituksen on puntaroitava lupa-asia tarkoin, jotta se täyttää lakisääteisen velvoitteensa osakkaiden tasapuolisesta kohtelusta. Yhdenvertaisuus edellyttää, että jos lupa myönnetään yhdelle, muillakin osakkailla pitää olla mahdollisuus pumpun asentamiseen.

Tästä voi seurata uusi pulma: jos kaikki osakkaat asennuttavat ilmalämpöpumput parvekkeilleen, aiheutuuko siitä kohtuutonta meluhaittaa? Asiasta ei ole vielä kokemuksia.

Info: Vaihtoehdot vertailussa

1. Kaukojäähdytys

  • Ekologinen. Käyttää energiaa, joka muuten jäisi kaukolämmön tuotannossa hyödyntämättä.
  • Viilentää asuntoa, vaikka samaan aikaan tuotetaan lämmintä käyttövettä.
  • Ei naapureille kuuluvia äänihaittoja pumpuista.
  • Kallein. Vaatii erillisen jäähdytysputkiston rakentamisen kiinteistöön.
  • Tarjolla vain suurimpien kaupunkien keskusta-alueiden taloyhtiöille.

2. Maaviileä

  • Ekologinen. Käyttää maahan varastoitunutta lämpöenergiaa.
  • Viilentää asuntoa, vaikka samaan aikaan tuotetaan lämmintä käyttövettä.
  • Viilennyksessä maahan ajettu lämpö on käytettävissä syksyn tullen. Parantaa järjestelmän energiatehokkuutta.
  • Vaatii erillisen jäähdytysputkiston rakentamisen kiinteistöön.
  • Kaupunkikeskustoissa rajoituksia lämpökaivojen poraukselle.

3. Ilmalämpöpumppu

  • Järjestelmässä kiertävän kylmäaineen ansiosta tehokkain ja nopein tapa jäähdyttää asunto.
  • Investointina selvästi edullisin.
  • Asentaminen on helppoa ja nopeaa.
  • Vaikea saada lupaa kaupunkikeskustoissa, paitsi jos pumpun ulkoyksikön saa piiloon parvekkeelle.

Juttu julkaistu ensimmäisen kerran Kotitalo-lehdessä 8/18.

The post Huh hellettä! Mikä avuksi, kun asunto ei viilene? appeared first on Kotitalo-lehti.

Melu naapurista tai ulkoa nostaa sykettä ja verenpainetta − onko jotain tehtävissä?

Ma, 06/24/2019 - 13:44

Jos taloyhtiössäsi käydään debattia äänieristyksen tasosta, on hyvä tietää, että ihmiset kokevat melun hyvin eri tavoin. Meluherkkyys on ainakin osin perinnöllinen ominaisuus. Sen, mitä toinen pitää kammottavana, verenpainetta ja sykettä nostattavana möykkänä, johon täytyy heti puuttua, voi toiselle kuulostaa normaalilta elämisen ääneltä.

Asumisterveysasetuksen mukaan asunnon melutaso ei saa ylittää 35 desibeliä päivällä ja 30 desibeliä yöllä. Asetus on yksiselitteinen, mutta desibelien mittaaminen ei ole aina ihan helppoa. Pelkät asuntoon asennettavat desibelimittarit eivät anna luotettavaa tulosta, akustikko ja toimitusjohtaja Heikki Helimäki Helimäki Akustikot Oy:stä arvioi.

− Desibelimittari rekisteröi mitä tahansa ääntä, kuten esimerkiksi liikenteen tai ilmastointilaitteiden ääntä. Jos asukas on esimerkiksi valittanut naapurin liian kovalla kuuntelemasta musiikista, pelkän mittarin tuominen asuntoon ei riitä selvittämään, ylittyvätkö säädetyt raja-arvot ja johtuuko väitetty melu juuri musiikista. Siksi lähetämme paikalle aina myös akustikon arvioimaan kokonaistilannetta.

Vallitsevaa äänierityksen tasoa ei saa heikentää

Vaaditun äänieristyksen tason ratkaisee rakennusvuosi, sillä äänieristyksen täytyy täyttää rakennusluvan aikaiset määräykset. Raja-arvot voi tarkistaa rakentamismääräyskokoelmasta, joista tuorein on vuosituhannen vaihteesta. Vanhimmat rakentamismääräyskokoelmat ovat vuodelta 1975.

Sitä vanhemmissa kiinteistöissä korjaus- ja muutosrakentamisen lähtökohtana on, että vallitsevaa ääneneristyksen tasoa ei saa heikentää. Mittauksilla on selvitettävä kiinteistön lähtötaso ennen korjausten tekemistä ja uudestaan mahdollisten korjausten jälkeen. Lähtötaso kannattaa dokumentoida, Helimäki kertoo.

Rakentamismääräyskokoelmassa eritellään kolme eri äänikategoriaa ja korkeimmat sallitut arvot. Nämä kolme ovat ilmaäänet, askeläänet sekä lvis-laitteiden äänet.

Äänieristyksen täytyy
olla kunnossa kaikilta
kolmelta osa-alueelta.

Ilmaäänillä tarkoitetaan esimerkiksi musiikin, puheen tai koiran haukkumisen kulkeutumista tilasta toiseen eli ulkoa sisälle tai huoneesta toiseen. Askeläänet ovat naapurista tai rappukäytävästä kantautuvaa askelten kopinaa ja töminää. Lvis-laitteiden melutaso lasketaan desibelimittarilla huoneistokohtaisesti.

Helimäki painottaa, että talon äänieristyksen täytyy olla kunnossa kaikilta kolmelta osa-alueelta, tai ainakin niiden täytyy olla sopivassa suhteessa keskenään. Jos esimerkiksi askeläänet ja ilmaäänet on tehokkaasti eliminoitu eli asunto on niin sanotusti liian hiljainen, lvis-laitteiden hurina alkaa äkkiä häiritä.

Äänieristyksen parantaminen yhteen muiden remonttien kanssa

Isännöitsijä Toivo Korhonen Joen Isännöintipalvelusta arvioi, että taloyhtiön ei juuri koskaan kannata teettää suuria, vaativia peruskorjauksia pelkästään äänieristyksen parantamiseksi vaan tämä kannattaa yhdistää muihin remontteihin. Korhosen isännöimässä kohteessa Sairaalakatu 19:ssä Joensuun keskustassa asukkaat olivat valitelleet ulkoa kantautuvasta liikenteen melusta ja yöllisten kulkijoidenäänistä jo pitkään.

− Vuokrataloyhtiön hallitus totesi, että ikkunoiden ja parvekkeen ovien uusiminen voisi parantaa tilannetta. Sitä paitsi ne olivat tulleet käyttöikänsä päähän. Hallitus myös päätti asennuttaa parvekkeisiin lasitukset.

Remontti paransi samalla kertaa energiatehokkuutta, lisäsi käyttömukavuutta ja vähensi ulkoa kantautuvaa melua, Korhonen kertoo. Sairaalakadulla osassa asunnoista vaihdettiin myös lattiamateriaaleiksi aiempaa paksummat muovimatot ja laminaatit, joiden alle asennettiin asiaankuuluva askeläänieristys. Ratkaisu vähensi alakerroksiin kuuluvaa kopinaa.

Sairaalakadulla vuokrataloyhtiö maksoi remontin kustannukset. Asunto-osakeyhtiössä vastaavan peruskorjauksen kustannukset jakautuisivat normaalin osakaskohtaisen vastuunjaon mukaisesti. Korhosen mukaan on vaikea jyvittää, mikä on juuri äänieristyksen parantumisen osuus kokonaiskustannuksista paletissa, jossa meluntorjunta on vain yksi osa.

− Asumismukavuuden parantamisen rahallisen arvon määrittäminen on subjektiivista, Korhonen sanoo.

Remontti paransi samalla
kertaa energiatehokkuutta
ja lisäsi käyttömukavuutta.

Äänieristyksen suunnittelusta ei kannata tinkiä

Huolellinen suunnittelu on kaiken a ja o, kun äänieristystä parannetaan. Muuten lopputulos voi olla pannukakku. Heikki Helimäki ottaa esimerkiksi ikkunoiden uusimisen. Jos rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto, ja ikkunoihin lisätään korvausilma- tai rakoventtiilit ilmanvaihdon parantamiseksi ilman äänenvaimennusta, tulee kaikki ulkomelu sisään.

Ikkunoiden ääneneristävyys riippuu lasimassasta ja lasien välisestä etäisyydestä. Mitä suurempi rako lasien välillä on, sitä parempi ääneneristävyys, kunhan kaikki tiivisteet ovat kunnossa. Myös ulko-oven vaihtaminen vähentää porraskäytävästä kantautuvaa kuminaa, mutta koska samalla porraskäytävästä tuleva korvausilma vähenee, ikkunaventtiilien ja ilmanvaihtokanavien rooli kasvaa.

Isännöitsijän täytyy Helimäen mukaan tietää tai ottaa selvää, miten eri korjaustoimet vaikuttavat asuntojen äänieristykseen. Ei voi olettaa, että yksittäinen asukas sitä tietää. Vastuu on hallituksella ja isännöinnillä.

Vältä mokat, tee muutostyöilmoitus huolellisesti

Isännöitsijä Toivo Korhonen muistuttaa, että isännöinnin tehtävänä on tarkistaa muutostyöilmoituksesta, että äänieristys on huomioitu osakkaan omissa muutostöissä.

Laajemmat muutostyöilmoitukset menevät yleensä vielä hallituksen puitavaksi. Jos muutostyöilmoitus on ollut puutteellinen tai se on unohdettu kokonaan, mokien maksumieheksi joutuu viime kädessä osakas.

Heikki Helimäelle tuli pari vuotta sitten vastaan tapaus, jossa uusi asukas oli muuton yhteydessä halunnut vaihtaa keittiön paikkaa ja rakentanut ison keittiösaarekkeen keskelle asuntoaan. Kaikki vaikutti olevan hyvin siihen saakka, kunnes alakerran asukas valitti, että askeleet kuuluivat välipohjan läpi häiritsevästi.

Kävi ilmi, että innokas remontoija oli unohtanut askeläänieristeet kokonaan pois parkettinsa alta. Asukas joutui purkamaan lattian, lisäämään vaaditut ääneneristysmateriaalit ja asentamaan uuden lattian omalla kustannuksellaan.

− Mitä huolellisemmin remontti on suunniteltu ja dokumentoitu, sen parempi, Helimäki painottaa.

Juttu on ensimmäisen kerran julkaistu Kotitalo-lehdessä 5/16

The post Melu naapurista tai ulkoa nostaa sykettä ja verenpainetta − onko jotain tehtävissä? appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiö voi mennä konkurssiin, mutta se on varsin harvinaista

Ma, 06/24/2019 - 10:13
Voiko taloyhtiö mennä konkurssiin, yksikönhoitaja Anne-Mari Laurila Nordeasta?

Kyllä voi, vaikka se harvinaista onkin. Riski voi konkretisoitua, jos yhtiön yhdellä tai useammalla osakkeenomistajalla ei riitä maksukykyä vastikkeiden hoitamiseen. Jos muidenkaan osakkaiden
rahkeet eivät riitä näiden maksujen paikkaamiseen, taloyhtiö ei voi hoitaa omia velvoitteitaan ja ajautuu konkurssiin.

Miten konkurssiin voidaan päätyä? Mitä tapahtuu käytännössä ?

Kun yhtiön maksukyky vaarantuu, niiden osakkeenomistajien huoneistot otetaan haltuun, jotka eivät ole hoitaneet vastikkeitaan. Näihin huoneistoihin taloyhtiö etsii vuokralaisia.
Vaihtoehtoisesti osakkaan pankki myy osakkeet, jolloin taloyhtiö saa saatavansa kauppahinnasta.

Jos huoneistot eivät mene kaupaksi tai vuokralaisia ei saada eikä maksukykyä löydy muualtakaan, taloyhtiön velkoja voi hakea yhtiönkonkurssiin. Käräjäoikeus määrää pesänhoitajan, ja omaisuuden realisointi alkaa. Prosessi on sama kuin minkä tahansa yhtiön konkurssissa: yhtiön omaisuus muutetaan rahaksi, pesän velat ja kulut maksetaan, ja jos jotakin jää jäljelle, se jaetaan osakkeenomistajille.

Miten taloyhiö voi varautua siihen, ettei omassa taloyhtiössä ajauduta tällaiseen tilanteeseen?

Taloussuunnittelulla ja pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmalla, josta löytyvät toteutuvat remontit aikatauluineen. Jotta remontit eivät kasaannu, on tärkeää suunnitella yhtiön elämää eteenpäin. Tuleviin korjauksiin kannattaa varautua.

Jotta tällaiselle suunnitelmallisuuden tasolle päästään, tarvitaan aktiivista ja osaavaa isännöintiä sekä aktiivista hallitusta ja usein myös ulkopuolisia asiantuntijoita. Kaiken pohjana on avoin keskustelu ja yhteinen ymmärrys siitä, että yhteistä omaisuutta pitää hoitaa.

The post Taloyhtiö voi mennä konkurssiin, mutta se on varsin harvinaista appeared first on Kotitalo-lehti.

Naapurin ikäviin tapahtumiin pitää puuttua – ota huoli puheeksi

To, 06/20/2019 - 12:47

Jos väkivaltainen tilanne on asunnossa päällä, naapureiden pitää ottaa yhteyttä poliisiin, Tampereen kaupungin johtava sosiaalityöntekijä Taija Jokimaa-Frusti ohjeistaa. Näin asianosaiset, varsinkin lapset, saavat apua, ja uhri pääsee tarvittaessa esimerkiksi turvakotiin. Mikäli asia ei ole akuutti, mutta asukkaalla on huoli, voi soittaa lastensuojeluviranomaiselle ja keskustella asiasta hänen kanssaan.

Lastensuojeluilmoitus on mahdollista tehdä nimellä tai nimettömänä. Avoimuus on kuitenkin parasta, ilmoituksen kohteellekin, Jokimaa-Frusti sanoo.

Vaikka ilmoituksen saanut ensiksi suuttuisi, asiallinen keskustelu yleensä rauhoittaa: perheelle ei haluta pahaa, vaan päinvastoin apua.

Puuttuminen on tehtävä aina toista kunnioittavasti, Jokimaa-Frusti tähdentää.

Nimellä tehdystä ilmoituksesta on hyötyä myös jatkoa ajatellen. Asukkaalta saatetaan nimittäin kysyä myöhemmin lisätietoja, sillä ilmoituksen vastaanottaja voi olla eri henkilö kuin asiaa selvittelevä työntekijä. Ilmoituksen tekeminen nimettömänä on parasta siinä tapauksessa, kun on syytä pelätä esimerkiksi turvallisuutensa puolesta.

Ota huoli puheeksi

Joskus asukas saattaa epäillä, että naapurissa on asiat pahasti pielessä, vaikka hän ei osaa tarkemmin sanoa, mistä mahdollisesti on kysymys.

Tällaisessa tilanteessa asiasta kannatta keskustella naapurin kanssa. Miksei sanoisi hänelle, että on huolissaan, kun heiltä kuuluu öisin huutoa. Tai voi kysyä, miksi alaluokkalainen on ulkona usein vielä yhdentoista aikaan, Jokimaa-Frusti kannustaa.

Yksinkertaisinta on tiedustella, mitä kuuluu tai tarvitseeko hän apua.

Yksinkertaisinta on tiedustella, mitä kuuluu tai tarvitseeko hän apua. Keskustelu jatkuu sitten sen mukaan, miten toinen reagoi kysymykseen. Entä onko oikein puhutella huolen kohteena olevaa lasta? Suojeleeko lapsi vanhempiaan, oli tilanne mikä tahansa? Aina voi kysyä, mitä sinulle kuuluu, tai onko kaikki hyvin. Lapsi saattaa hyvinkin tuoda esiin jotain, joka kertoo tilanteesta.

Jokimaa-Frusti kehottaa puuttumaan rohkeasti ja ajoissa. Huolestuttavista tilanteista vaikeneminen ei palvele taloyhtiössä ketään.

Lue lisää: Jos taloyhtiössä on kiusanhenki, siihen voi ja pitää puuttua

Kaikilla on velvollisuus puuttua

Pikagallup muutamiin isoihin isännöintiyrityksiin kertoo, että asukkaat eivät ota kovin paljon yhteyttä edellisen kaltaisissa asioissa isännöitsijään.

Asunto-osakeyhtiöissä yhteyttä otetaan enemmän häiriötilanteissa kuin huoli naapurista mielessä, Isännöintipäällikkö Marja-Leena Sallinen Matinkylän Huolto Oy:sta sanoo.

Se, johtuuko yhteydenoton vähäisyys siitä, että osakeyhtiöissä huolitilanteita on harvoin, on kuitenkin vaikea sanoa. Kenties asukkaat hoitavat ne itse eteenpäin, mikä onkin suositeltava toimintatapa.

Sallisella on työkokemusta myös asumisoikeus- ja vuokratalojen isännöinnistä.

Näissä taloissa isännöitsijää kaivattiin myös laiminlyöntiepäilyissä. Selvitin muutamia epäilyksiä ja tein kerran lastensuojeluilmoituksenkin, hän sanoo.

Laissa luetellaan ne ammattialat, joiden piirissä olevilla työntekijöillä on velvollisuus tehdä lastensuojeluilmoitus laiminlyöntiepäilystä. Isännöitsijä ei ole tässä listassa.

Se ei tarkoita, etteikö isännöitsijöillä, kuten meillä kaikilla, olisi oikeus ja velvollisuus puuttua väkivaltaan tai laiminlyöntiin, Jokimaa-Frusti muistuttaa.

Normaalit elämisen äänetkin häiritsevät

Vakavat tapaukset ovat kuitenkin harvinaisia. Huomattavasti enemmän taloyhtiön rauhaa rikkovat normaalit elämään kuuluvat äänet: yölliset suihkut, satunnaiset juhlat, parveketupakointi, vasaran paukutus tai lasten kovaääninen leikki.

Vaikeat tapaukset on hyvä hoitaa viranomaisten ja isännöinnin kautta.

Ne on vain kestettävä, vaikka moni kokeekin, että naapuri on häirikkö. Häiriköivien naapureiden kanssa pitää aina olla varovainen. Vaikeat tapaukset on hyvä hoitaa viranomaisten ja isännöinnin kautta. Kun mekkalointi on vakavaa ja toistuvaa, taloyhtiöllä on keinoja puuttua, vaikka asukas ei olisi yhteistyöhaluinen.

Lue lisää: Missä menee normaalien elämisen äänien ja häiriköivän naapurin raja?

Huoneistoon voidaan kohdistaa yhtiökokouksen päätöksellä haltuunotto. Tällöin taloyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi. Huoneiston hallintaanotto järjestyshäiriöiden vuoksi on äärimmäinen toimenpide. Asunnon voi menettää, jos asukas esimerkiksi varastoi räjähteitä huoneistoon, uhkailee naapureita kirveellä tai käyttää ampuma-aseita vastuuttomasti.

Hallintaanotto kohdistuu aina asunnon omistajaan, mutta vaikutus ulottuu toki myös häiriötä aiheuttaneeseen vuokralaiseen. Taloyhtiö hakee tarvittaessa häätöpäätöstä tuomioistuimesta. Jos vuokralainen tai osakas vastustaa häätöä, oikeuden käsittely voi kestää pitkään, useita kuukausia. Kannattaa myös muistaa, että huoneiston hallintaanotto voi kestää.

Lue lisää: Perusteet, joilla taloyhtiö voi ottaa asunnon hallintaan

Sosiaaliset ongelmat työllistävät

Tuntemattoman ovikelloa ei kannata mennä soittamaan, varsinkin jos tämä on käyttänyt päihteitä. Silloin kannattaa soittaa poliisille. Jos meluaminen ja häiriköinti on jatkuvaa, asia pitää saattaa hallituksen tietoon, joka pyytää tarvittaessa apuun isännöintiä.

Isännöintiyritykset ovat jo kiinnittäneet huomiota siihen, että joissakin taloyhtiöissä olisi tarvetta asumisneuvonnalle tai niin sanotulle sosiaaliselle isännöinnille. Siinä ei huolehdita vain kiinteistöstä ja paperitöistä vaan annetaan myös elämänhallinnan tukea asukkaalle.

Info: Näin toimit, kun naapuri aiheuttaa huolta tai pelkoa
  • Jos epäilet asunnossa väkivaltaa tai lapsen laiminlyöntiä, puutu asiaan.
  • Jos olet epävarma tai puuttuminen tuntuu vaikealta, ota asia puheeksi jonkun toisen talossa asuvan kanssa.
  • Jos naapuri vaikuttaa vaaralliselta, soita poliisille.
  • Ole asiallinen. Syyttely, nimittely ja päivittely tekevät tilanteesta vain entistä vaikeamman.
  • Nimellä tehty lastensuojeluilmoitus on reiluinta. Voit korostaa haluavasi perheelle apua. Nettisivuilta löytyy ohjeet oman kunnan käytännöistä lastensuojeluilmoituksen vastaanottamisessa.

The post Naapurin ikäviin tapahtumiin pitää puuttua – ota huoli puheeksi appeared first on Kotitalo-lehti.

Vuokralaiset osaksi taloyhtiön yhteisöä

Ke, 06/19/2019 - 17:26

Noin kolmannes suomalaisista asuu vuokralla, ja isoissa kaupungeissa jopa noin puolet kaikista asukkaista on vuokralaisia. Taloyhtiöissä asuvat eivät välttämättä pane merkille tai edes tiedä, kuka on osakas ja kuka vuokralainen. Silti Vuokralaiset ry:n puheenjohtaja Sirkka-Liisa Kähärän mukaan käy näin:

– Vuokralaiset jäävät helposti taloyhtiön muodostaman yhteisön ulkopuolelle, vaikka tähän ei ole mitään syytä.

Kähärä asuu itse osakkaana taloyhtiössä, jossa on Sininauhasäätiön vuokra-asuntoja. Hän kannustaa rakentamaan ja vaalimaan hyvää yhteishenkeä. Vuokralaiset kannattaa ottaa mukaan taloyhtiön kehittämiseen.

Vuokralaisella voi olla koko taloyhtiötä hyödyttävää osaamista.

– Ideat eivät asu vain osakkaiden päässä, vaan yhtä lailla vuokralla asuvilla on näkemystä taloyhtiön kehittämiseen. Taloyhtiössä voi olla asukkaita monista eri maista ja monikansallisuus lisää ideoiden runsautta. Vuokralaisella voi olla koko taloyhtiötä hyödyttävää osaamista, Kähärä sanoo.

Lämminhenkinen perehdytys kantaa pitkälle

Kaikki lähtee siitä, miten uusi asukas otetaan taloyhtiössä vastaan, oli hän sitten osakas tai vuokralainen. On tärkeää, että yhteiset pelisäännöt ovat kaikkien tiedossa aina järjestyssäännöistä roskien lajitteluun sekä saunavuoron tai autopaikan varaamiseen. Kattava perehdytys ehkäisee ongelmia myöhemmin.

Lue lisää: Vaivattomasta vuokra-asumisesta hyötyy koko taloyhtiö

Esimerkillisessä yhtiössä hallitus ja isännöinti ovat yhdessä sopineet, miten perehdyttäminen hoidetaan. Hyvä tapa on esimerkiksi jakaa uusille tulokkaille tervetulopaketti. Siinä kerrotaan tärkeitä asioita, kuten keneltä voi kysyä mitäkin ja kuinka yhteisiä tiloja, kuten saunaa ja pyykkitupaa, käytetään.

Vuokralaisille kannattaa kertoa myös taloyhtiön hallituksen toiminnasta ja yhtiökokouksen päätöksistä.

– Hyvään sisäänajoon kuuluu se, että taloyhtiöön muuttavat asukkaat otetaan lämpimästi vastaan. Taloyhtiössä saattaa olla vakiintunutta toimintaa, kuten talkoilla tehtävät lumityöt tai nurmikon leikkuut, joista vuokralaisenkin on hyvä tietää. Tietoa ei jaeta koskaan liikaa.

Kähärän mielestä vuokralaisille kannattaa kertoa myös taloyhtiön hallituksen toiminnasta ja yhtiökokouksen päätöksistä. Lisäksi vuokralaiset voi kutsua yhtiökokoukseen, kun taloyhtiössä on vähintään viiden eri omistajan osakehuoneistoja, vaikkei heillä äänioikeutta olekaan. Vuokralaisilla on kuitenkin oikeus käyttää puheenvuoroja ja tehdä ehdotuksia. Kokouksessa myös tutustuaan naapureihin ja luodaan yhteishenkeä.

Lue lisää: Vuokralaiset mukaan yhtiökokoukseen

Vuokralaiset jäävät helposti tietokatveeseen

Taloyhtiöissä luotetaan liikaa siihen, että vuokranantajat pitäisivät vuokralaisensa ajan tasalla siitä, mitä taloyhtiössä on meneillään. Esimerkiksi isoista remonteista tai pyöräkellarin tyhjentämisestä kannattaa kertoa myös vuokralaisille hyvissä ajoin.

Lue lisää: Tehokkaampaa viestintää vuokralaisille

Pelkkä osakkaille tiedottaminen ei riitä, koska tieto ei läheskään aina kulje osakkailta heidän vuokralaisilleen. Taloyhtiön kotisivuille, WhatsApp- ryhmiin, Facebook-ryhmiin ja muihin kanaviin on viisasta kutsua myös vuokralaiset.

– Vuokralaisten kannattaa myös itse olla aktiivisia ja kysellä tietoa. Vuokranantaja ei aina muista tai osaa kertoa vuokralaisen oikeuksista ja velvollisuuksista. Tämä voi unohtua myös silloin, kun asuntoa vuokraa taloyhtiö eikä yksityishenkilö. Vuokralaisen on tärkeä tietää esimerkiksi se, millaista remonttia hänellä on oikeus tehdä asunnossa.

Artikkeli on julkaistu Kotitalon numerossa 4/2018.

The post Vuokralaiset osaksi taloyhtiön yhteisöä appeared first on Kotitalo-lehti.

Asunto-osaketta vuokraamassa? Muista sopia ainakin näistä

Ke, 06/19/2019 - 17:08
Mitkä ovat tärkeimmät asiat, jotka vuokrasopimuksen kannattaa kirjata? Millaisia puutteita sopimuksessa on, lakiasiantuntija Tommi Leppänen?

Kaikista ehoista kannattaa sopia kirjallisesti ja yksiselitteisest niin, että osapuolet ymmärtävät, mistä on sovittu. Esimerkiksi tupakointi- ja eläintenpitokielto ovat tällaisia asioita. Sopimuksessa tulisi myös aina edellyttää vuokralaista ottamaan kotivakuutus, joka sisältää oikeusturva- ja vastuuvakuutukset.

Kaikenlaisia epäselvyyksiä tulee välttää. Esimerkiksi sellainen yleinen tilanne, jossa sopimus alkaa määräaikaisena ja muuttuu sitten toistaiseksi voimassaolevaksi, voi olla epäselvä. Lisäksi on järkevää sopia vuokrankorotuksesta jo alkuvaiheessa. Erittäin suositeltavaa on myös dokumentoida asunnon kunto sopimusta solmittaessa.

Miten vuokraa voi nostaa?

Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä on sovittu. Jos sopimuksessa ei ole asiasta mainintaa, osapuolten tulee sopia asiasta keskenään. Vuokraa ei voi korottaa yksipuolisella ilmoituksella.

Mikä on osakkaan vastuu vuokralaisen tekemistä? Entä millaiset ovat vuokralaisen oikeudet?

Osakkaan on reagoitava silloin, jos hän saa tietoonsa, että vuokralainen käyttää huoneistoa epäasianmukaisesti. Osakas ei ole vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta, josta ei ole tiennyt.

Vuokralaisen oikeudet ovat suppeammat kuin osakkaan. Vuokralainen saa olla yhtiökokouksessa läsnä ainoastaan taloyhtiöissä, joissa on vähintään viisi eri omistajan osakehuoneistoa. Vuokralaisella ei ole yhtiökokouksessa äänioikeutta.

Jos vuokralainen haluaa remontoida, hän tarvitsee luvan asunnon omistajalta, joka tekee muutostyöilmoituksen. Autopaikkaan vuokralainen sen sijaan on oikeutettu kuten osakas. Poikkeuksen muodostavat taloyhtiön hallinnoiman asunnon vuokralaiset, jotka saavat autopaikan vasta osakkaiden ja näiden vuokralaisten jälkeen.

Juttu on julkaistu Kotitalon numerossa 4/2017.

The post Asunto-osaketta vuokraamassa? Muista sopia ainakin näistä appeared first on Kotitalo-lehti.

Sivut