Kotitalo-lehden uutisia

Tilaa syöte syöte Kotitalo-lehden uutisia
Taloyhtiöiden lehti
Syötteen kokonainen osoite. 1 tunti 13 min sitten

Huh hellettä! Mikä avuksi, kun asunto ei viilene?

3 tuntia 42 min sitten

Loistavia viilennyskokemuksia, summaa Jari Kajas omat ja naapuriensa tuntemukset hellekesältä 2018. Kajas toimii helsinkiläisen Asunto Oy Kivelänkatu 1 b:n hallituksen puheenjohtajana.

– Asuntojen lämpötila pysyi ympäri vuorokauden +24–25 asteessa, vaikka ulkolämpötila nousi jopa yli kolmenkymmenen asteen.

Viilennyksen taloyhtiö rakennutti viitisen vuotta sitten vaihtaessaan kaukolämmön maalämpöön: maasta nostetaan nyt lämmön ohella maaviileää. Viileä siirretään nesteputkia pitkin huoneistojen lämmönvaihdin-puhallinyksiköihin. Puhallinta asukas käyttää kätevästi kauko-ohjaimella.

Asunto-osakeyhtiö Kivelänkatu 1b:n pelastus hellekesänä oli kiinteistöön asennettu viilennys. Kuvassa hallituksen puheenjohtaja Jari Kajas.

Kajas laski, että jos viilennystä käytetään joka päivä läpi heinäkuun, siihen kuluva sähkö maksaa alle neljä euroa per huoneisto. Se on vähän.

Viilennys ei juuri leikkaa maalämmön tuomaa lämmityskulujen säästöä, joka on noin 40 prosenttia lähtötilanteeseen verrattuna. Puhaltimien hintakin jäi noin 3 000 euroon per asunto.

Jos viilennystä käytetään joka päivä läpi heinäkuun, sähkö maksaa alle neljä euroa per huoneisto.

Kolme konstia viilentää taloyhtiö

Taloyhtiössä on huoneistojen viilentämiseen käytännössä kolme tietä: kaukojäähdytys, maaviileä ja ilmalämpöpumput. Omaa huoneistoaan saa tietenkin viilennettyä myös liikuteltavalla viilennys- tai ilmastointilaitteella, joita myyvät kodinkoneliikkeet.

Kaukojäähdytys on varteenotettava vaihtoehto kaukolämpötalossa, jos kaukolämpöyhtiöllä on tarjota jäähdytyspalvelu. Helsingin lisäksi palvelu on suurimpien kaupunkikeskustojen taloyhtiöiden ulottuvilla.

Maalämpötaloissa maaviileä ei ole riippuvainen palvelun toimittajasta, vaan se on mahdollista lisätä järjestelmään aina. Maalämmön suurin pulma on, että kaupunkikeskustoissa maalämpökaivojen poraaminen tonteille on vaikeaa, jopa mahdotonta.

Ilmalämpöpumput taas käyvät taloon kuin taloon, jos vain pumpun ulkoyksikölle löytyy sopiva sijoituspaikka, eli käytännössä parveke.

Mikä viilentävistä vaihtoehdoista on edullisin?

Investointina kaukojäähdytys on kallein, ja se kannattaa vain, jos talossa on jo kaukolämpö. Samoin maaviileä kannattaa vain, jos talossa on jo maalämpö. Ellei näitä ole ennestään, investoinnin takaisinmaksuajasta tulee todella pitkä.

Lisäksi jäähdytysputkiston asentaminen kannattaa vain putki- tai sähkönousuremontin yhteydessä, kun rakenteita avataan joka tapauksessa.

Käyttökustannuksiltaan eri viilennysmenetelmät ovat melko tasaväkisiä, viilennysasiantuntija
Matti Perkkiö LämpöYkkönen Oy:stä laskee. Useimmiten maaviileä on niukasti edullisin. Kaukoviileän pulma on, että sen hinta vaihtelee paikkakuntakohtaisesti eikä kuluttaja voi vaikuttaa hintaan. Maaviilennyksen ja ilmalämpöpumpun käyttökustannukset muodostuvat pääosin pumpun pyörittämisen sähkölaskusta.

Käyttökustannuksiltaan eri viilennysmenetelmät ovat melko tasaväkisiä.

Moneen kohteeseen, kaukolämpötaloihinkin, asennetaan Perkkiön mukaan ilmalämpöpumppuja sen vuoksi, että niillä viilennys tehdään kustannustehokkaimmin.

Maa- ja kaukokylmän etu on se, että niillä viilentää nekin kaupunkikeskustojen huoneistot, joissa ei ole parveketta – eli joihin ei saa asentaa ilmalämpöpumppua.

Ilmalämpöpumppu viilentää nopeimmin

Kun halutaan nopeaa jäähdytystä – esimerkiksi tilanteessa, jossa tullaan työpäivän päätteeksi polttavan kuumaan kotiin – ilmalämpöpumppu on paras ratkaisu. Ilmalämpöpumpussa kiertää kylmäaine, joka viilentää ilmaa tehokkaasti. Kaukoviilennyksessä kiertää viileä vesi, maaviilennyksessä veden ja etanolin seos. Ne pudottavat asunnon lämpötilaa verkkaisemmin.

Jos taas haetaan laitteiston äänetöntä toimintaa, kokonaisuus mutkistuu. Kauko- ja maaviilennys eivät häiritse naapureita, koska pumput sijaitsevat kiinteistön kellarissa. Ilmalämpöpumput, etenkin jos niitä on useita kerrostalon parvekkeilla, voivat häiritä äänellään.

Huomioitava seikka on sekin, että kerrostalossa sama viilennysratkaisu ei toimi kaikissa asunnoissa. Eteläseinustan yksiö vaatii toista kuin pohjoisseinustan perheasunto. Lisäksi yläkerran huoneistot, jotka saavat lämpökuormaa myös katon ja ikkunoiden kautta, tarvitsevat alakerran asuntoja tehokkaamman viilennyksen.

– Menneenä hellekesänä ei normaali mitoitus muutenkaan riittänyt. Kolmen kilowatin ilmalämpöpumpun sijasta olisi tarvittu kuuden kilowatin laite, jotta olisi saavutettu sama jäähdytystaso kuin normikesänä, Perkkiö sanoo.

Milloin osakas voi itse asennuttaa ilmalämpöpumpun?

Taloyhtiön päätöksenteon näkökulmasta vaihtoehtoisia malleja on kaksi. Ensimmäisessä mallissa yhtiö hankkii viilennysjärjestelmän kaikkiin asuntoihin. Yleensä kyse on kauko- tai maaviileästä, mutta jatkossa ilmalämpöpumpuistakin voi tulla todellinen vaihtoehto koko kiinteistön viilentämiseen.

Markkinoilla on jo keskitettyjä ilmalämpöpumppuratkaisuja. Niissä on vain yksi huoneistojen jakama pumppu rakennuksen katolla. Asentamiseen saa luvat kaupunkikeskustassakin. Tässä mallissa hallitus kuulee asukkaita ja valmistelee hankkeen isännöinnin ja muiden asiantuntijoiden tuella. Hankintapäätöksen tekee yhtiökokous.

Toisessa mallissa hallitus antaa osakkaalle luvan hankkia ja asennuttaa ilmalämpöpumppu ja laatii samalla menettelyohjeet ja sopii kunnossapitovastuusta. Tarvittaessa hallitus pyytää asiaan kantaa yhtiökokoukselta.

Jos osakas hankkii oman ilmalämpöpumppua, lupa-asiat ovat lähtökohtaisesti hänen vastuullaan. Useimmiten riittää rakennusvalvonnalle tehty toimenpideilmoitus, joskin asia kannattaa tarkistaa, koska käytännöt vaihtelevat.

Hallituksen on puntaroitava lupa-asia tarkoin, jotta se täyttää lakisääteisen velvoitteensa osakkaiden tasapuolisesta kohtelusta. Yhdenvertaisuus edellyttää, että jos lupa myönnetään yhdelle, muillakin osakkailla pitää olla mahdollisuus pumpun asentamiseen.

Tästä voi seurata uusi pulma: jos kaikki osakkaat asennuttavat ilmalämpöpumput parvekkeilleen, aiheutuuko siitä kohtuutonta meluhaittaa? Asiasta ei ole vielä kokemuksia.

Info: Vaihtoehdot vertailussa

1. Kaukojäähdytys

  • Ekologinen. Käyttää energiaa, joka muuten jäisi kaukolämmön tuotannossa hyödyntämättä.
  • Viilentää asuntoa, vaikka samaan aikaan tuotetaan lämmintä käyttövettä.
  • Ei naapureille kuuluvia äänihaittoja pumpuista.
  • Kallein. Vaatii erillisen jäähdytysputkiston rakentamisen kiinteistöön.
  • Tarjolla vain suurimpien kaupunkien keskusta-alueiden taloyhtiöille.

2. Maaviileä

  • Ekologinen. Käyttää maahan varastoitunutta lämpöenergiaa.
  • Viilentää asuntoa, vaikka samaan aikaan tuotetaan lämmintä käyttövettä.
  • Viilennyksessä maahan ajettu lämpö on käytettävissä syksyn tullen. Parantaa järjestelmän energiatehokkuutta.
  • Vaatii erillisen jäähdytysputkiston rakentamisen kiinteistöön.
  • Kaupunkikeskustoissa rajoituksia lämpökaivojen poraukselle.

3. Ilmalämpöpumppu

  • Järjestelmässä kiertävän kylmäaineen ansiosta tehokkain ja nopein tapa jäähdyttää asunto.
  • Investointina selvästi edullisin.
  • Asentaminen on helppoa ja nopeaa.
  • Vaikea saada lupaa kaupunkikeskustoissa, paitsi jos pumpun ulkoyksikön saa piiloon parvekkeelle.

Juttu julkaistu ensimmäisen kerran Kotitalo-lehdessä 8/18.

The post Huh hellettä! Mikä avuksi, kun asunto ei viilene? appeared first on Kotitalo-lehti.

Melu naapurista tai ulkoa nostaa sykettä ja verenpainetta − onko jotain tehtävissä?

Ma, 06/24/2019 - 13:44

Jos taloyhtiössäsi käydään debattia äänieristyksen tasosta, on hyvä tietää, että ihmiset kokevat melun hyvin eri tavoin. Meluherkkyys on ainakin osin perinnöllinen ominaisuus. Sen, mitä toinen pitää kammottavana, verenpainetta ja sykettä nostattavana möykkänä, johon täytyy heti puuttua, voi toiselle kuulostaa normaalilta elämisen ääneltä.

Asumisterveysasetuksen mukaan asunnon melutaso ei saa ylittää 35 desibeliä päivällä ja 30 desibeliä yöllä. Asetus on yksiselitteinen, mutta desibelien mittaaminen ei ole aina ihan helppoa. Pelkät asuntoon asennettavat desibelimittarit eivät anna luotettavaa tulosta, akustikko ja toimitusjohtaja Heikki Helimäki Helimäki Akustikot Oy:stä arvioi.

− Desibelimittari rekisteröi mitä tahansa ääntä, kuten esimerkiksi liikenteen tai ilmastointilaitteiden ääntä. Jos asukas on esimerkiksi valittanut naapurin liian kovalla kuuntelemasta musiikista, pelkän mittarin tuominen asuntoon ei riitä selvittämään, ylittyvätkö säädetyt raja-arvot ja johtuuko väitetty melu juuri musiikista. Siksi lähetämme paikalle aina myös akustikon arvioimaan kokonaistilannetta.

Vallitsevaa äänierityksen tasoa ei saa heikentää

Vaaditun äänieristyksen tason ratkaisee rakennusvuosi, sillä äänieristyksen täytyy täyttää rakennusluvan aikaiset määräykset. Raja-arvot voi tarkistaa rakentamismääräyskokoelmasta, joista tuorein on vuosituhannen vaihteesta. Vanhimmat rakentamismääräyskokoelmat ovat vuodelta 1975.

Sitä vanhemmissa kiinteistöissä korjaus- ja muutosrakentamisen lähtökohtana on, että vallitsevaa ääneneristyksen tasoa ei saa heikentää. Mittauksilla on selvitettävä kiinteistön lähtötaso ennen korjausten tekemistä ja uudestaan mahdollisten korjausten jälkeen. Lähtötaso kannattaa dokumentoida, Helimäki kertoo.

Rakentamismääräyskokoelmassa eritellään kolme eri äänikategoriaa ja korkeimmat sallitut arvot. Nämä kolme ovat ilmaäänet, askeläänet sekä lvis-laitteiden äänet.

Äänieristyksen täytyy
olla kunnossa kaikilta
kolmelta osa-alueelta.

Ilmaäänillä tarkoitetaan esimerkiksi musiikin, puheen tai koiran haukkumisen kulkeutumista tilasta toiseen eli ulkoa sisälle tai huoneesta toiseen. Askeläänet ovat naapurista tai rappukäytävästä kantautuvaa askelten kopinaa ja töminää. Lvis-laitteiden melutaso lasketaan desibelimittarilla huoneistokohtaisesti.

Helimäki painottaa, että talon äänieristyksen täytyy olla kunnossa kaikilta kolmelta osa-alueelta, tai ainakin niiden täytyy olla sopivassa suhteessa keskenään. Jos esimerkiksi askeläänet ja ilmaäänet on tehokkaasti eliminoitu eli asunto on niin sanotusti liian hiljainen, lvis-laitteiden hurina alkaa äkkiä häiritä.

Äänieristyksen parantaminen yhteen muiden remonttien kanssa

Isännöitsijä Toivo Korhonen Joen Isännöintipalvelusta arvioi, että taloyhtiön ei juuri koskaan kannata teettää suuria, vaativia peruskorjauksia pelkästään äänieristyksen parantamiseksi vaan tämä kannattaa yhdistää muihin remontteihin. Korhosen isännöimässä kohteessa Sairaalakatu 19:ssä Joensuun keskustassa asukkaat olivat valitelleet ulkoa kantautuvasta liikenteen melusta ja yöllisten kulkijoidenäänistä jo pitkään.

− Vuokrataloyhtiön hallitus totesi, että ikkunoiden ja parvekkeen ovien uusiminen voisi parantaa tilannetta. Sitä paitsi ne olivat tulleet käyttöikänsä päähän. Hallitus myös päätti asennuttaa parvekkeisiin lasitukset.

Remontti paransi samalla kertaa energiatehokkuutta, lisäsi käyttömukavuutta ja vähensi ulkoa kantautuvaa melua, Korhonen kertoo. Sairaalakadulla osassa asunnoista vaihdettiin myös lattiamateriaaleiksi aiempaa paksummat muovimatot ja laminaatit, joiden alle asennettiin asiaankuuluva askeläänieristys. Ratkaisu vähensi alakerroksiin kuuluvaa kopinaa.

Sairaalakadulla vuokrataloyhtiö maksoi remontin kustannukset. Asunto-osakeyhtiössä vastaavan peruskorjauksen kustannukset jakautuisivat normaalin osakaskohtaisen vastuunjaon mukaisesti. Korhosen mukaan on vaikea jyvittää, mikä on juuri äänieristyksen parantumisen osuus kokonaiskustannuksista paletissa, jossa meluntorjunta on vain yksi osa.

− Asumismukavuuden parantamisen rahallisen arvon määrittäminen on subjektiivista, Korhonen sanoo.

Remontti paransi samalla
kertaa energiatehokkuutta
ja lisäsi käyttömukavuutta.

Äänieristyksen suunnittelusta ei kannata tinkiä

Huolellinen suunnittelu on kaiken a ja o, kun äänieristystä parannetaan. Muuten lopputulos voi olla pannukakku. Heikki Helimäki ottaa esimerkiksi ikkunoiden uusimisen. Jos rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto, ja ikkunoihin lisätään korvausilma- tai rakoventtiilit ilmanvaihdon parantamiseksi ilman äänenvaimennusta, tulee kaikki ulkomelu sisään.

Ikkunoiden ääneneristävyys riippuu lasimassasta ja lasien välisestä etäisyydestä. Mitä suurempi rako lasien välillä on, sitä parempi ääneneristävyys, kunhan kaikki tiivisteet ovat kunnossa. Myös ulko-oven vaihtaminen vähentää porraskäytävästä kantautuvaa kuminaa, mutta koska samalla porraskäytävästä tuleva korvausilma vähenee, ikkunaventtiilien ja ilmanvaihtokanavien rooli kasvaa.

Isännöitsijän täytyy Helimäen mukaan tietää tai ottaa selvää, miten eri korjaustoimet vaikuttavat asuntojen äänieristykseen. Ei voi olettaa, että yksittäinen asukas sitä tietää. Vastuu on hallituksella ja isännöinnillä.

Vältä mokat, tee muutostyöilmoitus huolellisesti

Isännöitsijä Toivo Korhonen muistuttaa, että isännöinnin tehtävänä on tarkistaa muutostyöilmoituksesta, että äänieristys on huomioitu osakkaan omissa muutostöissä.

Laajemmat muutostyöilmoitukset menevät yleensä vielä hallituksen puitavaksi. Jos muutostyöilmoitus on ollut puutteellinen tai se on unohdettu kokonaan, mokien maksumieheksi joutuu viime kädessä osakas.

Heikki Helimäelle tuli pari vuotta sitten vastaan tapaus, jossa uusi asukas oli muuton yhteydessä halunnut vaihtaa keittiön paikkaa ja rakentanut ison keittiösaarekkeen keskelle asuntoaan. Kaikki vaikutti olevan hyvin siihen saakka, kunnes alakerran asukas valitti, että askeleet kuuluivat välipohjan läpi häiritsevästi.

Kävi ilmi, että innokas remontoija oli unohtanut askeläänieristeet kokonaan pois parkettinsa alta. Asukas joutui purkamaan lattian, lisäämään vaaditut ääneneristysmateriaalit ja asentamaan uuden lattian omalla kustannuksellaan.

− Mitä huolellisemmin remontti on suunniteltu ja dokumentoitu, sen parempi, Helimäki painottaa.

Juttu on ensimmäisen kerran julkaistu Kotitalo-lehdessä 5/16

The post Melu naapurista tai ulkoa nostaa sykettä ja verenpainetta − onko jotain tehtävissä? appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiö voi mennä konkurssiin, mutta se on varsin harvinaista

Ma, 06/24/2019 - 10:13
Voiko taloyhtiö mennä konkurssiin, yksikönhoitaja Anne-Mari Laurila Nordeasta?

Kyllä voi, vaikka se harvinaista onkin. Riski voi konkretisoitua, jos yhtiön yhdellä tai useammalla osakkeenomistajalla ei riitä maksukykyä vastikkeiden hoitamiseen. Jos muidenkaan osakkaiden
rahkeet eivät riitä näiden maksujen paikkaamiseen, taloyhtiö ei voi hoitaa omia velvoitteitaan ja ajautuu konkurssiin.

Miten konkurssiin voidaan päätyä? Mitä tapahtuu käytännössä ?

Kun yhtiön maksukyky vaarantuu, niiden osakkeenomistajien huoneistot otetaan haltuun, jotka eivät ole hoitaneet vastikkeitaan. Näihin huoneistoihin taloyhtiö etsii vuokralaisia.
Vaihtoehtoisesti osakkaan pankki myy osakkeet, jolloin taloyhtiö saa saatavansa kauppahinnasta.

Jos huoneistot eivät mene kaupaksi tai vuokralaisia ei saada eikä maksukykyä löydy muualtakaan, taloyhtiön velkoja voi hakea yhtiönkonkurssiin. Käräjäoikeus määrää pesänhoitajan, ja omaisuuden realisointi alkaa. Prosessi on sama kuin minkä tahansa yhtiön konkurssissa: yhtiön omaisuus muutetaan rahaksi, pesän velat ja kulut maksetaan, ja jos jotakin jää jäljelle, se jaetaan osakkeenomistajille.

Miten taloyhiö voi varautua siihen, ettei omassa taloyhtiössä ajauduta tällaiseen tilanteeseen?

Taloussuunnittelulla ja pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmalla, josta löytyvät toteutuvat remontit aikatauluineen. Jotta remontit eivät kasaannu, on tärkeää suunnitella yhtiön elämää eteenpäin. Tuleviin korjauksiin kannattaa varautua.

Jotta tällaiselle suunnitelmallisuuden tasolle päästään, tarvitaan aktiivista ja osaavaa isännöintiä sekä aktiivista hallitusta ja usein myös ulkopuolisia asiantuntijoita. Kaiken pohjana on avoin keskustelu ja yhteinen ymmärrys siitä, että yhteistä omaisuutta pitää hoitaa.

The post Taloyhtiö voi mennä konkurssiin, mutta se on varsin harvinaista appeared first on Kotitalo-lehti.

Naapurin ikäviin tapahtumiin pitää puuttua – ota huoli puheeksi

To, 06/20/2019 - 12:47

Jos väkivaltainen tilanne on asunnossa päällä, naapureiden pitää ottaa yhteyttä poliisiin, Tampereen kaupungin johtava sosiaalityöntekijä Taija Jokimaa-Frusti ohjeistaa. Näin asianosaiset, varsinkin lapset, saavat apua, ja uhri pääsee tarvittaessa esimerkiksi turvakotiin. Mikäli asia ei ole akuutti, mutta asukkaalla on huoli, voi soittaa lastensuojeluviranomaiselle ja keskustella asiasta hänen kanssaan.

Lastensuojeluilmoitus on mahdollista tehdä nimellä tai nimettömänä. Avoimuus on kuitenkin parasta, ilmoituksen kohteellekin, Jokimaa-Frusti sanoo.

Vaikka ilmoituksen saanut ensiksi suuttuisi, asiallinen keskustelu yleensä rauhoittaa: perheelle ei haluta pahaa, vaan päinvastoin apua.

Puuttuminen on tehtävä aina toista kunnioittavasti, Jokimaa-Frusti tähdentää.

Nimellä tehdystä ilmoituksesta on hyötyä myös jatkoa ajatellen. Asukkaalta saatetaan nimittäin kysyä myöhemmin lisätietoja, sillä ilmoituksen vastaanottaja voi olla eri henkilö kuin asiaa selvittelevä työntekijä. Ilmoituksen tekeminen nimettömänä on parasta siinä tapauksessa, kun on syytä pelätä esimerkiksi turvallisuutensa puolesta.

Ota huoli puheeksi

Joskus asukas saattaa epäillä, että naapurissa on asiat pahasti pielessä, vaikka hän ei osaa tarkemmin sanoa, mistä mahdollisesti on kysymys.

Tällaisessa tilanteessa asiasta kannatta keskustella naapurin kanssa. Miksei sanoisi hänelle, että on huolissaan, kun heiltä kuuluu öisin huutoa. Tai voi kysyä, miksi alaluokkalainen on ulkona usein vielä yhdentoista aikaan, Jokimaa-Frusti kannustaa.

Yksinkertaisinta on tiedustella, mitä kuuluu tai tarvitseeko hän apua.

Yksinkertaisinta on tiedustella, mitä kuuluu tai tarvitseeko hän apua. Keskustelu jatkuu sitten sen mukaan, miten toinen reagoi kysymykseen. Entä onko oikein puhutella huolen kohteena olevaa lasta? Suojeleeko lapsi vanhempiaan, oli tilanne mikä tahansa? Aina voi kysyä, mitä sinulle kuuluu, tai onko kaikki hyvin. Lapsi saattaa hyvinkin tuoda esiin jotain, joka kertoo tilanteesta.

Jokimaa-Frusti kehottaa puuttumaan rohkeasti ja ajoissa. Huolestuttavista tilanteista vaikeneminen ei palvele taloyhtiössä ketään.

Lue lisää: Jos taloyhtiössä on kiusanhenki, siihen voi ja pitää puuttua

Kaikilla on velvollisuus puuttua

Pikagallup muutamiin isoihin isännöintiyrityksiin kertoo, että asukkaat eivät ota kovin paljon yhteyttä edellisen kaltaisissa asioissa isännöitsijään.

Asunto-osakeyhtiöissä yhteyttä otetaan enemmän häiriötilanteissa kuin huoli naapurista mielessä, Isännöintipäällikkö Marja-Leena Sallinen Matinkylän Huolto Oy:sta sanoo.

Se, johtuuko yhteydenoton vähäisyys siitä, että osakeyhtiöissä huolitilanteita on harvoin, on kuitenkin vaikea sanoa. Kenties asukkaat hoitavat ne itse eteenpäin, mikä onkin suositeltava toimintatapa.

Sallisella on työkokemusta myös asumisoikeus- ja vuokratalojen isännöinnistä.

Näissä taloissa isännöitsijää kaivattiin myös laiminlyöntiepäilyissä. Selvitin muutamia epäilyksiä ja tein kerran lastensuojeluilmoituksenkin, hän sanoo.

Laissa luetellaan ne ammattialat, joiden piirissä olevilla työntekijöillä on velvollisuus tehdä lastensuojeluilmoitus laiminlyöntiepäilystä. Isännöitsijä ei ole tässä listassa.

Se ei tarkoita, etteikö isännöitsijöillä, kuten meillä kaikilla, olisi oikeus ja velvollisuus puuttua väkivaltaan tai laiminlyöntiin, Jokimaa-Frusti muistuttaa.

Normaalit elämisen äänetkin häiritsevät

Vakavat tapaukset ovat kuitenkin harvinaisia. Huomattavasti enemmän taloyhtiön rauhaa rikkovat normaalit elämään kuuluvat äänet: yölliset suihkut, satunnaiset juhlat, parveketupakointi, vasaran paukutus tai lasten kovaääninen leikki.

Vaikeat tapaukset on hyvä hoitaa viranomaisten ja isännöinnin kautta.

Ne on vain kestettävä, vaikka moni kokeekin, että naapuri on häirikkö. Häiriköivien naapureiden kanssa pitää aina olla varovainen. Vaikeat tapaukset on hyvä hoitaa viranomaisten ja isännöinnin kautta. Kun mekkalointi on vakavaa ja toistuvaa, taloyhtiöllä on keinoja puuttua, vaikka asukas ei olisi yhteistyöhaluinen.

Lue lisää: Missä menee normaalien elämisen äänien ja häiriköivän naapurin raja?

Huoneistoon voidaan kohdistaa yhtiökokouksen päätöksellä haltuunotto. Tällöin taloyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi. Huoneiston hallintaanotto järjestyshäiriöiden vuoksi on äärimmäinen toimenpide. Asunnon voi menettää, jos asukas esimerkiksi varastoi räjähteitä huoneistoon, uhkailee naapureita kirveellä tai käyttää ampuma-aseita vastuuttomasti.

Hallintaanotto kohdistuu aina asunnon omistajaan, mutta vaikutus ulottuu toki myös häiriötä aiheuttaneeseen vuokralaiseen. Taloyhtiö hakee tarvittaessa häätöpäätöstä tuomioistuimesta. Jos vuokralainen tai osakas vastustaa häätöä, oikeuden käsittely voi kestää pitkään, useita kuukausia. Kannattaa myös muistaa, että huoneiston hallintaanotto voi kestää.

Lue lisää: Perusteet, joilla taloyhtiö voi ottaa asunnon hallintaan

Sosiaaliset ongelmat työllistävät

Tuntemattoman ovikelloa ei kannata mennä soittamaan, varsinkin jos tämä on käyttänyt päihteitä. Silloin kannattaa soittaa poliisille. Jos meluaminen ja häiriköinti on jatkuvaa, asia pitää saattaa hallituksen tietoon, joka pyytää tarvittaessa apuun isännöintiä.

Isännöintiyritykset ovat jo kiinnittäneet huomiota siihen, että joissakin taloyhtiöissä olisi tarvetta asumisneuvonnalle tai niin sanotulle sosiaaliselle isännöinnille. Siinä ei huolehdita vain kiinteistöstä ja paperitöistä vaan annetaan myös elämänhallinnan tukea asukkaalle.

Info: Näin toimit, kun naapuri aiheuttaa huolta tai pelkoa
  • Jos epäilet asunnossa väkivaltaa tai lapsen laiminlyöntiä, puutu asiaan.
  • Jos olet epävarma tai puuttuminen tuntuu vaikealta, ota asia puheeksi jonkun toisen talossa asuvan kanssa.
  • Jos naapuri vaikuttaa vaaralliselta, soita poliisille.
  • Ole asiallinen. Syyttely, nimittely ja päivittely tekevät tilanteesta vain entistä vaikeamman.
  • Nimellä tehty lastensuojeluilmoitus on reiluinta. Voit korostaa haluavasi perheelle apua. Nettisivuilta löytyy ohjeet oman kunnan käytännöistä lastensuojeluilmoituksen vastaanottamisessa.

The post Naapurin ikäviin tapahtumiin pitää puuttua – ota huoli puheeksi appeared first on Kotitalo-lehti.

Vuokralaiset osaksi taloyhtiön yhteisöä

Ke, 06/19/2019 - 17:26

Noin kolmannes suomalaisista asuu vuokralla, ja isoissa kaupungeissa jopa noin puolet kaikista asukkaista on vuokralaisia. Taloyhtiöissä asuvat eivät välttämättä pane merkille tai edes tiedä, kuka on osakas ja kuka vuokralainen. Silti Vuokralaiset ry:n puheenjohtaja Sirkka-Liisa Kähärän mukaan käy näin:

– Vuokralaiset jäävät helposti taloyhtiön muodostaman yhteisön ulkopuolelle, vaikka tähän ei ole mitään syytä.

Kähärä asuu itse osakkaana taloyhtiössä, jossa on Sininauhasäätiön vuokra-asuntoja. Hän kannustaa rakentamaan ja vaalimaan hyvää yhteishenkeä. Vuokralaiset kannattaa ottaa mukaan taloyhtiön kehittämiseen.

Vuokralaisella voi olla koko taloyhtiötä hyödyttävää osaamista.

– Ideat eivät asu vain osakkaiden päässä, vaan yhtä lailla vuokralla asuvilla on näkemystä taloyhtiön kehittämiseen. Taloyhtiössä voi olla asukkaita monista eri maista ja monikansallisuus lisää ideoiden runsautta. Vuokralaisella voi olla koko taloyhtiötä hyödyttävää osaamista, Kähärä sanoo.

Lämminhenkinen perehdytys kantaa pitkälle

Kaikki lähtee siitä, miten uusi asukas otetaan taloyhtiössä vastaan, oli hän sitten osakas tai vuokralainen. On tärkeää, että yhteiset pelisäännöt ovat kaikkien tiedossa aina järjestyssäännöistä roskien lajitteluun sekä saunavuoron tai autopaikan varaamiseen. Kattava perehdytys ehkäisee ongelmia myöhemmin.

Lue lisää: Vaivattomasta vuokra-asumisesta hyötyy koko taloyhtiö

Esimerkillisessä yhtiössä hallitus ja isännöinti ovat yhdessä sopineet, miten perehdyttäminen hoidetaan. Hyvä tapa on esimerkiksi jakaa uusille tulokkaille tervetulopaketti. Siinä kerrotaan tärkeitä asioita, kuten keneltä voi kysyä mitäkin ja kuinka yhteisiä tiloja, kuten saunaa ja pyykkitupaa, käytetään.

Vuokralaisille kannattaa kertoa myös taloyhtiön hallituksen toiminnasta ja yhtiökokouksen päätöksistä.

– Hyvään sisäänajoon kuuluu se, että taloyhtiöön muuttavat asukkaat otetaan lämpimästi vastaan. Taloyhtiössä saattaa olla vakiintunutta toimintaa, kuten talkoilla tehtävät lumityöt tai nurmikon leikkuut, joista vuokralaisenkin on hyvä tietää. Tietoa ei jaeta koskaan liikaa.

Kähärän mielestä vuokralaisille kannattaa kertoa myös taloyhtiön hallituksen toiminnasta ja yhtiökokouksen päätöksistä. Lisäksi vuokralaiset voi kutsua yhtiökokoukseen, kun taloyhtiössä on vähintään viiden eri omistajan osakehuoneistoja, vaikkei heillä äänioikeutta olekaan. Vuokralaisilla on kuitenkin oikeus käyttää puheenvuoroja ja tehdä ehdotuksia. Kokouksessa myös tutustuaan naapureihin ja luodaan yhteishenkeä.

Lue lisää: Vuokralaiset mukaan yhtiökokoukseen

Vuokralaiset jäävät helposti tietokatveeseen

Taloyhtiöissä luotetaan liikaa siihen, että vuokranantajat pitäisivät vuokralaisensa ajan tasalla siitä, mitä taloyhtiössä on meneillään. Esimerkiksi isoista remonteista tai pyöräkellarin tyhjentämisestä kannattaa kertoa myös vuokralaisille hyvissä ajoin.

Lue lisää: Tehokkaampaa viestintää vuokralaisille

Pelkkä osakkaille tiedottaminen ei riitä, koska tieto ei läheskään aina kulje osakkailta heidän vuokralaisilleen. Taloyhtiön kotisivuille, WhatsApp- ryhmiin, Facebook-ryhmiin ja muihin kanaviin on viisasta kutsua myös vuokralaiset.

– Vuokralaisten kannattaa myös itse olla aktiivisia ja kysellä tietoa. Vuokranantaja ei aina muista tai osaa kertoa vuokralaisen oikeuksista ja velvollisuuksista. Tämä voi unohtua myös silloin, kun asuntoa vuokraa taloyhtiö eikä yksityishenkilö. Vuokralaisen on tärkeä tietää esimerkiksi se, millaista remonttia hänellä on oikeus tehdä asunnossa.

Artikkeli on julkaistu Kotitalon numerossa 4/2018.

The post Vuokralaiset osaksi taloyhtiön yhteisöä appeared first on Kotitalo-lehti.

Asunto-osaketta vuokraamassa? Muista sopia ainakin näistä

Ke, 06/19/2019 - 17:08
Mitkä ovat tärkeimmät asiat, jotka vuokrasopimuksen kannattaa kirjata? Millaisia puutteita sopimuksessa on, lakiasiantuntija Tommi Leppänen?

Kaikista ehoista kannattaa sopia kirjallisesti ja yksiselitteisest niin, että osapuolet ymmärtävät, mistä on sovittu. Esimerkiksi tupakointi- ja eläintenpitokielto ovat tällaisia asioita. Sopimuksessa tulisi myös aina edellyttää vuokralaista ottamaan kotivakuutus, joka sisältää oikeusturva- ja vastuuvakuutukset.

Kaikenlaisia epäselvyyksiä tulee välttää. Esimerkiksi sellainen yleinen tilanne, jossa sopimus alkaa määräaikaisena ja muuttuu sitten toistaiseksi voimassaolevaksi, voi olla epäselvä. Lisäksi on järkevää sopia vuokrankorotuksesta jo alkuvaiheessa. Erittäin suositeltavaa on myös dokumentoida asunnon kunto sopimusta solmittaessa.

Miten vuokraa voi nostaa?

Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä on sovittu. Jos sopimuksessa ei ole asiasta mainintaa, osapuolten tulee sopia asiasta keskenään. Vuokraa ei voi korottaa yksipuolisella ilmoituksella.

Mikä on osakkaan vastuu vuokralaisen tekemistä? Entä millaiset ovat vuokralaisen oikeudet?

Osakkaan on reagoitava silloin, jos hän saa tietoonsa, että vuokralainen käyttää huoneistoa epäasianmukaisesti. Osakas ei ole vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta, josta ei ole tiennyt.

Vuokralaisen oikeudet ovat suppeammat kuin osakkaan. Vuokralainen saa olla yhtiökokouksessa läsnä ainoastaan taloyhtiöissä, joissa on vähintään viisi eri omistajan osakehuoneistoa. Vuokralaisella ei ole yhtiökokouksessa äänioikeutta.

Jos vuokralainen haluaa remontoida, hän tarvitsee luvan asunnon omistajalta, joka tekee muutostyöilmoituksen. Autopaikkaan vuokralainen sen sijaan on oikeutettu kuten osakas. Poikkeuksen muodostavat taloyhtiön hallinnoiman asunnon vuokralaiset, jotka saavat autopaikan vasta osakkaiden ja näiden vuokralaisten jälkeen.

Juttu on julkaistu Kotitalon numerossa 4/2017.

The post Asunto-osaketta vuokraamassa? Muista sopia ainakin näistä appeared first on Kotitalo-lehti.

Hoitovastike kattaa monta arjen asiaa – näin hoitokuluja voi pienentää

Ke, 06/19/2019 - 16:46

Lämmin asunto, siisti rappukäytävä ja toimivat viemärit. Hoitovastike ja sillä katetut palvelut koskettavat jokaista taloyhtiön osakasta, mutta mistä voi tietää, ovatko oman taloyhtiön hoitokulut sopivalla tasolla?

– Hoitokulujen oikean tason voi arvioida siitä, ovatko taloyhtiön arvioidut tulot ja menot tasassa. Jos viivan alla tulos on plus miinus nolla eikä hoitovastikkeesta kerry ali- tai ylijäämää, ollaan hyvässä tilanteessa, neuvoo Terhi Ruuhonen, Tapiolan Lämmön liiketoimintajohtaja.

Ennustettavat hoitokulut ovat merkki hyvästä hallinnosta taloyhtiössä. Keskimäärin suomalaisten taloyhtiöiden hoitokulut nousevat muutaman prosentin vuodessa, kertoo Tilastokeskuksen Asunto-osakeyhtiöiden talous -tutkimus. Hoitokulut perustuvat isännöinti-, huolto-, siivous- ja energiasopimuksiin, joihin tulee yleensä vuosikorotuksia. Rakennuskannan vanhetessa myös korjauskulut kasvattavat pottia.

Kaikki kulut ja niiden kasvu eivät ole taloyhtiöiden hallinnassa.

– Kun vanhaa taloa on korjattu ja talotekniikkaa päivitetty, on hyvä tarkistaa sopimukset ja vakuutukset. Sopimuksissa kannattaa pohtia huoltotarpeen mitoitusta: kun laitteistot huolletaan säännöllisesti, elinkaari pysyy luvattuna. Näin säästö ei kostaudu myöhemmin isompana kuluna, Ruuhonen sanoo.

Kaikki kulut ja niiden kasvu eivät ole taloyhtiöiden hallinnassa. Valtio ja kunnat vaikuttavat hoitokulujen määrään varsinkin verotuksen kautta. Kiinteistövero näyttelee hoitokuluissa isoa osaa. Kiinteistöveron määrään vaikuttavat myös yhtiössä suoritetut huomattavat korjaushankkeet, jotka näkyvät usein veronkorotuksena.

Linjauksia laadusta

Eri taloyhtiöiden hoitokulut vaihtelevat yhtiön koon ja iän mukaan. Isoissa taloyhtiöissä on väistämättä isompi tarve siivoukselle ja huollolle, vanhat rakennukset taas kaipaavat enemmän vuosittaista korjausta, huoltoa ja kunnossapitoa.

Uudiskohteissa vastaavaa korjaustarvetta ei ole, mutta nykyaikainen talotekniikka vaikuttaa huoltosopimuksiin. Uudiskohteissa kaikki uusi halutaan usein pitää alusta asti kunnossa. Laajat huoltosopimukset näkyvät hoitokuluissa.

Hallitus ja osakkaat päättävät, minkälaista tasoa taloyhtiössä pidetään yllä ja kuinka omaisuuden arvo halutaan säilyttää.

– Löytyy myös pieniä yhtiöitä, joissa tehdään mahdollisimman paljon talkoilla. Huoltosopimustakaan ei välttämättä ole, vaan osakkaat vuorottelevat kunnossapidossa, Ruuhonen havainnollistaa.

Huollon tasosta päättäminen on linjanvetokysymys. Käytännössä kyse on taloyhtiön strategian laatimisesta. Hallitus ja osakkaat päättävät, minkälaista tasoa taloyhtiössä pidetään yllä ja kuinka omaisuuden arvo halutaan säilyttää. Tehdäänkö itse vai annetaanko ammattilaisten tehdä? Pyritäänkö pääsääntöisesti tekemään vain minimissään se, mikä on tarpeen, vai panostetaanko laatuun? Tällaisilla päätöksillä on konkreettinen vaikutus hoitokuluihin.

Miten hoitokulut pienemmiksi?

Jos taloyhtiön hoitokulujen taso tuntuu liian korkealta, nipistyskohteita voi etsiä esimerkiksi sopimuksista ja energiankulutuksesta. Katse kannattaa kääntää varsinkin lämmön-, sähkön- ja vedenkulutukseen.

– Yhden asteen muutos lämmössä vastaa noin viittä prosenttia kuluissa. Ensimmäisenä kannattaa tarkistaa, meneekö talossa lämpöä harakoille, Ruuhonen vinkkaa.

Lämmitys onkin tilastojen mukaan hoitokulujen suurin osuus.

Lämmitys onkin tilastojen mukaan hoitokulujen suurin osuus. Ruuhonen uskoo, että maalämpö tulee kasvattamaan suosiotaan tulevaisuudessa. Yksi käytännön säästökeino on vesimittarien hankkiminen taloyhtiöön.

– Ne yhtiöt, jotka ovat ottaneet huoneistokohtaiset vesimittarit käyttöön, ovat saaneet vedenkulutuksen laskuun.

Kulujen vastapainona taloyhtiöllä voi olla vuokratuottoja, jotka laskevat hoitovastikkeita. Ison remontin lähestyessä yhtiön omistusten myyminen saattaa nousta esille. Silloin kannattaa huomioida, mikä vaikutus omaisuuden myynnillä on hoitokuluihin jatkossa.

– Ehkä yleisin linjaus on, että taloyhtiön ollessa nuori, tilat kannattaa pitää yhtiön hallinnassa ja vuokralla. Kun takana on jo pari isompaa urakkaa ja uusi edessä, omistusten myyntiä voi pohtia saneerauskustannusten kattamiseksi, Ruuhonen toteaa.

Artikkeli on julkaistu Kotitalon numerossa 1/18.

The post Hoitovastike kattaa monta arjen asiaa – näin hoitokuluja voi pienentää appeared first on Kotitalo-lehti.

Vinkit sujuvaan taloyhtiöjuhannukseen

Ma, 06/17/2019 - 14:06

Suomalaiset viettävät juhannusta perinteisesti kesämökeillään, mutta moni viettää myös viihtyisää kaupunkijuhannusta. Juhannusjuhlan voi järjestää vaikka kotona. Jotta juhannuksen vietto ei aiheuta häiriötä, kannattaa kuitenkin muistaa muutama asia.

Kokko

Turvallisuussyistä kokkoa ei pidä polttaa taloyhtiön pihalla. Turvallisesti palaakseen kokko vaatii tarpeeksi laajan alueen eli sen täytyy olla kaukana esimerkiksi rakennuksista ja pihan istutuksista. Lisäksi palava kokko vaatii valvontaa pitkälle yöhön.

Helpompaa ja turvallisempaa onkin mennä katsomaan yleistä juhannuskokkoa. Erilaisia juhannusjuhlia kokkoineen järjestävät niin kaupungit ja kunnat kuin kaupunginosa- ja kyläyhdistyksetkin.

Juhannussauna

Juhannussaunassa on mukava rentoutua, mutta muutkin saunojat täytyy huomioida. Taloyhtiösaunan sääntöjä täytyy noudattaa kuten muinakin saunailtoina. Esimerkiksi liian vahvoja löylytuoksuja kannattaa yhteisessä saunassa välttää.

Jos saunassa saa vastoa ja vihtoa, täytyy sen jälkeen kerätä lehdet pois lauteilta ja lattialta. Näin kukaan ei liukastu lehtiin. Lehdistä voi olla myös haittaa allergikoille.

Lue lisää: Osataanko taloyhtiösaunassa käyttäytyä?

Grillaaminen

Mikäli taloyhtiössä ei ole yhteisiä juhannuksen grillijuhlia, voi omalla parvekkeella grillata. Turvallisinta grillaaminen on sähkö- tai kaasugrillillä. Avotulta ei saa tehdä. Ystäviäkin voi kutsua mukaan, kunhan noudattaa taloyhtiön hiljaisuussääntöjä ja antaa naapureille yörauhan. 

Lue lisää: Kuusi kysymystä parvekegrillaamisesta

Lomalle lähtijän muistilista

Mökille lähtijän kannattaa muistaa samat asiat kuin lomalaisenkin. Parvekkeen ovi ja pienetkin tuuletusikkunat täytyy sulkea ja ovi kannattaa laittaa takalukkoon.  Sähkölaitteiden pistokkeet kannattaa irrottaa sekä varmistaa, että pesukoneiden hanat ovat kiinni. Jos lomaosoitteessa viihtyy pidempään, kannattaa posti kääntää sinne.

Lue lisää: Jätä koti lomakaudeksi kesäkuntoon – lue vinkit

The post Vinkit sujuvaan taloyhtiöjuhannukseen appeared first on Kotitalo-lehti.

Osakkaiden velkaantumista taloyhtiölainojen kautta halutaan suitsia − remonttilainojen sääntelyä ei ole tulossa

Ma, 06/17/2019 - 12:53

Suomalaiset kotitaloudet ovat ottaneet velkaa niin paljon, että se huolestuttaa jo viranomaisia. Kun kymmenen vuotta sitten maan kotitalouksilla oli velkaa yhteensä runsas 100 miljardia euroa, nyt velkataakka on kasvanut jo runsaaseen 150 miljardiin euroon. 

Merkittävintä velkaantuminen on ollut taloyhtiölainojen osuuksien kautta, kertoo Danske Bankin pääekonomisti Pasi Kuoppamäki. Taloyhtiöt ovat nostaneet lainaa niin vilkkaasti, että kasvu on ollut vuosittain reilut kymmenen prosenttia vuoden 2008 finanssikriisistä saakka.

Selittäviä syitä on kaksi: uudistuotanto ja remonttilainat. Vaikka tilastoista kahta erilaista tilannetta ei saa laskettua erilleen, asiantuntijoiden syyttävä sormi osoittaa varsinkin pääkaupunkiseudun uudisrakentamiseen.

Kauhein tilanne on se, jos joutuu velkakierteeseen, ja joutuu maksamaan velalla velkaa.

Valtionvarainministeriön ylijohtaja Leena Mörttiseltä ei heru sympatiaa voimakkaasti taloyhtiövelalla rahoitettuihin uudiskohteisiin. Hän toimii puheenjohtajana työryhmässä, joka pohtii keinoja taltuttaa kotitalouksien hallitsematonta velkaantumista. Hänen mukaansa taloyhtiölaina ei ole kotitalouksien kannalta kestävä tapa ylläpitää asuntorakentamista.

– Sanoisin, että niin kaunis ajatus kuin se onkin, taustalla pitäisi aina olla asiakkaan kyky maksaa laina pois. Kauhein tilanne on se, jos joutuu velkakierteeseen, ja joutuu maksamaan velalla velkaa, Mörttinen varoittaa.

Vanhenevan asuntokannan peruskorjaamista työryhmä ei halua missään nimessä vaikeuttaa. Siksi remonttilainat on jätetty kategorisesti säätelypohdinnan ulkopuolelle.

Haussa väline kokonaisvelkaantumisen mittaamiseen

Valtionvarainministeriön työryhmä on hakenut mittaria, joka kuvaisi kotitalouden kokonaisvelkaantumista. Se ottaisi huomioon kaikki erilaiset velkatyypit, myös uudistuotannon taloyhtiölainaosuudet ja tiettyä tasoa suuremmat pikavipit, joita nykyisin ei lainaneuvotteluissa juurikaan huomioida.

– Jos teemme rajoittavan välineen vain yhteen rajapintaan, esimerkiksi asuntolainaan, saattaa se johtaa siihen, että kotitalous voi velkaantua esimerkiksi vakuudettomilla kulutusluotoilla. Pitäisi siis olla väline, joka kattaa kaikki kotitalouden velkarasitteet, Mörttinen sanoo.

Haussa on ollut rajoittimia, joilla velkaantuminen pysäytettäisiin, jos se ylittäisi sovitun määrän suhteessa kotitalouden tuloihin. Rajoittimia on luvassa myös uudistuotannon taloyhtiölainoitukselle.

– Taloyhtiölainojen tapauksessa on suunniteltu rajoituksia sekä lyhennysvapaisiin että lainan määrään suhteessa asunnon arvoon. Korjausrakentamista nämä rajoitteet eivät koskisi, hän sanoo.

Työryhmän on tarkoitus julkistaa mietintönsä elokuun lopussa.  

Uusi ilmiö, jonka vaikutuksia ei vielä tiedetä

Taloyhtiövelalla vahvasti rahoitetut uudiskohteet ovat uusi ilmiö. Kenelläkään ei ole vielä kokemusta siitä, miten kotitaloudet ja taloyhtiöt pärjäävät taantumassa, kun asunnon hinnasta jopa 70 prosenttia on leivottu sisään taloyhtiölainaan. Näissä kohteissa ensimmäisinä vuosina maksetaan tyypillisesti vain lainan korkoja. Kun lyhennykset astuvat kuvaan, asumisen kustannukset kasvavat huomattavasti. 

Taloyhtiölainoitukseen nojaavalla asuntotuotannolla on positiivinenkin puolensa.

– Kun ihmiset ovat hankkineet asuntoja näistä kohteista aikaisempaa pienemmällä käsirahalla ja pienemmällä omalla velkaosuudella, asiaa ei ole välttämättä mietitty kymmenen vuoden horisontilla, Danske Bankin Kuoppamäki arvioi.

Kuoppamäki haluaa huomauttaa, että taloyhtiölainoitukseen nojaavalla asuntotuotannolla on positiivinenkin puolensa, jota ei pitäisi unohtaa. Hän sanoo, että taloyhtiölainoitus on auttanut pitämään yllä ja jopa lisäämään asuntotuotantoa pääkaupunkiseudulla. Hänen mukaansa seudulle virtaa edelleen väkeä, eikä voi sanoa, että alueella olisi merkittävää määrää liikatuotantoa. 

Suunnitelmallisuus pitää taloyhtiön ja osakkaat pinnalla

Isännöitsijä Marko Haikonen Helsingin Seudun Isännöitsijöistä sanoo, ettei ole havainnut vanhojen taloyhtiöiden osakkaiden maksuvaikeuksien lisääntyneen viime vuosina.

– Nähdäkseni keskustelu on liittynyt lähinnä uudistuotantoon. Sehän on asia, johon taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä eivät juurikaan voi vaikuttaa. Isännöinnin näkökulma tulee mukaan laina-asioissa vasta silloin, kun puhutaan peruskorjauslainoista, hän sanoo. 

Jos vanhemmissa taloyhtiöissä ei ole tehty korjauksia ajallaan, se voi aiheuttaa osakkaille maksuvaikeuksia.

Isännöitsijän päähuomio ei ole osakkaiden velkataakassa, vaan taloyhtiön korjausvelassa. Haikonen ei usko, että korjauksien laiminlyönti ja kiinteistön arvonlasku voisi olla yhdenkään osakkaan edun mukaista.

– Jos vanhemmissa taloyhtiöissä ei ole tehty korjauksia ajallaan, se voi aiheuttaa osakkaille maksuvaikeuksia. Kun yhtäkkiä joudutaan tekemään monta korjausta peräkkäin pakon edessä, kerääntyy ihmisille helposti 5-6 erillistä yhtiölainaa, hän sanoo.

Haikonen suosittelee taloyhtiöille kiinteistön kuntoarviota ja pitkän tähtäimen suunnitelmaa, jolla korjaushankkeet voi sijoittaa mahdollisimman järkevästi tuleville vuosille.

Hänen mukaansa isännöinti miettii korjaushankkeita ja niiden rahoitusta osakkaiden kokonaisedun kannalta. Yksittäisen osakkaan etua ei voi laittaa muiden edelle edes sen takia, että joku ei pysty maksamaan lainarasitusta.

– Putkiremontin jälkeen lainarahoitus voi olla toista tuhatta euroa per neliö. On nähty, että sen jälkeen asuntojen omistuksia vaihtuu. Joillekin se on aina liikaa, hän miettii.

The post Osakkaiden velkaantumista taloyhtiölainojen kautta halutaan suitsia − remonttilainojen sääntelyä ei ole tulossa appeared first on Kotitalo-lehti.

Oletko ostamassa isännöintiä? Pidä ainakin nämä mielessä

Ke, 05/29/2019 - 06:46

Toimiva yhteistyö isännöinnin kanssa on taloyhtiön arjen tärkeimpiä kulmakiviä. Jos asiat eivät syystä tai toisesta suju halutulla tavalla, on keskustelu ja palautteen antaminen tärkeä ensiaskel. Onko nykyistä yhteistyötä mahdollista kehittää? Usein jo pelkkä suun avaaminen vie asioita positiiviseen suuntaan. Myös huoltoyhtiöllä voi olla näkemystä, toimiiko nykyinen yhteistyö heidän näkökulmastaan katsottuna.

Jos taloyhtiön hallituksessa herää tarve etsiä kokonaan uusi isännöintiyritys, on syytä kääntää ajatukset ensimmäiseksi omaan yhtiöön. Ennen kuin yhtäkään yhteydenottoa tai tarjouspyyntöä lähtee maailmalle, kannattaa hallituksen pohtia huolella vastaukset ainakin seuraaviin kysymyksiin:

  • Mitä tarvitsette ehdottomasti? Onko lähitulevaisuudessa edessä esimerkiksi suuri korjaushanke?
  • Mitä haluaisitte tarpeellisen lisäksi? Kaipaatteko esimerkiksi sähköistä varausjärjestelmää ja rappunäyttöä?
  • Mitä teille tapahtuu tulevaisuudessa? Onko luvassa remonttisuma vai leppoisampi aikakausi?
  • Miltä näyttää alueen kehitys laajemmin? Onko seudulle luvassa uutta väestöä vai koetteleeko muuttotappio?

Hyvä tuki tulevaisuudenvision luomisessa ovat asukas- ja osakaskyselyt, joiden myötä kaikki saavat äänensä kuuluviin ja kokonaiskuva hahmottuu muidenkin kuin hallituksen jäsenten näkökulmasta. Parhaassa tapauksessa taloyhtiölle on jo laadittu strategia, jossa toiveet ja tarpeet ovat jo valmiina.

Jokaisessa taloyhtiössä pitäisi tietää, mistä asioista on sovittu ja mitä.

Kun taloyhtiön tilanne, tarpeet ja halut on määritelty, syntyy myös riittävän tukeva pohja tarjouspyynnön tekoon. Kannattaa myös muistaa, että taloyhtiö tarvitsee elinkaarensa eri vaiheissa erilaista osaamista ja apua. Hyvä yhteistyö kantaa näissä käänteissä ja kaikki lähtee siitä, että tietää mitä ostaa.

Muista ainakin nämä liitteet

Hyvä tarjouspyyntö kertoo kerralla kaiken tarpeellisen, eikä herätä pelkkiä lisä- ja jatkokysymyksiä. Tehdyt peruskorjaukset ja tulevaisuuteen suunnitellut hankkeet ovat vastaanottajalle tärkeää tietoa. Rakennusvuosi ja huoneistojen sekä esimerkiksi liiketilojen määrä kuuluvat pakollisiin perusasioihin.

– Olisi hyvä kertoa, miksi isännöintiä ollaan vaihtamassa ja mikä taloyhtiössä koetaan tärkeäksi. Toisille tekninen tai taloudellinen osaaminen on olennaista, toiset taas arvostavat esimerkiksi energia-asioita ja suunnittelevat energiaremonttia, neuvoo Isännöitsijätoimisto Falleniuksen toimitusjohtaja Danny Fallenius.

Tärkeimmät tarjouspyynnön liitteet ovat yhtiöjärjestys, tilinpäätös liitteineen, isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys. Näiden pohjalta vastaanottajalle muodostuu kokonaiskuva yhtiön tilanteesta ja tarpeista. Toiveet ja ”olisi kiva” -asiat voi myös kertoa jo tässä vaiheessa.

– Tarjouspyynnön ei tarvitse olla monisivuinen, mutta siihen panostaminen on tärkeää. Muuten taloyhtiössä päädytään helposti tilanteeseen, jossa saadut tarjoukset eivät ole keskenään vertailukelpoisia, Fallenius lisää.

Tie sopivien ammattilaisten luokse

Mistä sitten löytää juuri se meille sopiva yritys? Puskaradion sekä tuttavien ja muiden taloyhtiöiden hallituskollegoiden vinkit voivat auttaa eteenpäin.

Isännöintiliiton ilmainen Hae isännöintiä -palvelu auttaa isännöintiyritysten etsimisessä, vertailussa sekä tarjouspyynnön laatimisessa. Palvelun kehitystyössä on kuunneltu taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajia.

– Heidän mukaansa tarjouspyyntöjen laatiminen tuntuu hankalalta. Ylipäätään sopivan isännöintiyrityksen löytäminen sekä palveluiden vertailu koettiin vaikeaksi, kertoo Isännöintiliiton kehityspäällikkö Marianne Falck-Hvilstafeldt.

Paikkakuntakohtaisen haun avulla voi tutustua alueella toimiviin yrityksiin ja heidän palveluihinsa. Tarkennetulla haulla on mahdollisuus valikoida esimerkiksi yrityksiä, jotka tarjoavat sähköisiä kokouksia tai teknisiä asiantuntijapalveluita. Valinnanvaraa riittää, sillä palvelussa on lähes 600 yritystä 50 eri paikkakunnalta.

Tarjouspyynnön ei tarvitse olla monisivuinen, mutta siihen panostaminen on tärkeää.

Kiinnostavat yritykset kootaan omalle listalle, josta tarjouspyynnön voi lähettää kaikille valituille yhden lomakkeen kautta. Valmis lomake pitää huolen, ettei tarjouspyyntö jää epämääräiseksi tai puutteelliseksi.

– Tarjouspyynnössä on hyvä mainita perustietojen ja liitteiden lisäksi osakkaiden toiveet isännöinnille, toteaa Falck-Hvilstafeldt.

Tukimateriaaliksi palvelusta löytyvät esimerkiksi isännöinnin hankintaohje sekä lakimääräisen isännöinnin kuvaus, jossa on esitelty isännöinnin perustehtävät.

– Kun saan tarjouspyynnön, kiitän tietysti ensimmäisenä, perehdyn pyyntöön ja kysyn lisää puhelimitse tai sähköpostilla. Tarjouksen tehtyäni ehdotan myös tapaamista hallituksen kanssa, Fallenius kertoo.

Kirjallinen sopimus on kaiken perusta

Jopa 79 % taloyhtiöiden hallitusten jäsenistä ei tunne isännöintisopimuksen sisältöä, isännöitsijät arvioivat Isännöintiliiton Isännöinnin ammattilaiset 2017 -selvityksessä.

Jokaisessa taloyhtiössä pitäisikin tietää, mistä asioista on sovittu ja mitä. Myös turhilta epäselvyyksiltä ja pettymyksiltä vältytään todennäköisemmin, kun sopimuksen sisältö tunnetaan molemmissa päissä.

– Jos ei tiedä millaista palvelua ostaa, kannattaa asia nostaa puheeksi isännöinnin kanssa. Palveluiden ostaminen vaatii osaamista ja perehtymistä, Falck-Hvilstafeldt sanoo.

Uuden isännöintiyrityksen kanssa on syytä katsoa kirjallinen isännöintisopimus tarkasti läpi heti yhteistyön alussa. Sovittuihin asioihin on helppo palata matkan varrella.

Lue lisää: Millainen on hyvä isännöitsijä?

The post Oletko ostamassa isännöintiä? Pidä ainakin nämä mielessä appeared first on Kotitalo-lehti.

Hallitustyö helpottuu, kun opit sanomaan ei ja delegoimaan

Pe, 05/24/2019 - 09:06

Moni taloyhtiön hallituksen jäsen ja varsinkin puheenjohtaja pohtii, mihin kaikkeen tehtävä häntä velvoittaa. Pitääkö olla koko ajan asukkaiden ja osakkaiden saatavilla? Käydä iltaisin peittelemässä hiekkalaatikko kissapeitolla lapsiperheiden jäljiltä ja etsiä pesukoneeseen kadonnutta pyykkiä? Missä kulkee raja?

Kannattaa kuunnella itseään ja olla terveellä tavalla itsekäs. Terve itsekkyys on valmentaja Heidi Alamikkelän mukaan osa oman työtaakan hallitsemista. Sen varmistamista, ettei tehtäviä kerry liikaa. Se edellyttää taitoa sanoa tarvittaessa ei. Mielellään niin, ettei loukkaa muita ainakaan tahallisesti.

Ei:n sanomista voi harjoitella. Aloittaa pienestä ja kuulostella, mitä siitä seuraa. Kun oppii ensin sanomaan pienille asioille ei, onnistuu pian suuremmissakin.

– Ei:n sanominen tuntuu usein vaikealta etenkin miellyttämishaluisista ja kilteistä ihmisistä. Aina on riski, että toinen suuttuu, loukkaantuu tai pahoittaa mielensä. Se on vain kestettävä.

Useimmiten pelko on kuitenkin turhaa. Ihmiset suuttuvat aika harvoin silloin, kun osaa perustella kieltäytymisensä.

Aseta rajat ja jaksat paremmin

Opettele asettamaan rajat niin, että voit sanoa suoraan, miksi et voi hoitaa jotain pyydettyä tehtävää. Ole avoin.

– Kun on rehellinen, kieltäytyminen ei herätä syyllisyyttä.

Voit sanoa pyynnön esittäjälle suoraan, että sinulla ei ole aikaa tai mahdollisuutta toteuttaa hänen pyyntöään. Voit myös kysyä, olisiko hänellä jotain muuta ratkaisua tähän asiaan kuin se, että sinä hoidat sen.

Ei:n sanominen pakottaa vastapuolta pohtimaan ja perustelemaan omaa näkökulmaansa. Tämä vähentää parhaimmillaan turhien pyyntöjen määrää.

Ei:n sanominen on tutkitusti yksi parhaimmista keinoista toipua uupumuksesta ja estää sen uusiutuminen.

Ei on työkalu, jonka avulla hallitset aikaasi paremmin ja säästät energiaa niille asioille, jotka ovat sinulle tärkeitä. Kun sanot ei jollekin vähemmän tärkeälle asialle, sanot kyllä jollekin toiselle sillä hetkellä tärkeämmälle asialle.

Rajojen asettaminen lähtee oman työkentän hahmottamisesta. Kannattaa tehdä itselleen lista, mitkä asiat kuuluvat hallituksen jäsenille tai puheenjohtajalle. Mieti, mihin kaikkeen ylimääräiseen haluat tai voit suostua, mitä siedät, mikä taas on turhaa juoksuttamista.

– Aina, kun tuntuu, että tämä on liikaa tai kokee stressiä, kannattaa pysähtyä ja miettiä, mistä nämä tuntemukset kumpuavat.

Ei:n sanominen on tutkitusti yksi parhaimmista keinoista toipua uupumuksesta ja estää sen uusiutuminen. Pystyt toteuttamaan arvojesi mukaisia asioita, kun sanot ei tehtäville, joita et halua tehdä ja ihmisille, joista et pidä.

Asioiden delegointia voi opetella              

Terveeseen itsekkyyteen kuuluu jämäkkyys, joka on omien oikeuksien ja rajojen ylläpitämistä niin, ettei loukkaa muita tahallisesti. Jämäkkä vuorovaikutustyyli ei ole aggressiivista vaan tapa ilmaista asioita rauhallisesti ja napakasti.  

Kaikkea ei tarvitse tehdä itse. Asioita voi jakaa muille tehtäväksi. Jos delegoiminen tuntuu vaikealta, aloita pienistä asioista. Opettele luottamaan siihen, että muut hoitavat asian riittävän hyvin, vaikka tekisivätkin sen eri tavalla kuin sinä olet tottunut tekemään. Hallitus voi esimerkiksi sopia keskenään, kuka vastaa mihinkin osakkaiden ehdotuksiin ja kuka hoitaa mitäkin.

Kun opit sanomaan tarvittaessa ei ja siirtämään tehtäviä toisille, sinulle jää enemmän aikaa tehdä niitä asioita, joita pidät tärkeinä. Näin voit paremmin ja sinulla on enemmän energiaa. Opitusta taidosta on hyötyä muussakin elämässä.

Jos taloyhtiössä on totuttu siihen, että yksi ihminen hoitaa paljon asioita, muut eivät välttämättä osaa ottaa vastuuta ennen kuin sitä heille annetaan. Vaarana on, että paljon haltija uupuu ja työtaakka kasvaa niin suureksi, että hän hoitaa väkisinkin osan asioista huonosti ja tekee virheitä.

Ei:n sanominen ja delegoiminen ovat osa itsensä johtamista ja ajanhallintaa. Vaikka suoraan sanominen ja tehtävien antaminen muille voivat aluksi hirvittää, muut yleensä arvostavat sitä. Sillä se on reilua.

Fakta: Erilaisia tapoja sanoa ei
  • Sano suoraan, ei. Älä selitä. Tämä on tehokasta, mutta voi tuntua epäkohteliaalta.
  • Ole empaattinen: ”Tiedän, että asia vaivaa sinua, mutta en valitettavasti voi tehdä sille nyt mitään.”
  • Kerro, miksi kieltäydyt.
  • Ehdota jotain muuta. ”En ehdi jutella kanssasi tänään mutta sopiiko, että soitan lauantaina?”
  • Toista kielteistä vastausta riittävän monta kertaa eri sanoja käyttäen, kunnes se menee perille.
  • Pyydä aikalisää. Jos et osaa heti kieltäytyä, kerro palaavasi asiaan myöhemmin.
  • Kerro, että nyt ei sovi, mutta ehdota toista ajankohtaa tai delegoi asia jollekin toiselle.
  • Opettele hyväksymään ja sietämään toisen mahdollista pettymystä tai turhautumista, mikä kiellostasi voi seurata.

Lähde: Ronnie Grandell. Itsemyötätunto. Tammi 2015.

The post Hallitustyö helpottuu, kun opit sanomaan ei ja delegoimaan appeared first on Kotitalo-lehti.

Mainettaan vaivattomampi tupakointikielto − lue miten prosessi eteni Seinäjoella

Pe, 05/24/2019 - 08:57

Asunto Oy Seinäjoen Myllyrinteeseen kuuluu kaksi 1970-luvun korkeaa kerrostaloa. Huoneistojen ja parvekkeiden tupakansavu kulkeutui aiemmin rappukäytäviin, parvekkeille ja asuntoihin. Asukkaat valittivat, että parvekkeille ei voinut mennä vilvoittelemaan vahvan tupakankäryn vuoksi. 

Hallitus ehdottikin yhtiökokouksen käsittelyyn viime vuonna, että taloihin haetaan sekä parveke- että sisätupakointikielto. Äänestyksessä ehdotus sai osakkaiden selkeät puoltoäänet, joten yhtiö anoi kieltoa Seinäjoen terveysviranomaisilta. Prosessi kaikkine kuluineen maksoi tuhatkunta euroa ja oli yllättävän vaivaton. Nyt kerrostalot ovat virallisesti savuttomia.

– Tupakointikiellosta saatu palaute on ollut kertakaikkisen hyvää, ja se on toiminut äärettömän hyvin, hallituksen puheenjohtaja Erkki Mäkelä tiivistää.

Mäkelän mukaan kieltoa on myös noudatettu erittäin hyvin. Taloyhtiön pihalla on käytettävissä tupakointipaikka.

– Yksi ainut huomautuskirje on jouduttu lähettämään, minkä seurauksena tupakointi loppui kuin seinään. Ihmeen hyvin tieto on kulkenut, vaikka sijoitusasuntojen vuoksi väki vaihtuu paljon, puheenjohtaja kertoo.

Tupakointikieltoja on noudatettu mallikkaasti

Seinäjoen Isännöintikulman isännöitsijä Mika Pouttu on avustanut kuutta taloyhtiötä hakemaan tupakointikieltoa. Jokainen on hakenut täyskieltoa ja saanut sen. Vain kerran asiasta on äänestetty yhtiökokouksessa.

Sekä parveke- että sisätupakointikielto vaativat ensin yhtiökokouksen enemmistöpäätöksen, jonka jälkeen lupaa haetaan kaupungilta. Seinäjoella terveysviranomaiset ovat toimineet joka kerta nopeasti. Kaikissa yhtiöissä yhtä lukuun ottamatta pihalle on järjestetty tupakointipaikka. Yhdessä tapauksessa yhtiökokous päätyi kieltämään sauhuttelun myös pihalla.

Pouttu kertoo, että ilmanvaihtoteknisistä syistä osassa asuinkiinteistöistä tupakansavu siirtyy helposti muihin huoneistoihin. Tällöin parvekesauhuttelun kieltäminen ei riitä ja täyskielto on ainoa toimiva vaihtoehto. Ongelmat saattavat vieläpä korostua joissakin sää- tai tuuliolosuhteissa.

Isännöitsijän mukaan savuttomuus on hänen asiakasyhtiöissään koettu erittäin myönteiseksi, ja kieltoja on noudatettu kiltisti. Muun muassa sairaat asukkaat ovat arvostaneet puhdasta ilmaa. Pouttu tietää vain kaksi tapausta, jossa asukas on uhonnut uhmaavansa päätöstä tai rikkonut sitä. Molemmat ovat ratkenneet vaivatta, ilman viranomaisten apua.

Monikanavainen viestintä kannattaa

Isännöitsijä mainitsee, että tupakointikiellosta on hyvä kertoa monen kanavan kautta. Aluksi viranomaiset lähettävät kirjeen jokaiselle asukkaalle. Kiellosta kerrotaan myös rappujen seinillä, ilmoitustauluilla, yhtiöiden kotisivuilla sekä tilinpäätöksissä ja vuosikertomuksissa. Uudelle asukkaalle toimitetaan tiedote ja sijoittajaosakkaita kannustetaan valistamaan omia vuokralaisiaan.

Valvonta kuuluu viranomaisille, mutta käytännössä savuttomassa talossa asukkaat ja osakkaat havaitsevat tupakoinnin yleensä helposti. Seinäjoella käytäntönä on, että isännöitsijä lähettää ensin muistutuskirjeen kieltoa rikkovalle. Jos se ei tepsi, asiasta ilmoitetaan terveysviranomaisille.

Hänen mukaansa on hyvä, että lopullinen ja virallinen valvontavastuu on viranomaisilla:

 – Jos yhtiö joutuisi valvomaan itse, niin joku joutuu leimaantumaan kyttääjäksi ja se ei ole tätä päivää.

The post Mainettaan vaivattomampi tupakointikielto − lue miten prosessi eteni Seinäjoella appeared first on Kotitalo-lehti.

Hyvin suunniteltu piharemontti täytti kaikki odotukset

To, 05/23/2019 - 14:00

Joskus viimeinen kimmoke piharemontin aloittamiseen on se, että maailma ympärillä muuttuu. Vanha, sinänsä toimiva piha alkaakin vaikuttaa nukkavierulta. Kulumisen jäljet ottavat silmään. Mahdolliset turvallisuuspuutteet saavat aiempaa suuremman painoarvon.

Yhtäkkiä piha ei siis olekaan yhtä hieno kuin ennen. Tämän tapaiseen tilanteeseen törmäsi helsinkiläisen Asunto Oy Lauttasaaren Keskuksen hallitus puolenkymmentä vuotta sitten.

Kahden kerrostalon yhtiö oli valmistunut vuonna 1970, yhtä aikaa Lauttasaaren ostoskeskuksen kanssa, jonka kupeessa taloyhtiö sijaitsee. Kokonaisuus oli osa professori Olli Kivisen aikoinaan suunnittelemaa Lauttasaaren keskuskorttelia.

Vuonna 2014 alueen ilme alkoi kuitenkin muuttua. Vanha kauppakeskus purettiin. Sen tilalle ryhdyttiin rakentamaan uutta Lauttis-ostaria, joka valmistui vuonna 2016.

Vuoteen 2014 osui myös Asunto Oy Lauttasaaren Keskuksen julkisivuremontti. Taloyhtiö satsasi noin 2,5 miljoonaa euroa päivittääkseen seitsenkerroksisten talojen ilmeen tähän päivään ja niin, että ilmeestä tuli yhtenevä uuden ostoskeskuksen kanssa.

Kaikki näytti hienolta – paitsi piha.

Asiantuntijat avuksi suunnitteluun

Pihan kunto oli toki jo pantu merkille taloyhtiön hallituksessa, kertaa kohteen isännöitsijä, ryhmäpäällikkö Pyry Verainen Kiinteistötahkola Oy:stä. Hallituksen puheenjohtaja Vesa-Jukka Vuorela on ammatiltaan rakennusarkkitehti, joten hänelle – ja tätä kautta koko hallitukselle – oli muodostunut hyvä näkemys siitä, mitä pihoille pitäisi tehdä.

Verainen sanookin, että piharemonttihankkeen läpivieminen oli erinomainen esimerkki asiantuntevan hallituksen ja isännöinnin sekä tämän yhteistyöverkostojen sujuvasta yhteistyöstä.

Remonttivaihtoehtoja aikansa pohdittuaan hallitus valtuutti Veraisen tilaamaan luonnossuunnitelman pihojen kunnostamisesta. Verainen ja Vuorela haarukoivat sopivaa suunnittelijaa yhteistyöverkostoistaan. Lopulta tehtävään valikoitui ViherForman maisemasuunnittelija, hortonomi Lotta Mäkinen.

Hänkin kehuu yhteistyötä hallituksen ja isännöinnin kanssa sujuvaksi.

– Tilaajapuoli osasi esimerkiksi alusta pitäen sanoa, mitä suunnitelman pitäisi sisältää. Sellainen helpottaa suunnittelijan työtä merkittävästi, Mäkinen sanoo, ja kertoo saavansa yhä turhan usein tarjouspyyntöjä, joissa vain ylimalkaan toivotaan pihasuunnittelua – piste.

Remontti valmisteltiin huolella

Piharemontin luonnossuunnitelman valmistuttua hallitus ja isännöitsijä esittelivät asian osakkaille kevään 2016 yhtiökokouksessa. Samalla sovittiin ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämisestä syksyllä. Siinä päätettäisiin piharemontin laajuudesta ja ajankohdasta. Ennen ylimääräistä yhtiökokousta tehtäisiin myös asukaskysely.

Seuraavaksi hallitus ja isännöinti haarukoivat, keiltä urakoitsijoilta pyydetään tarjoukset hankkeen toteuttamisesta. Sitten hallitus ja isännöinti valmistelivat tarjouspyynnöt ja laittoivat ne matkaan. Saaduista tarjouksista isännöinti laati vertailuraportin hallitukselle. Sen pohjalta hallituksen oli vaivatonta vertailla tarjouksia ja tehdä päätösesitys.

Niinpä ylimääräisessä yhtiökokouksessa syksyllä 2016 osakkaat saivat eteensä hyvin valmistellun hankkeen: suunnitelmat, rahoitusmallit, toteutusvaihtoehdot ja perustelut sille, miksi piharemontti pitää ylipäätään tehdä.

Yhtiökokous päätti jakaa piharemontin kahteen osaan, kuten hallitus esitti. Suurin syy jakamiseen oli, että taloyhtiössä oli päätetty tehdä mittava LVIS-remontti vuonna 2019. Sen yhteydessä talojen pohjaviemärit olisi kaivettava esiin ja uusittava, joten sitä osaa pihasta, jossa viemärit ovat, ei kannattaisi vielä uusia. Tältä pohjalta pihasaneeraus toteutettiinkin kesällä 2017.

– Saimme tehtyä päätöksiä ja sovittua askelmerkkejä juohevasti. Mikään asia ei vaatinut vääntämistä, Verainen kiittää.

Turvallisuus parani huomattavasti

Mutta miksi uudistaa piha-alue, joka oli yhä toimiva?

Syitä löytyi useita. Tärkeimpiä niistä oli turvallisuus. Lasten leikkialue ei enää täyttänyt normeja, eivätkä laitteet olleet parhaassa kunnossa, paljasti turvallisuuskartoitus. Pihan koripallokentällä suurten koivujen juuret olivat rikkoneet kentän asfaltin niin, että pelaaminen oli vaarallista.

– Meillä on taloyhtiössä paljon lapsiperheitä, joten piha oli syytä laittaa kuntoon, perustelee hallituksen puheenjohtaja Vesa-Jukka Vuorela.

Myös yleistä turvallisuutta haluttiin kohentaa. Se tarkoitti pihavalaistuksen uusimista ja lisäämistä sekä katvepaikkojen poistamista vanhoja puita raivaamalla. Tontin reunaa pitkin kuljetaan kauppakeskukseen, joten liikennettä on pihalla paljon. Lisäksi liikkujia on monenlaisia – onhan ostoskeskuksessa metron sisäänkäynti ja Alko.

Tontin etelälaidan vanhan lehmusrivistön kunnon taloyhtiö tutkitutti vielä erikseen viime vuoden lopulla yhdessä kaupungin kanssa. Puut saivat jatkoajan. Vain hoitoleikkaus tarvitaan.

– Taloyhtiön tulee tarkkailla vanhoja puita ja varmistaa, ettei esimerkiksi kova tuuli aiheuta henkilö- tai omaisuusvahinkoja, Vuorela sanoo.

Kaiken muun ohessa piharemontissa uusittiin nurmipinnat, laatoituksia ja yläpihan isojen istutusaltaiden kasvisto. Lasten leikkipaikan kylkeen tehtiin oleskelualue ja kerrostalopihoilla tuiki harvinainen koripallokenttä kunnostettiin niin hyvään iskuun, että se alkoi vetää puoleensa muitakin kuin oman talon asukkaita tai muita rauhallisia päiväkäyttäjiä. Niinpä taloyhtiö päätti laittaa kentän kupeeseen kieltokyltit.

Toteutus oli taloudellinen

Asunto Oy Lauttasaaren Keskuksen piharemontti maksoi noin 160 000 euroa. Hallitus hyväksyi urakkatarjouksista halvimman. Kalleimman hinta olisi noussut 200 000 euron tuntumaan. Aivan jokaiselta urakoitsijalta, jolta tarjousta pyydettiin, ei sitä saatu.

Osakkaille pihojen kunnostus ei silti maksanut käytännössä mitään. Lainaa ei tarvittu, vaan kustannukset katettiin pääosin rasite- ja vuokrasopimuksilla: Kauppakeskus maksoi kulkuväylän rasitteesta. Naapuritaloyhtiö maksoi puolet koripallokentän kunnostamisesta, heillä on kenttään sopimuksen mukainen käyttöoikeus. Uuden kauppakeskuksen rakentaneelle yritykselle vuokrattiin tiloja rakentamisen ajaksi, ja niin edespäin.

Parin vesivahingon vuoksi taloyhtiössä jouduttiin keräämään ylimääräinen hoitovastike. Tästä jäi korjausten jälkeen jokunen euro, jotka kohdennettiin piharemonttiin, isännöitsijä Pyry Verainen kertoo.

Tulevana kesänä taloyhtiössä alkaa iso, noin viiden miljoonan euron LVIS-saneeraus. Sen yhteydessä tehdään loppuosa pihasta. Lisäksi rakennetaan 16 sähköautojen latauspaikkaa ja valmius latauspaikkojen lisäämiseen jatkossa. Autopaikkoja yhtiössä on reilut 70.

Hallituksen puheenjohtaja Vuorela pohtii, että asumisen tarpeet muuttuvat ajan kuluessa niin pihojen kuin vaikkapa autoilunkin suhteen. Kun 1970-luvulla pihoilta haluttiin toimivuutta, kuten pyykinkuivaustelineitä ja parkkipaikkoja, ja nyt arvostetaan enemmän vihreää asuinympäristöä. Jos taloyhtiö pystyy tarjoamaan asukkailleen nämä molemmat, on se taatusti kiinnostava. Tämä heijastuu myös asuntojen hintoihin.

– Uskon, että LVIS-remontin jälkeen meille on luvassa leppoisaa asumista hyvien palvelujen äärellä, Vuorela sanoo.

KOHDE

TALOYHTIÖ Asunto Oy Lauttasaaren Keskus, Helsinki
RAKENNUSVUOSI 1970
RAKENNUKSIA 2 kpl
HUONEISTOJA 86 kpl
ISÄNNÖINTIYRITYS Kiinteistötahkola Oy

The post Hyvin suunniteltu piharemontti täytti kaikki odotukset appeared first on Kotitalo-lehti.

Osakehuoneistorekisteri, huoneistotietojärjestelmä vai Asrek − mikä on se oikea?

To, 05/23/2019 - 13:11

Suomalaisten asunto-omistustiedot sähköisesti keräävä osakehuoneistorekisteri sai loppuvuodesta uuden nimen, kun rekisteriä ylläpitävä Maanmittauslaitos vaihtoi yllättäen sen kutsumanimen huoneistotietojärjestelmäksi. Alussa hanke tunnettiin nimellä Asrek. Vaikka verkkosivujen sanamuodot muuttuivat, varsinaiselle asiasisällölle ei tapahtunut muutoksia.

Valtakunnalliseen osakehuoneistorekisteriin kootaan kaikki asunto-osakkeiden omistajatiedot, ja samalla luovutaan paperisista osakekirjoista. Vanhat taloyhtiöt siirtyvät Maanmittauslaitoksen rekisteriin vuoden 2022 loppuun mennessä. Vastuu osakehuoneistorekisteriin siirtymisestä on taloyhtiöllä, mutta käytännön siirtotyön hoitaa isännöintiyritys.

Lue myös: Mistä osakehuoneistorekisterissä on kyse?

Osakeluetteloiden siirtotyön piti alkaa toukokuun alussa, mutta keväällä Maanmittauslaitos arvioi, että tietopalvelurajapinnat olisivat valmiina käyttöön vuoden 2019 lopulla. Taloyhtiöiden kannattaa siirtyä rekisteriin vasat, kun tieto liikkuu isännöintijärjestelmien ja maanmittauslaitoksen välillä.

Osakkaille yhtiö ilmoittaa, kun oman taloyhtiön omistajatiedot on siirretty rekisteriin. Vasta tämän jälkeen alkaa yksittäisten osakekirjojen muuttaminen sähköisiksi omistajamerkinnöiksi.

The post Osakehuoneistorekisteri, huoneistotietojärjestelmä vai Asrek − mikä on se oikea? appeared first on Kotitalo-lehti.

Jos alat remontoida, muista kertoa siitä taloyhtiössä

To, 05/23/2019 - 11:09

Kun taloyhtiössä puhutaan remonttiviestinnästä, päädytään usein pohtimaan putkiremontin tai muun suuren korjaushankkeen kokonaisviestintää. Asunnossa jos toisessa tehdään kuitenkin myös erilaisia huoneistokohtaisia korjauksia ja päivityksiä, joista osa aiheuttaa meluhaittaa seinänaapureille.

Osakkaiden remonteissa tärkeää on asianmukaisen remontti-ilmoituksen toimittaminen isännöintiyritykselle. Monesti tämä on se vaihe, johon asunnon omistaja satsaa, ja kun lupa heltiää, saapuvat remontoijat sisään.

Lue lisää: Älä koskaan unohda remontti-ilmoitusta

Oman huoneiston remontista on kuitenkin tarpeen viestiä siinä missä suurista taloyhtiön remonteistakin. Perinteinen mutta toimiva tapa on lappu rappukäytävän ilmoitustaululla. Jos suunnitelmissa on suurempi kunnostus, kuten kylpyhuoneen remontointi, voi olla paikallaan sujauttaa lappu myös lähimpien naapureiden luukusta. Näin he tietävät varautua porauksen tai piikkauksen ääniin.

Jos taloyhtiössä on käytössä esimerkiksi osakkaiden ja asukkaiden Whatsapp- tai Facebook-ryhmä, kannattaa remonttisuunnitelmista ja remontin kestosta kertoa avoimesti myös siellä. Hallituksen ja isännöinnin on osaltaan hyvä muistuttaa osakkaita huoneistoremontin viestinnästä.

Melua aiheuttavaa remonttia ei saa lähtökohtaisesti tehdä asunnoissa pyhäpäivisin eikä öisin. Remonttien tekeminen on kuitenkin normaalia taloyhtiöelämää, eikä sitä voi mahdollisista häiriöistä huolimatta tietenkään kieltää.

Lue myös: Näin tehdään taloyhtiölle hyvät järjestysäännöt

The post Jos alat remontoida, muista kertoa siitä taloyhtiössä appeared first on Kotitalo-lehti.

Miten taloyhtiön leikkipaikka pidetään turvallisena?

Ke, 05/22/2019 - 15:03

Taloyhtiön pihalla seisova liukumäki näyttää kulahtaneelta ja keinut seisovat kivikovaksi jämähtäneen hiekan päällä. Pitäisikö asialle tehdä jotain?

Laissa ei suoraan määritellä sitä, kuinka usein taloyhtiön leikkipaikka pitäisi tarkastaa. Aarre Isännöinti Oy:n toimitusjohtaja Jaakko Havia suosittelee, että asiantuntija tarkastaisi leikkipaikan 2−4 vuoden välein. Sen lisäksi leikkipaikan kuntoa on hyvä valvoa silmämääräisesti.

− Leikkipaikan kunnon silmämääräinen seuranta kannattaa kirjata kiinteistönhuollon sopimukseen. Silti on syytä teettää kuntoarvio asiantuntijalla muutaman vuoden välein. Raportti toimii samalla näyttönä siitä, että hallitus on kantanut vastuunsa, Havia sanoo.

Tyypillisimmät ongelmat vaihtelevat leikkipaikan iän mukaan. Vanhoissa leikkipaikoissa keinujen kiinnitysketjuista saattaa puuttua muovisuojat tai maasta turvahiekka.

− Uudemmissakin leikkipaikoissa puuosista saattaa irrota tikkuja. Niitä pitäisi huoltaa säännöllisesti. Myös keinuhevosten muoviosat hapristuvat auringossa. Maan routiminen saattaa aiheuttaa ongelmia leikkitelineiden rakenteisiin.

Lue lisää: Taloyhtiön leikkipaikan täytyy olla turvallinen

Jos taloyhtiö haluaa luopua leikkipaikasta, asiasta päätetään yhtiökokouksessa. Lisäksi kannattaa tarkistaa, onko asemakaavassa taloyhtiön alueelle merkitty leikkipaikka. Tällöin pelkkä yhtiökokouksen päätös ei riitä, vaan tarvitaan kaavamuutos.

The post Miten taloyhtiön leikkipaikka pidetään turvallisena? appeared first on Kotitalo-lehti.

Lemmikit kuuluvat taloyhtiöön, mutta entä jos ne ärsyttävät?

Ke, 05/22/2019 - 14:36

Taloyhtiön asukkaisiiin kuuluvat ihmisten lisäksi luonnollisena osana myös monenkirjavat lemmikit. Parhaimmillaan karvakaverit tuottavat iloa: lapset voivat ulkoiluttaa lainakissaa, ja koiran kautta pääsee usein helposti juttusille naapurin kanssa.

Lue lisää: Lemmikit yleistyvät taloyhtiöissä

Yhdet ovat kissa-, toiset koiraihmisiä, ja osa ei yksinkertaisesti välitä näistä tai muistakaan lemmikeistä pätkääkään.

Jälkimmäisten suhtautumista voi auttaa tietoisuus siitä, että viimeaikaisen tutkimuksen mukaan taipumuksella on geneettinen perusta. Suhdetta lemmikkeihin voi myös tukea lapsuudenperheestä periytynyt tapa suhtautua, mutta ei aina. Ja vaikka kuinka perustelisi, perimmäinen taipumus ei välttämättä muutu.

Taloyhtiöissä päästäänkin helpoimmalla, jos pelisäännöt ovat selkeät ja kunnioittavat molempia suhtautumistapoja, eli sekä ymmärtävät lemmikkejä että turvaavat omaisuudensuojan. 

Omistajalla on vastuu lemmikistään

Asunto-osakeyhtiölain näkökulmasta lemmikinomistajien on tärkeää tiedostaa, että lemmikin mukana tulee myös vastuu siitä ja sen tekemisistä. Jos lemmikki aiheuttaa vahinkoja tai häiriöitä, omistaja on se, joka vahingot korvaa.

− Lemmikit ovat osa tavanomaista, normaalia asumista ja hyväksyttävää toimintaa taloyhtiössä siinä missä lasten hankkiminenkin. Esimerkiksi lemmikeistä lähtevää elämän ääntä on siedettävä, kun se pysyy normaalin rajoissa, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén kertoo.

Lemmikkien pitoa taloyhtiössä ei siis voida kieltää. Tosin vuokranantaja voi halutessaan kieltää sen vuokralaiseltaan.

Jos lemmikki aiheuttaa vahinkoa omaisuudelle

Asunto-osakeyhtiöllä on oikeus puuttua asukkaan sellaiseen toimintaan, joka aiheuttaa muille asukkaille kohtuutonta haittaa, häiriötä tai rasitusta. Tämä koskee myös lemmikkejä.

Korvausvastuun syntyminen lemmikin aiheuttamista vahingoista edellyttää omistajan tai hoitajan moitittavaa toimintaa. Sellaista on esimerkiksi piittaamattomuus toistuvia huomautuksia tai kehotuksia kohtaan.

Jos lemmikki esimerkiksi aiheuttaa vahinkoa toisen osakkaan hallitsemassa tilassa, osakas on oikeutettu vaatimaan lemmikinomistajalta vahingonkorvausta esimerkiksi pilalle menneistä puutarhahuonekalujen pehmusteista tai koiran vahingoittaman kissan eläinlääkärilaskusta.

Myös taloyhtiö voi vaatia korvausta lemmikin aiheuttamista kustannuksista, kuten hiekkalaatikon hiekasta, joka on kissan jätösten vuoksi vaihdettava. Jos taloyhtiö tai asukas päätyy vaatimaan korvauksia lemmikinomistajalta, sen on myös pystyttävä osoittamaan se kissa tai koira, joka on aiheuttanut vaurion. Näytöksi tarvitaan esimerkiksi naapureiden havaintoja.

Fiksuin tapa vahingon sattuessa on avoin keskustelu. Sallmén suosittelee, että taloyhtiö voisi esimerkiksi sopia kissanomistajan kanssa, että hän maksaisi lasten hiekkalaatikkoon kannen tai osan siitä. Fiksu lemmikinomistaja voi olla itse yhteydessä hallitukseen tai isännöintiin ja keskustella osallistumisesta kannen hankintaan.

− Pysyyhän hiekkalaatikko kannen ansiosta muutenkin parempana: sinne ei mene roskia eikä lehtiä, ja kansi toimii sääsuojana.

Saako kissa tai koira liikkua vapaana?

Joskus kissan vapaasta liikkumisesta ulkona käydään kiivastakin keskustelua. Asiasta säädetään Suomessa järjestyslailla, joka rajoittaa kissan liikkumista vain vähän. Metsästyslain mukaan kotikissan henki on suojattu koko maassa, ja ainoastaan villiintyneen kissan pyydystäminen on sallittua. Koirat sen sijaan eivät saa liikkua vapaana taajamassa. Poikkeuksena ovat kuitenkin virantoimituksessa olevat koirat ja opaskoirat.  

Lemmikkieläinten suojelua koskeva eurooppalainen yleissopimus on aiheuttanut toisinaan tulkintaeroja kissan oikeudesta kulkea vapaana taajamassa. Yleissopimus on kuitenkin saatettu Suomessa voimaan asetuksella ja on siksi hierarkiassa laintasoisten säännösten, kuten järjestyslain, alapuolella. 

Koiraa voidaan pitää kytkemättömänä suljetulla pihalla, koirien harjoittelupaikassa ja aidatussa koirapuistossa, mutta tällöinkin koiran pitää olla haltijansa valvonnassa.

Järjestyslaki määrittää, että kissaa ei saa päästää kytkemättömänä lasten leikkipaikaksi varatulle alueelle. Vapaana liikkuva kissa ei sitä kuitenkaan ymmärrä, joten usein tarvitaan muita ratkaisuja.

Sallménin mukaan hyvä lähtökohtainen käytäntö on, että sekä kissat että koirat pidetään kiinni taloyhtiön piha-alueella.

Koiran ulvonta huolestuttaa

Melko tyypillinen ongelma on koirien haukunta tai ulvonta. Jos ongelma on tuttu, asia kannattaa ihan ensiksi ottaa puheeksi omistajan kanssa. Hän ei välttämättä edes tiedä, että koira reagoi yksinoloon haukkumalla tai vikisemällä.

Helsingin eläinsuojeluyhdistys suosittaa, että jos koira jätetään toistuvaksi yksin yli 12 tunniksi ja uikuttaminen liittyy siihen, isännöitsijä voi ottaa yhteyttä kunnan valvontaeläinlääkäriin. Eläinlääkäri voi silloin tehdä asuntoon eläinsuojelutarkastuksen. 

Jos omistaja ei tee asialle mitään taloyhtiön kehotuksista huolimatta, yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaan jatkuvan häiriön perusteella.

− Se ei tietenkään ole se ensimmäinen tapa reagoida, vaan pitkän ja muodollisen matkan päässä, jossa lopullinen päätösvalta on yhtiökokouksella, Sallmén sanoo.

Yleensä yhdessä keskustellen päästään pitkälle, ja lemmikit ovat naapurustossa ihan mukava juttu. Joskus mennään kuitenkin äärimmäisyyksiin. Jos riidat johtavat ylilyönteihin, isännöinti ei ole oikea taho selvittämään asiaa. Riitojen selvittäminen on pikemminkin naapuruussovittelun ja rikostapauksissa puolestaan poliisin tai lopulta tuomioistuimen tehtävä.

Lähteet:

  • Helsingin eläinsuojeluyhdistys
  • Isännöintiliiton ohjeistus
  • Vauva-lehden nettikeskustelut
  • Kristen C. Jacobson, Christy L. Hoffman, TerrieVasilopoulos, William S. Kremen, Matthew S. Panizzon, Michael D. Grant, Michael J. Lyons, Hong Xian & Carol E. Franz (2012) Genetic and Environmental Influences on Individual Differences in Frequency of Play with Pets among Middle-Aged Men: A Behavioral Genetic Analysis
  • Kommentit on poimittu kysymällä Taloyhtiön hallitus -Facebook-ryhmästä

The post Lemmikit kuuluvat taloyhtiöön, mutta entä jos ne ärsyttävät? appeared first on Kotitalo-lehti.

Taloyhtiössä asumisen taidot monilla hukassa − hinta voi olla kova

Ke, 05/22/2019 - 13:29

Kerrostaloasunnon ostanut henkilö soitti isännöitsijälle ja ihmetteli saamaansa vastikelappua. Miksi minun pitäisi mitään maksaa, minähän omistan asunnon? hän kysyi. Isännöitsijä valaisi, kuinka taloyhtiö toimii.

Juuri taloon muuttokuormansa kantanut puolestaan soitti ja valitti, että asunnon sähköt eivät toimi. Keskustelu päättyi, kun todettiin, ettei soittaja ollut hoksannut tehdä sähkösopimusta. Isännöitsijä neuvoi, miten se tehdään ja missä.

Tapaukset ovat tosia, eivätkä edes harvinaisia. Ne kertovat siitä, että taloyhtiössä asumisen arkiasiat ovat osalle meistä vieraita.

Keveimmillään tällaisesta uusavuttomuudesta koituu harmia asukkaalle itselleen. Pahimmillaan se kurittaa taloyhtiön kukkaroa ja aiheuttaa jopa vaaratilanteita.

Tapahtumaketju voi olla esimerkiksi tällainen: Asukas ei ole koskaan vetänyt jääkaappia ulos kaapistosta ja imuroinut sen taustaa, joten pölyä on kertynyt kylmälaitteen koneistoon runsaasti. Kaappi käy normaalia kuumempana, pöly taas on helposti syttyvää. Jos asukas vielä laiminlyö palovaroittimen toiminnan tarkistamisen ja pariston vaihdon, saattaa etenkin yöllä syttynyt kylmälaitepalo aiheuttaa vakavat vahingot. Ne voivat ulottua naapuriinkin.

– Kylmälaite jää valitettavan usein imuroimatta ja palovaroittimen paristo vaihtamatta, tietää isännöitsijä Asko Laukkanen Reim Mikkeli Oy:stä.

Kylmälaite jää valitettavan usein imuroimatta ja palovaroittimen paristo vaihtamatta.

Onneksi paloturmat ovat harvinaisia. Paljon yleisempiä ovat vesivahingot. Keittiöstä tai kylpyhuoneesta alkunsa saanut tulva tarkoittaa taloyhtiölle pienimmilläänkin tuhansien eurojen korjauslaskua. Maksajaksi voi joutua myös asukas itse.

– Yksi tyyppi sammui suihkuun ja aiheutti vesivahingon – ja teki sen jopa kahdesti! Taisi saada yli kymppitonnin laskun molemmilla kerroilla, muistelee isännöitsijä Mikko Kultaranta Iskurit Oy:stä.

Taloyhtiössä asuvalla pitää aina olla kotivakuutus. Se korvaa omaa omaisuutta onnettomuuden sattuessa, mutta mikä tärkeämpää, vakuutus korvaa myös naapureille aiheutuneita menetyksiä.

– Tätä ei moni ymmärrä. Jos käy niin, että oma toiminta aiheutti vahingon ja taloyhtiön vastuulla olevien remonttien jälkeen jää muutakin korvattavaa, ilman kotivakuutusta asukas voi saada ison laskun, Etuisännöinnin Markku Mathlin sanoo.

Toistuvat vahingot, hukassa olevat taloyhtiöasumisen taidot ja erityisesti se, jos asioista ei edes välitetä, ovat omiaan myös laskemaan talon ja asuntojen arvoa – kukapa haluaisi kodin tuollaisesta talosta? Samalla ne aiheuttavat toraa ja epäsopua asukkaiden välille.

Uusavuttomuus vaivaa monia eri ihmisiä

Usein ajatellaan, että uusavuttomuus on nuorten vaiva. Yhtä lailla taloyhtiön arki voi kuitenkin olla vieras ensiasunnon ostajille, ikäihmisille ja heille, jotka muuttavat osakehuoneistoon omakotitalosta. Maahanmuuttajillekin suomalaisten taloyhtiöiden pelisäännöt ovat luonnollisesti haasteellisia ja opiskelun paikka. Tarvitaan siis opastusta.

Vielä ennen vuosituhannen vaihdetta asumisen taitoja käytiin läpi peruskoulussa kansalaistaidon tunneilla, mutta sitten aine lakkautettiin. Nykyisin aihealuetta sivutaan lukioissa yhteiskuntaopin tunneilla.

Eteläsavolainen Mäntyharjun lukio on Suomen kärkikouluja asumistaitojen opettamisessa. Lukion kolmosluokkalaisten noin seitsemästäkymmenestä yhteiskuntaopin tunnista 10–15 käytetään asumisen asioihin. Lukuvuoteen sisältyy isännöitsijän pitämä luento, jossa käydään läpi vuokra- ja omistusasumista sekä taloyhtiön toimintaa. Luennon asioita myös puidaan tunneilla myöhemmin. Historian ja yhteiskuntaopin lehtori Jorma Ikonen sanoo, että tämä on koettu enemmän kuin tarpeelliseksi.

– Meidän pitää kasvattaa nuoria myös elämään ja kantamaan vastuuta, ei pelkästään jatko-opintoihin, hän korostaa.

Mäntyharjun lukiossa asumisluennot on pitänyt jo 29 vuoden ajan isännöitsijä Asko Laukkanen Reim Mikkeli Oy:stä. Ikonen kehuu Laukkasen esitystä värikkääksi, mieleenpainuvaksi ja hyvin arkeen pureutuvaksi.

Ikonen myös kertoo, että kun entisiin oppilaisiin joskus törmää Mäntyharjun kesätorilla, moni yhä muistaa luennon yhdeksi parhaista elämänohjeista mitä koulu tarjosi. Muistipa muutama vuosi sitten lukiossa vieraillut taannoinen oikeusministeri Antti Häkkänen – Mäntyharjun lukion kasvatti hänkin – Laukkasen ohjeen ensiasuntoon muuttavalle nuorelle: Älä pidä tupareita, pidä läksiäiset!

Isännöinti tarjoaa osakkaille ohjepaketteja

Mutta koulun tarjoamat opit eivät yksin riitä. Moni isännöintiyritys jakaa siksi taloyhtiöön muuttaville uusille asukkaille tietopaketteja talosta ja talon tavoista. Osa jakaa tietoa myös asunto-osakeyhtiössä asumisesta yleensä, kuten vaikkapa hoito- ja kunnossapitovastuista: tämä kuuluu osakkaalle, tämä taloyhtiölle.

Helsinkiläisen isännöintitoimisto Iskurit Oy:n Tervetuloa taloon -paketit ovat lajissaan perusteellisimmasta päästä. Isännöitsijä Mikko Kultaranta laskee, että ison taloyhtiön ohjepaketti voi sisältää liitteineen jopa 50–70 sivua. Tarkoitus ei silti ole, että uusi asukas tai osakas tavaa koko pumaskan kerralla kannesta kanteen. Sen sijaan hän saa otsikkotason ohjeistuksen, joka mahtuu muutamaan aaneloseen. Siinä viitataan liitteisiin, joista voi tarpeen mukaan kaivaa tarkempaa tietoa vaikkapa siitä, miten juuri meidän talon ikkunoiden tuloilmaventtiileitä säädetään.

Kultaranta kertoo laatineensa ohjepaketteja erityisesti sellaisille taloyhtiöille, joihin on tehty isot peruskorjaukset. Saneerauksissahan tekniikan määrä vanhoissa taloissa kasvaa. Isojen taloyhtiöiden tietopaketteihin Kultaranta on liittänyt myös perusohjeita, kuten ohjeen siitä, miten löytää pesutupaan tai kerhotilaan. Useasta rakennuksesta koostuvassa yhtiössä näiden tilojen löytäminen ilman ohjeita voi olla alkuun hankalaa.

Tervetuloa taloon -paketeista on tullut hyvää palautetta. Erityisen hyödyllisiksi ne ovat osoittautuneet taloyhtiöissä, joissa on paljon vuokralaisia ja iso asukasvaihtuvuus. Oppaat nopeuttavat isännöinnin asiakaspalveluakin: kun asukas soittaa kysyäkseen jotain, kuka tahansa asiakaspalvelijoista voi tarkistaa asian juuri sen talon oppaasta, ja soittaja saa kysymykseensä tarkan vastauksen välittömästi.

Netissäkin neuvotaan asumisen asioissa

Koululaitoksen ja isännöintiyritysten ohella Isännöintiliitto tekee jatkuvasti työtä uusavuttomuuden torjumiseksi. Liitto muun muassa tuottaa aineistoa, jota isännöintiyritykset voivat jakaa asiakkailleen. Taloyhtiön arkea valotetaan esimerkiksi liiton tuottamassa Asumisen tietopankissa.

Espoolaisen Etuisännöinnin toimitusjohtaja, isännöitsijä Markku Mathlin kehuu sähköistä Asumisen tietopankkia. Etuisännöinti otti sen käyttöönsä tämän vuoden alussa. Mathlinin mukaan tietopankki on kattava ja monipuolinen, faktat lakiasiantuntijoiden tarkistamia ja hakutoiminnotkin hyvät. Sähköisen palvelun lisäetu käyttäjälle on, että kaikki tieto on saatavissa juuri silloin, kun tiedon tarve ilmenee – vaikka keskellä yötä.

Asumisen tietopankin voivat saada käyttöönsä Isännöintiliiton jäsenyritykset. Käytännössä palvelu asennetaan taloyhtiön taloyhtiösivuille, jossa osakkaat pääsevät maksutta tutkimaan sen sisältöjä samalla tunnuksella ja salasanalla kuin taloyhtiösivuja.

Muutkin toimijat ovat tuottaneet verkkoon oppaita taloyhtiöasumisesta ja omillaan asumisesta ylipäätään. Esimerkiksi Nuorisoasuntoliitto ry:llä on Asumisen ABC-sivusto ja Martoilla Aikuispakkaus. Molemmat on suunnattu itsenäistyville nuorille.

Asumisen taidoissa kyse kansalaistaidoista

Mutta palataan koulumaailmaan. Pitäisikö kansalaistaito oppiaineena palauttaa? Kenelle asumisvalistus kuuluu?

Etuisännöinnin Mathlin pohtii, että perusasioita pitäisi käydä läpi jo peruskoulun yhdeksännellä luokalla, koska siellä tieto tavoittaa koko ikäluokan. Lukiossa tai ammatillisissa opinnoissa tieto tavoittaa vain osan nuorista.

Kansalaistaito ehdottomasti takaisin, linjaa Reim Mikkeli Oy:n Laukkanen ja ehdottaa, että esimerkiksi opiskelija-asuntosäätiöt voisivat pitää asioista enemmän ääntä.

Iskurit Oy:n Kultaranta puolestaan huomauttaa, että koululaitos ja suomenkielinen tiedottaminen eivät pure maahanmuuttajiin. Tarvitaan tiedottamista myös eri kielillä, mikä osan taloyhtiöistä kannattaisi huomioida. Myös kuvalliset tiedotteet toimivat hyvin.

Pesualtaan hajulukon puhdistamiseen löytyy ohjeita viljalti, mutta naapureiden huomioimisesta puhutaan harvemmin. Nämäkin pienet teot ovat asumisen osaamista, muistuttaa lehtori Jorma Ikonen Mäntyharjun lukiosta.

– Jos aiot porata reikiä seinään, niin käy kertomassa naapureille, että tänä iltana kello 18 kuuluu poraamisen ääntä 10 minuutin ajan. Kun naapuri tietää, että poraaminen kestää vain 10 minuuttia, äänen kestää. Mutta jos ei tiedä, kuinka kauan poraamista pitää kuunnella, käämi palaa helposti.

The post Taloyhtiössä asumisen taidot monilla hukassa − hinta voi olla kova appeared first on Kotitalo-lehti.

Kaikki, mitä sinun pitää tietää taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä

Pe, 05/17/2019 - 14:59
1. Mikä yhtiöjärjestys on ja mitä se sisältää?

Yhtiöjärjestys on yhtiön sisäinen laki, joka määrittelee kaikki asunto-osakeyhtiön sisäiset säännöt. Se on lakisääteinen asiakirja, jonka minimivaatimukset on esitetty asunto-osakeyhtiölaissa. Laki ei rajoita yhtiöjärjestyksen sisältöä, joten siinä voidaan määrätä kaikista taloyhtiön tärkeinä pitämistä asioista. Määräysten on kuitenkin oltava hyvän tavan mukaisia.

Lähes kaikkien asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on lain asettamien minimivaatimusten lisäksi esimerkiksi maininnat yhtiölainan takaisinmaksamisesta ja yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista. Yhtiöjärjestyksissä voi olla myös harvinaisempia määräyksiä. Esimerkiksi senioreille suunnattujen yhtiöiden yhtiöjärjestyksessä voidaan mainita, että talon asukkaat eivät saa olla alle 55-vuotiaita.

Yhtiöjärjestykseen kannattaa kirjata vain taloyhtiön toiminnan kannalta tärkeimmät asiat, sillä sen muuttaminen on työlästä. Esimerkiksi yhtiön järjestyssäännöt on järkevintä kirjata yhtiöjärjestyksen sijaan erilliseen asiakirjaan.

2. Onko yhtiöjärjestyksen muoto lakisääteinen?

Ei. Asioiden esittämisjärjestys on vapaamuotoinen ja samassa pykälässä voidaan mainita yksi tai useampi asia. Taloyhtiön toiminnan kannalta on oleellisen tärkeää, että yhtiöjärjestys on kirjoitettu selkeästi, ristiriidattomasti ja riittävän yksityiskohtaisesti. Näin vältetään tulkintavaikeudet sekä riidat hallituksen ja muiden asukkaiden välillä.

Ongelmia tulee monesti vastikeperusteista ja kunnossapitovastuiden jakautumisesta yhtiön ja osakkaiden kesken. Yhtiöjärjestyksessä saatetaan esimerkiksi todeta, että liikehuoneiston yhtiövastike on kaksinkertainen asuinhuoneistoihin verrattuna. Yhtiöjärjestyksen kirjoitusasusta riippuen saattaa jäädä tulkinnanvaraiseksi, koskeeko kaksinkertainen vastikemaksu pelkästään hoitovastiketta vai myös pääomavastiketta.

3. Kuka yhtiöjärjestyksen laatii?

Asunto-osakeyhtiön rakennuttaja laatii yhtiöjärjestyksen. Rakennuttaja toimittaa asunto-osakeyhtiön perustamisilmoituksen liitteineen Patentti- ja rekisterihallitukselle, joka kirjaa asunto-osakeyhtiön kaupparekisteriin. Yhtiöjärjestys on yksi perustamisilmoituksen keskeisistä liitteistä.

4. Miten yhtiöjärjestystä muutetaan? Milloin yhtiöjärjestyksen muutos kannattaa tehdä?

Yhtiöjärjestysä voidaan muuttaa yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöpäätöksellä. Useimmiten yhtiöjärjestystä muutetaan, jotta se saadaan vastaamaan voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia. Muita syitä muutokselle voivat olla esimerkiksi yhtiön omistukseen kuuluvan asunnon osakkeiden myyminen tai osakkaan toive toteuttaa asuntoonsa tietty poikkeava rakenne tai tekninen järjestelmä, vaikkapa asennuttaa ilmalämpöpumppu. Jälkimmäisessä tapauksessa yhtiöjärjestyksen kunnossapitosäännöstä voidaan muuttaa niin, että osakas vastaa kaikista uuden rakenteen tai järjestelmän asentamiseen ja ylläpitoon liittyvistä kustannuksista.

Yhtiökokouksen 2/3 enemmistöpäätökselläkään ei voida siirtää yhtiöjärjestykseen kirjattuja, tietyille osakkaille määrättyjä, vastuita toisille osakkaille. Tällainen muutos edellyttää suostumusta niiltä osakkailta, joiden vastuut kasvaisivat yhtiöjärjestyksen muutoksen myötä.

5. Kenellä on mahdollisuus saada asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys nähtäväksi?

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys on julkinen asiakirja. Kuka tahansa voi hankkia sen tutustuttavaksi Patentti- tai rekisterihallituksesta tai kyseisen asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä. Yhtiöjärjestykseen tutustuminen on erityisen tärkeää taloyhtiön osakkaille sekä niille, jotka harkitsevat osakehuoneiston hankkimista tietystä asunto-osakeyhtiöstä.

6. Mihin asioihin yhtiöjärjestyksessä pitäisi kiinnittää erityistä huomiota?

Osakkeenomistan tai sellaiseksi aikovan kannattaa tutustua erityisesti siihen, mitkä ovat omaa huoneistoa koskevat vastikeperusteet ja mitä vastikkeeseen sisältyy. On täysin mahdollista, että yhtiöjärjestyksessä joillakin huoneistoilla on toisiin huoneistoihin verrattuna moninkertainen vastikemaksu. Myös mahdollisiin kunnossapitosäännöksiin on syytä tutustua. Jos omaan huoneistoon kuuluu piha-alue, kannattaa selvittää, onko se osakkaan vai yhtiön hallinnassa.

Hallituksen jäsenten pitäisi lisäksi tuntea hallituksen päätösvaltaisuutta koskevat säännökset. Heidän pitäisi myös tietää yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti mainitut poikkeukset yhtiökokouksen säännöistä, äänileikkurista ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta.

7. Miten toimitaan, jos yhtiöjärjestys on ristiriidassa asunto-osakeyhtiölain kanssa?

Laissa on niin sanottuja pakottavia säännöksiä ja olettamasäännöksiä. Pakottavat säännökset menevät aina yhtiöjärjestyksen ohi, mutta olettamasäännöksiä voidaan yhtiöissä soveltaa, jos yhtiöjärjestys ei sano asiasta mitään. Pakottava säännös on esimerkiksi se, että asunto-osakeyhtiölaissa määrätään siitä, milloin kokouskutsu yhtiökokoukseen on viimeistään toimitettava. Olettamasäännös on puolestaan esimerkiksi määräys siitä, että asunto-osakeyhtiön hallituksessa on 3–5 jäsentä.

Yhtiöjärjestystä ei ole pakottavaa tarvetta muuttaa, jos se on ristiriidassa voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain pakottavien säännösten kanssa. Näissä tapauksissa kuitenkin noudatetaan voimassa olevaa lakia.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen lain mukaiseksi helpottaa yhtiön hallintoa sekä vähentää lain ja yhtiöjärjestyksen erojen synnyttämiä ristiriitoja. Monien yhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on edelleen vanhaa tietoa kokouskutsujen lähettämisajankohdista ja jopa pykäliä, jotka estävät ulkomaalaisia henkilöitä hankkimasta yhtiön osakkeita.

Info: Yhtiöjärjestyksen sisältö
  • Asunto-osakeyhtiölain 1. luvun 13. pykälän mukaisesti yhtiöjärjestyksessä tulee mainita ainakin:
  • Yhtiön toiminimi ja kotipaikkakunta
  • Yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste
  • Osakehuoneistojen pinta-alat, huonemäärät, käyttötarkoitukset, numerot tai kirjaintunnukset sekä sijainnit kiinteistössä tai rakennuksessa
  • Jokaisen osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet järjestysnumerolla yksilöitynä
  • Yhtiön välittömässä hallinnassa olevat osakehuoneistot ja muut tilat
  • Yhtiövastikkeen määräytymisen perusteet sekä taho, joka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan
  • Yhtiön tilikausi, ellei siitä määrätä yhtiön perustamissopimuksessa

The post Kaikki, mitä sinun pitää tietää taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä appeared first on Kotitalo-lehti.

Suomen parhaan taloyhtiön viestintävinkit

To, 05/16/2019 - 13:06

Kotitalo-lehden järjestämän Suomen paras taloyhtiö 2017 -kilpailun voittaja, helsinkiläinen As Oy Agricolankulma sai tuomaristolta kiitosta esimerkillisestä viestinnästä. Poimi tästä omaan taloyhtiöösi sopivat käytännöt.

  • Erittäin tärkeät asiat tiedotetaan asukkaille ja osakkaille postiluukkujakeluna.
  • Ilmoitustaulun viestien ulkoasuun, muotoiluun ja napakkuuteen on kiinnitetty erityishuomiota.
  • Asukkaiden Facebook-ryhmässäkeskustellaan taloyhtiön asioista epävirallisesti.
  • Saunapörssi-kanavalla voi vaihtaa ja luovuttaa saunavuoroja.
  • Hallituksen keskusteluja käydään Facebook- ja Messenger-ryhmissä. Hallitus keskustelee asioista keskenään ja palaa yhdellä sähköpostilla isännöinnin suuntaan.
  • Taloyhtiön kotisivuilta löytyy taloyhtiöön liittyvät selvitykset ja asiakirjat.
  • Taloyhtiöllä on oma hashtag #agricolankulma, jonka käyttöä suositellaan asukkaille, kun he jakavat kuvia taloyhtiöstä sosiaalisessa mediassa.

Lue lisää: Suomen paras taloyhtiö 2017: Karhupuiston timantti

The post Suomen parhaan taloyhtiön viestintävinkit appeared first on Kotitalo-lehti.

Sivut